건설산업기본법 주택관리업자 및 사업자 선정지침 전부개정(안) 행정예고

[광주광역시회]

국토교통부 공고 제2015- 호

『주택관리업자 및 사업자 선정지침』(국토교통부 고시)을 개정함에 있어 그 취지와 주요 내용을 국민에게 미리 알려 이에 대한 의견을 듣고자 행정절차법 제46조의 규정에 의하여 다음과 같이 공고합니다.

2015년 6월 일

국 토 교 통 부 장 관

주택관리업자 및 사업자 선정지침 전부개정(안) 행정예고

1. 개정이유

민간이 운영하는 전자입찰시스템의 공공성 확보를 위하여 사업자 지정 기준을 마련하고, 주택관리사업자 및 사업자 선정 과정의 투명성을 제고하기 위하여 동 지침을 합리적으로 개정하고자 함

2. 주요내용

가. ｢주택법령｣ 개정(예정) 후속조치 (만족도 조사 관련 조문 삭제)

ㅇ “주택관리업자에 대한 입주자 등의 만족도 평가”가 입주자 등의 참여율 저조 등으로 실효성이 없고, 사적 자치영역에 대한 과도한 간섭이라는 평가에 따라 관련 내용을 주택법령에서 폐지(「주택법」제58조의2, 「주택법시행령」제81조의2)하고, 올해부터 관련 내용 미시행

ㅇ 지침에서 만족도 조사 관련 내용 삭제

나. 사업주체 관리기간 중 입대의 공백 해소 (안 제2조제2항)

ㅇ 관리주체가 사업자를 선정하는 경우에는 입주자대표회의의 의결을 거치도록 하고 있으나, 입주예정자의 과반수 입주 전 사업주체가 관리주체인 기간에는 입주자대표회의가 미구성된 상태임

ㅇ 사업주체 관리기간 중에는 사업자 선정 과정에서 필요한 입주자대표회의의 역할을 사업주체가 대신하는 것으로 규정

다. 제한경쟁입찰의 제한요건 완화 (안 제4조제2항, 별표1)

ㅇ 주택관리업자 및 사업자 선정을 위한 제한경쟁입찰 시에는 계약 목적에 따른 “사업실적, 기술능력, 자본금”을 제한할 수 있으나, 제한 요건에 대한 기준이 설정되지 않아 입찰공고 시 특정 업체를 낙찰시킬 목적으로 과도한 제한기준을 제시하는 사례 발생

ㅇ 제한 요건 중 자본금을 삭제하여 제한경쟁입찰의 제한 요건을 완화*하고 제한 요건에 대한 기준을 마련**하여 대기업에 유리하게 작용했던 과도한 제한을 배제하고 중소업체의 시장진입을 용이하게 함

* (현행) 사업실적, 기술능력, 자본금 → (개정) 사업실적, 기술능력

** 계약 목적물과 관련된 규모나 양의 3배 이내에서 제한 가능

라. 수의계약 금액 상향․대상 확대 (안 제4조제3항, 별표2)

ㅇ 수의계약이 가능한 공사 및 용역의 금액이 적어 관리주체의 입찰사무가 과중하고, 소액의 공사에도 예외 없이 입찰이 적용되어 입찰가격을 높이는 원인으로 지적됨

ㅇ 수의계약 금액을 상향 조정*하고 대상을 확대**하여 공동주택 관리의 편의를 제고하고, 단순 설치를 요하는 소액의 공사 등은 입찰을 거치지 않고 저렴한 가격으로 시공 가능토록 함

* (현행) 200만원(부가세 제외) → (개정) 500만원(부가세 제외)

** 본 공사와의 동질성 유지 또는 장래의 하자책임 명확성을 위한 추가공사 등

마. 입찰의 무효 사유의 명확화 (안 제6조, 별표3)

ㅇ 입찰의 무효 사유에 유찰 사유가 포함되거나 불명확한 부분이 있어 무효 판단에 발주처와 입찰자 간 분쟁의 소지가 있으며, 입찰자에게 무효 사유를 알리는 절차가 없어 입찰과정에 대한 불신 초래

ㅇ 입찰의 무효 사유를 세분화‧명확화 하고, 무효로 하는 입찰이 있는 경우에는 그 사유를 해당 입찰자에게 알리도록 함

바. 적격심사제 운영방법 명시 (안 제13조)

ㅇ 주택관리업자 및 사업자 선정 시 적격심사제 적용이 원칙이나, 평가주체 및 운영방법 등이 명시되지 않아 제도 적용에 어려움. 또한, 적격심사 평가 시 정량적 평가항목에 대한 평가점수를 기준에 맞지 않게 산정하는 등의 사유로 평가결과 불신 및 민원발생

ㅇ 적격심사 평가위원을 구성하여 3인 이상이 평가에 참여한 경우에 한하여 평가결과를 인정하고, 평가과정에 대한 회의록의 작성‧보관 및 입주자등의 열람 청구를 규정하여 평가의 투명성 제고

사. 현장설명회 준비기간 확보 (안 제15조)

ㅇ 현장설명회 참석업체로 참가자격을 제한하는 경우, 입찰공고 이후 현장설명회까지의 기간이 규정되지 않아 입찰공고와 현장설명회 사이의 기간을 짧게 두어 특정업체의 참여만 유도하는 문제 발생

ㅇ 입찰공고일부터 현장설명회까지, 현장설명회부터 입찰서 제출 마감일까지의 기간을 규정하여 다양한 업체가 공정하게 입찰에 참여할 수 있도록 함

아. 입찰정보 변경계약 제한 (안 제21조제2항, 제29조제2항)

ㅇ 낙찰자 결정 이후 계약체결 내용에 대한 규정이 없어, 낙찰자와 계약가격을 협상하여 변경하는 등 입찰 유명무실화

ㅇ 낙찰자와의 계약은 입찰정보 및 낙찰금액 등과 동일한 내용으로 체결하도록 규정

자. 입찰가 상한 공고를 위한 자문 역 확대 (안 제24조제3항)

ㅇ 입찰공고 시 전문가에게 자문하여 입찰가격의 상한을 공고할 수 있게 하였으나 전문가의 범위를 건축사‧기술사로 한정하여 자문비용이 발생하는 등 제도 적용에 어려움

ㅇ 건축사‧기술사 외에 주택법에 의한 자문기관, 지방자치단체 자문기구를 통하여 입찰가격 상한을 공고할 수 있도록 하여 실효성 제고

차. 입찰참가 제한의 실효성 제고 (안 제26조제1항제1호, 제6호)

ㅇ 해당 법령에 따른 면허 및 등록 등을 마친 자에 한하여 입찰참가를 허용하고 있으나, 단순 재활용품 수거와 같이 특별한 기술이나 장비가 필요치 않은 경우에는 입찰가격 상승 요인으로 작용함

ㅇ 또한, 담합으로 과징금 처분을 받은 후 6개월이 경과하지 않은 자의 입찰참가를 허용하고 있으나, 6개월의 기간은 행정심판청구* 등의 사유로 제한의 실효성이 없음

* 처분이 있음을 안 날로부터 90일, 처분이 있은 날부터 180일

ㅇ 사업 종류별로 해당 법령에 따른 면허 및 등록 등은 필요한 경우에 한하여 제한할 수 있게 하고, 과징금 처분을 받은 후 1년이 경과하지 않은 자의 입찰 참가를 제한하여 제도의 실효성 확보

카. 입찰보증금 귀속규정 마련 및 납부 면제금액 상향 (안 제31조제2항, 제4항)

ㅇ 입찰보증금의 귀속에 대한 규정이 없어 원활한 관리업무 수행 곤란. 한편, 계약금액이 현행 수의계약 금액에 해당하는 경우 입찰보증금의 납부를 면제할 수 있도록 규정

ㅇ 낙찰자가 정당한 사유 없이 계약체결을 거절하는 경우 입찰보증금을 발주처에 귀속시키도록 하고, 수의계약 금액 상향에 따라 입찰보증금의 납부 면제 계약금액도 상향 조정(200만원→500만원)

타. 민간 전자입찰시스템 사업자 지정기준 마련 등 (안 제35조～제41조)

ㅇ 공동주택에서 주택관리업자 및 사업자 선정 시 전자입찰방식 적용이 의무화('15.1.1시행)*됨에 따라 민간이 운영하는 전자입찰시스템 사용도 허용되고 있으나, 민간 시스템의 공공성 확보 방안 미규정

ㅇ 민간 전자입찰시스템 사업자 지정 기준*을 마련하여 시스템 운영의 공공성을 확보하고 민간 사업자 지정 관련 업무를 공동주택관리정보시스템 운영기관의 장에게 위탁함

* 기술인력, 경영상태, 시스템기능 및 보안 사항 등

파. 적격심사표준평가표 합리적 조정 (안 제7조, 별표4, 별표5)

ㅇ 적격심사 시 정성평가 항목에 대한 평가 시 특정 업체에 유리하게 자의적으로 활용되는 사례가 빈번하게 발생하고, 만점의 기준도 지나치게 높아 중소업체의 시장진입에 어려움 발생

ㅇ 적격심사 시 정성평가 항목의 배점을 하향 조정 하는 등 평가항목의 배점을 조정하고 표준평가표의 내용을 합리적으로 조정*

* 가격 배점 상향조정(30점→40점), 정성평가 배점 하향조정(10점 → 5점)

* 관리실적 만점 기준 하향조정 및 단지실정에 맞는 자율성 부여 등

하. 용어의 정비 등

ㅇ 지침에서만 사용하는 용어에 대한 해석상 혼란 발생하여「국가계약법」을 바탕으로 혼란이 있는 용어를 정비*하고 전체적인 문구를 조정함

* 입찰예정일(입찰서류 제출 시작일을 의미)→‘입찰서 제출 마감일’로 용어를 정비하여 규정, 계약이행보증금→계약보증금, 추가보유→보유 등

3. 의견제출

이 주택관리업자 및 사업자 선정지침 전부개정안에 대하여 의견이 있는 단체 또는 개인은 다음 사항을 기재한 의견서를 국토교통부 주택건설공급과로 2015년 7월 10일까지 제출하여 주시기 바라며, 더 자세한 내용을 알고 싶은 분은 국토교통부 홈페이지 (http://www.molit.go.kr) 정보마당/법령정보/입법예고 란을 참조하여 주시기 바랍니다.

가. 예고사항에 대한 조문별 의견(찬․반 의견과 이유)

현행	개정안	의견

나. 성명(법인․단체의 경우 단체명과 그 대표자명), 주소 및 전화번호

다. 보내실 주소 : 세종특별자치시 도움 6로 11 정부세종청사

국토교통부 주택건설공급과(우편번호 339-012)

☎ 044-201-3368, 3372, Fax 044-201-5684

국토교통부 고시 제 호

주택관리업자 및 사업자 선정지침 전부개정안

주택관리업자 및 사업자 선정지침 전부를 다음과 같이 개정한다.

주택관리업자 및 사업자 선정지침 전부개정(안)

제1장 총칙

제1조(목적) 이 지침은「주택법 시행령」제52조제4항에 따른 주택관리업자 선정과 제55조의4에 따른 사업자 선정 및 제52조제8항에 따른 전자입찰 방식에 관하여 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 규정하는 것을 목적으로 한다.

제2조(적용대상) ① 이 지침은 「주택법 시행령」(이하 "영"이라 한다) 제48조에 따른 의무관리대상 공동주택에서 다음 각 호에 해당하는 경우에 적용한다.

1. 영 제52조제4항에 따라 입주자대표회의가 주택관리업자를 선정하는 경우

2. 영 제55조의4에 따라 입주자대표회의 또는 관리주체가 공사 및 용역 등 사업자를 선정하는 경우

②「주택법」(이하 "법"이라 한다) 제43조제1항에 따른 사업주체 관리기간 중 제1항제2호에 따라 사업자를 선정할 때에는 동 지침에서 정하고 있는 입주자대표회의의 역할을 사업주체가 대신하는 것으로 적용한다.

제3조(전자입찰시스템) ① 영 제52조제8항에 따라 전자입찰방식으로 주택관리업자 및 사업자를 선정하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 전자입찰시스템을 이용한다.

1. 법 제45조의7제1항에 따른 공동주택관리정보시스템(http://www.k-apt.go.kr을 말한다. 이하 "공동주택관리정보시스템"이라 한다)에서 제공하는 전자입찰시스템(낙찰의 방법 중 제7조제1항제2호 또는 제3호의 경우에 한한다)

2.「전자조달의 이용 및 촉진에 관한 법률」에 따른 전자입찰시스템

3. 민간이 운영하는 전자입찰시스템

② 제1항제2호 및 제3호의 전자입찰시스템을 이용할 때에는 해당 시스템의 매뉴얼 등에 따른다.

③ 제1항의 규정에도 불구하고 제4조제3항에 따른 수의계약이나 제7조제1항제1호에 따른 적격심사제로 주택관리업자 및 사업자를 선정하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 아니할 수 있다.

④ 입찰업체가 제1항에 따른 전자입찰시스템을 이용하기 위해서는 사전에 전자입찰시스템에 업체정보를 입력하고 공인인증서를 등록하여야 하며, 입찰에 참여할 때마다 등록된 공인인증서를 사용하여야 한다. 다만, 해당 전자입찰시스템에 공인인증서를 대체할 인증수단이 있는 경우에는 그에 따른다.

제4조(입찰의 방법) ① 제2조에 따라 주택관리업자 및 사업자를 선정할 때에는 경쟁입찰을 하여야 한다.

② 제1항에 따른 경쟁입찰의 종류 및 방법은 [별표 1]과 같다.

③ 제1항에도 불구하고 [별표 2]에 해당하는 경우에는 수의계약을 할 수 있다.

제5조(입찰의 성립) ① 일반경쟁입찰과 지명경쟁입찰은 2인 이상의 유효한 입찰로 성립하며, 제한경쟁입찰은 3인 이상의 유효한 입찰로 성립한다.

② 입주자대표회의와 관리주체는 경쟁입찰 시 협의에 의한 선정, 우선협상대상자의 선정 또는 이와 유사한 방법을 적용하여서는 아니 된다.

제6조(입찰의 무효) ① 하자가 있는 입찰은 무효로 하며, 무효로 하는 입찰은 [별표 3]과 같다.

② 입주자대표회의 또는 관리주체는 제1항에 따라 무효로 하는 입찰이 있는 경우에는 해당 입찰자에게 입찰 무효의 이유를 알려야 한다.

제7조(낙찰의 방법) ① 낙찰의 방법은 다음 각 호와 같다.

1. 적격심사제 : [별표 4] 또는 [별표 5]의 평가기준에 따라 최고점을 받은 자를 낙찰자로 선정하는 방식

2. 최저낙찰제 : 최저가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 선정하는 방식

3. 최고낙찰제 : 최고가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 선정하는 방식

② 낙찰의 방법은 적격심사제를 원칙으로 하되, 관리규약으로 정하는 경우에는 [별표 6]에 따라 최저(최고)낙찰제를 적용할 수 있다.

③ 적격심사제에서 최고점을 받은 자가 2인 이상인 경우 또는 최저(최고)낙찰제에서 최저(최고)가격으로 입찰한 자가 2인 이상인 경우에는 추첨으로 낙찰자를 결정한다.

제8조(입찰서 투찰) ① 우편 또는 방문으로 제19조 및 제27조에 따른 서류를 제출하는 경우, 입찰자(대리인을 지정한 경우 그 대리인을 말한다. 이하 같다)는 [별지 제1호 서식]의 입찰서(입찰서의 구비서류를 포함한다. 이하 같다)와 그 밖의 서류를 분리하여 투찰하여야 한다.

② 우편 또는 방문으로 제출한 서류는 입찰서 제출 마감일 18시까지 도착한 것에 한하여 효력이 있다.

③ 입찰자는 제출한 입찰서를 교환ㆍ변경할 수 없다.

제9조(입찰서 개찰) 입주자대표회의 또는 관리주체가 입찰서를 개찰할 때에는 입찰공고에 명시된 일정에 따라 계약담당자 및 이해관계인 등이 참석한 장소에서 하여야 한다.

제10조(낙찰자 선정) ① 입주자대표회의 또는 관리주체는 입찰자의 제출서류를 검토하여 제5조에 따른 입찰의 성립 여부를 판단한다.

② 입주자대표회의 또는 관리주체는 제1항에 따른 판단 결과 입찰이 성립된 경우, 유효한 입찰 가운데 제7조제1항의 기준에 따라 낙찰자를 선정한다.

제11조(선정결과 공개) ① 입주자대표회의가 주택관리업자 및 사업자를 선정한 경우에는 법 제45조제4항 및 영 제58조제9항에 따라 다음 각 호의 내용을 관리주체에게 즉시 통지하여야 한다.

1. 입찰공고 내용(경쟁입찰을 대상으로 한다)

2. 선정결과 내용(수의계약을 포함한다)

가. 주택관리업자 또는 사업자의 상호ㆍ주소ㆍ대표자 및 연락처

나. 계약금액

다. 계약기간

라. 수의계약인 경우 그 사유

② 제1항에 따른 통지를 받거나 직접 사업자를 선정한 경우, 관리주체는 제1항 각 호의 사항을 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지(인터넷 홈페이지가 없는 경우에는 해당 공동주택단지의 관리사무소나 게시판 등)와 공동주택관리정보시스템에 즉시 공개하여야 한다

제12조(재공고) ① 입주자대표회의 또는 관리주체는 입찰이 성립하지 않은 경우 또는 낙찰자가 계약을 체결하지 아니하는 경우에 재공고 할 수 있다.

② 제1항에 따른 재공고 시에는 공고기간을 제외하고 최초로 입찰에 부친 내용을 변경할 수 없다. 다만, 제한경쟁입찰의 제한 요건을 완화하는 경우에는 그러하지 아니하다.

제13조(적격심사제 운영) ① 적격심사제로 주택관리업자 및 사업자를 선정하는 경우에는 평가주체를 다음 각 호와 같이 구성한다.

1. [별표 6]에 따라 입주자대표회의가 계약자인 경우에는 입주자대표회의 구성원(입주자대표회의가 선정한 평가위원을 추가할 수 있다).

2. [별표 6]에 따라 관리주체가 계약자인 경우에는 관리주체와 관리주체가 선정한 평가위원

② 제1항에 따라 구성된 평가주체 중 3인 이상이 적격심사 평가에 참여한 경우에 한하여 평가결과를 유효한 것으로 인정한다.

③ 입주자대표회의 또는 관리주체가 적격심사제를 운영할 때에는 회의록을 작성하여 보관하고, 공동주택의 입주자등이 이의 열람을 청구하거나 본인의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 이에 응하여야 한다.

제2장 주택관리업자의 선정

제14조(입찰공고 방법) ① 입주자대표회의가 주택관리업자를 선정할 때에는 제16조에 따른 입찰공고 내용을 공동주택관리정보시스템에 공고하여야 한다.

② 제1항에 따라 공동주택관리정보시스템을 이용하여 입찰공고를 하는 경우, 해당 단지의 관리사무소장은 공동주택관리정보시스템을 관리하는 자(이하 "시스템 관리자"라 한다)에게 사전에 [별지 제2호 서식]에 따라 공동주택관리정보시스템 이용 신청을 하여야 한다.

③ 시스템 관리자는 관리사무소장이 제2항에 따라 신청한 서류를 확인하여 이상이 없는 경우에는 공동주택관리정보시스템 이용을 위한 아이디와 패스워드를 즉시 부여하여야 한다.

제15조(입찰공고 시기) ① 입찰공고는 입찰서 제출 마감일의 전일부터 기산하여 10일 전에 하여야 한다. 다만, 입주자대표회의에서 긴급한 입찰로 의결한 경우나 재공고 입찰의 경우에는 입찰서 제출 마감일의 전일부터 기산하여 5일 전에 공고할 수 있다(현장설명회가 없는 경우에 한한다).

② 현장설명회는 입찰서 제출 마감일의 전일부터 기산하여 5일 전에 개최할 수 있으며, 현장설명회를 개최하는 경우에는 현장설명회의 전일부터 기산하여 5일 전에 입찰공고를 하여야 한다.

제16조(입찰공고 내용) ① 입찰공고 내용에는 다음 각 호의 사항을 명시하여야 한다.

1. 관리 대상(세대수, 동수, 총 주택공급면적 등)

2. 경비ㆍ청소 등의 직영운영 또는 위탁운영에 관한 사항

3. 현장설명회를 개최하는 경우 그 일시ㆍ장소 및 참가의무여부에 관한 사항

4. 입찰의 종류 및 낙찰의 방법(적격심사제의 경우 평가배점표 포함)

5. 입찰서 등 제출서류에 관한 사항(제출서류의 목록, 서식, 제출방법, 마감시한 등)

6. 개찰의 일시ㆍ장소

7. 입찰참가자격에 관한 사항

8. 제6조에 따라 무효로 하는 입찰이 있는 경우, 해당 입찰자에게 입찰 무효의 이유를 알리는 방법에 대한 사항

9. 입찰 관련 유의사항(입찰가격 산출방법 및 기준 등)

10. 계약체결에 관한 사항(계약기간 등)

11. 제31조에 따른 입찰보증금 및 그 귀속에 관한 사항

12. 그 밖에 입찰에 필요한 사항으로서 영 제51조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의에서 의결한 사항

② 전자입찰의 경우에는 제19조에 따른 제출서류 중 입찰서를 제외한 서류를 우편이나 방문 등 비전자적인 방법으로 제출하게 할 수 있다.

제17조(현장설명회) 제15조에 따른 현장설명회에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.

1. 관리 대상(세대수, 동수, 총 주택공급면적 등 현황)

2. 입찰공고 내용의 구체적인 설명

3. 그 밖에 입찰에 관한 질의응답 등 필요한 사항

제18조(참가자격의 제한) ① 주택관리업자가 입찰공고일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 경쟁입찰에 참가할 수 없으며, 입찰에 참가한 경우에는 그 입찰을 무효로 한다.

1. 법 제53조제1항에 따른 등록을 하지 아니한 자

2. 법 제54조제1항에 따른 영업정지 처분을 받고 그 영업정지 기간 중에 있는 자

3. 국세 및 지방세를 완납하지 아니한 자

4. 입찰공고일 현재 주택관리업 등록기준에 미달하는 자

5. 해당 입찰과 관련하여 물품ㆍ금품ㆍ발전기금 등을 입주자, 사용자, 입주자대표회의(구성원을 포함한다), 관리주체(관리사무소 직원을 포함한다) 등에게 제공한 자

6. 해당 공동주택의 입주자대표회의의 구성원(그 배우자 및 직계존비속을 포함한다)이 임원으로 소속된 주택관리업자

7. 주택관리업자 선정과 관련하여 입찰담합으로 공정거래위원회로부터 과징금 처분을 받은 후 1년이 경과되지 아니한 자

② 주택관리업자는 영업지역의 제한을 받지 아니한다.

제19조(제출서류) 입찰에 참가하는 주택관리업자는 다음 각 호의 서류를 입주자대표회의에 제출하여야 한다.

1. 입찰서 1부.

2. 적격심사제인 경우 평가배점표에 따른 제출서류 1부

3. 제한경쟁입찰인 경우 그 제한요건을 증빙하는 서류 1부

4. 주택관리업등록증 사본 1부

5. 사업자등록증 사본 1부

6. 법인등기부등본(개인은 주민등록등본을 말한다) 1부

7. 국세 및 지방세 납세필증 사본 1부

8. 그 밖에 입찰에 필요한 서류

제20조(입찰가격 산출방법) 주택관리업자 선정의 경우 입찰가격은 부가가치세를 제외한 금액으로 한다.

제21조(계약체결) ① 계약은 입주자대표회의를 대표하는 자가 낙찰자로 선정된 주택관리업자와 체결한다. 이 경우 입주자대표회의의 감사는 참관할 수 있다.

② 제1항에 따른 계약은 입찰정보 및 낙찰금액 등과 동일한 내용으로 체결되어야 한다.

③ 입주자대표회의는 낙찰자로 선정된 주택관리업자가 특별한 사유 없이 10일 이내에 계약을 체결하지 아니하는 경우에 그 낙찰을 무효로 할 수 있다.

④ 입주자대표회의는 계약을 체결할 때에 주택관리업자에게 제31조제3항에 따른 계약보증금과 4대 보험(고용보험, 국민건강보험, 국민연금, 산업재해보상보험) 가입증명서를 받아야 한다.

제3장 공사 및 용역 사업자 선정

제22조(입찰공고 방법) 관리주체(영 제55조의4제1항제2호와 제3호에 따라 입주자대표회의가 사업자 선정의 주체인 경우에는 입주자대표회의를 말한다. 이하 같다)가 사업자를 선정할 때에는 제24조에 따른 입찰공고 내용을 제14조에서 정한 절차에 따라 공동주택관리정보시스템에 공고하여야 한다.

제23조(입찰공고 시기) ① 입찰공고는 입찰서 제출 마감일의 전일부터 기산하여 10일 전에 하여야 한다. 다만, 입주자대표회의에서 긴급한 입찰로 의결(임대주택의 경우 임대사업자가 임차인대표회의와 협의)한 경우나 재공고 입찰의 경우에는 입찰서 제출 마감일의 전일부터 기산하여 5일 전에 공고할 수 있다(현장설명회가 없는 경우에 한한다).

② 현장설명회는 입찰서 제출 마감일의 전일부터 기산하여 5일 전에 개최할 수 있으며, 현장설명회를 개최하는 경우에는 현장설명회의 전일부터 기산하여 5일 전에 입찰공고를 하여야 한다.

제24조(입찰공고 내용) ① 입찰공고 내용에는 다음 각 호의 사항을 명시하여야 한다.

1. 사업 개요(사업내용ㆍ규모ㆍ면적 등)

2. 현장설명회를 개최하는 경우 그 일시ㆍ장소 및 참가의무여부에 관한 사항

3. 입찰의 종류 및 낙찰의 방법(적격심사제의 경우 평가배점표 포함)

4. 입찰서 등 제출서류에 관한 사항(제출서류의 목록, 서식, 제출방법, 마감시한 등)

5. 개찰의 일시ㆍ장소

6. 입찰참가자격에 관한 사항

7. 제6조에 따라 무효로 하는 입찰이 있는 경우, 해당 입찰자에게 입찰 무효의 이유를 알리는 방법에 대한 사항

8. 입찰 관련 유의사항(입찰가격 산출방법 및 기준 등)

9. 계약체결에 관한 사항(계약기간 등)

10. 제31조에 따른 입찰보증금 및 그 귀속에 관한 사항

11. 그 밖에 입찰에 필요한 사항으로서 영 제51조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의에서 의결한 사항

② 전자입찰의 경우에는 제27조에 따른 제출서류 중 입찰서를 제외한 서류를 우편이나 방문 등 비전자적인 방법으로 제출하게 할 수 있다.

③ 관리주체는 제1항에 따른 입찰공고 시 지방자치단체의 자문 등 관련기구, 건축사 또는 기술사 등 관계전문가의 확인 및 법 제45조의6에 따른 적정성 자문 기관의 검토결과를 통해 입찰가격의 상한을 공고할 수 있다.

제25조(현장설명회) ① 제23조에 따른 현장설명회에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.

1. 다음 각 목의 현황 등 사업 여건

가. 경비용역 : 경비초소 및 경비구역 현황

나. 청소용역 : 청소범위 및 청소면적 현황

다. 소독용역 : 소독범위 및 소독면적 현황

라. 승강기유지관리 용역 및 공사 : 승강기 대수 및 시설현황

마. 지능형 홈네트워크 설비유지관리 용역 및 공사 : 지능형 홈네트워크 설비 대수 및 시설현황

바. 각종 시설 및 보수공사 : 설계도서, 보수범위 및 보수방법

사. 건축물 안전진단 : 설계도서 및 안전진단범위

아. 그 밖의 용역 및 공사 : 용역 및 공사에 필요한 현황

2. 입찰공고 내용의 구체적인 설명

3. 그 밖에 입찰에 관한 질의응답 등 필요한 사항

제26조(참가자격의 제한) ① 사업자가 입찰공고일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 경쟁입찰에 참가할 수 없으며, 입찰에 참가한 경우에는 그 입찰을 무효로 한다.

1. 사업종류별로 해당 법령에 따른 면허 및 등록 등이 필요한 경우 그 자격요건을 갖추지 아니한 자

2. 해당 법령에 따른 영업정지 처분을 받고 그 영업정지 기간 중에 있는 자

3. 국세 및 지방세를 완납하지 아니한 자

4. 해당 입찰과 관련하여 물품ㆍ금품ㆍ발전기금 등을 사용자, 입주자, 입주자대표회의(구성원을 포함한다), 관리주체(관리사무소 직원을 포함한다) 등에게 제공한 자

5. 해당 공동주택의 입주자대표회의의 구성원(그 배우자 및 직계존비속을 포함한다), 관리사무소장 또는 관리직원이 운영하는 사업자

6. 사업자 선정과 관련하여 입찰담합으로 공정거래위원회로부터 과징금 처분을 받은 후 1년이 경과되지 아니한 자

② 사업자는 영업지역의 제한을 받지 아니한다. 다만, 해당 법령에서 영업지역을 제한하는 경우에는 그러하지 아니하다.

제27조(제출서류) 입찰에 참가하는 사업자는 다음 각 호의 서류를 관리주체에게 제출하여야 한다.

1. 입찰서 1부

2. 적격심사제인 경우 평가배점표에 따른 제출서류 1부

3. 제한경쟁입찰인 경우 그 요건을 증빙하는 서류 1부.

4. 사업종류별로 필요한 경우 면허증, 등록증 또는 이와 유사한 증명서 사본 1부

5. 사업자등록증 사본 1부

6. 법인등기부등본(개인은 주민등록등본을 말한다) 1부

7. 국세 및 지방세 납세필증 사본 1부

8. 그 밖에 입찰에 필요한 서류

제28조(입찰가격 산출방법) ① 사업자 선정의 경우 입찰가격은 부가가치세를 제외한 금액으로 한다.

② 용역 사업자 선정의 경우 입찰가격은 월간 용역비에 용역기간 개월 수를 곱하여 산정한 금액으로 한다.

③ 공사 사업자 선정의 경우 입찰가격은 총 공사금액 또는 단가로 한다.

제29조(계약체결) ① 계약은 관리주체가 낙찰자로 선정된 사업자와 체결한다. 이 경우 입주자대표회의의 감사는 참관할 수 있다.

② 제1항에 따른 계약은 입찰정보 및 낙찰금액 등과 동일한 내용으로 체결되어야 한다.

③ 관리주체는 낙찰자로 선정된 사업자가 특별한 사유 없이 10일 이내에 계약을 체결하지 아니하는 경우에 그 낙찰을 무효로 할 수 있다.

④ 관리주체는 계약을 체결할 때에 사업자에게 제31조제3항에 따른 계약보증금을 받아야 한다.

⑤ 관리주체는 공동주택에서 상시 근무가 필요한 용역 계약을 체결할 때에 사업자에게 4대 보험(고용보험, 국민건강보험, 국민연금, 산업재해보상보험) 가입증명서를 받아야 한다.

제4장 잡수입 및 물품의 매각 등

제30조(잡수입 등과 관련한 사업자 선정) 잡수입, 물품의 매각, 주민운동시설의 위탁 등을 위한 사업자 선정은 제3장을 준용한다.

제5장 보증금 등

제31조(입찰보증금 등) ① 입찰에 참가하는 자는 입찰금액의 100분의 5 이상을 입찰보증금으로 납부하여야 한다.

② 낙찰자가 계약의 체결을 거절하였을 때에는 해당 입찰보증금을 발주처에 귀속시켜야 한다.

③ 계약상대자는 주택관리업자계약, 용역계약, 단가계약의 경우 계약금액의 100분의 10을, 공사계약의 경우 계약금액의 100분의 20을 발주처인 공동주택에 계약보증금으로 납부하여야 한다.

④ 제1항 및 제2항에 따른 입찰보증금 및 계약보증금은 현금, 공제증권 또는 보증서로 납부하여야 한다. 다만, 계약금액이 500만원 이하인 경우에는 입찰보증금 및 계약보증금의 납부를 면제할 수 있다.

⑤ 계약상대자가 계약상의 의무를 이행하지 아니하였을 때에는 해당 계약보증금을 발주처에 귀속시켜야 한다.

제32조(하자보수보증금) 공사상의 하자보수보증금 예치율은「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」 제62조제1항부터 제4항까지를 준용한다.

제33조(보증금의 반환) ① 입주자대표회의 또는 관리주체는 제31조에 따라 납부된 입찰보증금 및 계약보증금의 목적이 달성된 때에는 계약상대자의 요청에 따라 즉시 이를 반환하여야 한다.

② 제32조에 따른 하자담보책임기간이 만료되어 하자보수보증금의 목적이 달성된 때에는 계약상대자의 요청에 따라 즉시 이를 반환하여야 한다.

제6장 보고 등

제34조(보고ㆍ발급) ① 시ㆍ도지사는 법 제54조 및 영 제70조에 따라 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 주택관리업자의 공동주택 관리실적을 매년 12월말 기준으로 제출하게 하고, [별지 제3호 서식]에 따라 다음 해 2월 이내에 국토교통부장관에게 보고하여야 한다.

② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 주택관리업자 등이 공동주택 관리실적 증명서 발급을 요청하면 즉시 [별지 제4호 서식]에 따라 증명서를 발급하여야 한다.

제7장 민간 전자입찰시스템 사업자 지정

제35조(지정기준) 민간 전자입찰시스템을 운영하고자 하는 사업자는 [별표7] ‘민간 전자입찰시스템 사업자 지정 기준’을 갖추어야 한다.

제36조(지정절차) ① 제35조에 따라 민간 전자입찰시스템을 운영하고자 하는 사업자는 [별지 제5호 서식]에 따른 지정 신청서를 국토교통부장관에게 제출하여야 한다.

② 국토교통부장관은 제1항에 따른 지정 신청서의 내용을 심사한 결과 제2조의 지정기준에 적합한 경우에는 그 신청인을 민간 전자입찰시스템 사업자로 지정하고, 신청인에게 [별지 제6호 서식]에 따른 지정 확인서를 교부하여야 한다.

③ 국토교통부장관은 제2항에 따른 지정을 위하여 필요한 경우 신청인에게 자료제출을 요구하거나 신청인의 사업장에 방문하여 지정기준에 따른 요건을 확인할 수 있으며, 관계기관 또는 관계전문가의 의견을 들을 수 있다.

④ 제2항에 따라 민간 전자입찰시스템 사업자로 지정받은 자(이하 “지정 사업자”라 한다)는 지정일로부터 2년간 전자입찰시스템을 운영할 수 있다.

⑤ 국토교통부장관은 지정 사업자를 법 제45조의7에 따른 공동주택관리정보시스템에 공개하여야 한다.

제37조(갱신지정) ① 민간 전자입찰시스템 사업자 지정을 갱신하고자 하는 지정 사업자는 유효기간 만료 30일 전까지 [별지 제5호 서식]에 따른 지정 신청서를 국토교통부장관에게 제출하여야 한다.

② 국토교통부장관은 지정 사업자에게 유효기간 만료일 60일 전까지 갱신지정의 절차와 제1항의 기간 내에 갱신 지정을 신청하지 아니하면 유효기간이 만료된다는 사실을 알려야 한다.

③ 갱신 지정에 따른 절차는 제36조를 준용한다.

제38조(지정취소) 국토교통부장관은 지정 사업자가 다음 각 호에 해당하는 경우에는 그 지정을 취소할 수 있다.

1. 사위 기타 부정한 방법으로 제3조에 따른 지정을 받은 경우

2. 제35조의 지정기준에 미달하는 경우

3. 제36조에 따른 지정을 받은 날부터 6월 이내에 전자입찰시스템 운영업무를 개시하지 아니하거나 6월 이상 계속하여 전자입찰시스템 운영업무를 휴지한 경우

제39조 (결격사유) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 민간 전자입찰시스템 사업자 지정 신청을 할 수 없으며, 지정 사업자가 된 경우에는 그 지정을 무효로 한다.

1. 임원 또는 기술인력에 해당하는 직원 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자가 있는 경우

가. 피성년후견인 및 피한정후견인

나. 파산자로서 복권되지 아니한 자

다. 금고 이상의 실형을 선고받고 그 집행이 끝나거나(집행이 끝난 것으로 보는 경우를 포함한다) 집행이 면제된 날로부터 2년이 지나지 아니한 자

라. 금고 이상의 형의 집행유예 선고를 받고 그 유예기간 중에 있는 자

마. 법원의 판결 또는 다른 법률에 따라 자격이 상실되거나 정지된 자

2. 제38조에 따라 지정이 취소된 후 2년이 지나지 아니한 자

3. 최근 3년 이내에 국세를 3회 이상 체납한 사실이 있는 사업자 및 대표자

4. 다른 법률에 따라 사업을 영위할 수 없는 자

제40조(지정사업자 지도 ․ 감독) 국토교통부장관은 민간이 운영하는 전자입찰시스템의 공공성과 운영 안정성을 확보하기 위하여 지정 사업자와 그 구성원 등(이하 “지정 사업자 등”이라 한다)에게 전자입찰시스템 운영 현황(제35조에 따른 지정기준 준수여부, 장애발생 시 그 사유를 포함한다)에 관한 사항을 보고하게 하거나 자료의 제출이나 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다. 이 경우 지정 사업자 등은 특별한 사유가 없으면 그 요구에 따라야 한다.

제41조(업무의 위탁) 민간 전자입찰시스템 사업자 지정에 따른 국토교통부장관의 권한은 법 제45조의7제2항에 따른 공동주택관리정보시스템 운영기관(한국감정원)의 장에게 위탁한다.

제42조(재검토기한) 「훈령ㆍ예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」(대통령훈령 제248호)」에 따라 이 지침 고시후의 법령이나 현실여건의 변화 등을 검토하여 이 지침의 폐지, 개정 등의 조치를 하여야 하는 기한은 2018년 12월 31일까지로 한다.

부칙

이 고시는 발령한 날부터 시행한다.