안녕하세요. 세온 추연철 변호사(부동산 전문)입니다. 오늘은 [상가건물 임대차 보호법이 적용되지 않는 상가건물 임대차 계약이 법정갱신(묵시적 갱신)된 경우]에 관하여 알아보겠습니다.
Q. A는 2015. 1. 1. 천안 소재 甲 소유 건물 상가 1칸을 보증금 1억 원, 월 차임 200만 원, 계약기간 2년으로 임대차계약을 하였습니다. 계약기간이 만료되기 전에 甲은 A에게 갱신거절의 통지나 월차임 조정 등 조건의 변경에 대해 통지를 하지 않았습니다. 2017. 5. 1. A는 甲에게 계약 해지를 통지하였습니다. 위 계약은 해지가 되는 것일까요? A. A는 민법 규정을 적용하여 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.
상가건물 임대차 보호법에 따른 상가건물에서 법정갱신(묵시적 갱신)은 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하지 않는 상가에 한정하여 적용된다고 지난 시간에 말씀드렸습니다. 위 사안에서 A의 환산보증금은 3억이므로 2015. 당시 상가건물임대차보호법 적용 대상(천안시 1억 8천만 원 이하)에 해당하지 않습니다. 그렇다면 A는 임대차 계약을 해지할 수 없는 것일까요? 아닙니다. A는 민법을 적용하여 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.
제639조(묵시의 갱신)
① 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.
제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고)
① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.
② 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.
1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월
2. 동산에 대하여는 5일
(출처 : 민법 일부개정 2017. 10. 31. [법률 제14965호, 시행 2018. 2. 1.] 법무부 > 종합법률정보 법령)
A는 상가건물 임대차 보호법상 법정갱신 규정을 적용받지는 않지만, 민법의 적용을 받을 수 있습니다. 따라서, 2017. 5. 1. A가 甲에게 해지 통지를 하면 이로부터 1달 뒤인 2017. 6. 1. 위 임대차 계약은 해지(민법 규정에는 '소멸'이라고 규정)가 된 것으로 볼 수 있습니다.