경기침체다.. 불황이다..
요즘 장사하는 사장님들의 입에서 "체감경기는 최악이다" "죽을맛이다" 란 얘기를 많이 듣는다.
필자의 주변에도 많은 이들이 있으며, 이 글을 읽는 많은 이들의 주변에서도 많이 있을것이다.
과연, 왜 이리도 힘들다란 얘기를 하는것일까??
필자는 7월 한달동안 찾아가는 무료부진업소클리닉과 무료창업클리닉 행사를 진행하고 있다.
( 신창식외식연구소 보도기사 - http://news.mk.co.kr/newsRead.php?year=2011&no=458491 )
7월 12일,15일 노원구 먹자골목상권에서의 클리닉이 2개 접수되어 18일 월요일에 노원 먹자골목에 나가게 되었다.
(필자가 말하는 노원 먹자상권 - 롯데백화점 뒷상권, 2번출구,9번출구쪽)
상담의 내용은 하나는 점포매매에 대한 상담과 또 다른 하나는 노원 먹자골목 상권에서의 점포/상권분석이였다.
첫번째 점포매매건의 경우..
매장의 경우 상담내용을 적을경우 매장에 대한 정보나 누출 되기에 적지 않겠다.
노원의 경우 부동산에서 물어보거나 거래내용을 보면 권리금이 1억이상의 형성군을 가지고 있다.
이권리금 1억은 누가 정한것일까?? 그리고 그 이유는 무엇일까??
1층에 30평짜리 점포를 예를 들어보면..
보즘금이 대로는 1억선, 이면의 골목은 5천만원 선이다. 월세는 3~5백만원선이다. (자리적인 차이가 있다)
그럼 매출은 과연 어떨까?? 하루에 과연 얼마나 팔까?? 주말이 아닌 평일매출은 어떠할까??
30평짜리 자리에 1억/월 500만원의 자리라 과정해보자!
프랜차이즈를 오픈했다면 가맹비, 인테리어, 집기, 기기, 간판...등등..의 비용 1억원의 비용이 들었다고 한다면..
그리고, 권리금은 1억을 과정해보자!!
그럼 장사를 해보자..
일평균 매출 150만원이라면.. 월 4500만원의 매출이다.
인건비 1,000만원, 식재료1,710만원(코스트 38%), 수도광열비 135만원(3%), 가스비 80만원, 월세 500만원, 기타잡비 100만원, 감가상각비 167만원 (시설투자비 1/60) 이렇다면 총 3,692만원의 지출이다.
약 800만원의 수익이다. (본인 인건비는 재외된 금액이다.) 본인 인건비 200만원을 뺀다면 600만원의 수익이다..
과연 3억 투자에 600만원 수익이면 만족 할것인가?? (세금 같은건 우선 제외하자!!)
그리고, 노원에서 일 150이상의 매출을 올리는곳은 과연 얼마나 될까??
노원역세권의 경우 강북에서는 가장 큰 상권중에 하나임은 분명하나 너무 거품이 있는것은 아닐까란 생각이 들었다.
물론 노원만 그런것은 분명 아니다.
오늘(21일) 구로디지털역/가산디지털 역 주변에 찍어논 점포의 상권분석 의뢰가 있어 다녀왔다.
아파트형 공장에 밀집되어 있는 상가들.. 역시나 높은 권리금이 형성되어 있었다.
요즘 뜨고있는 상권이라고 높은 권리금이 말하는 듯 했다.
본곳중에 대로변 1층의 권리금은 엄청났다. (25평 권리가 1.5억 달란다.)
솔찍히 필자는 이 권리금에 대해 인정을 못 할뿐더러 이해가 되지 않는다.
과연 이 매장에서 이 권리금의 가치와 부를 창출 할 수 있을까?? 아님 하루에 10회전율 이상 나오는가?? --
아파트형 공장에 대해 이해쉽게 설명한다면..
아파트형 공장은 약 7:3의 비율로 공장시설과 관리시설로 나뉜다.
공장이라고 해서 생산하는 공장이 아니라 제조,개발등의 산학공단 등록업종에 대해 입주가 가능허가를 받으며, 관리시설은 식당,은행,편의점 및 관리사무소,임대사무소(산학공단 미등록업체 입주 가능)를 말한다.
아파트형 공장의 경우 10~20층까지 다양하다.
회사상권이 그러하듯이 토,일요일은 매출이 매우 부진하다. 대부분 일요일은 쉬는곳들도 많다.
반드시, 월 22일의 영업일을 염두해야한다.
구로나 가산의 경우 점심장사로 안정적인 기본매출은 보장(?) 받을 수 있다.
허나 저녁매출이 관건이다. 그리고 영업일수도 중요 체크사항이다.
보증금 5000/400만원 시설비용이 1억원이라 과정하고.. 30평.. 주방뺴면 테이블 13개정도 들어갈것이다..
자.. 이곳에서도 장사를 해보자!
일매출 150만원일 경우 월 3,300만원의 매출이 일어난다 과정한다면..
고깃집의 경우 고정직원 5명(주방 3명 - 조리사, 찬모, 아라이[설겆이] / 홀 2명 - 서빙 2명)
그리고 점심에 집중적으로 들어오니 홀은 점심 파트타임 1인을 추가한다고 보자!!
인건비 930만원, 식재료 1254만원(매출의 38%), 월세 400만원, 수도광열비 100만원(3%), 기타잡비 100만원, 감가상각비 167만원 라 한다면 총지출이 2951만원이라면 약 350만원의 수익이 난다.
본인 인건비 200만원을 제외한다면.. 150만원의 순이익이다.
그럼 일매출 150만원 이상나오는 매장을 찾아본다면... 어떨까??
시설비 및 보증금/권리금을 포함해서 2억이상의 비용을 들어 150만원의 이익이 남는다면 과연 창업을 할까??
오늘 필자가 말하고자 하는것은.. 현제 횟집을 운영하는곳에서 월매출 3,500만원의 매출이 나오고 있다면..
고깃집을 할 사람이 횟집의 권리금을 비싸게 5천에서 1억원의 권리금을 주고 들어가 시설비를 다시 들여 할 이유가 없다는 것이다. 기존의 시설이나 기기등을 그대로 사용하고 기존의 고객들과 운영을 그대로 이어 받아 한다면 권리금이 덜 아깝다는 것이다.
다 철거하고 다시끔 인테리어를 해서 투자비를 많이 들인다면.. 그리고 권리금까지 주고 들어간다면..
이중..삼중의 고충이 아니겟는가?? 그리고, 영업이 기대만큼 잘 되지않는다면 그 권리금과 투자금은 어디서 찾을것인가?? 본전생각에 권리금에 붙여 올릴것인가??
필자가 보건데.. 장사가 잘되는 어떠한 A매장이 있다면..
그 매장이 시설 및 영업권리를 1억이라고 소문이 난다면... 그 주변의 B,C 매장까지도 1억의 근사치까지 올라간다.
허나, 주변 매장들은 왜 1억을 기대하는것인가..??
물론 장사라함은 돈을 버는것이 근본적인 목적이기야 하지만... 그 명분을 이해 할 수가 없다는 점이다.
권리금의 거품은 언제 빠질것인지.. 그리고, 거품권리금으로 배 부른사람은 과연 누구일까??
중계업종사자 뿐이지 않을까??
< 출처 - 신창식외식연구소 신창식 소장 >