3. 사건번호 2003타경 12558호
강남구 삼성동 29-19 광남벨라스 6층 603호 아파트이다. 전용면적 42평에 방3, 서재1, 화장실 2개이다. 보존등기는 2002년 9월 28일이다.
감정가는 10억 5,000만원이나 3회 유찰되어 5억3,760만원에 나왔다. 저당권 2개가 있고 세입자도 2명인데 저당권보다 늦어 대항력이 없다. 다만 보증금 2,800만원인 세입자 정경식과 정경식의 처남인 노승건이 방1를 2,500만원에 전입되어 있다. 위장전입자일 가능성이 높으나 낙찰받고자 하는 분과는 상관이 없다. 오히려 낙찰자로부터 명도확인서를 발급 받아야 최우선변제를 받기 때문에 열쇠를 하나 받고 명도확인서를 발급해 주면 되므로 오히려 명도는 수월해진다.
5명이 응찰했고 최고가는 6억540만원에 낙찰되었다. 세입자인 정경식씨도 응찰했으나 5억6,000만원으로 떨어졌다. 2,800만원 보증금으로 전세 사시는 분이 5억6,000만원에 응찰신고?
4.사건번호 2003타경 18631호
관악구 봉천동 647-211 초원빌라 B동 401호 연립이다. 면적은 32평형이고 감정가 1억4,000만원이나 3회 유찰되어 7,168원에 나왔다. 세입자가 없고 소유자점유이다. 저당권 2개도 모두 소멸되는 권리로 권리분석상 아주 간단하고 문제없는 물건이다. 그런데 왜 3회나 유찰되었지?
이번에는 반토막으로 떨어져서 무려 13명이 응찰했고 그 결과 이전 최저가 8,960만원 보다 더 높은 9,371만원에 낙찰되었다.
3회까지 유찰되면 대부분 2회때의 입찰가 수준으로 상승됩니다. 어느 시점에서 응찰해야 하는지 잘 검토하세요.........이제는 경매가 단순해져서 낙찰시점, 응찰가 산정만 잘 하면 큰 수익을 낼 수 있습니다.
5. 사건번호 2003타경 23428호
서초구 양재동 122-2외 메르디안하우스 601호 사건. 전용면적 62평형 아파트이다. 감정가는 11억3,000만 원이나 3회 유찰되어 5억7,856만 원에 나왔다. 세입자는 없고 소유자점유 물건이다.
다른 정보지에 의하면 김현준이 2002. 3. 22일 전입신고된 것으로 되어 있으나 이 사람은 가등기, 근저당 보다 늦은 2002년 2월 경 매매계약 후 소유자에게 계약금 3억원을 지급하고 잔금을 지불하지 못하여 은행융자를 받아 완불지불하기로 입주하여 거주하고 있는 것으로 조사되었다. 물론 믿거나 말거나지만.
그렇지만 선순위가등기가 2001년 12월 27일이고 또한 동일한 날에 신한은행에서 저당권이 들어왔다. 이렇게 동일한 날에 가등기와 저당권이 들어오면 순위가 어떻게 되는가?
물론 이런 경우에는 순위번호로는 알 수가 없고 접수번호로 그 순위가 정해진다. 따라서 이런 경우에는 반드시 부동산등기부등본을 발급받아 접수번호를 확인해야 한다. 확인결과 가등기는 접수번호가 87427호이고 저당권은 87420호이다. 따라서 저당권이 앞서고 가등기는 순위가 밀려서 경매로 인하여 소멸된다.
그 결과 오늘 입찰에서는 5명이 응찰하여 7억333만원에 낙찰되었다.
토지에 별도등기있음. 이렇게 되어 있으면 반드시 토지등기부등본도 빌급받아 그 내용을 확인해야 한다. 공동주택의 경우 토지는 대지권으로 되어 건물등기부등본에 표제부 오른쪽에 대지권비율로 나타난다. 다만 그 면적만 표시될 뿐 다른 제한물권은 등기가 되지 않으므로 토지별도등기라고 표시하는 것이다.
이때에는 건물등기부등본이 아니라 토지등기부등본을 봐야 한다. 만약 해당 토지에 가압류 또는 근저당 등이 있으면 그 토지에 있는 제한물권을 대지권 비율만큼 인수해야 한다. 따라서 그 만큼 추가부담이 생기게 된다. 그러므로 토지등기부등본을 봐서 그 금액이 많거나 또는 처분행위를 금지하는 가처분이 있는지 봐야 한다.
상기 건에는 해당 물건외에 가처분이 되어 있다.