스크랩 경매낙찰 후 소유권이전 절차 및 비용

[이랑모아(김범규)]

 1.낙찰로 인한 취득시 소유권이전등기 절차 및 비용

   가.법정소유권
  경매절차에 참가하여 낙찰자로 결정된 후 지정된 대금 지급기일(낙찰잔금납부일)에 잔금을 납부하면 그 즉 시 소유권이전 등기가 없어도 소유권을 취득한다. 그러나 부동산을 양도하기 위해서는 낙찰자명의로 소유권이전등기를 한 후 양수인명으로 이전등기를 할 수 있다. (경매법원직권에 의한 촉탁등기이기 때문에 낙찰자가 미등기전매의 방법으로 매도할 수 없다.)

   나.소유권이전등기 절차
  경매법원에 낙찰자의 촉탁등기신청 > 등기소에 경매법원의 촉탁 등기신청 > 등기소의 소유권이전등기 및  말소등기 경료 > 등기소의 등기필증발급 & 경매법원으로 등기필증 송부 > 경매법원으로부터 낙찰자의 등기필증(등기권리증)수령.
  

   다.소유권이전을 위한 사전 절차
   1)소유권이전등기 등록세/교육세 납부
   2)소멸하는 등기부상 권리[(근)저당권,가압류,소멸하는 등기된 전세권/임차권,담보가등기.

     임의(강제)경매기입등기 등]의 말소를 위한 등록세/교육세 납부
   3)국민주택채권매입(매입즉시 매도하고 매입필증 첨부)
   4)낙찰에 의한 소유권이전등기촉탁신청서 및 부대서류 제출
   5)취득세의 납부는 소유권이전등기를 의한 필요요건이 아니지만 소유권취득일 즉 낙찰잔금

      납부일로부터 30일내에 납부하지 아니하면 20%의 가산금이 부과된다.(유의사항)
  

2.경락취득시 조세에 대한 과세표준 및 세율

   가.취득세/등록세/교육세
   1)과세기준액(과세표준액)
     낙찰가를 과세표준으로 한다. 단, 낙찰로 소멸하지 아니하는 권리가 있어 낙찰자가 승계부담
  하는 경우에는 낙찰가에 인수부담하는 채권액(임차/전세보증금/근저당 등의 피담보채권 등)을 합산한 금액이 과세표준이 되는 것이 원칙이다.{그러나 대항력있는 임차인의 보증금 등은 등기부에 공시되지 아니하므로 과세관청(구청/시청/군청)에서 알 수 없기 때문에 낙찰대금완납증명원상의 금액 즉 낙찰가를  과세표준액으로 신고하여 납부고지서를 발급받고 있는 것이 현실이다. 그러나 나중에 이 사실이 밝혀질 경우 미납세액에 대한 20%의 가산금이 부과징수된다.}
  

   2)세율(중과세대상을 제외한 일반세율)
   가)취득세 : 낙찰가의  2% 

   나)농특세:  낙찰가의 0.2% (취득세의 10%)
   다)등록세 : 낙찰가의   2% (단,농지는 1%)
   라)교육세 : 낙찰가의 0.4%(등록세액의 20/100)

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       이상 합계:   낙찰가의 4.6%

   마.말소등기를 위한 등록세/교육세 3,600원/건
   1)등록세 건당 3,000원(말소할 등기내용과 무관)
   2)교육세 등록세액의 20% 즉 건당 600원
  

   바.농어촌특별세: 취득세에 부과되는 취득세의 부과세
   1)세율 취득세액의 10/1000
   2)비과세 주택(주거용)으로서 전유면적이 85㎡(25.7평)이하인 건물 및 그 건물에 딸린 대지(아
  파트/빌라 등의 집합건물,일반 단독 주택 모두에 적용된다)
  

  3.국민주택채권
  등기를 위해서는 국민주택채권을 의무적으로 매입하여 그 매입필증 및 국민주택채권산정표를 촉탁등기신청서류에 첨부하여야 한다.
  

  가.국민주택채권매입액
  낙찰가가 아닌 과세시가표준액(대지/대지권에 대하여는 개별공시지가, 건물에 대하여는 건물시가표준액)에 법정된 요율을 곱하여 산정한 금액
  

 나.매입 즉시 매도시 매도할인율: 15%내외
  주택은행에서 매입 즉시 매도하면 매입액의 15%내외의 비용으로 매입필증을 교부받을 수 있다.
  

  다.국민주택채권산정표
  일반인이 직접 등기신청을 하려고 해도 하기 어려운 가장 큰 이유는 국민주택채권산정표 계산 및 작성이   어렵기 때문이라고 해도 과언이 아니다.