계약법률 컨설팅 과정 I 강근호

*제1강 (민경호 저) 계약금 계약 주된계약인 매매계약에 부수해서 수행되는 종된 계약 계약금 1억원 주기로 약정하기로 했는데 5천만원 주고 5천만원 다음날 입금하기로 했는데 주지 않을 경우 가계약   1.24시간내에 해제할 수 있는가? 1)증약금 : 계약의 증거 매매계약은 불요식 계약...계약서가 없어도 매매는 성립... 2)해약금 추정 : 당사자 중 어느 일방이 이행에 착수하기 전까지 교부한 자는 포기하고 수령자는 배액을 상환... 당사자 중 어느 일방(매도인이거나 매수인이거나) 이행에 착수(등기 인도, 매수인은 중도금지급) 4.1 ~ 5.1. 중도금지급 이전이라면 매수인 매도인 해제할 수 있다. 3)위약금 (특약시)... 손해배상액의 예정과 위약벌로 구별한다... 위약벌의 경우 계약금은 벌금이고 별도로 손해배상청구...   *24시간내 해제하고 계약금 반환 가능하지 못한다. =>특약을 정해야 충분히 가능한 이야기이다.   2.계약금은 매매대금의 10%를 지급해야 하는가? 매매대금의 5%만 주어도 되는가? 된다.   1)565조 해약금 해제(민법상 임의 규정)...해약금 해제는 불가하다라는 특약을 해야 한다. 2)계약금 5천, 1차 중도금 5천...해약금 해제 하지 못한다...중도금 착수되었기에...   (3)   (4)매매계약 체결시에 계약금의 일부만을 지급하고 이후에 나머지 계약금을 지불하기로 약정한 경우 10억원 매매계약, 계약금 1억(5천만원 미지급, 다음날 지급예정했으나 주지 않을 경우) =>계약금 계약은 종된계약으로 요물계약(계약금을 지급해야) 계약금의 잔금을 이행하라고 청구한다. 원칙적으로 돌려주어야 하나, 손해를 입증해서 청구하면 된다.   (6)가계약금만 지급된 경우 갑을 간의 1억 소비대차, 차용증과 현금보관증 서로 교부... 1주일내 1억원 지급하기로 하자라는 계약... 갑은 채권추심(지급명령신청->인터넷에서 다운...받은날로부터 2주내 지급하지 않으면 판결효력...강제집행)   <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/130B50354EE3716028" class="txc-image" style="FLOAT: none; CLEAR: none" actualwidth="580" border="0" hspace="1" vspace="1" width="580" id="A_130B50354EE371602846E3"/> 가계약 1천만원? 주된 계약인 매매계약 여부를 따져야 한다. 주된 계약인 매매계약이 있을 경우 1천만원은 계약금...배액상환, 포기 매매계약이 없을 경우 계약금이 아니기에 반환하여야 한다. 매매계약서를 작성하면서 가계약을 작성할 경우 계약금계약...   매매대금 10억원 계약금 1억, 중도금 4억 잔금 5억...매매대금이 특정되어야 한다.   (7)   2.계약금 계약의 이해 (1)위약금 특약이 없는 계약서 물건의 사실상태인 대장을 보고 작성, 권리는 등기를 보고 확인한다. 대장+등기+계약서+확인설명서 +토지이용계획 확인원+신분증명서류(대리인-인감증명 위임장 인감도장)...+ 이사시 챙겨야 할 것들+주변 관공서 맛집...   실제상 다르면...대장으로...   ◈ 한자의【갖은자】숫자 표기입니다. ▶ 一: 壹 ☞[본뜻] 오로지,하나,모두 ▶ 二: 貳 ☞[본뜻] 둘, 두마음, 의심하다 ▶ 三: 參 ☞[본뜻] (참) 참여하다, 헤아리다. (삼) 별이름 ▶ 四: 肆 ☞[본뜻] 방자하다, 펴다 ▶ 五: 伍 ☞[본뜻] 대오, 대열, 조 ▶ 六: 陸 ☞[본뜻] 언덕, 무덤, 능가하다 ▶ 七: 漆 ☞[본뜻] 옻, 옻칠하다 ▶ 八: 捌 ☞[본뜻] 깨뜨리다. (별) 중재하다 ▶ 九: 玖 ☞[본뜻] 옥돌 ▶ 十: 拾 ☞[본뜻] (습) 줍다 // 什 (십) ☞[본뜻] 열사람, {집} 세간,그릇 ▶ 百: 佰 ☞[본뜻] 일백, 백사람 ▶ 千: 阡 ☞[본뜻] 두렁, 길 // 仟 (천) ☞[본뜻] 일천, 두둑에 난 길 ▶ 萬 은 약자로 '万'을 쓰기도 합니다. 아울러 단위 '억'은 億(억)을 씁니다. '一'과 '壹' 등이 단순하게 '같다'는 의미에서 사용된 개념이 아니라, 우리말 '갖다'가 "고루고루 갖추어 있다'는 의미에서 "갖은자(--字)"입니다.. 곧 "갖은자"는 한자를 보다 명확하게 사용하고 변조를 막기 위해 획수를 더해 "골고루 갖춘 글자"라는 의미로 정해진 것입니다.. *5조 해약금 해제 *신분증 복사...진위확인...주민번호는 화이트로 지움...minwon.go.kr...진위확인서 출력... 3부를 만들어야 한다... 등기 3번...돈줄때마다 권리변동 확인...날짜에 계약금 중도금 잔금 적어준다...   <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/153F5A484EE36C3631" class="txc-image" style="FLOAT: none; CLEAR: none" actualwidth="493" border="0" hspace="1" vspace="1" width="493" id="A_153F5A484EE36C3631B39C"/> *527쪽 매매계약서 *529쪽 매매계약서 *532쪽 아파트 매매계약서   *534쪽 근저당 : 해당지점에 확인해야 한다. 포괄근저당...카드값, 당좌대월계약 보증 선것 기타등등...금액이 큰 경우 매도인과 함께 가서 확인서 받아야 한다.   특약사항 4번은 매수인에게 불리한 내용...매수인에게 유리할려면 대출금 승계를 조건부로 하는 매매계약이다...조건이 성취되지않으면 계약은 성립되지 않은 것... 민원24 홈페이지...minwon.go.kr   *535쪽   갑소유자 병 임차인...등기부 미확인시 본인확인 미확인시 손해...중개인 70% 손해배상... 진위확인시 문서화시켜놓아야 한다.   <3강> 칼라프린터 큰 것(잉크 리필가능한 것)...팩스전화기...레이저 프린터기...   등기부3부... *537쪽 잔금지급전 주의 사항 평일 오전이 좋다...권리관계 신속히 이루어질려면 등기와 잔금이 오전 중에 신속히... 공인중개사 => 컨설팅+이사(관허업체), 등기, 세무, 법무, 인테리어(ABCD), 청소업체 커미션... 견적을 인테리어 업자들의 평균금액에 가장 근접한 업체...   CRM프로그램...전화번호 뜨면...상담일자 쓰고...자료로 활용...휴대폰 문자 정보제공 서비스에 효과적인 프로그램...   *541쪽 전입신고퇴거에 협조한다(법적의무 아님) ≠전입신고퇴거하도록 한다(법적의무) *539쪽 특약사항 4번 [사례] 홍길동 아파트 장길산이 매수. 임차인 잔금시점에 퇴거해야 한다. 임차계약이 해지가 되어야 한다. 잔금지급일 예정일 2010.11.1까지 임차인은 나가야 할 경우...임대인이 기간만료전 6월1ㅜ터 1월까지 사이에 갱신거절 통지를 해야 한다. 통지가 2010.10.1 구두상으로 통지할 경우, 임차인이 이사당일 나가지 않을 경우... 내용증명을 보내주지 않았기에 벌어진 상황... 중개사는 반드시 임대차계약서를 첨부해 주어야 한다. 계약서 없을 경우 특약에 임차보증금 특약사항 넣어야 한다. 목적물 유지수선의무는 임대인(임의규정이기에 임차인 전가가능이지만 대규모 수선일 경우 임대인이 부담해야 한다(장기수선충당금))... 임차인이 관리비 대신내주기에 임대인이 반환해야 한다(관리실에가서 문의).   *계약금은 계좌로 입금하기에... 홍길동 명의계좌로 장길산이 입금해야 한다.(홍길동 처 명의 계좌로 하지 않도록 한다) 등기부상 명의인 홍길동 계좌로 입금해야 한다. 아파트의 경우 법인계좌로 입금해야 한다. 대표자는 대리인에 불과하다... 등기부상 명의자와 행위자가 신분증확인시 같으면 문제없으나, *대리인일 경우, 위임장, 임감도장, 임감증명서, 신분증 확인...(등기부등본, 토지이용계획원, 대장)...   (2)중도금지급전후 주의사항 (3)잔금지급전 주의사항   3.임차인 부담을 안고 아파트를 매수할 경우 특약사항 반드시 적어주는 것이 좋다. 547쪽 특약사항   4.중개거래시 주의사항 (1)계약서 주의사항 중도금 지급전에 반드시 임대차계약서를 지참하도록 한다.   갑소유 부동산 10억, 임차인 을 3억원, 병은 7억주고 매수 임차주택 양수인으로 임대인의 지위를 승계, 보증금반환채무는 병이 면책적으로 인수, 을은 병에게 보증금반환청구... 임차인이 나중에 4억을 달라고 요구할 경우... 2010.10.1계약체걸 2011.5.1. 보증금 반환청구시... 갑행방 확인 어려울 경우 중개사고...따라서 임대차계약서 미확인 중개사고... 따라서 서류로 확인 증명해야 한다.   (2)중도금 지급전 주의사항 (3)잔금지급전 주의사항   4.매도인이 대리계약하는 경우, 매수인은 실입주자인 경우 *특약사항 6번... 입금은 명의인 홍길동 계좌로 입금...대리인 위임장 인감도장 인감증명서, 신분증 진위확인해야 한다. 따라서 중개업소에 복사기 준비해야 한다. 팩스 복사 인쇄도 되는 복사기 준비...   4.중개거래시 주의사항 (1)계약서 작성시 주의사항 ---------------------------------- *신축아파트의 경우 갑 분양회사, 을 수분양자, 계약금 본인돈, 중도금은 융자 잔금지급일로부터 입주 2010.3.1 병 세입자의 전세보증금으로 잔금 채운 경우, 2010.3.1. 입주와 동시에 주민등록 2010.5.1 보존등기 은행융자6억원 근저당등기 임차인은 대항력과 확정일자 우선변제까지 갖춤... 분양계약상 특약...세입자 입주 위반시 즉시 변제청구... =>중개인이 정리해 주어야 한다. 임대차계약상 특약을 걸어주어야 한다. 면책적 채무인수...보증금반환청구