스크랩 알면유익한법률 가설계 방법

[땅돌이]

사업성을 검토할 때에 가장 중요한 것이 건물의 규모를 확정하는 것이다.

건물의 규모를 어떻게 설정하였느냐에 따라서 개발의 가능성 여부가 판단되기 때문일 것이다. 그럼 가설계를 하는 방법을 보자

1. 토지이용계획확인원 확인

토지이용계획확인원으로 토지의 용도를 본다. 용도가 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역에 따라서 기본적인 개발할 수 있는 용적율이 다르기 때문이다. 용적율은 지자체의 법규에서 도시계획조례를 보면 해당 지자체에서 개발이 가능한 용적율이 표시되어 있다.

기본적으로 주거지는 1종,2종,3종에 따라서 용적율이 다르기 때문에 확실하게 용도를 구분하여 판단해야 한다. 몰론 이런 판단을 할때 주변의 설계사의 도움을 받는다면 좋지만 그럴 수 없는 상황이 많을 것이다.

그리고 지구단위계획구역이라던지 고도제한지역이라던지 하는 사항도 잘 살펴봐야 한다.

그래서 기본적인 부지의 개발 용적율을 확인한다.

2. 지적도 확인

지적도를 보고 도로가 어떻게 면해 있는가를 보고 내가 원하는 층수의 높이가 가능한지도 봐야 한다. 아파트를 개발하고자 하는데 사선제한이나. 동간의 거리로 인해 아파트의 규모를 크게 개발하지 못하는 경우가 많기 때문이다. 도로의 넓이가 20미터이상이라면 도로의 두배까지 사선제한을 안 받기 때문에 40미터까지는 가능하며 동간 거리는 현행법규는 80%까지인데 법규가 바뀌어서 2005년7월1일부터는 100%를 확보해야한다. 아파트의 경우 한층의 높이는 대략 3미터로 계산하는 것이 좋다. 물론 2.8미터도 가능은 하지만 그러나 이런 사항조차 파악하기 어렵다고 하면 무시하고 가설계를 한다.

3. 지상면적 산출

먼저 지상의 면적을 파악해야 한다. 상가와 아파트는 분양면적이 다르다. 상가는 모든 공용면적을 합쳐서 분양면적으로 산출하지만 아파트는 층공용만 분양면적에 포함하기 때문에 지하 주차장의 면적은 분양면적에 포함하지 않는다. 가설계에서 지하 주차장에 대한 부분을 간과하는 경우가 많은데 지하 주차장의 공사비가 만만찮게 나오기 때문에 반드시 확인해야 한다.

아파트는 부지면적이 넓어 반드시 지상 주차장이 있다. 그래서 지상 주차장을 제외한 면적으로 지하면적을 산출해야 한다.

예를 들어 부지면적이 1만평인 용적율 200%인 2종주거지역이다

지상 면적은 용적율200%까지 이지만 조금 줄여서 190%까지 보기로 한다. 가설계의 기본은 보수적으로 판단해야 하는 것이다. 향후 설계에서 상황이 많이 바뀔 수 있기 때문이다

용적율이 190%면 지상의 면적이 1만9천평이다. 대략 30평형으로 기준을 잡고 세대수를 산출한다. 19,000나누기 30이면 633세대가 나온다.

그 다음으로 건물을 몇층까지 올릴 것인가를 예측해야 한다. 그래서 지상의 주차장 대수를 파악할 수 있기 때문이다. 만일 20층까지 올릴 수 있다면 19000평 나누기 20층이면 건축면적이 대략 950평이다. 그럼 전체 부지 1만평으로 나누면 건폐율이 9.5%에 불과하다.

부지에서 사용해야 하는 것이 공개공지, 조경면적이다. 여기서 공개공지란 놀이터, 노인정, 쉼터, 배드민턴장 등의 면적을 말한다. 대략 조경15% 공개공지 10%정도로 해서 25%정도를 제외하면 된다. 전체적으로 부지에 사용되면 비율이 25% + 9.5% = 34.5%이다. 공간으로 활용할 수 있는 것이. 65.5%이다 면적으로 따지면 6,550평이다. 6,550평에 몇대의 주차장을 만들 수 있는지를 보면 1대당 주차면적이 지상 주차장의 경우는 1대당 10평정도로 봐도 된다. 입출입이 자유롭기 때문에 그러면 650대를 주차할 수 있다. 전체의 세대수가 633세대이면 주차대수가 650대면 지하 주차장을 만들지 않고 법정 주차대수는 가능해 진다.

만일 고급스런 주택을 개발한다면 1세대당 1.5대이상은 확보해 놓는 것이 좋기 때문에 지하 주차장을 만들어야 하지만 서민 아파트를 개발한다면 지하 주차장을 만들지 않는 것이 좋다. 개발비가 많이 들어간다고 해서 아파트가격을 높게 받을 수 없기 때문이다.

최근에는 대부분의 아파트들이 1세당 1.5대는 만드는 것이 기본이기 대문에 모자라는 300대분은 지하 주차장을 만들어야 한다.

그리고 상가의 지상면적은 거의 건축의 건폐율이 50%이상이고 공개공지, 조경등을 합쳐 25%이상임으로 지상 주차장은 몇대에 불과하다. 따라서 상가는 규모가 적은 단지내상가나 근생상가는 지상 주차장으로 확보하는 것이 좋다 최대한 1층의 공간을 피로티로 활용하더라도 지상에 주차장을 확보해야한다.

상가의 주차장은 주차장 설치에 관한 조례에 의해 용도면적당 주차대수를 확인해야 한다. 특히 서울이나 광역시의 경우는 주차대수의 확보면적이 적다 판매시설은 80제곱미터당 1대, 근생은 120제곱미터당 1대 등으로 업격하기 때문에 반드시 확인하는 것이 좋다. 그래서 지상 주차장의 면적에 의해 지하 주차장을 확보해야 하는 것이다.

4. 지하 면적 산출

지하면적은 크게 지하의 상업시설, 주차장, 기계실등이다.

아파트의 지하면적은 주차장과 기계실로 주차장은 지상 주차장은 뺀 주차대수를 지하면적으로 산출한다. 지하주차장의 경우는 지상 주차장과는 달리 램프에 의해서 진입해야함으로 주차면적을 지상보다 넓게 산출해야한다, 물론 향후 설계에서 정확하게 산츨되지만 가설계를 해야하는 상황에서는 어느 정도까지는 비슷하게 산출해야 한다. 지하주차장은 1대당 면적은 12평에서 심지어 15평까지 적용해야하지만 아파트와 같이 단층으로 넓은 지하주차장의 경우는 1대당 12평이 적정하나. 상가의 경우와 같이 좁은 면적에 지하로 계속 내려가야 하는 상황에서는 평균 14평당 1대  정도로 산출하는 것이 좋다.

상가의 지하면적에서 영업면적을 만드는 경우에는 신중해야 한다. 지하의 상가는 대부분의 경우 경쟁력이 약하여 슬럼화되기 쉬워 분양도 잘되지않는다.

그리고 상가의 면적이 있으면 그에 다른 주차장의 면적도 확보해야 함으로 지하에 상가를 만드는 것은 집객력이나 아니면 정말 분양이 잘되는 업종이 있다면 지하에 상가를 만들지 그렇지 않으면 상가를 피하는 것이 좋다.

산출사례

아파트의 경우

부지면적 10,000평  용적율 200%

지상면적 10,000 * 200% = 20,000평

지상층수 : 15층

건축면적 : 20,000 / 15 = 1,333평

건폐율 = 1,333 / 10,000 = 13% 대략 1층 로비 감안하여 15%

지상면적 = 건축면적 + 조경 + 기타시설 = 15% + 15% + 15% = 45%

지상 유휴면적 = 100%- 45% = 55%

주차장대수 = 20,000평 /33평 = 600세대 * 1.2대 = 720대

주차장면적 = 720대 * 10평 = 7200평 < 지상 면적 5500평

지하면적 필요 = 7200-5500 * 1.2(지하 램프등 면적 추가 ) = 2,000평

연면적 : 지상면적 + 지하면적 = 20,000 + 2,000 = 22,000평