내국법인의 비업무용 토지 양도시 법인세 세무처리

[박동환]

내국법인의 비업무용 토지 양도시 법인세 세무처리

1. 개요

법인이 사업과 관련하여 토지를 매입하였으나, 특별한 사유에 의하여 비사업용 토지 형태로 매도하는 경우 법인세 과세문제에 대하여 이하에서 알아보고자 한다.

2. 사실관계

(1) 2011년 6월 A법인은 사옥건설 위하여 성남시 소재 토지(나대지) 매입(40억)

(2) 사옥건설 계획이 취소되어 2011~2015년까지 비업무용 토지의 유예기간으로 보아 관련 비용 및 지급이자 손금불산입에서 제외함

(3) 2016년 12월 해당 토지(나대지) 매도 예정(60억)에 따른 법인세 검토

(양도차익에 해당하는 약 20억원은 영업외수익의 유형자산처분이익으로 계상되어있고,

그 외 사항은 고려하지 않기로 한다.)

3. 사실판단

(1) 일반 법인세

① 2016년 말 현재 장부상 비업무용토지의 양도에 따른 양도차익 20억원은 영업외수익의 유형자산처분이익으로 계상되어있다.

② 그에 따라 해당 양도차익은 당기순이익에 반영되어있으며, 세무조정 후 각 사업연도 소득금액에 반영되어 법인세가 과세된다.

(2) 토지등 양도소득에 대한 법인세

① A법인은 사옥건설을 위하여 나대지를 매입하였으나, 자금사정 등의 사유에 의하여 해당 토지를 매도하기로 하였다.

② 이 경우 A법인은 비사업용 토지를 양도하는 경우이므로 법인세법상 양도차익의 10%(미등기 자산 40%)를 일반 법인세에 추가로 토지등 양도에 대한 법인세로 과세한다(법인세법 제55조의 2 제1항 제3호).

③ 그에 따라 양도차익 20억원의 10%인 2억원에 대하여 토지등 양도에 대한 법인세를 과세하여야 하나,

④ 2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지 취득한 비사업용 토지를 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 토지등 양도소득에 대한 법인세가 과세되지 아니하므로, A법인의 2011년 6월 취득한 비사업용 토지의 매도에 대하여 토지등 양도소득에 대한 법인세는 과세되지 아니한다(법인세법 제55조의 2 제8항 및 법인세법 부칙 <제9673호,2009.5.21.>).

(3) 종전사업연도의 업무무관 비용 및 지급이자 손금불산입에 따른 추가납부 법인세

① 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산은 업무무관 부동산으로 보되, 유예기간이 경과하기 전까지의 기간 중에 있는 부동산은 업무와 관련 없는 부동산으로 보지 아니한다.

② 일반적으로 비영업용 토지를 매입하는 경우 5년의 유예기간을 주어 유예기간동안 유지·관리하기 위한 비용에 대해서는 손금으로 인정하여준다.

③ 그러나 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하고 양도하는 경우 취득일부터 양도일까지 업무무관자산으로 보게 된다(법인세법 시행령 49조 제1항 참고).

④ 그에 따라 양도한 날이 속하는 사업연도 이전에 종료한 각 사업연도의 업무와 관련 없는 비용 및 지급이자를 손금에 산입하지 아니하는 경우 종전 사업연도에 손금에 산입한 금액 부인에 따라 계산한 세액을 그 양도한 날이 속하는 사업연도의 법인세에 가산하여 납부하여야 한다.

4. 관련법령

법인세법 제27조 【업무와 관련 없는 비용의 손금불산입】

내국법인이 각 사업연도에 지출한 비용 중 다음 각 호의 금액은 해당 사업연도의 소득금액을 계산할 때 손금에 산입하지 아니한다.

1. 해당 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정되는 자산으로서 대통령령으로 정하는 자산을 취득ㆍ관리함으로써 생기는 비용 등 대통령령으로 정하는 금액

2. 제1호 외에 그 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정되는 지출금액으로서 대통령령으로 정하는 것

법인세법 시행령 제49조【업무와 관련이 없는 자산의 범위 등】

① 법 제27조제1호에서 대통령령으로 정하는 자산 이란 다음 각호의 자산을 말한다.

1. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산. 다만, 법령에 의하여 사용이 금지되거나 제한된 부동산, 「자산유동화에 관한 법률」에 의한 유동화전문회사가 동법 제3조의 규정에 의하여 등록한 자산유동화계획에 따라 양도하는 부동산 등 기획재정부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 부동산을 제외한다.

가. 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산. 다만, 기획재정부령이 정하는 기간(이하 이 조에서 유예기간 이라 한다)이 경과하기 전까지의 기간 중에 있는 부동산을 제외한다.

나. 유예기간 중에 당해 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하고 양도하는 부동산. 다만, 기획재정부령이 정하는 부동산매매업을 주업으로 영위하는 법인의 경우를 제외한다.

법인세법 시행규칙 제26조 【업무와 관련이 없는 부동산 등의 범위】

① 영 제49조제1항제1호 각목의 1에 해당하는 부동산에 대하여 업무와 관련이 없는 것으로 보는 기간은 다음 각호에 의한다.

1. 영 제49조제1항제1호 가목에 해당하는 부동산 : 당해 부동산을 업무에 직접 사용하지 아니한 기간 중 유예기간과 겹치는 기간을 제외한 기간. 다만, 당해 부동산을 취득한 후 계속하여 업무에 사용하지 아니하고 양도하는 경우에는 취득일(유예기간이 경과되기 전에 제5항제2호 가목 및 나목에 해당하는 사유가 발생한 경우에는 제8항제1호의 규정에 의한 기간계산의 기산일)부터 양도일까지의 기간

2. 영 제49조제1항제1호 나목에 해당하는 부동산 : 취득일(제5항제2호 가목 및 나목에 해당하는 경우에는 제8항제1호의 규정에 의한 기간계산의 기산일)부터 양도일까지의 기간​

법인세법 시행규칙 제27조 【업무와 관련없는 비용등의 손금불산입】

영 제49조제1항제1호 각목의 1에 해당하는 부동산이 있는 법인은 법 제27조제1호 및 법 제28조제1항제4호 가목의 규정에 의하여 그 양도한 날이 속하는 사업연도 이전에 종료한 각 사업연도(이하 이 조에서 "종전 사업연도"라 한다)의 업무와 관련없는 비용 및 지급이자를 손금에 산입하지 아니하는 경우 다음 각호의 방법중 하나를 선택하여 계산한 세액을 그 양도한 날이 속하는 사업연도의 법인세에 가산하여 납부하여야 한다. <개정 2001.3.28>

1. 종전 사업연도의 각 사업연도의 소득금액 및 과세표준등을 다시 계산함에 따라 산출되는 결정세액에서 종전 사업연도의 결정세액을 차감한 세액(가산세를 제외한다)

2. 종전 사업연도의 과세표준과 손금에 산입하지 아니하는 지급이자등을 합한 금액에 법 제55조의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액에서 종전 사업연도의 산출세액을 차감한 세액(가산세를 제외한다)

법인세법 제55조의 2【토지등 양도소득에 대한 과세특례】

① 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하며, 이하 이 조 및 제95조의 2에서 "토지등"이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다. (2010.12.30. 개정) 부칙

3. 비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 10(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액 (2014.1.1. 개정) 부칙

② 제1항 제3호에서 "비사업용 토지"란 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다. (2010.12.30. 개정) 부칙

⑧ 토지등을 2012년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 제1항 제2호 및 제3호를 적용하지 아니한다. (2010.12.30. 개정) 부칙

법인세법 부칙 <제9673호,2009.5.21>

제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다.

제2조(토지등 양도소득에 대한 과세특례에 관한 적용례) 제55조의2의 개정규정은 2009년 3월 16일 이후 최초로 양도하는 분부터 적용한다.

제3조(외국법인의 국채등 이자ㆍ양도소득에 대한 과세특례에 관한 적용례) 제93조의2의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 지급 또는 양도하는 분부터 적용한다.

제4조(토지등 양도소득에 대한 과세특례에 관한 특례) 2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지 취득한 자산을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 제55조의2제1항제2호 및 제3호를 적용하지 아니한다. <개정 2010.12.30>

법인세법 시행규칙 제26조 【업무와 관련이 없는 부동산 등의 범위】

① 영 제49조제1항제1호 가목 단서에서 "기획재정부령이 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간(이하 이 조에서 "유예기간"이라 한다)을 말한다. <개정 2001.3.28, 2005.2.28, 2006.3.14, 2008.3.31, 2009.3.30>

1. 건축물 또는 시설물 신축용 토지 : 취득일부터 5년(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제2조제1호의 규정에 의한 공장용 부지로서 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 또는 「중소기업 창업지원법」에 의하여 승인을 얻은 사업계획서상의 공장건설계획기간이 5년을 초과하는 경우에는 당해 공장건설계획기간)

2. 부동산매매업[한국표준산업분류에 따른 부동산 개발 및 공급업(묘지분양업을 포함한다) 및 건물 건설업(자영건설업에 한한다)을 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 주업으로 하는 법인이 취득한 매매용부동산 : 취득일부터 5년

3. 제1호 및 제2호 외의 부동산 : 취득일부터 2년

5. 결어

내국법인이 비업무용토지를 양도하는 경우에는 양도차익에 따른 법인세가 과세됨과 동시에 토지등 양도소득에 대한 법인세로 양도차익의 10%(미등기자산의 경우 40%)가 과세됩니다.

만약 2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지 취득한 비사업용 토지를 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 관련 부칙에 따라 토지 등 양도소득에 대한 법인세가 되세 되지 않고, 일반 법인세만 과세됩니다.

[출처] 내국법인의 비업무용 토지 양도시 법인세 세무처리|작성자 selimtaxoffice