2009(하반기)이후 부동산 시장 전망 및 창조적 투자전략

[조나단]

심상치 않은 부동산 시장, 상승조짐이 보인다

올들어 부동산 시장 움직임이 심상치 않다. 시장상황이 급변하고 있기 때문이다. 한강변 재건축 폭등, 강남권등 버블세븐지역 집값급등에다 분양시장도 과열조짐이 나타난다. 6월 비수기임에도 불구하고 서울지역 중형아파트를 중심으로 전세가도 동반상승중이다. 한마디로 시장이 요동치는 양상이다. 투자자, 실수요자 할 것 없이 부동산에 대한 투자선호도가 증가하고 부동자금유입이 활발해졌다는 반증이다.

실례를 들어 보자. 서울지역의 새로운 주도주로 부상한 한강변 재건축단지, 예컨대, 압구정동 구현대 아파트 115.5m²의 경우 지난 해 최저점인 13억 8천만원을 찍은 후 최근 15억 5천만원에 거래되고 있다. 2006년 12월 최고점에 거의 다다랐다. 반포주공 1단지, 잠실주공 5단지, 개포주공단지, 여의도 재건축단지도 비슷한 모습이 연출되고 있다. 삼성동 아이파크, 도곡동 타워팰리스, 분당, 과천, 목동, 용산의 고급주거지 아파트 값도 2006년 고점대비 90% 선까지 회복했다.

한편, 실수요층이 주로 참여하는 분양시장은 어떠한가. 당초의 미분양우려와는 달리 용산․한남 더힐은 조기에 분양 마감되는 등 고급주택, 고가주택의 분양열기도 뜨겁다. 매매시장 뿐 아니라 실수요자의 지표인 전세시장분위기도 반전됐다. 올해초까지 하락했던 강남권 중형아파트, 예컨대, 작년 하반기 대규모 입주로 한 때 급락세를 겪었던 잠실주공재건축 새아파트단지의 경우 전세값이 1~2억씩 급등, 향후 전세가 상승을 예고 중이다. 요컨대, 주택시장만 놓고 보면 지난 해 하반기 미국발 서브프라임모기지사태이후 지난 해 11월말~12월초 바닥을 찍은 후 불과 6개월여 사이에 고점을 거의 회복, 곳곳에서 상승징후가 감지된다. 대세 상승에 대한 기대감이 한껏 높아진 상태다.

집값상승세가 수도권, 그리고 상가, 토지로 확산될 가능성 높다

그렇다면 올해 들어서 이렇게 집값이 상승한 구체적인 이유는 무엇일까. 나아가 향후 시장 향방은 어떻게 바뀔까. 먼저, 올 상반기에 나타난 집값상승 이유는 여러 가지 복합적 요인이 시장에 한꺼번에 작용한 때문으로 분석된다.

첫째, MB 새정부 들어 경제살리기 공약차원에서 발표된 과감한 규제개혁을 들 수 있다. 이를테면, 종부세․양도세 등 세금인하와 재건축규제완화, 투기지역해제 등 부동산 정책의 기조변화가 수요확대 및 투자심리를 호전시킨 측면이 강하다.

둘째, 금리인하와 재정지출확대조치가 시중유동성을 대폭 증가시켜 자산시장 중에서도, 특히 안전자산인 부동산으로의 부동자금이 급격히 유입되면서 집값이 급상승했다.

셋째, 2001년이후 집값상승을 이끌었던 강남권 등 버블세븐지역의 경우, 작년 하반기에만  집값이 단기간에 30~40% 정도 폭락했다. 그동안 쌓였던 주택거품이 일시에 제거되는 긍정적 효과를 가져왔다는 얘기다. 지금까지 논란의 대상이었던 강남권 등 특정지역의 집값거품우려가 상당부분 해소됨으로서 그만큼 시장이 건전해 졌고 이틈을 노려 자금력을 보유한 발빠른 투자자들이 틈새를 공략한 때문이다.

넷째, 통화․재정정책 등 글로벌 금융위기 극복을 위한 미국, 중국, 일본 등 글로벌 정책공조로 인해 마침내 위기터널의 끝이 보이는 데다 OECD 국가 중에서도 우리 경제의 조기회복이 가시화된 덕분이다.

이밖에도 환율안정, 주택금융의 재개, 주식시장의 강한 반등, 2~3년후 도래할 주택수급의 불균형에 대한 우려감, 미국등 해외 주택시장의 안정등 여러가지 국내외 요인이 주택시장에 플러스적 영향을 미쳤다.

그렇다면, 올 하반기 이후 주택시장은 과연 어디로 갈 것 인가.

현재로선, 지금의 상승세가 더욱 확산되면서 새로운 부동산 장기싸이클이 출현할 확률이 높아 보인다. 제2, 제3의 글로벌 경제위기 재발이나 급격한 인플레로 인한 금리급등, 북핵문제와 전쟁위험으로 인한 환율 급변동 등 소위, 메가톤급 대내외 돌발 악재만 없다면 작금의 집값오름세가 강북권을 넘어 수도권전체로 확산되는 시나리오가 현실화될 가능성이 높다. 주택은 금리, 정책, 수급, 경기, 투자심리등 핵심변수 움직임에 민감하기 때문이다.

올해 안에  내집마련하고, 부동산 구입을 완료하라

작년과 달리 올 상반기 부동산 시장의 흐름이 급변, 급물살을 타고 있다. 이에 따라 무주택자 내지 실수요자의 대응전략도 다시 짜야 한다. 항간의 일부 전문가의 주장대로 “집값이 조만간 폭락한다”거나 “아직 전세 탈출시기가 아니다”, “경기회복후에 주택구입에 나서도 늦지 않다”는 식의 조언은 설득력이 떨어진다. 다시 말해, 폭락론이나 비관적인 경기전망론자들의 예측은 객관적 근거도 적을 뿐더러 시장의 큰 흐름을 놓치고 있다는 얘기다.

그렇다면, 주택구입 적기는 언제일까?

먼저, 매입시기는 지역에 따라 다르다. 왜냐하면 부동산은 지역성이 강한데다 경기회복 및 소득의 양극화로 인해 지역별 집값차별화가 심화되고 있기 때문이다.

이를테면, 부동산 시장의 선도주 역할을 한강변 재건축, 재개발단지와 강남권, 용산, 여의도, 뚝섬, 마포, 과천, 분당, 목동지역 등 이른바, 불루칩에 메인(MAIN)시장은 안정적 수요와 입지적 가치로 집값 상승세가 가장 빨리, 그리고 가장 높게 나타난다.  따라서, 이들지역은 올상반기 안에 내집마련을 끝내는 조기전략이 상책이다. 엘로우칩에 속하는 강동, 영등포, 성동, 광진, 동작, 동대문, 노원, 도봉구 등 이른바, 서브(SUB)시장 지역은  어떠할까. 올해 말까지 내집마련을 서두르는게 좋겠다. 비수기임에도 이들지역 역시 현재 중소형아파트의 매매가, 전세가 모두 매물감소로 꿈틀거리고 있기 때문이다. 그리고 용인, 부천, 안양, 시흥․안산, 화성, 의정부, 양주, 남양주 등 수도권 지역은 그리 서두를 필요가 없어 보인다. 서울에 비해 매수타이밍에 있어서 다소 시간적 여유가 있는 만큼, 내년초까지 주택구입을 목표로 뛰는 편이 나아 보인다. 과거의  경험을 뒤돌아 볼 때, 서울 집값 상승은  주택보급율이 낮고 실수요층이 두터운 수도권으로의 확산되는 현상은 명약관화하다. 다만, 부산, 대구, 광주 등 지방대도시는 상당기간 집값상승대열에 합류하기 힘들어 보인다. 사상최대의 미분양물량이 상존하는 가운데 공급과잉, 지방경제침체, 인구․소득감소가 발목을 잡을게 뻔하기 때문이다.

한편, 주택시장 뿐만아니라 하반기 이후 상가 및 토지시장의 미래는 어떠할까 다행히 상반기에 소외됐던 상가, 토지시장 모두 하반기에는 다소 활기를 띌 전망이다. 상가는 경기회복에 민감한데다 소형주택, 오피스텔과 함께 대표적 수익형 상품이다. 금리인하, 유동성 확대가 지속될 경우 부동자금의 승부처가 된다는 얘기다. 그리고 토지시장은 부동산 상품 싸이클상 마지막 종착역 기능을 한다. 이를테면, 경기회복, 금리인하, 규제완화의 최대수혜지는 수도권의 토지가 될 가능성이 크다는 뜻이다. 쉽게 말해, 신도시 개발은 물론 철도, 도로 등 교통망 확충과 4대강 정비사업 등으로 해당지역 토지의 자산가치변동성이 커졌다.

특히,  토지거래허가지역 해제, 부재지주 양도세중과조치 등이 완화됨으로서, 국토계획, 도시계획이 변경되는 수도권의 관리지역, 농지, 그린벨트 및 군사시설보호구역해제 예정지, 시가화예정용지가 토지시장을 주도할 것이다. 다만, 상가, 토지는 개별성이 강하고 환금성이 제약됨으로 주택보다는 전문적 식견과 신중한 투자가 요구된다.

관심지역과 유망투자처는 어디인가

올해 안에 내집마련 내지 부동산 투자를 계획했다면, 과연 관심지역과 유망투자처는 어디일까? 왜냐하면 부동산은 지역적 요인, 입지적 가치가 가격의 70%정도를 차지한다.  때문에 어느 지역을 선택하느냐가 수익률의 최대 관건이다. 내집마련에 있어서는 어떤 주택을, 어떻게 마련하느냐도 중요한 포인트다. 이를테면, 개인의 자금력, 청약가점유무, 거주지역, 투자목적 등에 따라 관심지역과 주택의 종류는 각각 다르다고 할 수 있다. 여기서는 편의상 지역별로 구분하여 설명해 본다.

첫째, 국제문화관광도시로 변신 중인 수도서울은 “5대 테마지역”중심으로 도시의 공간구조가 바뀐다. 이들 지역을 집중공략하는 전략이 최선이다.

5대 테마는 어디일까? 여의도, 용산, 반포, 압구정, 뚝섬, 잠실 등 한강변 재건축단지, 구의,구로, 금천, 창동 등 역세권 북합용도개발지구, 광진․동대문, 영등포, 노량진, 천호 등 재개발․뉴타운지구, 그리고 구로.금천등 준공업지구, 용도변경지구, 안양천․중량천 생태공원화지역 등이다.

둘째, 수도권은 새로운 개발축으로 변경된 서남부축과 동북부축, 그리고 경제자유구역인 송도, 청라지구 등 인천지역과 교육행정문화도시인 수원을 들 수 있다, 서남부축은 과천, 시흥, 안산, 화성, 부천, 광명 그리고 동북부축은 남양주, 양주, 동두천, 의정부가 지역 거점개발의 중심도시로 떠오른다.  얼마 전 국토부가 발표한 수도권 광역도시계획에 따르면, 이들지역과 인천, 수원지역이 향후 10년이상 수도권 남부의 개발을 주도할 것이다. 미래의 장기적 투자가치가 그만큼 높다는 뜻이다.

셋째, 지방도시는 국제관광, 산업도시로 개발되는 아산, 당진, 서산, 태안, 새만금, 거제, 하동, 여수등 서남해안 도시와 관광레저구역으로 개발될 4대강 정비구역내 거점지역, 그리고 대전, 천안, 청주, 울산, 포항, 거제, 군산 등 이른바, 인구와 소득증가, 일자리가 증가하는 성장하는 산업도시가 단연 주목대상이다.  투자대상으로는 신규분양아파트, 도심권 재건축․재개발 추진 단지, 도심권 및 신도시 근린상가, 개발용 토지는 물론이고 기존아파트, 미분양아파트도 잘만 고르면 비교적 유망상품이 될 수 있다. 다만, 지방은 수도권에 비해 수요가 한정되고 환금성이 떨어지는 만큼, 사전에 주도면밀한 과학적 투자분석과 장기투자기 요구됨을 간과해선 안된다.

투자 시 유의할 점으로는 부동산도 경기적, 금융적, 정책적 리스크 등 여러 투자 위험이 존재한다는 점이다. 실물경기회복여부가 불확실하고 유가 및 원자재급등 급격한 인플레로 인한 금리급변 가능성에 대비해야 한다. 외부자금 차입에 의한 과도한 레버리지효과를 기대하는 전략도 금물이라는 얘기다. 결론적으로, 2009년도 하반기이후 다가올 부동산 장기상승 사이클을 적극 활용하라고 권하고 싶다. 다만, 위험요인도 동시에 존재하는 만큼 가급적 자기자금 비율을 높이되 유망지역의 복합수익형 부동산에 포트폴리오를 집중하는 압축투자방식을 선택하라. 그렇게 하면 미래의 불확실성 시대를 대비함은 물론, 수익률극대화-투자위험최소화를 위한 창조적 투자전략이 될 것이다.