A씨는 최근 부인과 아들, 딸을 뒤로 하고 사망했다. A씨는 주택 1채를 갖고 있었는데, 이를 아들과 딸 중에서 상속하기로 했다. 아들과 딸은 각각 결혼해 가정을 이루고 있고 아들은 무주택자이며 딸은 1주택을 소유하고 있다. 이런 상황에서 우선 취득세가 비과세 될 수 있는지 살펴보자.
취득세가 비과세 되기 위해서는 1가구 1주택 취득에 해당돼야 하는데, 여기서 1가구 1주택이란 주민등록법에 의한 세대별 주민등록표에 기재돼 있는 세대주와 그 가족으로 구성된 1가구가 국내에 1개 주택을 소유하고 있는 경우다. 또 상속인이 피상속인 1주택을 취득하는 경우를 말한다. 이 때 상속인은 반드시 무주택자여야 한다. 아버지의 사망시점에서 세대별 주민등록표에 기재된 모든 구성원이 소유한 주택을 합해 1개의 주택을 소유하고 있어야 한다.
위 사례에서 아들과 딸이 결혼해 분가한 경우, 부모와는 다른 세대를 구성하게 되고 따라서 아버지를 기준으로 한 1세대가 1개 주택만을 갖고 있으므로 비과세 요건에 해당한다. 다만 무주택자인 아들이 주택을 상속받는 경우에만 취득세가 비과세된다.
여기서 주택의 범위에는 고급주택은 제외되며 1주택을 여러 사람이 공동으로 상속받는 경우에는 지분이 가장 큰 상속인을 해당 주택의 소유자로 본다. 지분이 같을 경우에는 해당 주택에 거주하는자, 호주승계인, 최연장자 순으로 소유 한 것으로 간주한다. 위 사례에서 만약에 아들과 딸이 공동으로 상속한 경우에는 지분과 거주여부 호주승계와 같은 순으로 소유자를 판별하므로 공동지분으로 등기하고 아들이 상속주택에 거주한다면 비과세되는 주택 취득으로 간주된다.
양도세 관점에서 살펴보면 2002년까지는 1세대 1주택자 또는 무주택자가 1주택을 상속받은 경우에는 상속주택을 3년 보유하지 않은 경우에도 상속주택을 먼저 양도하든 나중에 양도하든 상관없이 불가피하게 취득한 경우로 양도세를 비과세 했다. 그러나 2003년 이후 상속받은 주택부터는 이런 혜택이 없어지고 상속받은 주택도 일반주택과 동일하게 양도세를 과세하도록 했다.
위 사례에서 아들이 주택을 상속하는 경우, 무주택자가 주택을 취득하는 것이지만 상속주택에 대한 특례가 없어졌으므로 상속받은 주택을 3년 보유하거나 서울 등의 경우 2년 이상 상속주택에서 거주하는 요건을 충족한 경우에만 나중에 상속받은 주택을 양도했을 때도 양도세가 비과세 된다.
딸이 주택을 상속하는 경우, 1세대 1주택자가 상속주택을 취득한 셈이다. 상속주택을 먼저 양도하는 경우에는 항상 1세대 2주택자로 양도세를 물어야 하고 일반주택을 먼저 양도하는 경우에는 특례에 따라 원래 보유하던 주택을 3년 이상 보유하거나 2년 거주요건을 충족한 경우에만 양도세가 비과세 된다. 반대로 상속으로 1주택을 취득한 경우에 다시 일반주택을 취득하게 되면 위의 특례가 적용되지 않는다. 따라서 1세대 2주택자로 먼저 양도하는 1주택에 대해서는 무조건 양도세가 과세된다. 또한 피상속인이 2주택 이상을 보유하고 있는 경우에는 그 중에서 보유기간이나 거주기간이 가장 긴 1주택에 대해서만 이런 혜택을 받게 된다.
▶이럴 경우엔
Q: 아버지가 2주택을 보유한 경우에 무주택자인 아들과 1주택자인 딸이 각각 1 주택을 상속한다면 취득세와 양도세 적용은 어떻게 되나?
A: 취득세는 1주택이 상속되는 경우에만 비과세혜택을 받으므로 모두 과세되고 양도세 경우 보유기간이 긴 1주택에 대해서는 특례를 적용 받아 딸이 이를 상속받은 경우만 상속주택이 없는 것으로 간주한다. 따라서 종전주택 양도시 1세대 1주택으로 보는 혜택을 받을 수 있다.<오엽록 KMPG삼정회계법인 전무>
자료원:매경이코노미 2004. 4.10
지난주에 설명드린 세태크 내용입니다. 부동산재태크 교재 67~68쪽에 있습니다.