Interpretation 7.14 해석 Home truths(집값 거품에 대한 해석입니다)

[원영재(Justin)]

 

14일 오프라인 모임을 끝내고 식사 후 나오면서 방장님께 감사의 말씀을 드렸죠.

나 : 방장님 항상 좋은 자료 준비로 저희들이 힘(돈도?^^) 안 들이고 이코노미스트를 가까이 할 수 있게 하여 주셔서 감사합니다.

방장님 왈 : (웃으시며)그럼 해석이나 좀 올려주세요.

나 : (허걱!)

그 동안 개인적으론 공부 한다고 했는데 게시판 참여가 뜸해서 죄송합니다.

허접하나마 이번 기사 중 (우리가 궁금해 하는!!!^^)부동산 기사 해석을 올려 봅니다.

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집에 대한 믿음(버블이 아닐 거란 믿음)

중국과 다른 동아시아 나라들의 집값 버블에 대한 이야기는 매우 과장되어 있다.

동아시아 금융위기 후 10년 동안 몇몇 경제학자들은 풍부한 유동성과(시중에 현금이 남아도는) 낮은 이자율로 인해 주식과 부동산이 거품이 되어 또다른 경제 파탄이 올까봐 초초해 하고 있다.  1997년에 자산(부동산, 주식)의 거품은 경제 파국의 큰 원인이었다. 1997년과 2003년 사이에 평균 집값의 실질가치는 20~50% 하락했다. 홍콩의 경우 명목가치는 2/3나 떨어졌다.

중국은 상대적으로 가볍게 위기를 극복했다. 1997년에서 1998년 사이에. 하지만 오늘 집값의 폭락은 주식시장의 폭락보다 더 어려운 결과를 가져올 수 있다. 그 이유는 인구의 10%만이 주식을 갖고 있는데 반해 부동산은 80%가 소유하고 있기 때문이다.(미국의 경우 부동산 점유율은 69%). 그러므로 대부분의 수치에서(방식에서) 거품이 존재하지 않는 다는 결과는 다행이다.

(지금 부터 부동산이 거품이 아니다란 말을 합니다.)\

2002년 이래로 중국의 부동산 평균 가격은 미국의 46% 보다 적은 30% 올랐다. 명백히 상하이의 집값은 거의 2배가 올랐지만. 확실히 2004년 정점에서 상하이의 고급 아파트는 한해 50% 오르고 있었지만, 중국정부는 5년 이내 되파는 집에 자본이득세를 부과하고 minimum down payment(이 부분은 아직도 해석이 안 되었어요T,T)를 올림으로 써 성공적으로 과열을 식혔다. 선진국에서 두자리의 (부동산) 가격 상승은 정말 거품이겠지만, (중국같이) GDP성장률이 14%인 나라에서는 거품이 아니다.

세계적으로 장기간 집값의 상승 요인은 소득이다. 전에 없이 집값이 치솟은 미국, 영궁, 스페인, 기타 다른 여러 선진국의 나라에서 평균 집값과 소득의 비율은 적신호다.

반대로 중국은 전국적으로 집값이 소득보다 훨씬 느리게 상승했다. 중국경제계간지의 최근 기사에 따르면 가처분 소득에 대한 집값의 비율은 1999 이래로 25% 떨어졌다. 상하이 조차도 집값이 간신히 소득을 앞질렀다. 캐나다 금융 리써치 사인 Bank Credit Analyst의 연구에서 장기적으로 중국은 연구가 대상으로 한 나라중에서 GDP대비 집값이 가장 낮은 나라이다.

버블이라는 다른 징후는 모기지 대출의 급증일 것이다. 과도한 부채는 집값이 조금이라도 떨어지면 상황을 더 악화시키기 때문이다. 물론 모기지부채는 급격하게 등가했다. 하지만, 이는 낮은 수준에서 시작했기 때문이다. 1997년 이전에는 거의 모기지가 없었고, 심지어 지금도 GDP의 10% 수준밖에 안된다. 미국 영국의 70-80% 에 비하면. 1990년대 후반이후로 반이상의 중국인이 부동산 사유화 때 낮은 이자율로 집을 구입했다.  아파트는 집 주인들이 저축액이 많아서 차인에게 싼 가격(바닥가격)에 팔렸다. 소유자의 반만이 모기지 대출을 받고 있다. 2005년에 대출로 집을 산 사람들의 평균 모기지율은 집가치에 63& 밖에 안된다. 미국의 경우 일반적으로 100% 모기지를 하고 있다.

아시아의 다른 지역에서도 짒값은 지난 몇년동안 활발하게 올랐지만 이는 곧바로 떨어져서 아직도 전고점에 비해 낮다. 1990년대 후반의 경제위기 이후 소비자는 부동산으로 빚을 지기를 덜원하였고 은행도 대출을 꺼려했다. 신뢰가 회복되는 데는 수년이 걸리고 있다.

가장 뜨거운 시장은 싱가포르 인데 올 3월 까지 12개월 동안 무려 14%나 올랐고 고급 아파트의 경우는 30-40% 올랐다. 하지만, 지난 4년을 기준으로 본다면 동아시아 지역에서 제일 적에 올랐으며 1996년의 최고치에 비해서 아직도 25% 낮은 수준이다. 마찬가지로 한국에서 작년에 평균 집값이 12% 올랐다는 염려에도 불구하고 4년을 기준으로 본다면 25%도 오르지 않았다. 지난해 부동산이 20%가 올랐고 정부가 과열을 식히기 위해 이자율을 높이고 세로운 세금을 도입한 서울은 확실히 과열상태이긴 하다. 2004년 1005년 동안 40%가 오른 홍콩은 상대적으로 평평했다.(장기적으로)값의 큰 변동이 없었다.(그래프의 오른 쪽 맨 아래를 보며느 홍콩의 99년 이래 변동율이 거의 0 수준이네요) 몇몇 고급 주택은 올해 신고가가 되었지만 평균 집값은 정점에 비해 아직도 45% 낮다) 대만, 말레이시아, 태국의 경우 실질가치로는 집값이 떨어졌다.

IMP의 최근 연구에 따르면 대부분의 아시아 나라들의 집값 버블의 증거는 거의 없다. 중국처럼 한국, 태국, 홍콩은 소득보다 집값이 훨씬 느리게 상승했다.

반대로 미국은 소득보다 집값이 3배 상승했다. 스탠다드 차티드는 한국, 대만, 홍콩, 싱가포르, 태국의 소득대비 비교를 통해 1990년대 고점 대비 37%-58% 더 감당할 수 있는 수준이라고 계산했다.

뭄바이는 사지 마세요.

버블인 유일한 나라는 인도다. 4년 동안 평균 16% 상승했다. 아시아에서 유일하게 미국보다 더 집값이 상승했다. 방갈로나 뭄바이 가격은 2005년 2006년 동안 두 배가 되었다.

조사기관인 글로벌자산가이드에 따르면 남문바이의 아파트 가격은 상하이의 3배 이상이고 동경보다 소득이 훨씬 낮음에도 동경집값과 비슷하다. 얼마나 집값이 떨어질지는 모르지만 떨어질 거란 의문은 더 이상 논란이 아니다. 뭄비아나 방갈로의 집값은 모기지 이자율이 갑자기 오르면서 이미 떨어지기 시작했다.

아시아의 다른 나라들은 집값상승이 계속될 것 같다. 세계의 다른 나라들도 그렇게 많은 나라에서 그렇게 빠른적이 없었던 집값 상승을 경험하고 있다. 하지만 아시아는 아직도 그 파티에 참석해야 한다.(아직 덜 올랐으니 오르는 무리에 참여해야 한다. 마지막 문장은 부정문이 아닌 평서문이니 yet을 still로 해석하였습니다.)

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Economics focus

Home truths

Jul 5th 2007
From The Economist print edition

Talk of a housing bubble in China and other parts of East Asia is much exaggerated

Get article background

TEN years after the start of East Asia's financial crisis, some economists are fretting that the region is heading for another bust as abundant liquidity and low interest rates inflate bubbles in shares and housing. The bursting of property bubbles in 1997 played a big part in the region's economic and financial meltdown. Average house prices fell by 20-50% in real terms in most countries between 1997 and 2003. In Hong Kong, nominal prices slumped by as much as two-thirds.

China escaped relatively lightly in 1997-98. But today a collapse in house prices could have nasty consequences—more severe than a bursting of its stockmarket bubble. That is because 80% of China's urban households now own their home (in America, the national figure is 69%), compared with only around 10% owning shares. It is fortunate, therefore, that for all the talk about a housing bubble, by most measures it does not exist.

Average house prices have risen by 30% in China since 2002, less than the 46% jump in America. Admittedly, prices in Shanghai have almost doubled. At the peak of the boom in 2004, the prices of luxury apartments in Shanghai were rising at an annual rate of 50%, but the government has since successfully cooled the market with a capital-gains tax on homes resold within five years and an increase in minimum down payments. In a developed economy, double-digit annual price gains would indeed look bubbly, but not in an economy where nominal GDP is growing at a rate of 14%.

Across the globe, studies show that in the long term the main driver of house prices is income. The ratio of average house prices to average incomes is currently flashing red in America, Britain, Spain and quite a few other developed countries where it has soared to record highs—ie, above levels that preceded previous crashes.

In China, in contrast, average nationwide house prices have risen much more slowly than incomes. According to a report in the latest China Economic Quarterly, the ratio of house prices to disposable income has fallen by 25% since 1999. Even in Shanghai house prices have barely outrun incomes. A study by Bank Credit Analyst, a Canadian financial-research firm, concludes that, based on the long-run relationship between house prices and GDP per head, China is one of the most undervalued markets among those that it studied.

Another symptom of a bubble would be a big increase in mortgage borrowing. Heavy debts would also exacerbate the consequences of any fall in house prices. Mortgage debt has been rising rapidly in China, but from a low base. Before 1997 there were few mortgages, and even now they account for only 10% of GDP, compared with 70-80% in America and Britain. Over half of Chinese owners obtained their homes at well below market rates during the housing privatisation from the late 1990s onwards. Apartments were sold to tenants at rock-bottom prices and, because households had large savings, only half of all owners have a mortgage. Of those who bought with a loan in 2005, the average mortgage was only 63% of the home's value; in America 100% mortgages have been common.

Elsewhere in Asia property prices have also risen briskly during the past few years, but this follows sharp declines, so prices are still below previous peaks. After the property crash of the late 1990s, consumers were less keen to take on housing debt and banks were reluctant to lend. It has taken years for confidence to recover.

The hottest market this year is Singapore, where house prices jumped by 14% in the 12 months to March; luxury properties are up by 30-40%. However, over the past four years as a whole, Singapore has seen the smallest gain in the region (see left-hand chart below) and is still 25% below its 1996 high. Likewise, despite much concern about a 12% leap last year in average house prices in South Korea, they have risen by less than a quarter over the past four years. The market in Seoul is certainly fizzing, with prices up by 20% last year, prompting the government to raise interest rates and to introduce tax measures to cool things down. Hong Kong saw property prices jump by 40% during 2004 and 2005, but they have since been relatively flat. Some luxury developments have hit new highs this year, but average prices are still 45% below their peak. In Thailand, Taiwan and Malaysia, house prices fell in real terms over the past year.

A recent study by the IMF finds little evidence of housing bubbles in most Asian countries. Since 1999 house prices have risen more slowly than income in South Korea, Thailand and Hong Kong as well as China (see right-hand chart above).

In contrast, in America, house prices have risen three times as fast as real incomes. Standard Chartered, a bank, calculates that in relation to incomes, housing in South Korea, Taiwan, Hong Kong, Singapore and Thailand is now 37-58% more affordable than it was during the peaks of those markets in the 1990s.

Don't buy in Mumbai

The only Asian country where a bubble leaps out from these charts is India, where average prices have risen by 16% a year over the past four years, well ahead of average income. It is the only country where house prices have surged by more than in America. In Bangalore and Mumbai prices doubled during 2005 and 2006.

According to Global Property Guide, a research firm, equivalent apartments in South Mumbai now cost three times more than in Shanghai, and not much less than in Tokyo—even though Indian incomes are much lower. Looking ahead the question is no longer whether, but by how much, prices will fall. Property prices in Mumbai and Bangalore have already started to slip this year as mortgage rates have increased sharply.

Elsewhere in Asia, expect home prices to keep climbing. The rest of the world is experiencing its biggest housing bubble in history: never before have real house-prices risen so fast in so many countries. But Asia has yet to join the party.

[원영재(Justin)]

쓰고 보니 오타가 많네요. 부드럽게 넘어가 주시면 감사^^