정비사업조합 세무해설

[호랭]

출처 : 한국도시개발연구포럼

정비사업조합이란 도시환경과 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하기 위하여 정비사업의 시행을 목적으로 결성된 토지등소유자의 단체이다.
도시정비법 제 18조에 의하면 조합은 법인으로 하며, 조합설립인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된사무소의 소재지에서 대통령령이 정하는 사항을 등기함으로써 성립한다(도시정비법 제18조). 그러므로, 도시정비법상의 정비사업조합은 법률에 의하여 법인격이 부여 되므로 소득에 대해서 세법상 소득세의 납부의무가 아니라 법인세의 납세의무가 발생한다.
도시정비조합이 법인등기를 하도록하는 것은 재건축조합의 납세의무에 상당히 큰 변화를 가져오게 되므로 사전에 당해 재건축사업의 진행의 정도에 따라 철저히 세무대책을 수립하여야할 것이다.
그러나, 기존 재개발조합의 경우에는 이미 도시정비법 시행 이전부터 구재개발법에의하여 법인격이 부여 되어 있어서 이미 법인으로 등기가 되어있고, 법인세법의 적용을 받고 있기 때문에 새로 법이 시행되더라도 바뀔 내용은 없다.

정비사업 관련된 세금은 크게 정비사업조합 내는 세금과 정비사업 조합원이 내는 세금이 있으며, 이들 세금은 또한 국세와 지방세에 따라 과세된다.
정비사업 조합이 납부할 세금에는 법인세, 사업소득세(2003년6월이전 준공된 재건축조합의 경우), 부가가치세, 취득세, 등록세 등이 있고, 조합원이 개인적으로 납부하는 세금으로는 취득세, 등록세, 사업소득세,양도소득세 등이 있다.

조합설립에 대한 경과조치는 세법적용에 있어서 매우 중요한 사항이다. 경과조치에 따라 법인세 납부의무가 발생할지 아니면 소득세의 납세의무가 발생할지 결정되기 때문이다.
종전의 법률에 의하여 조합설립인가를 받은 조합은 주된 사무소의 소재지에 등기함으로써 도시정비법에의한 법인으로 설립된 것으로 본다.
다만, 종전법률에 의하여 설립된 법인이 아닌 조합(종전법률에 의하여 준공인가를 받은 조합을 제외한다)은 이법 시행후 1월이내에 등기하여야 한다.(도시정비법부칙제10조) 현재 재건축이 진행중인 사업장의 경우에 2003.6.30일까지 준공을 받으면 소득세법이 적용이 되지만 ,2003.6.30일 이후에 준공이 되면 법인세법이 적용되는 것이다.
경과조치에 따라 현재 사업이 진행 중인 재건축조합 및 재개발조합의 납세의무에 대해 구분하여보면 다음의 표와 같다.

<진행단계별 납세의무 요약>

구 분	2003.6.30일이전 준공	2003.6.30일 이후 준공	비고
재건축조합	소득세	법인세	003.6.30일 이후 준공이 되는 재건축조합은 사업자등록을 개인사업자에서 법인사업자로 변경하여야 함.
재개발조합	법인세	법인세	재개발조합의 경우 2003.6.30일 이후 준공이 되더라도 사업자등록은 현행그대로 유지됨.

구 주택건설촉진법에서는 재건축조합에 대해 법인격을 부여하지 아니하였다. 그러므로, 재건축조합의 세법상 법인격은 아래의 국세기본법제13조에 의해서 판단할 수 밖에 없었다.

국세기본법제13조 【법인으로 보는 단체】

① 법인격이 없는 사단·재단 기타 단체(이하 “법인격이 없는 단체”라 한다)중 다음 각호의 1에 해당하는 것에 대하여는 이를 법인으로 보아 이 법과 세법을 적용한다.
1. 주무관청의 허가 또는 인가를 받아 설립되거나 법령에 의하여 주무관청에 등록한 사단ㆍ재단 기타 단체로서 등기되지 아니한 것
2. 공익을 목적으로 출연된 기본재산이 있는 재단으로서 등기되지 아니한 것
② 제1항의 규정에 의하여 법인으로 보는 사단ㆍ재단 기타 단체외의 법인격이 없는 단체 중 다음 각호의 요건을 갖춘 것으로서 대표자 또는 관리인이 관할세무서장에게 신청하여 승인을 얻은 것에 대하여도 이를 법인으로 보아 이 법과 세법을 적용한다. 이 경우 당해 사단ㆍ재단 기타 단체의 계속성 및 동질성이 유지되는 것으로 본다.
1. 사단ㆍ재단 기타 단체의 조직과 운영에 관한 규정을 가지고 대표자 또는 관리인을 선임하고 있을 것
2. 사단ㆍ재단 기타 단체 자신의 계산과 명의로 수익과 재산을 독립적으로 소유ㆍ관리할 것
3. 사단ㆍ재단 기타 단체의 수익을 구성원에게 분배하지 아니할 것
<이하생략>

현재 까지 재건축조합에 대해 과세당국은 거주자로 보는 단체에 해당하여 소득세의 납세의무가 있는 것으로 보고 있다.( 필자의 견해로는 국세기본법상의 주무관청의 허가 또는 인가를 받아 설립되거나 법령에 의하여 주무관청에 등록한 사단ㆍ재단 기타 단체로서 등기되지 아니한 단체에 재건축조합이 해당되는 것으로 그 소득에 대하여는 법인세법에 따라 법인세가 부과되어야 하는 것으로 판단된다.)
즉, 국세기본법 제13조는 세법상 법인격 없는 단체 중 법인세법이 적용되는 단체를 비영리법인으로서 그 설립에 있어 주무관청의 허가 등을 받는 경우로 한정하고 있다고 해석함이 입법취지에 비추어 상당하다 할 것으로, 재건축조합은 조합원에 대하여 분양수익 등의 배분이 이루어지고 있어 이를 비영리법인으로 보기 어려울 뿐 아니라 재건축조합에 대한 설립인가는 조합결성에 대한 것이라기 보다는 재건축사업에 대한 인가로서의 성격이 보다 강하다고 하겠으므로 재건축조합은 법인세법이 적용되는 법인격 없는 단체가 아닌 소득세법 제1조 및 같은법시행규칙 제2조 소정의 거주자로 봄이 타당하다는 것이다.(국심2002중585, 2002.7.5)

재건축조합자체를 1거주자로 보느냐혹은 공동사업자로 보느냐에 따라 사업자등록의 형태 및 납부세액이 차이가 있다. 소득세법시행규칙 제2조에 의하면 재건축조합의 대표자 또는 관리인이 선임되어 있으나 이익의 분배방법이나 분배비율이 정하여져 있지 아니한 것은 그 단체를 1거주자로 본다. 이 경우에 명시적으로 이익의 분배방법이나 분배비율이 정하여져 있지 아니하더라도 사실상 이익이 분배되는 경우에는 그 단체의 구성원이 공동으로 사업을 영위하는 것으로 보아 법을 적용한다. 재건축조합을 1거주자로 보느냐 공동사업자로 보느냐에 대해 그동안 많은 다툼이 있었으나 최근 국세심판원에서는 재건축조합을 공동사업자로 보고 과세하여야 한다고 판시하고 있다.(국심2002중585, 2002.7.5 ,국심2001서2052, 2001.10.9 ,국심2001서163, 2001.8.14)

<조합의 성격별 과세형태>

구 분	과 세 형 태
조합을 1 거주자로 보는 경우	- 조합을 하나의 사업자로 보아 소득금액 전체에 대해 누진세율 적용. - 단체의 소득은 그 대표자나 관리인의 다른 소득과 합산해 과세되지 않음.
조합을 공동사업자로 보는 경우	- 조합의 소득금액을 조합원 각자의 지분에 따라 분할. - 조합원들은 당해연도의 다른 소득과 합산해 종합소득세를 납부.

조합이 주택을 신축하여 판매하는 사업은 건설업으로 보게 되는데 이 경우에 그 주택에는 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 10배 또는 5배(도시계획구역밖의 토지는 10배, 도시계획구역안의 토지는 5배)를 넘지 아니하는 토지를 포함하는 것으로 한다. 또한 상가를 신축하여 판매하는 사업은 부동산 매매업에 해당한다.

1) 총수입금액
재건축조합이 주택과 상가를 일반에게 분양하는 사업은 사업소득세가 과세된다. 조합의 총수입금액은 일반에게 분양하는 상가 및 주택의 분양대금이다. 아래의 그림에서 (B),(C),(E),(F)의 분양대금 이다.

조합원분양분(A)	일반분양분(B)	상가(C)
토지 (D)	토지 (E)	토지 (F)

2) 필요경비
재건축조합의 필요경비는 크게 토지원가가액과 공사도급금액으로 구분된다.

(1) 토지원가

재건축조합의 소득금액 계산시 일반분양 수입금액에 대응하는 토지가액은 조합원들이 재건축조합에 현물출자한 시기를 토지취득시기로 보아 적용한다. 그러므로, 취득가액은 현물출자 당시의 가액으로 하는 것으로서, 공신력있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 당해 감정가액으로 계산하며, 감정가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제61조 (개별공시지가)에 의하여 평가한 가액으로 한다. (소득46011-21317, 2000.11.10)
소수의 견해로 조합원 무상지분의 일반분양가상당액이 현물출자한 토지의 시가로 주장하는 견해도 있다. 즉, 무상지분의 일반분양가 상당액은 당해지분에 대한 시가에 가장근접한 금액이고, 조합과 조합원간에 정상적인 교환가액으로 볼 수 있다는 견해이다. 하지만, 일반분양가 상당액을 토지출자가액으로 보는 견해는 국세심판원에서는 당해 견해를 수용하고 있지는 않다.

(2)현물출자의 시점

현물출자시점에 대해서는 여러 가지 주장이 있으나 국세심판원의 입장은 신탁등기시점(국심99서1612, 2000.7.25) 으로 판단하고 있으므로, 조합에서는 현물출자가액의 시가평가를 위해서는 신탁등기시점에서 감정평가를 하여야 한다. 감정평가시점과 신탁등기시점이 차이가 있는 경우에 감정평가가액이 현물 출자가액으로 인정받지 못한 경우도 있다(국심2000중2299, 2001.3.21 )
조합의 설립시점(국세청 예규등) 혹은 입주시를 기준으로 현물출자시점으로 하여야 한다라는 견해도 있다. 하지만, 신탁법상 신탁관계의 법적 성격을 살펴보면 신탁법 제1조에서 「신탁이라 함은 위탁자가 재산권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자의 이익을 위하여 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산권을 관리, 처분하게 하는 법률관계」로 정의하고 있고, 대법원판례(92누 8163, 1993. 4. 27외)도 「위탁자가 수탁자에게 토지의 소유권을 이전하여 당사자 사이에 신탁법상의 신탁관계가 설정되면 단순한 명의신탁과는 달리 신탁재산은 수탁자에게 귀속되고 이로써 수탁자는 신탁의 목적에 따라 신탁재산을 관리, 처분할 수 있는 권능을 가지게 되는 것」으로 판시하고 있다. 또한, 재건축조합의 조합원은 조합의 재건축사업목적 달성에 협력할 의무가 있고, 조합 정관상 그 의무의 하나로 규정된 현물출자 의무는 조합의 재건축사업의 원활한 수행을 위하여 조합원 소유의 토지를 조합에 이전할 의무를 포함하고 있다고 보아야 할 것이어서, 현물출자 시기에 대하여 별도의 약정이 없다면 조합원들이 재건축조합에 토지를 신탁등기하는 시점에서 토지에 대한 현물출자가 이루어진 것으로 보아야 하고, 이 때 재건축조합이 당해 토지를 취득한 것이 되므로 소득세법시행령 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 토지 신탁등기시의 정상가액을 토지의 취득가액하는 것이 타당하다고 판단된다.

(3)공사도급금액
총 수입액에서 일반분양 수입에 대응하는 건축비 상당액은 전체공사도급금액 중 일반분양분에 해당하는 건축비상당액을 안분 계산한다.

개인의 소득은 종합소득,퇴직소득,양도소득,산림소득으로 구분하여 각 소득별로 1년을 단위로 과세하는 세금이며, 이 중 종합소득은 이자소득,배당소득,부동산임대소득,사업소득,근로소득,일시재산소득,기타소득을 합하여 산정한다. 재건축조합의 일반분양사업은 사업소득에 해당하며, 각 조합원의 사업소득은 종합소득 중 하나이므로 각 다른 종합소득과 합산하여 세액이 산출된다. 직장에 근무하는 조합원인 경우 본인의 근로소득과 재건축조합의 사업소득이 종합소득이므로 근로소득과 조합의 사업소득을 합산하여야 한다.

소득세의 기본세율은 최저 9%에서 36%까지의 4단계 초과 누진세율로 되어 있는 바 그 내용은 다음과 같다.

과 세 표 준	세 율
1000만원이하 1000만원초과 4000만원이하 4000만원초과 8000만원이하 8000만원초과	과세표준의 9% 90만원+1000만원을 초과하는 금액의 18% 630만원+4000만원을 초과하는 금액의 27% 1710만원+8000만원을 초과하는 금액의 36%

종합소득세는 매해 1.1 ～ 12.31. 까지의 연간 얻은 소득에 대하여 다음해 5.1 ～ 5.31. 간 주소지 관할 세무서에 신고납부하며, 연간소득에 대해 세금을 한 번에 납부할 경우 부담이 크기 때문에 사업소득, 부동산소득에 대하여는 전년에 납부한 세액을 기준으로 1/2에 해당하는 세액을 11월에 내도록 하는 중간예납해야 한다. 이렇게 미리 납부한 세액은 다음해 5월에 소득세 확정 신고 시에는 연간 총소득에 대한 세금에서 미리 낸 중간예납세액을 공제하여 납부하거나 환급 받게 된다.

총수입금액에서 필요경비 등을 공제하면 조합의 소득금액이 되고 소득금액의 분배는 다음과 같이 한다. 조합이 공동사업자로 분류될 경우의 소득금액 결정 방법으로는 공동사업자가 과세표준확정신고를 하는 때에는 과세표준 확정신고서에 공동사업장에서 발생한 소득과 그 이외의 소득을 구분한 계산서를 첨부하여 신고시 제출하여야 하며, 이 경우에 대표공동사업자는 당해 공동사업장에서 발생한 소득금액과 가산세액 및 원천 징수된 세액의 각 공동사업자별 분배명세서를 첨부하여야 한다.



주택신축판매업의 경우 수입시기는 대금을 청산한 날이 된다. 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기?등록일 또는 사용수익일로 한다(소득세법시행령 제 48조 사업소득의 수입시기). 수입시기에 대한 판단은 도시정비법의 적용에 따르는 법인으로 할 경우에 크게 달라지는 부분이다. 즉, 재건축조합을 개인으로 볼 경우 사업소득은 일반분양자가 입주하는 해에 한꺼번에 발생한다. 그러나, 도시정비법으로 인해 법인으로 등록시에는 공사진행도에 따라 매해 일부씩 나누어서 소득이 발생한다.

도시및주거환경정비법 제18조에 의하면 조합은 법인으로 하여야 하며, 조합은 조합설립인가를 받은 날부터 30일이내에 주된 사무소소재지 등기함으로써 성립한다.




정비사업조합은 수익사업과 비수익사업이 동시에 존재하게 된다.

법인의 종류		각사업연도 소득에 대한 법인세	지가급등지역 토지등 양도차익에대한 법인세	청산소득
내국 법인	영 리 법 인	국내외 원천의 모든 소득	O	O
	비영리 법인	국내외 원천소득 중 열거된 수익사업에서 발생하는 소득	O	X
외국 법인	영 리 법 인	국내원천소득	O	X
	비영리 법인	국내원천소득 중 열거된 수익사업에서 발생한 소득	O	X
국가.지방자치단체		납세의무 없음

수익사업의 범위에 제조업,건설업,도.소매업 및 소비자용품수리업,부동산임대업 및 서비스업등 이 포함되므로 정비사업조합에서 일반분양하는 분은 수익사업에 해당하며, 조합원분에 대해서는 비수익사업에 해당한다.

정비사업조합의 일반분양에서 생기는 수익사업과 과 조합원의 주택등을 건설하는 고유목적사업에서 생기는 비수익사업을 구분경리하여야 한다. 구분경리의 대상이 되는 사업 또는 소득에 귀속되는 자산·부채가 개별적으로 파악이 가능한 경우 법인은 이를 장부상 각각 독립된 계정과목에 의하여 구분기장하여야 한다. 정비사업조합의 수익사업에 속하는 자산과 부채란 일반분양수입을 획득하기 위하여 직접 생산활동에 공하거나 용역을 제공하는 자산과 수익사업소득을 발생시키는 원천에 직접 또는 간접으로 관련하여 발생하는 부채를 말한다.
수익사업과 비수익사업에 공통되는 자산과 부채는 이를 전부 수익사업에 속하는 것으로 보며 수익사업의 자산의 합계액에서 부채(충당금을 포함)의 합계액을 공제하여 수익사업의 자본금을 계산한다.
특정의 수익·비용이 구분하여야 할 사업이나 소득 중 어느 원천에서 발생하였음이 분명한 경우에는 개별익금 또는 개별손금이라 하며 그 발생원천이 불분명한 수익 또는 비용을 공통손금 또는 공통익금이라 한다. 공통손익금은 구분경리의 대상이 되지 아니하여 사업연도 중에는 이를 사업별로 구분하지 아니하고 하나의 계정과목에 합계기장하였다가 결산시 구분계산의 방법에 따라 수익사업 및 비수익사업에 각각 귀속시켜야 한다.

정비사업조합이 주택과 상가를 분양하는 사업은 수익사업이다. 즉 조합의 총익금은 일반에게 분양하는 상가 및 주택의 분양대금이다.
자기의 지분을 초과한 아파트를 취득하는 조합원으로부터 조합규약 등에 따라 분양대금으로 별도로 지급받는 금액도 총익금으로 본다는 견해도 있으나 이는 조합원이 본인의 주택을 신축하는 데 필요한 공사비부족액을 출자하는 경우가 대부분이므로 조합원이 고유목적사업을 위해 출자하게 되는 자본거래가 타당하다고 본다.
조합의 총익금은 그림으로 (B),(C),(E),(F)의 분양대금이다..

조합원분양분(A)	일반분양분(B)	상가(C)
토지 (D)	토지 (E)	토지 (F)

정비사업조합의 총손금은 크게 토지가액과 공사도급금액으로 대별되며 내용은 다음과 같다.

1)토지가액
일반분양분에 해당하는 토지의 원가는 일반분양수입에 대한 각사업년도소득금액에 대한 법인세에 크게 영향을 미친다. 구법에서 재건축조합의 경우 특히 토지의 원가를 개별공시지가로 할 것인지 아니면 감정평가액으로 할 것인지 등에 대해 과세관청과의 다툼이 많았으나 도시정비법에서는 이러한 다툼이 거의 없을 것으로 보인다. 왜냐하면, 정비사업조합의 관리처분계획에는 분양대상자별 종전의 토지또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격이 포함되어야하기 때문이다.(법 제48조 1항). 특히 주택재개발사업의 경우에는 2인이상의 감평평가업자를 시장?군수가 추천하도록 되어있다. 재건축사업의 경우에는 강제적으로 시장.군수의 추천에 의해서 감정평가업자의 평가를 받는 것은 아니지만 감정평가업자의 평가를 원하는 경우에는 시장?군수의 추천을 받아서 평가를 받을 수 있다.

2) 공사도급금액
총익금 대응하는 건축비 상당액은 전체공사도급금액 중 일반분양분에 해당하는 건축비상당액을 안분 계산한다.

법인세 산출세액이란 법인세 과세표준금액에 세율을 적용하여 계산한 금액을 말한다.

과세 표준	세 율
1억원 이하	과세표준의 100분의 15
1억원 초과	1천500만원 ＋ 1억원을 초과하는 금액의 100분의 27

구법하에서 재건축조합은 개인으로 보았으므로 일반분양수입은 일반분양자가 입주하는 해에 한꺼번에 발생한다. 그러나, 도시정비법으로 시행으로 법인으로 등록시에는 공사진행도에 따라 매해 일부씩 나누어서 소득이 발생한다. 도시정비조합의 아파트나 상가를 일반분양하는 분은 예약매출에 해당하므로, 건설.제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출 포함)의 수입금액은 당해 건설 등의 계약기간에 따라 다음과 같이 세무조정한다.
여기서 계약기간이라 함은 목적물의 건설 등에 착수한 날부터 인도일까지의 기간을 말한다.

1)계약기간이 1년 미만인 경우(계약시부터 입주시까지)
그 목적물의 인도일 또는 용역제공을 완료한 날이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 산입한다. 결 산을 확정함에 있어서 작업진행률을 기준으로하여 수익과 비용을 계상한 경우에는 인도기준으로 세무조정 할 수 없다. 도시정비조합의 경우에 일반분양의 주택의 경우 계약일부터 입주일까지 1년이상의 기간이 소요될 것이므로 입주하는 해에 한꺼번에 수익을 인식하는 방법은 거의 없을 것으로 보인다.

2) 계약기간이 1년 이상인 경우
작업진행률을 기준으로 계산한 수익과 비용을 각각 해당 사업연도의 익금과 손금에 산입한다.

3) 작업진행률의 계산
작업진행률에 의한 수입금액 계산방법은 법인세법 시행규칙 제34조에 따라 아래와 같이 산정한다.

-익금＝계약금액×작업진행률－직전사업연도말까지 익금에 산입한금액

※작업진행률 = 당행 사업연도말까지 발생한 총공사비누적액/총공상예정비

- 손금＝당해 사업연도에 발생한 총비용

참고로,재건축조합에 비치.기장한 장부가 없거나 비치.기장한 장부의 내용이 불충분하여 실제로 소요된 총공사비 누적액을 확인할 수 없는 경우에는 인도 기준으로 손익을 계산할 수도 있다.

부가가치세는 상품의 거래나 서비스의 제공과정에서 발생하는 세금이므로 인격이 개인에서 법인으로 변동(재건축조합만 변경됨)이 되더라도 부가가치세의 산정에는 변동이 없다.

부가가치세는 상품(재화)의 거래나 서비스(용역)의 제공과정에서 얻어지는 부가가치(이윤)에 대하여 과세하는 세금이며, 사업자가 납부하는 부가가치세는 매출세액에서 매입세액을 차감하여 계산한다.

부가가치세액

=

매출세액

-

매입세액

(매출액 × 세율) (매입시 부담한 세액)

따라서 부가가치세는 물건을 사면서 부담한 세금과 팔면서 다른 사람으로부터 받은 세금과의 차액만을 일정기간별로 계산하여 내는 것으로 결국은 최종소비자가 부담하는 것이기 때문에 소득세와 같이 사업자가 얻는 수입 중에서 내는 세금은 아니다.




부가가치세는 6개월을 과세기간으로 하여 신고 납부하게 되며, 각 과세기간을 다시 3개월로 나누어 중간에 예정신고제도를 두고 있으며, 과세기간과 신고납부기간은 다음과 같다.

과세기간/신고구분		제 1 기	제 2 기
예정신고	대 상 기 간	1.1 ～ 3.31	7.1 ～ 9.30
	신고납부기간	4.1 ～ 4.25	10.1 ～10.25
확정신고	대 상 기 간	1.1 ～ 6.30	7.1 ～12.31
	신고납부기간	7.1 ～ 7.25	다음해 1.1～1.25

부가가치세법상의 납세의무자는 영리목적의 유무에 불구하고, 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자를 말하며, 이러한 납세의무자에는 개인, 법인(국가?지방자치단체와 지방자치단체조합을 포함한다)과 법인격 없는 사단, 재단 기타 단체를 포함하고 있다.
영리를 목적으로하지 아니하는 사업자라 할 지라도 과세대상인 재화 또는 용역의 공급에 부가가치세를 납부하도록 함으로써 최종소비자에게 전가하여 부담한다. 조합은 일반분양분에 대해서 는 최종소비자인 일반분양자에게 부가가치세를 전가하여 부담을 시키므로 부가가치세의 납세의무가 있는 것이다.

1)매출부가가치세
정비사업조합이 조합원에게 공급하는 주택에 대해서는 재화의 공급으로 보지 않는다. 부동산 중 토지를 공급하는 것은 부가가치세가 면제된다(부가가치세법상 12조 1항 12호). 또한 국민주택과 당해 주택의 건설용역의 공급에 대해서도 부가가치세를 면제한다. 국민주택이라함은 세대당 주거전용 면적이 85㎡(약 25.7평)이하인 상시주거용 주택을 말한다.

	조합원에게 분양되는 부분	일반분양되는 부분
국민주택규모초과	A	B	상가E
국민주택규모이하	C	D
	F토지

상가의 공급은 조세특례제한법상의 면세대상이 아니므로 전용면적이 85㎡이하이더라도 부가가치세가 과세되므로 부가가치세 과세대상은 상기 그림의 B,E이다.


2)매입부가가치세의 안분계산
조합원에게 공급되는 건축물에 대해서는 부가가치세 매입세액은 공제되지 않는다. 그리고 일반분양분의 건축비의 매입세액은 국민주택규모이상의 주택 및 상가에 한하여 매입세액의 공제를 받을 수 있다.
건물을 신축 또는 취득하여 과세사업과 면세사업에게 제공할 예정면적을 구분할 수 있는 경우에는 총예정사용면적에 대한 면세사업에 관련된 예정사용면적의 비율로 매입세액불공제액을 산정하고, 사용면적이 확정되는 때에는 정산하여야 한다.

유 형 별	조 합 원 분	일 반 분 양분
주택 (국민주택규모 이하)	과세거래아님	면 세
주택 (국민주택규모 초과)	과세거래아님	과 세
상가	과세거래아님	과 세
부속토지	과세거래아님	면 세

1)시공사가부담할 부가가치세
시공사가 조합에 제공하는 건설용역에 대해서는 국민주택규모초과분과 상가에 대해서는 조합원귀속분여부를 불문하고 부가가치세를 납부하여야 한다.

2)조합과 조합원간의 부가가치세 징수여부
부가가치세의 최종부담자는 부가가치세제도의 법리상 최종소비자가 된다. 따라서 조합과 시공사간에 특별한 약정이 없는 한 국민주택규모를 초과하는 주택을 분양받는 조합원은 건축비에 포함된 부가가치세(매입세액)의 최종부담자가 되고 일반분양하는 주택 중 국민주택규모를 초과하는 주택과 상가 등 부속시설은 그를 분양받는 자가 최종적으로 부가가치세를 부담한다.
조합은 시공사에 지급한 매입세액중 국민주택규모를 초과한 일반분양분에대해서는 매출부가가치세에서 공제가 되지만 국민주택규모 초과한 주택중 조합원귀속분에 대해서는 매입세액이 불공제되고 당해 조합의 공사원가를 구성한다. 그러므로,국민주택규모초과에 입주하는 조합원이 부담하는 부가가치세는 명목상은 부가가치세이나 실질적으로는 조합의 공사원가를 부담하는 것이다.

3) 건축비원가 부담에 해당하는 부가가치세의 분배
국민주택규모초과에 입주하는 조합원이 부가가치세에 해당하는 공사원가를 부담하지않으면, 결국은 당해원가는 조합원전체가 부담을 하여야 하는데 국민주택이하에 입주하는 세대가 매입세액불공제액에 대한 원가를 부담하는 것은 타당하지 않다고 본다. 국민주택규모초과에 입주하는 조합원이 국민주택규모이하에 입주하는 조합원에게당해원가를 전가시키는 결과를 가져오므로 부가가치세에 대해 적절한 고려가 필요하다.

4)상가조합원과 부가가치세
조합이 공급받는 건설용역중 상가부분에 대해서는 부가가치세를 부담한다. 상가중 일반분양분은 당연히 매입세액의 공제가 가능하다. 그리고 조합원분양분은 상가조합원이 시공사로부터 공동으로 매입하는 경우에 해당하여 매입세액을 공제받을 수 있다. 부가가치세법 시행규칙 제18조 2항참조
재건축조합이 시공자 등으로부터 교부받은 세금계산서상의 공급가액의 범위 내에서 실제로 당해 건설용역을 공급받는 조합원(관리처분에 의해 상가를 분양받은 조합원)에게 당해 조합원이 부담한 현금·토지 등의 비용을 기준으로 세금계산서를 교부할 수 있는 것이며, 조합원은 당해 매입세액이 자기의 과세사업과 관련된 경우에는 자기의 매출세액에서 공제받을 수 있는 것이다.


5)부가가치세 부담에 대한 대법원의 판례
그동안 부가가치세의 부담주체에 대하여 그동안 조합과 시공사간에 많은 분쟁이 있었으나 다음의 대법원판결문에서는 당사자간의 약정에 의하여 부담의 주체를 정하도록 하고 있다.
<대법원판결(2002.6.28) 요지- 부당이득금 반환(2000다2 1079)>
공사업자가 재건축조합과의 사이에 체결한 공사도급계약에 따라, 국민주택규모를 초과하는 조합주택을 신축하는 건설용역을 공급한 경우 그 공사업자는 부가가치세 납부의무를 부담하는 것이므로 그 용역을 공급받는 자인 재건축조합측으로부터 부가가치세를 징수할 수 있다 할 것이고 다만, 그 부가가치세를 최종적으로 누가 부담할 것인가는 공사업자, 재건축조합, 조합원사이의 약정에 의하여 정하여 질 수 있는 문제로서, 재건축조합이 조합주택을 조합원에게 분양할 경우 주택의 규모와 상관없이 이를 부가가치세 과세대상이 되는 재화의 공급으로 보지 아니한다고 하여 달리볼 것은 아니다.

재건축 및 재개발주택은 취득 및 양도시기에 따라서 과세되는 경우와 비과세되는 경우가 매우 다양하고 복잡하여 세법령해석 및 유권해석이 많은 세목이다. 특히, 재건축재개발주택의 양도차익의 산정방법이 2002년12월에 새롭게 개정되었으므로 유의하여야 한다.

구 분	비 과 세	과 세
1주택자	◇ 사업계획승인일 현재 1세대 1주택이고 3년 이상 보유 하였을 것 (보유기간중 거주기간이 1년이상일것) ◇사업계획승인일 이전에 기존주택이 철거될 경우에는 철거일 현재 1세대 1주택 3년 이상 보유하였을 것(보유기간중 거주기간이 1년이상일것) ◇매각당시 다른 주택이 없을 것.	◇사업계획승인시점에서 3년이상 보유하지 않은 경우에 재건축 공사기간중 매도는 과세 ◇ 매각당시 다른 주택이 있으면 과세
2주택자 (2개 이상의 주택 소유시)	◇ 2개의 주택 중 재건축 대상이 아닌 주택을 재건축 대상인 주택의 공사 진행 중에 매각한다면, 매각 당시 3년 이상보유하였다면 비과세(보유기간중 거주기간이 1년이상일것) ◇1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 멸실하고 재건축중에 새로운 주택을 취득한 후 새로운 주택을 취득한 날부터 1년내에 재건축한 주택을 양도(준공이후에 양도)하는 경우 비과세 ◇재건축사업 시행기간중 다른주택을 취득하여 거주하다가 재건축된 주택으로 세대전원이 이사하게 되는 경우에는 1년이상 거주한 경우에는 보유기간이 미달되더라도 비과세	◇2개 이상의 주택을 소유하고 있을 때 재건축 공사중에 재건축 분양권을 파는 경우

상기 표상에서 서울과 수도권5개신도시(분당,일산,평촌,산촌,중동),과천지역의 경우에는 3년이상 보유하는 요건에 “1년이상 거주”하여야 하는 조건까지 충족하여야 비과세 된다라는 점에 특히 유의하여야 한다.

(1) 1주택자의 경우
① 비과세
재건축 사업계획 승인일 현재, 1세대 1주택으로 3년 이상 보유 요건을 만족한 조합원은 그 주택을 이후 어느 시점에 매각하더라도 양도 당시에 다른 주택이 없으면 양도소득세를 내지 않는다.
그리고 서울과 수도권5개신도시(분당,일산,평촌,산촌,중동) 및 과천지역의 재건축조합원의 경우 사업계획승인일 현재 1세대 1주택으로 3년이상 보유하는 요건에 “1년이상 거주”하여야 하는 조건까지 추가로 충족하여야 비과세된다.
물론 이 조합원은 관리처분계획 인가일 또는 사업계획승인일, 그 전에 기존 주택을 철거하는 경우에는 그 철거일 현재 1세대 1주택으로 3년 이상 그 주택을 보유하는 조건을 갖춰야 한다.

② 과 세
조합원이 1세대 1주택자라 하더라도 사업계획승인일 현재 3년 보유 요건이 안되면, 매각 시점에 신중을 기해야 한다. 그 주택을 취득한 지 3년이 되는 시점이 재건축 아파트 공사기간 중이라면, 분양권 매도시에 양도소득세를 내야 한다. 또한, 공사기간 중에 매각을 한다면 매각시점에서 다른 주택이 있다면 양도소득세가 과세된다.

(2) 2주택자의 경우
① 과 세
사업승인 시점에서 2개 이상의 주택을 소유하고, 그 중 재건축 대상 주택을 파는 경우에는 어떠한 경우라도 양도소득세를 내야 한다.
② 비과세
2개의 주택 중 재건축 대상이 아닌 주택을 재건축 공사 중에 매각할 경우 그 주택이 매각 당시 3년 이상 보유하고 있었다면 양도소득세가 비과세된다. 그리고, 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 멸실하고 재건축중에 새로운 주택을 취득한 후 새로운 주택을 취득한 날부터 1년내에 재건축한 주택(준공이후)을 양도하는 경우 비과세된다.
이 경우에도 서울과 수도권5개신도시(분당,일산,평촌,산촌,중동) 및 과천지역의 재건축조합원의 경우 다른 주택은 3년이상보유하고 1년이상 거주하여야 한다.

그리고, 재건축사업 시행기간중 다른주택을 취득하여 거주하다가 재건축된 주택으로 세대전원이 이사하게 되는 경우에는 1년이상 거주한 경우 1년이상 거주한 경우에 한하여 1세대 1주택으로 양도세를 비과세하도록 하는 소득세법 시행규칙이 개정되어 2003년 4월 14일 공포와 동시에 시행됨
에는 보유기간이 3년이 되지 않더라도 비과세 된다.

1)장기보유특별공제
부동산을 취득할 수 있는 권리부분은 적용하지 않음.또한 기존부동산의 보유기간은 기존부동산의 취득일부터 사업계획승인일까지의 기간을 보유기간으로 적용한다.

보유기간	장기보유특별공제액
3년 이상 ∼ 5년 미만	양도차익 × 10%
5년 이상 ∼ 10년 미만	양도차익 × 15%
10년 이상	양도차익 × 30%

2)양도소득기본공제
부동산을 취득할 수 있는 권리부분과 기존부동산 부분에 대한 양도소득금액을 합한 후 1인당 연 2,500,000원을 공제한다.

3)세율적용
기존부동산의 취득일로부터 입주권양도일까지의 보유기간을 계산하여 해당세율을 적용한다.1년미만보유한 경우는 36%의 단일세율을 적용하며, 1년이상을 보유한 경우는 다음의 세율을 적용한다.

1년이상 보유한 경우

과 세 표 준	세 율
1000만원이하 1000만원초과 4000만원이하 4000만원초과 8000만원이하 8000만원초과	과세표준의 9% 90만원+1000만원을 초과하는 금액의 18% 630만원+4000만원을 초과하는 금액의 27% 1710만원+8000만원을 초과하는 금액의 36%

1년이상 거주한 경우에 한하여 1세대 1주택으로 양도세를 비과세하도록 하는 소득세법 시행규칙이 개정되어 2003년 4월 14일 공포와 동시에 시행됨

공사기간중에 조합원지분을 양도하는 것은 기존부동산의 양도와 분양권의 프리미엄을 양도하는 것으로 본다. 조합원지분의 양도에 대해서는 소득세법 시행령 제166조에 양도차익의 산정방법을 규정하여 적용하도록 하였다.

1)양도차익
양도차익의 산정은 분양권 프리미엄에서 발생한 이익과 부동산의 양도차익을 합하여 계산한다.

분양권 양도차익 ＝ 분양권 프리미엄 + 기존부동산 양도차익

2)계산방법

(1) 청산금을 납부한 경우
［양도가액-(기존주택과 그 부수토지의 평가액＋납부한 청산금)- 필요경비］＋［(기존주택과 그 부수토지의 평가액-기존주택과 그 부수토지의 취득가액)- 필요경비］

(2)청산금을 지급받은 경우
［양도가액-(기존주택과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금)- 필요경비］＋［(기존주택과 그 부수토지의 평가액-기존주택과 그 부수토지의 취득가액-필요경비)×(기존주택과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금)÷기존주택과 그 부수토지의 평가액］

상기의 산식에서 기존주택과 그 부수토지의 평가액은 도시재개발법에 의한 관리처분계획 또는 주택건설촉진법에 의한 사업계획에 의하여 정하여진 가격을 말하며 그 가격이 변동되는 때는 변경된 가격에 의한다. 또한 기존주택 및 그 부수토지의 취득가액은 실지취득가액을 말하나, 그 취득가액을 알 수 없는 경우에는 주택과 부수토지의 평가액을 다음과 같이 환산한 가액을 그 취득가액으로 한다.


기존주택과 토지의 공시지가 그 부수토지 의 평가액 ×
(취득일 현재 기존주택의 기준시가 및 기존주택과 토지의 공시지가 / 관리처분계획 인가일 또는 사업계획 승인일 현재 주택의 기준시가 및 토지의 공시지가 )

2003.1.1일 이후 양도분부터는 아래와 같이 단계별로 구분하여 양도소득세를 산정하도록 개정이 되었다.
재건축?재개발로 완공된 신축주택은 그 유형과 사례가 매우 다양하고, 구부동산, 국(시유지), 청산금등 다수의 취득시기 존재, 입체환지의 개념 등으로 기준시가에 의한 양도차익 계산방법이 매우 복잡하여 이를 단순화하고 법령에 명확히 규정한것이다.

1) 양도차익
양도차익 = 종전부동산의 양도차익 ＋ 대지권의 양도차익 + 신축아파트의 양도차익

2) 계산방법
종전부동산 취득시부터 재개발.재건축후 양도시까지의 자산별
(① 종전부동산 → ② 종전토지(대지권) → ③ 신축아파트) 양도차익을 계산하여 합산과세

① 취득일 ～ 관리처분계획인가일등 까지의 종전 부동산 양도차익
양도차익= (관리처분계획인가일등 현재의 기준시가) - (취득일 현재의 기준시가) - (취득당시 기준시가×3%)
② 종전토지(대지권)의 양도차익
양도차익 = (준공일 현재 종전토지 기준시가) - (관리처분계획인가일등 현재 종전토지 기준시가)
* 관리처분인가일등부터 준공일까지의 토지부분만 양도차익 계산 (건물은 멸실되어 과세불가)
③ 신축 아파트 양도차익
양도차익 = (양도일 현재의 아파트 기준시가) - (준공일 현재의 아파트 기준시가) - (필요경비)

도시정비법의 시행에 따른 지방세법상의 취득세와 등록세의 세부담은 변화가 없을 것으로 판단된다. 지방세법109조의 3항의 내용 중 정비사업의 시행으로 인하여 비과세되는 사업은 정비사업중 주택재개발사업과 도시환경정비사업에 국한하였으므로 재건축사업은 비과세혜택이 없다.




1)조합의 취득세와 등록세
(1)취득세
건축허가를 받아 건축하는 건축물에 있어서는 준공검사일, 준공검사 이전에 사실상 사용하거나 가사용승인을 받는 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 가사용 승인일을 취득일로 본다. 그러므로 재건축조합의 경우에 준공검사를 받기전 가사용승인이 있으면 이로부터 30일 이내에 취득세를 납부하여야 한다.
취득세와 등록세의 과세표준은 다음과 같다.

조합에서 납부하여야할 건물 과세 표준 = (도급금액등 × 60㎡초과분(일반분양분) / 전 체 면 적)

조합이 사업용 토지나 건물을 취득하면 그 취득일로부터 30일 이내에 취득가액의 2/100에 해당하는 취득세를 관할구청에 자진납부하여야 하고 동 취득세와는 별도로 취득세액의 10/100을 농어촌특별세로 납부하여야 한다.
한편, 일반분양을 목적으로 하는 아파트 및 상가 등 건축물이 준공되면 이에 대한 취득세도 납부하여야 하는 데 신탁등기에 대하여는 취득세 및 등록세가 부과되지 않는다.

조합이 취득·등기하는 토지(또는 대지권) 및 건축물에 대한 취득세 과세구분은 다음과 같다.

납세의무자	납부대상	세 율
조 합	일반분양분 60㎡ 초과 - 과세 60㎡ 이하 - 100%감면	일반분양분 건물과세 표준 * 2%

취득세에는 취득세액의 10%에 해당하는 농어촌특별세가 함께 과세된다. 다만,국민주택규모(전용면적 25.7평이하)아파트에 대하여는 농어촌특별세가 비과세된다.

(2)등록세
조합원에 분양되는 아파트는 조합원 앞으로 바로 보존등기를 할 수 있으므로 조합원 분양분에 대해서는 조합원 각자가 등록세를 납부하여야 한다(8/1,000).
조합은 일반분양분에 대하여 보존등기를 한 후에 일반분양자에게 이전등기를 해주어야 하므로 일반분양분에 대해서는 보존등기를 하여야 한다(8/1,000).

납세의무자	납부대상	세 율
조 합	일반분양분 60㎡ 초과 - 과세 60㎡ 이하 - 100%감면	건물부분의 0.8%

등록세를 부과하는 경우에는 등록세의 20%에 해당하는 교육세가 함께 부과된다.

2)조합원의 취득세와 등록세

(1)취득세
건축허가를 받아 건축하는 건축물의 취득일은 사용승인일이며, 사용승인일 이전에 사실상 사용하거나 가사용승인을 받는 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 가사용 승인일이 취득일이다. 납부기한은 사용승인일부터 30일 이내이며, 과세표준은 건축공사비와 기타공사경비의 합계액으로 한다.
조합원이 취득·등기하는 건축물에 대한 취득세 과세구분은 다음과 같다.

취득의 유형	세율	비고
1. 신탁해지로 인한 소유권환원	비과세
2. 신축건물(아파트)의 취득	2%	과세표준은 공사비단가× 세대당면적

취득세에는 취득세액의 10%에 해당하는 농어촌특별세가 함께 과세된다. 다만 국민주택규모(전용면적 25.7평이하)아파트에 대하여는 비과세된다.

(2)등록세

조합원은 입주시 건물부분에 대해 원시취득자이므로 조합원명의로 바로 보존등기를 하면 된다. 사용승인일부터 60일이내에 소유권보존등기를 완료하야여야 한다.

취득의 유형	세율	비고
1. 신탁해지로 인한 소유권환원	비과세
2. 신축건물(아파트)의 취득	0.8%	과세표준은 공사비단가× 세대당면적

등록세를 부과하는 경우에는 등록세의 20%에 해당하는 교육세가 함께 부과된다.

1) 조합의 취득세와 등록세

(1) 취득세
주택재개발사업의 시행으로 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대하여는 취득세를 부과하지 아니한다(지방세법 제109조제3항 후단). 주택재개발사업의 사업시행자가 대지조성을 위하여 취득하는 부동산과 당해 사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주거용 부동산에 대해서는 취득세를 면제한다(서울특별시세감면조례 제14조).
재건축사업과 달리 주택재개발사업의 시행자인 재개발조합은 일반분양하기 위해 우선 취득하는 부동산(체비지 또는 시설)과 관리처분계획의 변경 또는 민원해소 등 예상치 아니한 사유로 충당하기 위해 일반분양하지 않고 예비비로 남겨 놓은 부동산(보류지 또는 시설)은 모두 취득세가 면제된다. 서울특별시세감면조례는 주거용부동산에 한해 면제되는 것으로 규정하고 있으나, 건축물뿐만 아니라 상가 그리고 토지도 해당하는 것으로 해석된다.

(2) 등록세
조합원분양분은 등록세(세율：0.8%)납부후 조합원으로 직접 보존등기하며, 일반분양분은 조합이 먼저 보존등기를 하게 된다. 다만, 재개발조합이 하는 일반분양분에 대한 보존등기의 경우 등록세는 면제된다(지방세법 제127조의2 제2항, 서울특별시세감면조례 14조).

2) 조합원의 취득세와 등록세

(1) 취득세
관리처분에 의해 취득하는 토지 및 건축물은 취득세를 부과하지 않는다. 단, 종전부동산가액을 초과하여 청산금을 부담하는 경우 청산금에 상당하는 부동산에 대해 취득세를 부과한다(지방세법 제109조제3항). 그러나 원조합원(최초 사업시행인가일 현재 부동산을 소유한 자)이 85㎡ 이하의 주거용 부동산을 취득할 경우에 청산금을 부담하는 경우에도 취득세가 감면된다(서울특별시세감면조례 제14조).

납세의무자	납부대상 건물면적	세 율
원조합원	85㎡초과	청산금의 2%
	85㎡이하	100%감면
승계조합원	건물면적에 무관	청산금의 2%
일반분양자	85㎡초과	분양가의 2%
	60㎡이하 40㎡ 초과	분양가의 1% (50% 감면)
	40㎡이하	100%감면

취득세액의 10%에 해당하는 농어촌특별세가 함께 과세된다. 그러나 국민주택규모(전용25.7평 이하)아파트에 대하여는 비과세된다.

(2) 등록세
조합원은 건축주로서 건물준공시 원시취득하므로 조합원명의로 직접 보존등기를 하면 된다. 관리처분에 의해 취득하는 토지 및 건축물은 등록세를 부과하지 않는다. 단, 종전부동산가액을 초과하여 청산금을 부담하는 경우 청산금에 상당하는 부동산에 대해 등록세를 부과한다(지방세법 제127조의2 제2항). 그러나 원조합원(최초 사업시행인가일 현재 부동산을 소유한 자)이 85㎡이하의 주거용 부동산을 취득할 경우에는 청산금을 부담한 경우에도 등록세가 감면된다(서울특별시세감면조례 제14조)

납세의무자	납부대상 건물면적	세 율
원조합원	85㎡초과	청산금의 0.8%
	85㎡이하	100%감면
승계조합원	건물면적에 무관	청산금의 0.8%
일반분양자	85㎡초과	분양가의 3%
	60㎡이하 40㎡ 초과	분양가의 1.5% (50% 감면)
	40㎡이하	100%감면

등록세를 부과하는 경우에는 등록세의 20%에 해당하는 교육세가 함께 부과된다.

[큰형님]

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[outis]

유익한 정보 감사합니다. ^^

[매바위]

감사합니다