해외 부동산과 세금 3

[박연주 회계사]

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• 해외부동산 임대 소득금액 계산과 관련하여 필요경비 입증서류가 없으면 추계신고가 가능한지요? • 임대보증금을 받을 경우에는 임대소득금액 계산은 어떻게 하는지요?

○ 해외부동산 임대소득금액 계산과 관련하여 필요경비 입증서류가 없을 경우에는 소득세법에 의한 추계신고 방법으로 계산된 소득금액을 신고하시면 됩니다.

(「소득세법」제70조④6 )

○ 해외부동산을 임대할 때 임대보증금을 받을 경우에는 임대소득금액 계산 시 아래 산식에 의한 총수입금액 계산특례가 적용됩니다.

① 소득금액을 장부․기장한 경우(소령 제53조 제3항)

1) 주택과 주택부수토지를 임대하는 경우(11.1.1 이후부터 적용)

간주임대료=	[ 해당과세기간의 (보증금등-3억원)의 적수	×		×		× 기재부령 이자율
- 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 금융수익(수입이자,배당금)의 합계액

2) 기타 부동산을 임대하는 경우

간주임대료=	[ 해당과세기간의 보증금등의 적수	-	임대용부동산의 건설비상당액 적수]	×		× 기재부령 이자율
- 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 금융수익(수입이자,배당금)의 합계액

② 소득금액을 추계결정 하는 경우(소령 제53조 제4항)

위 각 산식에서 ‘금융수익(수입이자, 배당금)의 합계액을 차감하지 아니함

* 기재부령 이자율(소칙 제23조 제1항) : 연 4.0%(’11귀속: 연3.7%, ’10년 귀속: 연4.3%)

* 적수의 계산 : 매월말 현재의 보증금 등 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있음

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해외 부동산소재 국가에 신고한 임대소득에 대하여 언제 우리나라 국세청(세무서)에 신고하여야 하고 이 때 제출할 서류는 무엇인지요?

○ 종합소득세 과세표준 확정신고 절차와 신고 시 제출서류

- 거주자의 경우 과세기간(1.1.～12.31.) 중에 국내․외에서 발생된 모든 소득(해외부동산 임대소득 포함)에 대하여 다음연도 5.1.～5.31.까지 관할세무서에 소득세를 자진신고․납부하여야 합니다.

- 신고 시 제출할 서류는 다음과 같습니다.

구분	제출서류 명	근거규정
복식부기 신 고 자	• 종합소득세 과세표준 확정신고서 • 조정계산서 및 조정계산서 관련서류 등 (예) 임대보증금 등의 총수입금액 조정명세서(1),(2)	「소득세법시행규칙」별지 40호 서식(1) 동 별지 46호 서식 등 (예) 동 별지 53호 서식
간편장부 신 고 자	• 종합소득세 과세표준 확정신고서 • 간편장부 소득금액계산서 • 총수입금액 및 필요경비명세서	「소득세법시행규칙」별지 40호 서식(1) 동 별지 82호 서식 동 별지 82호 서식 부표
기준경비율 신 고 자	• 종합소득세 과세표준 확정신고서 -추계소득금액계산서(신고서에 포함) 및 주요경비지출명세서	「소득세법시행규칙」별지 40호 서식(1) 국세청고시 제2010-16(10.4.5.)호
단순경비율 신 고 자	• 종합소득세 과세표준 확정신고서	「소득세법시행규칙」별지 40호 서식(4)
공 통	• 외국납부세액공제(필요경비산입)신청서 (외국정부에 신고한 소득세 신고증빙 첨부) •｢해외부동산 취득및투자운용(임대)명세서｣ ※ 소득공제, 세액공제․감면사항이 있는 경우 해당 증빙서류는 별도 첨부하여야 함	「소득세법시행규칙」별지 11호 서식 국세청고시 제2009-95(09.9.1)호

해외부동산 취득 및 투자운용(임대) 명세서

①과세기간

년 월 일부터 년 월 일까지

②주민등록 번호

③취득(소유)자 성 명

④주소

⑤전화번호

1. 해외부동산 취득 명세

부동산 소재지

⑥국가

⑦신고수리은행

⑧신고수리번호

⑨소재지

⑩취득일자

년 월 일

⑪취득목적

□ 주거용 □ 투자용

⑫부동산의 종류

주택, 아파트□

상가․건물□

나대지□

기타□

⑬부동산의 규모(면적)

건물 ( ), 대지 ( )

⑭소유지분

%

⑮총 취득금액(A)=(B+C)

현지통화 : (원화환산 :￦ )

⑯국내에서 송금액(B)

현지통화 : (원화환산 :￦ )

⑰현지조달금액(방법)(C)

현지통화 : ( )(원화환산 :￦ )

2. 공동취득인 경우

⑱공동취득자성명

⑲주민등록번호

⑳본인과 관계

소유지분

%

%

%

3. 투자운용(임대) 명세 (금액단위 : 원)

층․호수

임차인

임대수입 등 명세

상호(성명)

개시일 (입주일)

종료일 (퇴거일)

보증금

월세

연간월세 합 계

<첨부서류> 1. 매매계약서 사본 2. 등기부등본 사본 3. 임대차계약서 사본

210㎜×297㎜(신문용지 54g/㎡(재활용품))

작 성 방 법

이 명세서는 해외부동산이나 이에 관한 권리를 취득한 건에 대하여 취득건별로 각각 별지로 작성하여 취득한 날이 속하는 해의 다음해 5월말까지 신고․제출하여야 합니다.

1. ⑥, ⑨ : 부동산소재지는 한글 또는 영문으로 기재하여야 합니다.

2. ⑬ : 취득부동산 전체 규모를 기재(면적단위는 부동산등기부상의 면적단위로 기재)하고, 공동취득자의 경우도 취득부동산 전체 규모를 기재합니다.

3. ⑭ : 공동취득자의 경우에 신고인의 소유지분 비율을 기재합니다.

4. ⑮, ⑯, ⑰ : 금액은 현지통화기준으로 작성하고, 원화환산금액을 취득시 기준환율 또는 재정환율로 환산하여 ( )내 기재합니다.

※ 공동취득인 경우에도 총 취득금액(국내송금액+현지조달금액)은 총액으로 기재

5. ⑱~ : 공동취득인 경우 각각 취득인의 인적사항과 지분을 기재합니다.

6. : 취득이후 연도에 계속 임대하는 경우 당해 과세연도 개시일(1.1.)을 기재합니다.

7. : 당해 과세연도말까지 계속 임대하는 경우 과세연도 종료일(12.31.)을 기재합니다.

8. , , : 보증금, 월세, 연간월세합계는 현지통화를 수입금액 획득시 기준환율 또는 재정환율로 환산하여 원단위로 기재합니다. 단, 공동취득자의 경우에는 신고인의 소유지분(⑭)에 상당하는 금액을 기재합니다.

9. 첨부서류 : 부동산 매매계약서, 등기부등본 등은 취득 후 최초 종합소득세 신고시에 제출하고, 소유권 변동이 없을 경우에는 추후 다시 제출하지 않아도 됩니다.

-국세청-