임대계약 만료와 계약 갱신은 어떻게 하나?

[김대수]

계약의 갱신여부에 관해 임대인은 계약기간 만료 1개월~6개월 전까지 임차인에게 통보해주어야 하며, 임차인은 계약기간 만료 1개월 전까지 통보해주어야 합니다.
정해진 기간 내에 계약갱신과 관련한 통보가 없을 경우 계약은 동일한 조건으로 갱신된 것으로 봅니다 (묵시적 갱신)
묵시적 갱신의 경우 계약기간에 대한 정함은 없는 것으로 보나 임대인은 2년 미만의 기간을 주장할 수 없습니다. 그러나 임차인은 계약을 중도해지 할 수 있는데, 임대인에게 중도해지의사를 통보한 후 3개월이 경과하면 계약종료의 법적 효력이 발생합니다.

전세보증금액을 증액해서 연장 계약할 때는 어떻게 계약서를 써야할까요?
집주인과 협의로 전세금액을 일부 증액할 경우에는 증액한 금액으로 계약서를 다시 작성해야 합니다. 그래야 향후 전세금액을 보호받을 수 있기 때문입니다. 그리고 전세금액을 증액한 계약서에는 확정일자를 받아 두어야 합니다. 그래야 종전 보증금은 종전 계약서의 확정 일자를 기준으로, 증액한 보증금은 증액한 계약서의 확정일자를 기준으로 우선 변제권이 인정됩니다.

연장계약서 작성하는법
연장계약서는 기존 계약서에 빈공간 (특약사항 아래부분)에 작성하는 방법과 새로운 양식에 다시 작성하는 두가지 경우가 있습니다.

▶기존과 동일한 계약

계약금과 중도금란을 공란으로 나두고 보증금액만 기재.
중간부분 특약사항란에 다음과 같이 기재.
“본 계약은 직전임대차계약의 만료에 따른 연장계약이다.”
임차인과 임대인란에 성명, 주민번호, 인감날인 필수

▶보증금을 증액하여 연장 한 경우의 계약

계약금과 중도금란을 공란으로 나두고 총보증금액만 기재.
잔금란에 증액금을 기재.
잔금란 아래 전세기간을 기재하는 부분에 연장기간을 기재.
*금융권의 전세자금대출 이용시에는 전세기간을 24개월로 기재.

중간부분 특약사항란에 다음과 같이 기재.
본 계약은 직전임대차계약의 만료에 따른 연장계약이다.
임차인은 추가보증금 ~원을 년 월 일 까지 임대인의 계좌( 은행 xxxxxx )로 입금한다.
임차인과 임대인란에 성명, 주민번호, 인감날인 필수.
※이전계약서(최초계약서)는 꼭 보관해야합니다.
확정일자는 보증금을 증액하여 연장하는 경우는 새로 증액부분에 대한 계약에 대하여 확정일자를 꼭 받아야합니다.