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질문] 토지거래허가구역에서의 문제
번호 : 2446   글쓴이 : 디제이(이덕재)	조회 : 25   스크랩 : 0   날짜 : 2005.11.07 18:58

토지거래허가구역내의 토지를 계약했는데 문제가 발생했습니다.

매수인이 주민등록 이전 등 거래허가에 필요한 조치를 모두 취하겠다고

특약을 달았는데 계약금과 1차 중도금만 넣고 차일피일 시간을 끌면서

잔금을 지불하려고 하지도 않고 주민등록 전입 등 필요한 행정적인 절차도

밟지 않고 있기에 매도인 측에서 여러차례 내용증명을 보내서 계약의

이행을 촉구했지만 장기간 이에 응하지 않아서 부득이 계약 해지를 통보

했더니 매수인 측에서 소송을 걸어왔다고 합니다. (중도금 및 계약금을

모두 반환해달라고....그동안의 이자까지 포함해서)

앞뒤 정황상 아무래도 매수인측은  전문적인 사기꾼 내지 투기꾼 같습니다.

중도금 일부만 집어넣고 물건 잡아놨다가 땅값 오르면

제3자에게 넘기는....

토지거래허가가 안날시는 유동적 무효가 된다는 것은 알겠는데

이경우 1차 중도금은 돌려준다고 하더라도

매수인의 적절한 계약이행 의지를 보이지 않았음에도 불구하고

계약금 마저 돌려주어야 하는 것인지...

고수님들의 고견 좀 부탁드립니다. 판례가 있으면 더욱 좋겠구요..

 

 

대법원 2000. 6. 9. 선고 99다72460 판결 【부동산소유권이전등기】

 

 

[공2000.8.1.(111),1630]

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【판시사항】

 

토지거래허가구역 내의 토지에 관하여 매매계약이 체결된 후 매도인이 매수인에게 채무불이행을 이유로해약통지를 하자 매수인이 계약금 상당액을 청구금액으로 하여 위 토지에 대한 가압류를 경료한 경우,

 

위 매매계약은 가압류 당시 쌍방이 토지거래허가신청을 하지 않기로 하는 의사표시를 명백히 함으로써확정적 무효가 되었다고 볼 여지가 있다고 한 사례

【판결요지】

 

토지거래허가구역 내의 토지에 관하여 매매계약이 체결된 후 매도인이 매수인에게 채무불이행을 이유로 해약통지를 하자 매수인이 계약금 상당액을 청구금액으로 하여 위 토지에 대한 가압류를 경료한 경우, 위 매매계약은 가압류 당시 쌍방이 토지거래허가신청을 하지 않기로 하는 의사표시를 명백히 함으로써 확정적 무효가 되었다고 볼 여지가 있다고 한 사례.

【참조조문】

민법 제105조,국토이용관리법 제21조의3 제1항

【참조조문】

【전 문】

【원고,피상고인】

 

주식회사 서도주택 (소송대리인 사랑종합법무법인 담당변호사 이택돈)

【피고,상고인】

 

김희영 외 7인

【피고들보조참가인,상고인】

 

동문건설 주식회사 (소송대리인 법무법인 화백 담당변호사 천경송 외 3인)

【원심판결】

 

서울고법 1999. 11. 12. 선고 99나9341 판결

【주문】

  

원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이유】

 

상고이유를 판단한다.

 

1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고가 1994. 6. 3.부터 같은 해 9월 1일까지 사이에 고층아파트 건설을 위한 진입로로 사용하기 위하여 피고들로부터 원심판결의 별지 내역표 기재의 토지 19필지(이하 ''이 사건 각 토지''라고 한다)를 매수하고, 피고들에게 그 내역표 기재의 각 계약금을 지급한 사실, 이 사건

 

매매계약 당시 원고는 피고들과 사이에 매매잔대금은 원고가 추진하는 고층아파트 건축사업에 대한 사업승인이 이루어진 후 1개월이 되는 날 피고들에게 각 지급하고, 피고들은 원고로부터 위 매매잔대금을 수령함과 동시에 매매 대상 토지에 관한 소유권이전등기에 필요한 서류를 원고에게 제공하기로 하였으

 

 

며, 만일 원고가 계약을 위반하였을 경우 계약금은 피고들에게 귀속하고, 피고들이 계약을 위반하였을 경우에는 피고들이 계약금의 배액을 원고에게 지급하기로 약정한 사실, 원고가 피고들로부터 매수한 이 사건 각 토지는 모두 국토이용관리법에 의한 토지거래허가지역으로 지정·고시되어 있었으나, 1998. 4.

 

 

20. 토지거래허가지역의 지정이 해제된 사실, 피고들은 1997. 5. 12. "원고가 고층아파트 건축사업에 대한 사업승인 후 1개월 내에 잔금을 지급하기로 하였는데 계약 후 2년 9개월이 지난 1997년 3월까지도 사업부지조차 확보하지 못하고 잔금을 지급하지 아니함으로써 이 사건 매매계약이 이행되지 아니하였으므

 

로 이 사건 매매계약을 해제하고, 이 사건 매매계약에 따라 지급받은 계약금은 이 사건 매매계약상의 위약금 약정에 따라 피고들에게 귀속되었으므로 이를 반환받을 수 없다."는 내용의 해약통지서를 작성하여 원고에게 송부하였으며, 위 해약통지서는 그 무렵 원고에게 도달한 사실, 그러자 원고는 1997. 10. 22.과

 

 

같은 달 25일 이 사건 각 토지 전부에 관하여 가압류등기를 마쳤고, 이어 1997. 10. 31.에는 이 사건 각 토지 중 피고 이정근 소유의 위 내역표 제16항 기재의 토지에 관하여, 1998. 3. 19.과 같은 달 23일에는 나머지 각 토지에 관하여, 각 처분금지가처분 등기를 마친 사실, 또한 원고는 1997. 10. 27. 원고의 사업승

 

 

인이 지연되고 있어 우선 피고 이정근에게 나머지 잔대금을 지급하고자 하였으나 위 피고가 이를 수령하지 않는다는 이유로 위 제16항 기재 토지의 매매잔대금 19,700,000원을 공탁한 사실, 피고들은 1998. 3. 16.부터 같은 해 5월 22일까지 사이에 이 사건 각 토지 중 일부에 관하여 제3자에게 소유권이전등기를 마

 

 

쳐주었고, 1999. 5. 26.에는 원고 앞으로 위 각 계약금을 공탁한 사실 등을 인정한 다음, 원고와 피고들 사이의 이 사건 매매계약은 위와 같이 토지거래허가구역 지정이 해제되기 이전에 이미 매매 당사자 쌍방의 토지거래허가신청 의사의 철회를 통하여 확정적으로 무효화되었다는 피고들의 주장에 대하여 판단하

 

 

기를, 원고가 이 사건 토지에 대하여 토지거래허가 신청을 하거나 고층아파트 건설을 위한 주택건설 사업승인허가 신청을 하지 않은 사실이 인정되기는 하지만, 이 사건 매매계약 당시 원고와 피고들 사이에 약정해제권을 유보하였다거나 또는 그 이후 이 사건 매매계약을 해지하기로 쌍방이 합의하였음을 인정

 

 

할 증거가 없을 뿐만 아니라, 피고들이 이 사건 매매계약에 대한 해제통지를 하자 원고는 곧바로 그 중 일부 피고에 대하여 매매잔대금을 공탁한 다음 이 사건 토지에 대하여 가압류 및 처분금지가처분을 함으로써 이 사건 매매계약을 이행할 의사를 명백히 한 사정에다가, 이 사건 매매잔대금은 원고가 사업승인

 

 

을 받은 후 1개월이 되는 날에 지급하기로 하였으므로 매매잔대금의 이행기는 원고가 사업승인을 받은 이후에야 도래한다고 할 것인데 피고들도 위 1997. 5. 12.자 해제통지 이전에는 원고에게 위 사업승인(사업승인 신청의 오기로 보인다.)을 최고하거나 이 사건 매매계약에 대한 토지거래허가 절차의 이행을 최

 

 

고한 바 없이 방치하였던 사정을 감안하면, 원고가 이 사건 매매계약 이후 피고들이 해제통지를 하기까지 약 2년 11개월 동안 토지거래허가 신청이나 주택건설사업승인 신청을 하지 않은 사정만으로는 이 사건 매매계약에 대한 토지거래허가 신청을 않을 의사를 명백히 하였다고 보기 어렵다 할 것이고 달리 이

 

 

를 인정할 증거가 없다는 이유로, 피고들의 위 주장을 배척하고 이 사건 각 토지에 관하여 위 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 원고의 이 사건 청구를 인용하였다.

 

2. 그러나 원심이 인정한 사실관계에 의하더라도, 원고는 1994. 6. 3.부터 같은 해 9월 1일까지 사이에 이 사건 매매계약을 체결한 이래 그 목적물인 이 사건 각 토지에 관하여 토지거래허가 신청을 하거나 아파트 건설을 위한 사업승인허가 신청을 한 바가 전혀 없을 뿐만 아니라, 피고들의 1997. 5. 12.자 해약통지

 

 

서를 수령하고는 1997. 10. 22.과 같은 달 25일에 이 사건 각 토지 전부를 가압류하였다는 것이며, 기록에 의하면, 원고는 아파트 건설계획을 세우고 1994년 5월경 그 부지로서 이 사건 각 토지에 인접한 경기 파주군 조리면 죽원리 326의 1 일대의 토지를 구입하였으나, 위 토지는 1995년 12월경 경매되어 제3자

 

 

 

의 소유가 되어 버렸고, 원고는 그 이후 아파트건설 사업부지를 확보하지도 못한 사실, 이 사건 각 토지에 대하여 원고가 한 위 각 가압류등기상의 청구금액과 원고가 피고들에게 이미 지급한 계약금이 일치하는 사실, 그 후 원고는 모두 19필지에 달하는 이 사건 각 토지 중 피고 이정근 소유의 위 내역표 제16항

 

 

 

기재의 토지에 관하여만 1997. 10. 27. 매매잔대금을 공탁하고 같은 달 31일 처분금지가처분을 하였을 뿐이고, 나머지 각 토지에 대하여는 1998. 3. 5. 이 사건 소를 제기한 후에야 비로소 처분금지가처분을 하였으며, 그럼에도 불구하고 위 각 가압류는 그대로 남아 있었던 사실, 피고들로부터 이 사건 각 토지 중

 

 

일부를 매수한 피고보조참가인은 1997. 10. 12.에 별다른 어려움 없이 그 매수 토지에 관하여 토지거래허가를 받은 사실을 알 수 있는바,

 

 

여기에다가 이 사건에 있어서 가압류는 처분금지가처분과는 달리 매매계약의 무효를 전제로 한 것으로 추단될 수 있는 점,

 

 매수자가 계약금등의 반환을 요구한것은(소송)<토지거래허가 신청을 않을 의사를 명백히 하였다고 보아야 할것이고) 매매 계약의 무효를 전재로 한것으로 보아야 할것이며,

 

 

원고로서는 위 각 가압류 당시 이 사건 각 토지에

 

 

대하여 처분금지가처분을 할 수 있었음에도 불구하고 굳이 가압류를 하였던 점 및 원고와 피고들 사이에 일방의 계약 위반으로 인한 손해배상액의 약정이 있었음에도 원고가 가압류의 청구금액을 계약금에 한정하였던 점 등의 제반 사정을 감안하여 보면, 원고는 위 각 가압류 당시에 이미 이 사건 매매계약에 따

 

 

른 토지거래허가 신청을 할 의사가 없었던 관계로 피고들의 해약통고를 받아들이면서 이 사건 매매계약이 무효가 되었음을 전제로 하여 원고가 이미 지급한 계약금만이라도 피고들로부터 회수할 생각에서 위

 

와 같은 가압류를 한 것으로 보여지므로, 그 무렵에 이 사건 매매계약의 당사자 쌍방은 토지거래허가 신

청을 하지 아니하기로 의사표시를 명백히 함으로써 이 사건 매매계약이 유동적 무효의 상태에서 확정적 무효가 된 것으로 볼 여지가 있다고 할 것이다.

 

 

<매도자의 계약해지 통고와 매수자의 그에따른 계약금등의 반환소송은 토지거래허가 신청을 하지  아니하기로 의사표시를 명백히 하였다고 보아야 할것인바

본 계약은 유동적 무효상태에서 확정적 무효로 귀결되어다고 보아야 할것이다>

 

 

 따라서 원심으로서는 원고가 이 사건 각 토지를 위와 같이 가압류함에 있어서 내세운 피보전권리가 구체적으로 무엇인지, 그리고 이 사건 각 토지 중 유독 위 제

 

 

16항 기재의 토지에 관하여만 원고가 위 가압류 직후 매매잔대금을 공탁하고 처분금지가처분까지 하게 된 이유는 무엇인지 등의 사정에 관하여 더 심리하여 보았어야 할 것이다.

 

그럼에도 불구하고, 원심이 앞서 본 바와 같은 이유만으로 피고들의 위 주장을 배척하고 원고의 이 사건 청구를 인용한 것은 토지거래허가구역 내의 토지에 관한 매매계약의 확정적 무효에 관한 법리를 오해하

 

였거나 채증법칙 위배로 인한 사실오인의 위법을 저질렀다 할 것이고, 이러한 위법은 판결 결과에 영향을 미쳤음이 분명하므로, 이 점을 지적하는 취지의 상고이유의 주장은 이유 있다.

 

3. 그러므로 나머지 상고이유의 주장에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

 

 

대법관   조무제(재판장)  김형선(주심)  이용훈  이용우  

 

 

 

 

 

 
 대법원 1997. 11. 11. 선고 97다36965,36972 판결 【매매대금반환·매매대금】
[공1997.12.15.(48),3777]
 

【판시사항】
 
[1] 국토이용관리법상 토지거래허가를 받지 아니한 매매계약의 효력(=유동적 무효) 및 그 계약에 의해 지급된 계약금 등의 부당이득반환 청구가 허용되는 시기(=확정적으로 무효가 된 때)
 
[2] 토지거래허가신청의 불허가로 인하여 그 거래계약이 확정적으로 무효로 되었다고 하기 위한 요건

【판결요지】
 
[1] 국토이용관리법상의 토지거래허가구역 내의 토지에 관하여 관할 관청의 허가를 받기 전에 체결한
 
매매계약은 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적 무효로서 유효화될여지가 없지만, 이와 달리 허가받을 것을 전제로 한 거래계약일 경우에는 일단 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 소유권 등 권리의 이전에 관한 계약의 효력이 전혀 발생하지 않음은 확정적
 
무효의 경우와 다를 바 없으나, 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고 이와 달리 불허가된 경우에는 무효로 확정되므로 허가를 받기까지는 유동적 무효의 상태에 있다고 보아야 하고, 이와 같이 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용이 아닌

 

 

유동적 무효 상태의 매매계약을 체결하고 그에 기하여  임의로 지급한 계약금 등은(계약금 및 중도금 포함됨)

 

 

 그 계약이 유동적 무효 상태로 있는 한 그를 부당이득으로서 반환을 구할 수 없고

 

  유동적 무효 상태가 확정적으로 무효가 되었을 때 비로소 부당이득으로 그 반환을 구할 수 있으며,

 

 

<고로 매도자가 매수자의 이행지체등의 사유로 해제통고를 해왔고,매수자는 이에 터잡아 계약금등의 반환소송을 한것은 쌍방이 토지거래허가 신청을 하지아니하기로 의사표현을 명백히 하였다고 보아야 하며,이로써 본계약은 위에서 말했듯이 확정적 무효이기에 매수자는 이미 지급된 계약금등을  부당이득으로 반환을 구할수 있을 것이다>

 
  
 
 
이와 같은 유동적 무효 상태의 계약은 관할 시장, 군수 또는 구청장에 의한 불허가처분이 있는 경우와 당사자 쌍방이 허가신청 협력의무의 이행 거절 의사를 명백히 표시한 경우에는 허가 전 거래계약 관계 즉 계약의 유동적 무효 상태가 더 이상 지속한다고 볼 수 없고 그 계약 관계는 확정적으로 무효라고 인정는 상태에 이른다.

 

<그러므로 매수자가 계약금등을 부당이득으로 반환을 구하는 것에 아무런 문제가 없다고 할것이다>
 
 
 
[2] 토지거래허가신청에 대한 관할 시장, 군수 또는 구청장의 불허가처분으로 인하여 매매계약이 확정적으로 무효 상태에 이르게 되려면 매도인과 매수인이 공동으로 허가를 받고자국토이용관리법 제21조의
 
3 제3항에 따라 허가신청서에 계약 내용과 토지의 이용 계획 등을 진실과 부합되게 기재하여 이를 관할 시장, 군수, 또는 구청장에게 제출하였지만 그 진실된 허가신청서의 기재에도 불구하고 관할 시장, 군수 또는 구청장에 의하여 그 허가신청이국토이용관리법 제21조의4소정의 허가 기준에 적합하지 아니하다
 
 고 판단되는 경우를 전제로 하는 것이므로, 단지 매매계약의 일방 당사자만이 임의로 토지거래허가신청에 대한 불허가처분을 유도할 의도로 허가신청서에 기재하도록 되어 있는 계약 내용과 토지의 이용 계획

 

 등에 관하여 사실과 다르게 또는 불성실하게 기재한 경우라면 실제로 토지거래허가신청에 대한 불허가처분이 있었다는 사유만으로 곧바로 매매계약이 확정적인 무효 상태에 이르렀다고 할 수 없다.

 

【참조조문】

 

 

 

[1]국토이용관리법 제21조의3,민법 제741조/ [2]국토이용관리법 제21조의3

【참조판례】
[1]대법원 1995. 4. 28. 선고 93다26397 판결(공1995상, 1950),대법원 1995. 6. 9. 선고 95다2487 판결(공1995하, 2381),대법원 1996. 6. 28. 선고 95다54501 판결(공1996하, 2340),대법원 1996. 11. 8. 선고 96다35309 판결(공1996하, 3555),대법원 1996. 11. 22. 선고 96다31703 판결(공1997상, 28)/[2]대법원 1997. 9. 12. 선고 97다6971 판결(공1997하, 3090)

【전 문】
【원고(반소피고),상고인】
 
김회수 (소송대리인 변호사 정연수)
【피고(반소원고),피상고인】
 
최용택
【원심판결】
 
부산고법 1997. 7. 11. 선고 97나492, 508 판결

【주문】
  
상고를 기각한다. 상고비용은 원고(반소피고)의 부담으로 한다.

【이유】
 
상고이유를 본다.
 
국토이용관리법상의 토지거래허가구역 내의 토지에 관하여 관할 관청의 허가를 받기 전에 체결한 매매계약은 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적 무효로서 유효화될 여지가 없지만, 이와 달리 허가받을 것을 전제로 한 거래계약일 경우에는 일단 허가를 받을 때까지는 법률상

 

 

미완성의 법률행위로서 소유권 등 권리의 이전에 관한 계약의 효력이 전혀 발생하지 않음은 확정적 무효의 경우와 다를 바 없으나, 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고 이와 달리 불허가된 경우에는 무효로 확정되므로 허가를 받기까지는 유동적 무효의 상태에 있다고 보아야 하고, 이와
 
 
같이 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용이 아닌 유동적 무효 상태의 매매계약을 체결하고 그에 기하여 임의로 지급한 계약금 등은 그 계약이 유동적 무효 상태로 있는 한 그를 부당이득으로서 반환을 구할 수 없고 유동적 무효 상태가 확정적으로 무효가 되었을 때 비로소 부당이득으로 그 반환을 구할 수 있으며, 이
 
와 같은 유동적 무효 상태의 계약은 관할 시장, 군수 또는 구청장에 의한 불허가처분이 있는 경우와 당사자 쌍방이 허가신청 협력의무의 이행 거절 의사를 명백히 표시한 경우에는 허가 전 거래계약관계 즉 계약의 유동적 무효 상태가 더 이상 지속한다고 볼 수 없고 그 계약관계는 확정적으로 무효라고 인정되는
 
상태에 이른다고 할 것이다(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결,1996. 6. 28. 선고 95다54501 판결,1996. 11. 22. 선고 96다31703 판결참조).
 
다만 여기서토지거래허가신청에 대한 관할 시장, 군수 또는 구청장의 불허가처분으로 인하여 매매계약이 확정적으로 무효 상태에 이르게 되려면 매도인과 매수인이 공동으로 허가를 받고자국토이용관리법
 
제21조3 제3항에 따라 허가신청서에 계약 내용과 토지의 이용 계획 등을 진실과 부합되게 기재하여 이를
 
 관할 시장, 군수, 또는 구청장에게 제출하였지만 그 진실된 허가신청서의 기재에도 불구하고 관할 시장, 군수 또는 구청장에 의하여 그 허가신청이국토이용관리법 제21조의4소정의 허가 기준에 적합하지 아니
 
 하다고 판단되는 경우를 전제로 하는 것이므로, 단지 매매계약의 일방 당사자만이 임의로 토지거래허가신청에 대한 불허가처분을 유도할 의도로 허가신청서에 기재하도록 되어 있는 계약 내용과 토지의 이용 계획 등에 관하여 사실과 다르게 또는 불성실하게 기재한 경우라면 실제로 토지거래허가신청에 대한 불
 
허가처분이 있었다는 사유만으로 곧바로 매매계약이 확정적인 무효 상태에 이르렀다고 할 수는 없을 것이다
 
 원심은 원고(반소피고, 이하 원고라 한다)는 부산 사하구 다대동에서 자신 소유의 주택에 거주하면서 수
협중앙회 부산시지회 부산어업무선국에 근무하고 있었는데 위 주택을 처분하여 그 대금을 마련하기로 하고, 1997. 7.경 피고(반소원고, 이하 피고라 한다)와 사이에 일반주거지역이자 상가지역에 위치한 이

 

 

사건 토지 및 건물을 매수하기로 하는 매매계약을 체결하고 같은 날 위 계약금을 지급한 후 잔금에 대하여는 원고의 위 소유 주택을 빠른 시일 내에 처분하여 같은 해 10. 1.까지 지급하되, 한 달 이상 지체할 때
 
에는 이에 대하여 지연손해금을 지급하기로 약정한 사실, 그런데 원고는 위 약정기일이 경과하도록 위 잔금 지급을 위한 별다른 노력을 하지 아니하였고, 피고가 잔금 지급을 독촉하자 같은 해 11. 4.에 잔금
 
 일부인 금 38,000,000원만을 지급하고서는 그 이후부터는 피고로부터 이 사건 부동산에 대한 소유권이전등기 서류와 토지거래허가신청 서류를 교부받지 못하였음을 이유로 내세워 나머지 잔금의 지급을 거
 
 절하다가, 1995. 12. 14.에는 피고를 상대로 이 사건 토지에 관한 토지거래허가가 없음을 들어 위 매매계약의 무효를 주장하면서 위 지급한 매매대금의 반환을 구하는 이 사건 소를 제기한 사실, 그런데 피고는

 

 

그 동안 수차례에 걸쳐 원고에게 토지거래허가신청절차에 협조할 테니 위 거래허가신청절차를 취하라고 촉구하였는데, 원고가 이에 응하지 아니하는 바람에 위 허가신청을 하지 못하고 있었는바, 원고가 피고
 
를 상대로 위와 같은 소를 제기하자 그에 맞서 반소로써 원고에 대하여 토지거래허가신청절차를 이행할 것을 청구하기에 이른 사실, 이에 원심은 위 토지에 대한 거래허가신청절차가 이행된 바 없어 위 매매계
 
 약은 여전히 유동적 무효 상태에 있음을 들어 원고의 본소청구를 기각하고 피고의 반소청구를 인용하여 원고에 대하여 이 사건 토지에 관하여 위 매매계약에 따른 토지거래허가신청절차를 이행하라는 판결을

 

 

선고한 사실, 그러자 원고는 마치 위 판결로써 원고 자신이 단독으로 토지거래허가신청을 할 수 있는 것으로 오인하고 1997. 3. 27. 피고와는 아무런 상의 없이 임의로 토지거래허가신청서에 이 사건 토지의 이
 
용에 관한 계획을 "원고는 이 사건 토지를 그저 매수만 하여 둔다는 계획 외에는 아무런 토지 이용 계획이 없고, 또한 원고는 부산의 자신 소유의 주택에서 거주하면서 직업까지 가지고 있어 생활본거지를 부
 
 산을 떠나 위 토지로 옮길 수가 없어 그냥 매수만 해 두는 계획 외에는 달리 이용 계획이 있을 수도 없다."는 취지로 기재한 후, 이에 위 판결정본과 자신의 주민등록등본, 재직증명서, 등기부등본 등을 각 소
 
명 자료로 첨부하여 창녕군수에게 제출한 사실, 이에 창녕군수는 원고가 적시한 위 이용 계획은국토이용관리법 제21조의4의 허가 기준에 부적합하다는 사유를 들어 불허가처분을 하면서 그 대안으로 허가 기
 
 
준에 적합한 업무에 이용토록 할 것을 제시한 사실, 창녕군에서는국토이용관리법 제21조의4소정의 허가 기준에 관하여 '주거 목적으로 토지를 취득하는 경우'에는 거주하고자 하는 사유를 객관적으로 입증하면
 
 기존 주택을 처분하기 전이거나, 주민등록 이전이 선행하지 않더라도 토지의 이용 목적에 적합한 것으로 보고, '상업용(근린생활시설 운영) 목적으로 토지를 취득한 경우'에는 당해 근린생활시설이 허가구역 내
 
 에 거주하는 자의 복지 및 편익을 위한 시설로서 관할 군수가 확인할 시설인 때에는 토지의 이용 목적에 적합한 것으로 보아 그 허가 여부를 판단하고 있는 사실을 인정한 다음, 위 인정 사실에 의하면, 원고 단독의 허가신청은 당시 확정되지 아니한 상태여서 그 집행력이 생기지 아니하였을 뿐만 아니라 피고를 위하여 원고에게 의사표시를 명한 이 사건 원심판결을 채무명의로 한 것이어서, 공동으로 신청하도록 되어
 
 
있는국토이용관리법 제21조의3 제1항에 위배되어 효력이 없고, 또한 신청서에 기재한 위 토지의 이용 계획도 원고가 자신의 기존 주택을 처분하여 그 대금을 지급하기로 한 점이나 이 사건 토지 상에 주택뿐만
 
아니라 근린생활시설인 점포도 건립되어 있는 점 등에 비추어 이 사건 토지의 이용 계획을 성실하게 기재하였다고도 볼 수 없으므로(이용 목적을 성실하게 기재한다면 위 허가 기준에 비추어 허가될 수도 있
 
다고 보인다), 결국 위 불허가는 원고가 그 결과를 예정하고 한 하자 있는 단독의 신청에 따른 것이라 할 것인바, 원고의 위 허가신청에 대하여 불허가처분이 있었다 하여 이것으로써 바로 이 사건 토지에 대한
 
거래허가를 받는 것이 객관적으로 불가능하게 되었다고 볼 수도 없다 할 것이어서, 이 사건 토지에 관한 매매계약이 처음부터 확정적 무효이었거나 그 후 확정적으로 무효가 되었음을 전제로 하는 원고의 주장은 이유 없다고 판단하였다.
 
기록에 의하여 살펴보면 원심의 이러한 인정 및 판단은 앞서 본 법리에 따른 것으로 옳고 거기에 소론과 같은 법리오해, 채증법칙 위배, 심리미진, 이유불비, 이유모순 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 모두 이유 없다.
 
그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관들의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

대법원 1999. 6. 17. 선고 98다40459 전원합의체 판결 【소유권이전등기】

[집47(1)민,286;공1999.7.15.(86),1398]

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【판시사항】

[1] 국토이용관리법상 토지거래계약 허가구역으로 지정된 구역 내의 토지에 관하여 허가받을 것을 전제로 체결한 거래계약의 효력(유동적 무효)

[2] 국토이용관리법상 토지거래허가구역으로 지정된 토지에 대한 거래계약이 유동적 무효인 상태에서 그 토지에 대한 토지거래허가구역 지정이 해제되거나 허가구역 지정기간이 만료되었음에도 허가구역 재지정을 하지 아니한 경우, 그 토지거래계약은 확정적으로 유효로 되는지 여부(적극)

[3] 유동적 무효의 상태에 있는 거래계약의 당사자가 상대방의 거래계약 효력 완성에 대한 협력의무 불이행을 이유로 일방적으로 유동적 무효의 상태에 있는 거래계약을 해제할 수 있는지 여부(소극)

【판결요지】

[1] 국토이용관리법상 토지의 거래계약허가구역으로 지정된 구역 안의 토지에 관하여 관할 행정청의 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 처음부터 그 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적 무효로서 유효화될 여지가 없으나, 이와 달리 허가받을 것을 전제로 한 거래계약일 경우에는 일단 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 거래계약의 채권적 효력도 전혀 발생하지 아니하지만, 일단 허가를 받으면 그 거래계약은 소급해서 유효로 되고 이와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되는 이른바 유동적 무효의 상태에 있다고 보아야 한다.

 

 

[2] [다수의견] 토지거래허가구역으로 지정된 토지에 관하여 건설교통부장관이 허가구역 지정을 해제하거나, 또는 허가구역 지정기간이 만료되었음에도 허가구역 재지정을 하지 아니한(이하 '허가구역 지정해제 등'이라고 한다) 취지는 당해 구역 안에서의 개별적인 토지거래에 관하여 더 이상 허가를 받지 않도록 하더라도 투기적 토지거래의 성행과 이로 인한 지가의 급격한 상승의 방지라는 토지거래허가제도가 달성하려고 하는 공공의 이익에 아무런 지장이 없게 되었고 허가의 필요성도 소멸되었으므로, 허가구역 안의 토지에 대한 거래계약에 대하여 허가를 받은 것과 마찬가지로 취급함으로써 사적자치에 대한 공법적인 규제를 해제하여 거래 당사자들이 당해 토지거래계약으로 달성하고자 한 사적자치를 실현할 수 있도록 함에 있다고 할 것이므로, 허가구역 지정기간 중에 허가구역 안의 토지에 대하여 토지거래허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결한 후 허가구역 지정해제 등이 된 때에는 그 토지거래계약이 허가구역 지정이 해제되기 전에 확정적으로 무효로 된 경우를 제외하고는, 더 이상 관할 행정청으로부터 토지거래허가를 받을 필요가 없이 확정적으로 유효로 되어 거래 당사자는 그 계약에 기하여 바로 토지의 소유권 등 권리의 이전 또는 설정에 관한 이행청구를 할 수 있고, 상대방도 반대급부의 청구를 할 수 있다고 보아야 할 것이지, 여전히 그 계약이 유동적 무효상태에 있다고 볼 것은 아니다.

 

 

[반대의견] 국토이용관리법상의 토지거래허가제도가 폐지되지 않고 존치되어 있는 이상, 허가구역 지정기간 중에 허가구역 안의 토지에 관하여 체결된 거래계약은 허가구역 지정해제 등이 된 이후에도 여전히 허가를 받아야 유효로 된다고 해석하여야 토지의 투기적 거래의 규제가 가능하고 이를 목적으로 한 위 제도의 내용 및 취지와 합치되며, 법이론상으로도 무리가 없고, 다수의견에 따르면 허가구역 지정기간 경과 후에는 과거의 투기거래를 문제삼지 않고 이를 용인하는 결과가 되어, 자본을 건전한 투자와 소비로 유도하고 투기거래로 유입되는 것을 차단하여 건실한 경제발전을 도모하고 나아가 토지이용질서를 확립하려는 국가의 기본경제정책에도 배치된다.

 

 

 

[3] 유동적 무효의 상태에 있는 거래계약의 당사자는 상대방이 그 거래계약의 효력이 완성되도록 협력할 의무를 이행하지 아니하였음을 들어 일방적으로 유동적 무효의 상태에 있는 거래계약 자체를 해제할 수 없다.

 

 

 

【참조조문】

[1]국토이용관리법 제21조의3 제1항/ [2]국토이용관리법 제1조,제21조의3 제1항/ [3]국토이용관리법 제21조의3 제1항,민법 제543조

【참조판례】

[1]대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결(공1992, 642),대법원 1996. 11. 22. 선고 96다31703 판결(공1997상, 28),대법원 1997. 12. 26. 선고 97다41318, 41325 판결(공1998상, 498)/[3]대법원 1992. 9. 8. 선고 92다19989 판결(공1992, 2846),대법원 1997. 7. 25. 선고 97다4357, 4364 판결(공1997하, 2682)

【전 문】

【원고,피상고인】

 

망 김길남의 소송수계인 이재천 외 5인 (원고들 소송대리인 홍익법무법인 담당변호사 김정규 외 6인)

【피고,상고인】

 

이판석 (소송대리인 변호사 이재성)

【원심판결】

창원지법 1998. 7. 10. 선고 97나7893 판결

【환송판결】

대법원 1997. 9. 30. 선고 97다22140 판결

【주문】

  

상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이유】

상고이유를 판단한다.

1. 원심판결 이유에 의하면, 원심이 인정한 사실관계와 판단은 아래와 같다.

가. 원고 이재천의 처인 망 김길남과 피고 사이의 1981. 6. 4.자 당초 교환계약에 기하여 경남 고성읍 성내리 156의 5 대 202㎡(이하 '성내리 토지'라고 한다)에 관하여 피고의 처 소외 최정선 앞으로 경료한 소유권이전등기가, 소외 이인표가 망 김길남 및 최정선 등을 상대로 제기한 소유권이전등기말소 청구소송의 확정판결에 기하여 1988. 1. 21. 말소된 다음, 다시 위 확정판결에 대한 재심의 소에서 망 김길남 등과 이인표 사이에 1990. 6. 22. 성내리 토지에 관하여 말소된 최정선 명의의 소유권이전등기의 회복등기절

 

차를 이행하기로 하는 내용의 화해가 성립되자, 망 김길남을 대리한 원고 이재천과 피고 사이에서도 1990. 7. 23. 소외 공성옥 등의 입회 아래, 원고 이재천이 피고에게 합계 금 56,000,000원을 지급하고, 성내리 토지에 관하여 최정선 명의의 소유권이전등기를 회복시켜 줌과 동시에 피고는 당초 교환계약 당시 망 김길남에게 소유권을 이전하기로 하였던 경남 고성읍 신월리 산 7 임야 19,537㎡ 및 원심판결 별지 목록 기재 17필지의 토지(이하 신월리 산 7 임야와 위 17필지의 토지를 '이 사건 토지'라고 한다)에 관하여 망 김길남에게 소유권이전등기절차를 이행하기로 하되, 그 중 신월리 산 7 중 입회인 3인이 피고의 선대

 

 

묘역으로 지정하는 부분과 피고 및 최정선의 사후 묘역 80평은 이를 제외시키기로 하는 내용의 이 사건 교환계약을 다시 체결하였는데, 이 사건 토지는 건설부장관이 1988. 9. 7.자로 지정한 토지거래계약허가구역 내의 토지로서 1998. 4. 20.자로 그 허가구역지정이 해제되었다.

나. 원심은 이러한 인정 사실에 터잡아, 피고는 이 사건 토지 중 묘역을 제외한 나머지 부분에 관하여 이 사건 교환계약을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 판단한 다음, 나아가 피고가 1990. 12. 초순경 필요한 서류 일체를 법무사에게 교부하면서 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기절차를 이행하도록 위임하여 이 사건 교환계약에 기한 피고의 채무를 이행할 준비를 완료한 다음 원고 이재천에게 이 사건 교환계약상의 채무를 이행할 것을 수차례 최고하였으나, 원고 이재천은 당시 성내리 토

 

 

지에 대하여는 소유권이전을 하여 줄 수 없는 상태였을 뿐만 아니라 1991년 이래 3년 가량 행방을 감추어 이 사건 교환계약상의 채무를 이행하지 아니할 의사를 명백히 표시하였음을 이유로 피고가 1994. 9. 2.자로 이 사건 교환계약에 대한 해제통고를 하였으므로 이 계약은 적법하게 해제되었다는 피고의 항변에 대하여, 피고 자신의 채무에 대하여 적법한 이행의 제공을 하였다고 인정되지 아니할 뿐만 아니라 원

 

 

고 이재천이 이 사건 교환계약상의 채무를 이행하지 아니할 의사를 명백히 표시하였다는 점도 인정할 증거가 없다고 하여 피고의 항변을 배척한 후, 망 김길남의 상속인들인 원고 이재천 및 나머지 원고들이 이 사건 교환계약에 기하여 이 사건 토지 중 묘역을 제외한 나머지 부분에 관한 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 이 사건 청구를 모두 인용하고 있다.

2.국토이용관리법상 토지의 거래계약허가구역으로 지정된 구역 안의 토지에 관하여 관할 행정청의 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 처음부터 그 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적 무효로서 유효화될 여지가 없으나, 이와 달리 허가받을 것을 전제로 한 거래계약일 경우에는 일단 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 거래계약의 채권적 효력도 전혀 발생하지 아니하지만, 일단 허가를 받으면 그 거래계약은 소급해서 유효로 되고 이와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되는 이른바 유동적 무효의 상태에 있다고 보아야 할 것이다(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결 참조).

그런데 원심이 적법하게 확정한 사실에 의하면, 원고 이재천과 피고가 1990. 7. 23. 이 사건 교환계약을 체결할 당시 그 목적물인 이 사건 토지는 토지거래허가구역으로 지정된 구역 안의 토지이었고, 기록에 의하면 이 사건 교환계약 체결 후에 관할 행정청의 토지거래허가를 받았음을 인정할 자료가 없음에도 불구하고, 원심은 그 후 이 사건 토지 일대에 관하여 1998. 4. 20. 토지거래허가구역지정이 해제되어(사실은 건설교통부장관이 1998. 1. 24.자 건설교통부공고 제1998-24호에 의하여 시·도지사가 지정·고시한 지

 

 

역을 제외하고 건설교통부장관이 지정·고시한 토지거래허가구역을 1998. 1. 31.자로 해제하였다.) 유동적 무효의 상태에 있던 이 사건 교환계약이 확정적으로 유효하게 되었음을 전제로, 바로 이 사건 토지에 관하여 이 사건 교환계약을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 원고의 청구를 인용하고 있음이 분명하다.

 

 

원래 유동적 무효의 상태에 있는 거래계약은 토지거래허가신청에 대하여 불허가처분이 있거나, 당사자 쌍방이 허가신청 협력의무의 이행거절 의사를 명백히 표시할 때 또는 거래계약상 일방의 채무가 이행불능이 될 것이 명백하고 상대방이 그 거래계약의 존속을 더 이상 바라지 않고 있는 등의 사유가 있어 무효로 확정되었다고 볼 수 있는 경우(대법원 1993. 7. 27. 선고 91다33766 판결, 1997. 7. 25. 선고 97다4357, 4364 판결 참조)와 토지거래허가를 받아 확정적으로 유효로 되는 경우를 제외하고는 여전히 유동적 무효의 상태에 있다고 보아야 할 것이다.

 

 

그러나 이 사건에 있어서와같이 토지거래허가구역으로 지정된 토지에 관하여 건설교통부장관이 허가구역 지정을 해제하거나, 또는 허가구역 지정기간이 만료되었음에도 허가구역 재지정을 하지 아니한(이하 '허가구역 지정해제 등'이라고 한다) 취지는 당해 구역 안에서의 개별적인 토지거래에 관하여 더 이상 허가를 받지 않도록 하더라도 투기적 토지거래의 성행과 이로 인한 지가의 급격한 상승의 방지라는 토지거

 

 

래허가제도가 달성하려고 하는 공공의 이익에 아무런 지장이 없게 되었고 허가의 필요성도 소멸되었으므로, 허가구역 안의 토지에 대한 거래계약에 대하여 허가를 받은 것과 마찬가지로 취급함으로써 사적자치에 대한 공법적인 규제를 해제하여 거래 당사자들이 당해 토지거래계약으로 달성하고자 한 사적자치

 

 

를 실현할 수 있도록 함에 있다고 할 것이다. 따라서 허가구역 지정기간 중에 허가구역 안의 토지에 대하여 토지거래허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결한 후 허가구역 지정해제 등이 된 때에는 그 토지거래계약이 허가구역 지정이 해제되기 전에 위에서 본 바와 같은 사유로 확정적으로 무효로 된 경우를 제외하고는, 더 이상 관할 행정청으로부터 토지거래허가를 받을 필요가 없이 확정적으로 유효로 되어 거

 

 

래 당사자는 그 계약에 기하여 바로 토지의 소유권 등 권리의 이전 또는 설정에 관한 이행청구를 할 수 있고, 상대방도 반대급부의 청구를 할 수 있다고 보아야 할 것이지, 여전히 그 계약이 유동적 무효상태에 있다고 볼 것은 아니다.

 

따라서 원고가 상고이유에서 지적한 바와 같은 이 사건 교환계약의 효력이 완성되도록 협력하여야 할 의무를 불이행하였다는 사유가 이 사건 교환계약을 확정적으로 무효로 할 사유가 되지 않는 한 이 사건 허가구역지정해제로 인하여 확정적으로 유효로 되었다고 할 것이다.

 

3. 그런데 원심판결 이유에 의하면, 원심은 피고의 계약해제 항변에 대하여 피고가 자신의 채무에 대한 적법한 이행의 제공을 하지 아니하였고 원고측에서 이 사건 교환계약상의 채무를 이행하지 아니할 의사를 명백히 표시하였다는 점을 인정할 증거도 없다고 하여 이를 배척하고, 원심이 유동적 무효의 상태에

 

있는 이 사건 교환계약의 효력이 완성되도록 협력할 원고의 의무불이행을 이유로 한 1994. 9. 2.자 해제통고에 의하여 이 사건 교환계약이 적법하게 해제되었다는 취지의 피고의 주장 부분에 대하여는 명시적

 

 

인 판단을 하지 아니하고 있으나,

 

 

유동적 무효의 상태에 있는 거래계약의 당사자는 상대방이 그 거래계약의 효력이 완성되도록 협력할 의무를 이행하지 아니하였음을 들어 일방적으로 유동적 무효의 상태에 있는 거래계약 자체를 해제할 수 없는 것일 뿐만 아니라

 

 

 

(대법원 1992. 9. 8. 선고 92다19989 판결, 1997. 7. 25. 선고 97다4357, 4364 판결 참조), 피고의 계약해제 항변을 배척한 원심의 위와 같은 판단 가운데는 피고의 위 주장 부분을 배척한 취지도 포함되어 있다고 할 것인데, 기록에 비추어 살펴보면 원심의 이와 같은 판단은 정당하므로, 이 사유는 이 사건 교환계약을 확정적으로 무효로 할 사유에 해당하지도 아니한다고 할 것이다. 따라서 이 사건 교환계약은 1994.

 

 

9. 2.자 피고의 해제통고에도 불구하고 그 이후 여전히 유동적 무효의 상태에 있다가 이 사건 토지에 대한 허가구역의 지정이 해제됨으로써 확정적으로 유효로 되었다 할 것이므로, 이를 전제로 피고의 이 사건 교환계약 해제의 항변만을 배척한 원심의 조치는 수긍이 가고, 거기에 토지거래계약의 해제에 관한 법리를 오해하여 판례를 위반한 위법이 없으며, 이유불비 또는 이유모순의 위법도 없다. 상고이유는 받아들일 수 없다.

4. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 상고인인 피고의 부담으로 하기로 하는바, 이 판결에는 제2항의 판단 부분에 관하여 대법관 박준서, 대법관 이돈희, 대법관 지창권, 대법관 신성택, 대법관 송진훈의 반대의견이 있는 외에는 관여 대법관의 의견이 일치되었다.

5. 제2항의 판단 부분에 관한 대법관 박준서, 대법관 이돈희, 대법관 지창권, 대법관 신성택, 대법관 송진훈의 반대의견은 다음과 같다.

다수의견은 국토이용관리법상 토지거래허가구역 지정기간 중에 허가구역 안의 토지에 관하여 관할 행정청의 토지거래허가를 받지 아니하고 거래계약을 체결한 후, 건설교통부장관이 허가구역 지정을 해제하거나, 또는 허가구역 지정기간이 만료되었음에도 허가구역 재지정을 하지 아니한 때에는 그 토지거래계

 

 

약이 그 전에 이미 확정적으로 무효로 된 경우를 제외하고는 더 이상 허가를 받을 필요 없이 확정적으로 유효로 되어 거래 당사자는 그 계약에 기하여 바로 토지의 소유권 등 권리의 이전 또는 설정에 관한 이행청구를 할 수 있고, 상대방도 반대급부의 청구를 할 수 있다고 해석하여야 한다는 취지이다. 그러나 이러한 다수의견에는 다음과 같은 이유로 찬성할 수 없다.

(1) 다수의견도 인정하는 바와 같이, 국토이용관리법상의 토지거래허가제도하에서 허가구역 지정기간 중에 허가구역 안의 토지에 관하여 관할 행정청의 허가를 받지 아니하고 체결된 거래계약은 허가를 받을 때까지 법률상 미완성의 법률행위로서 그 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니한다는 것이 당원의 확립된 판례이다. 법률행위의 효력은 그 행위가 행해질 당시의 법령에 의하여 결정되는 것이 원

 

 

칙이므로, 허가구역 안의 토지에 관하여 거래계약이 체결된 이상, 그 후 건설교통부장관이 허가구역 지정을 해제하거나, 또는 허가구역 지정기간이 만료되었음에도 허가구역을 재지정하지 않았다고 하더라도 그 거래계약은 체결 당시의 법령에 의하여 설정된 요건, 즉 허가를 받아야만 유효로 될 수 있다고 보아야 할 것이다.

(2) 다수의견은 명문의 규정이 없음에도 불구하고 위와 같은 원칙과 달리 허가구역 지정해제 등이 된 때에는 기왕에 허가를 받지 아니하고 체결된 토지거래계약이 확정적으로 유효로 된다고 해석하여야 하는 근거로서, 건설교통부장관이 허가구역 지정해제 등을 하는 취지는 당해 구역 안에서의 개별적인 토지거

 

 

래에 관하여 더 이상 허가를 받지 않도록 하더라도 투기적 토지거래의 성행과 이로 인한 지가의 급격한 상승의 방지라는 토지거래허가제도가 달성하려고 하는 공공의 이익에 아무런 지장이 없게 되었고 허가의 필요성도 소멸되었으므로 허가구역 안의 토지에 대한 거래계약에 대하여 허가를 받은 것과 마찬가지로 취급함으로써 거래 당사자들이 당해 토지거래계약으로 달성하고자 한 사적 자치를 실현할 수 있도록 함에 있다는 점을 들고 있다.

 

 

그러나 국토이용관리법상 토지거래허가제도의 목적 및 그 내용에 비추어 볼 때, 건설교통부장관의 허가구역 지정해제 등에 다수의견이 논하는 바와 같은 취지가 포함되어 있다고 볼 수 없다. 위 토지거래허가제도는 토지의 투기적 거래를 방지함으로써 정상적인 거래를 조장하려는 데에 그 목적이 있고, 그 목적을 달성하기 위하여 건설교통부장관은 일정한 지역에서 토지의 투기적 거래의 성행 또는 지가의 급격한

 

 

 상승의 우려가 있는지 여부라는 사회경제적 상황변화에 대한 판단에 따라 언제든지 그 지역을 토지거래허가구역으로 지정하거나 그 지정을 해제하거나 또는 재지정할 수 있고, 이와 같이 허가구역으로 지정함에 있어서는 그 기간을 5년 이내로 한정하도록 되어 있으므로(국토이용관리법 제21조의2 제1항, 제6항 참조), 건설교통부장관이 일정한 시점에서 허가구역의 지정을 해제하거나 또는 재지정을 하지 않은 것은

 

 

당해 구역 안에서 이미 체결되었거나 앞으로 체결될 모든 토지거래에 관하여 허가를 받지 않도록 하더라도 토지거래허가제도의 목적인 토지의 투기적 거래의 방지에 아무런 지장이 없다는 확정적 판단에 기초한 것이 아니라, 앞으로 투기적 토지거래의 성행 또는 지가의 급격한 상승의 우려가 있다고 인정되면 언제든지 허가구역으로 재지정할 수도 있음을 유보한 유동적 성격의 판단에 기초하고 있다고 보인다. 그리고 허가구역의 지정해제 등이 되었다고 하더라도 그 전에 이미 허가구역 안의 토지에 관하여 체결된 거

 

 

래계약은 투기적 거래가 성행할 우려 등이 있는 지역에서 체결된 토지거래계약이라는 사실에는 변함이 없으며, 그 후 당해 구역에서 토지의 투기적 거래가 재연될 가능성도 배제할 수 없을 것이므로, 토지의 투기적 거래의 방지라는 위 제도의 목적을 달성하기 위해서는 허가구역 안의 토지에 관한 거래계약은 그 허가구역 지정해제 등이 되었다고 하더라도 여전히 허가를 받도록 할 필요성이 있다고 보아야 할 것이

 

 

다. 그렇다면 오히려 당해 구역에서 토지의 투기적 거래가 성행하지 않도록 지속적 관심을 가져야 하는 건설교통부장관으로서는 허가구역 안의 토지에 관한 거래계약에 대하여는 여전히 허가를 받게 하여 그것이 투기적 거래계약인 경우에는 이를 불허할 수 있음을 유보하고 허가구역 지정해제 등을 한다고 보는 것이 현행 토지거래허가제도의 취지에 부합하는 해석일 것이다.

또한 국토이용관리법상 토지거래허가는 당사자의 허가신청이 있을 때에 토지거래계약이 허가기준을 충족하고 있는지 여부를 개별적으로 심사하여 허가 여부를 결정하도록 되어 있으므로(같은 법 제21조의3 제1항, 제21조의4 제1항 참조), 허가구역 안의 토지에 관하여 체결된 불특정의 거래계약 전부를 포괄하여 허가 받은 것과 마찬가지로 취급하는 일은 법이 예정하지 않은 것으로서 허용될 수 없다고 보인다. 그

 

 

리고 건설교통부장관이 허가구역의 지정공고를 함에 있어서는 그 지정기간의 시기와 종기의 일자를 특정하고, 그 구역지정의 해제공고를 함에 있어서는 해제일을 특정하고 있으므로, 건설교통부장관의 구역지정 해제행위는 그 해제일 이후의 토지거래계약에 대하여 허가규제를 하지 않는다는 의미로 해석될 뿐이고, 그 해제일 전의 토지거래계약에 대하여까지 허가규제를 하지 않겠다는 의미로 해석되지는 아니한다.

따라서 어느 모로 보나 건설교통부장관의 허가구역 지정해제 등에 허가구역 안의 토지에 관하여 체결된 거래계약에 대하여 허가를 받은 것과 마찬가지로 취급한다는 취지가 포함되어 있다고 볼 수는 없다.

일단 허가구역 지정해제 등이 되었다고 하더라도 그 후 당해 구역을 허가구역으로 재지정한 경우에는, 다수의견이 내세우는 공공의 이익이라는 관점에서 보더라도 종전의 허가구역 지정기간 중에 체결되었으나 그 때까지 이행이 되지 아니한 토지거래계약에 대하여는 허가를 받도록 할 필요성이 다시 생겼다고

 

 

보아야 할 것인데, 다수의견에 따르면 그러한 토지거래계약은 허가구역 지정해제 등과 동시에 확정적으로 유효로 된 것으로 취급할 수밖에 없기 때문에, 허가의 필요성이 인정됨에도 불구하고 그 거래계약에 대하여 허가받을 것을 요구할 수 없다는 불합리한 결과가 될 것이다. 이러한 불합리는 바로 다수의견이 허가구역 지정해제 등에 대하여 현행 토지거래허가제도가 예정하지 아니하고 이 제도와 조화될 수도 없는 독자적인 취지를 부여한 점에서 비롯된다고 하겠다.

 

 

결국 다수의견은 현행의 토지거래허가제도를 존치시킬 필요성이 완전히 소멸하여 그 제도 자체가 폐지된 경우에나 타당할 여지가 있을 뿐인 해석으로서, 건설교통부장관이 허가구역 지정해제 등을 하더라도 토지의 투기적 거래의 방지 등을 목적으로 하는 위 제도 자체는 여전히 존치되어 있음을 간과하고 있다고 하지 않을 수 없다.

(3) 다수의견과 같이 허가구역 안의 토지에 관한 거래계약은 그 지정기간 내에만 허가가 필요하고 그 기간이 경과하면 모두 허가를 받지 않고서도 확정적으로 유효하게 된다고 본다면, 토지거래허가제도의 실효성을 보장할 수 없고, 또한 허가구역 안의 토지에 관하여 거래계약을 체결한 자 사이의 형평에 반하는 결과를 초래할 수 있다.

즉 허가구역 안의 토지에 관한 거래계약의 당사자 쌍방이 그 지정기간 내에 허가신청을 하지 않고 그 기간 경과 후 소유권 등 권리의 이전 또는 설정등기를 하기로 약정하는 경우, 이는 허가를 잠탈하는 내용의 계약임에도 불구하고 이를 확정적으로 무효라고 볼 논리적 근거를 상실하게 되고, 그렇지 않다고 하더라

 

 

도 사실상 이러한 허가잠탈 계약이 행하여지는 것을 막기 어렵게 되며, 허가구역 지정기간이 경과하면 허가를 받을 필요 없이 곧바로 의무이행을 구할 수 있는 거래계약상 지위의 전전양도를 통하여 투기적 거래의 기회와 여건을 형성하게 될 우려가 있다.

또한 허가신청을 하지 아니한 토지거래계약이 허가기준을 충족하지 못한 투기적 거래인 경우, 이미 허가신청을 하였다가 허가기준을 충족하지 못하여 허가를 받지 못한 자와 사이의 형평에 반한다. 한편 허가신청을 하지 아니한 토지거래계약이 허가기준을 충족한 거래인 경우에도, 허가신청을 하여 허가를 받은 자는 법령이 정하는 특별한 사유가 있는 경우를 제외하고는 당해 토지를 허가받은 목적대로 이용하지 아

 

 

 

니하는 때에는 과태료에 처하여 지는데(국토이용관리법 제33조의2 제2항 제6호, 제21조의18 제1항), 허가신청을 하지 아니한 자는 토지의 이용 여부 및 그 목적에 관하여 아무런 제한을 받지 않게 되므로 역시 형평에 반한다. 그리고 이와 같이 허가를 신청하는 것이 허가를 신청하지 않은 경우보다 불리할 수 있으므로 토지거래계약의 당사자들이 허가신청을 회피하게 될 우려가 있음을 부정하기 어렵다.

이상과 같은 여러 점을 고려하여 볼 때,국토이용관리법상의 토지거래허가제도가 폐지되지 않고 존치되어 있는 이상, 허가구역 지정기간 중에 허가구역 안의 토지에 관하여 체결된 거래계약은 허가구역 지정해제 등이 된 이후에도 여전히 허가를 받아야 유효로 된다고 해석하여야 토지의 투기적 거래의 규제가 가능하고 이를 목적으로 한 위 제도의 내용 및 취지와 합치되며, 법이론상으로도 무리가 없다. 다수의견

 

 

 

에 따르면 허가구역 지정기간 경과 후에는 과거의 투기거래를 문제삼지 않고 이를 용인하는 결과가 되어, 자본을 건전한 투자와 소비로 유도하고 투기거래로 유입되는 것을 차단하여 건실한 경제발전을 도모하고 나아가 토지이용질서를 확립하려는 국가의 기본경제정책에도 배치된다할 것이다.

돌이켜 이 사건에 관하여 보건대, 이 사건 토지 교환계약을 체결할 당시 그 목적물인 이 사건 토지는 토지거래허가구역 안에 위치하고 있었으므로, 그 후 그 구역지정이 해제되었다고 하더라도 허가를 받았다고 인정되지 않는 이상 위 토지 교환계약은 그 효력이 발생하지 아니하였다고 보아야 할 것이고, 따라서

 

 

위 토지 교환계약의 당사자인 망 김길남의 상속인들인 원고들은 피고에 대하여 그 계약에 기한 의무이행으로 위 토지의 소유권이전등기를 청구할 수 없다고 보아야 할 것이다.

대법원장   윤관(재판장)  대법관   정귀호  박준서  이돈희  김형선  지창권  신성택  이용훈(주심)  이임수  송진훈  서성  조무제  변재승

 

 

 

 

 

 

 

 

대법원 1997. 9. 26. 선고 96다54997 판결 【매매대금반환】

[공1997.11.1.(45),3225]

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【판시사항】

 

매매계약이 무효인 경우의 매매대금 반환 의무의 법적 성질과 반환 범위

【판결요지】

 

 

 

매매계약이 무효인 때의 매도인의 매매대금 반환 의무는 성질상 부당이득 반환 의무로서 그 반환 범위에 관하여는민법 제748조가 적용된다 할 것이고,

 

 

명문의 규정이 없는 이상 그에 관한 특칙인민법 제548조 제2항이 당연히 유추적용 또는 준용된다고 할 수 없다(토지거래허가를 받지 못해 매매계약이 무효로 된 사안에서,민법 제548조 제2항을 준용하여

 

 

 

매도인은 매매대금을 받은 날로부터의 이자를 가산하여 지급하여야 한다는 매수인의 주장을 배척한 사례).

 

 

 

【참조조문】

민법 제748조

【참조판례】

대법원 1993. 5. 14. 선고 92다45025 판결(공1993하, 1699)

【전 문】

【원고,상고인】

 

강성규 (소송대리인 변호사 김환기)

【피고,피상고인】

 

김충현 (소송대리인 변호사 이희석)

【원심판결】

 

서울고법 1996. 11. 12. 선고 96나13875 판결

【주문】

  

상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이유】

 

상고이유를 판단한다.

 

원심판결 이유에 의하면 원심은, 그 내세운 증거에 의하여 판시 사실을 인정한 다음, 이 사건 매매계약은국토이용관리법 제21조의3 제1항소정의 '토지거래계약'으로서 원래 같은 법에 따라 관할관청의 허가를

 

 

 

 받아야만 그 효력이 발생하고 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라고 보아야 할 것이나, 다만 허가를 받기 전의 거래계약이 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하

 

 

 

는 내용의 계약일 경우에는 확정적으로 무효가 되어 유효화될 여지가 없다 하더라도, 이와 달리 허가받을 것을 전제로 한 거래계약(허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약이 아닌 계약은 여기에 해당하는

 

 

 것으로 본다.)일 경우에는 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 소유권 등 권리의 이전 또는 설정에 관한 거래의 효력이 전혀 발생하지 않음은 위의 확정적 무효의 경우와 다를 바 없지만 일단

 

허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고 이와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되는 것인바, 위 매매계약은 당초 허가를 받을 것을 전제로 한 거래계약이었음에도 입지 여건 및 취득 면적 부

 

적정 등의 사유로 불허가되었으므로 무효로 확정되었다 할 것이어서,

 

 

 피고는 원고에게 원고로부터 지급받은

 

그 계약금 및 중도금 합계 금 15억 원(＝3억 5천만 원＋11억 5천만 원)을 부당이득으로서 반환할 의무가

 

있다고 판단한 후 부당이득 반환 범위에 관한 원고의 주장 즉,

 

 

공평의 관념상 계약이 무효인 때의 원상회복의무 이행은 계약해제 때의 그것과 다를 바 없으므로, 매매계약이 무효인 이 사건의 경우에 있어서도 계약해제에 관한민법 제548조 제2항이 준용되어야 할 것이고,

 

 따라서 피고는 원고에게 위 매매대금을 받은 날로부터 법정이자를 가산하여 지급하여야 한다는 주장에 대하여

 

,매매계약이 무효인 때의 매도인의 매매대금 반환 의무는 성질상 부당이득 반환 의무로서 그 반환

 

 

 범위에 관하여는민법 제748조가 적용된다 할 것이고 명문의 규정이 없는 이상 그에 관한 특칙인민법 제548조 제2항이 당연히 유추적용 또는 준용된다고 할 수 없다는 이유로 원고의 위 주장을 배척하였는바, 기록에 비추어 살펴보면 원심의 이러한 판단은 옳다고 여겨지고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.

 

그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관   이용훈(재판장)  박준서  김형선(주심) 

 

 

결론적으로 말하면

 

 

위  대법원판례를 종합해 볼때

 

유동적 무효상태에 있는 계약을 매수자의 이행지체를 이유로 일방적으로 계약해지 통고는 효력을 발할수 없다고 할것이고

 

 

 

매수자의 계약금등의 반환소송은 적법하다고 할것이고,매도자는 이미 받은 계약금등은 모두 반환해야 할 것입니다,

 

 

토지거래 허가가 아닌, 일반토지일경우 중도금 지체등의 사유가 발생할경우,매도자가 해지통고를 하고

그에 따른 의무이행을 충실히 했을 경우는 계약금은 귀속시킬수  있으나 ,이것은 토지거래 허가 문제가

내포하고 있기에 일반 거래와는 다른 결과를 초래한다고 보아야 할것입니다

 

 

 

그럼에도 불구하고

 

본계약이 당사자 쌍방의 책임있는 사유로 허가를 득하지 못하였기에,즉 중개사의 귀책사유로 허가를 득하지 못한것이 아니기에,중개사의 중개수수료 청구권은 유효하다고 할것입니다

 

 

 

매도자는 받은 계약금 및 중도금을 돌려주고, 쌍방으로 부터

중계수수료 확실히 받으시고,안주면,양 당사자 재산에 가압류 치시고,본 판례를 양당사자에게 복사해서 공부하라고 주시면 될것 같군요

 

 

 

도움이 되길 바라며

심마니가,,,,,,,,,,,,