2.임대인의 임차보증금 반환
전세기간만료후 집주인에게 전세금반환 요청 중 이사를 갈경우
이번 제정된 임차권등기명령제도에 따라서 앞으로 세입자는 법원에 임차권등기를 해두면 이사를 가더라도 우선변제권이 있어서 전세금을 돌려받을 수 있게 된다. 임차권등기 방법은 세입자가 단독으로
▲확정일자가 찍힌 전세계약서(사본 무방)
▲주민등록등본
▲건물등기부등본
▲전세등기용 등록세영수증을 첨부, 법원에 등기신청을 하고 법원은 등기소에 등기명령을 하게 되면 등 기가 이루어진다. 대략 신청일부터 1∼2주가량 걸리고 자세한 사항은 법원의 민원실에 가면 안내받을 수 있다.
소액전차인의 보증금도 보호된다!!
임대인이 임차인과 전세를 맺은 경우을 흔히 알고 있는 '임대차'라 하며, 임차인이 다시 다른 이에게 전세를 주어 계약을 하였다면 이를 '전대차'라고 전세계약을 한 자를 '전차인'이라 한다.
예컨데, 5000만원에 세를 들고 있는 임차인과 3000만원에 전세계약을 하였다면 이는 전대차가 되는 것이다.
주택임대차보호법에 의하면 소액보증금는 서울시 및 광역시는 3000만원이하 1200만원, 기타지역은 2000만원이하 800만원을 우선변제 받는다고 되어있다.
그런데, 전차인은 어떻게 될까? 많은 사람들이 고개를 갸우뚱거린다. 우선변제 되는지? 안 되는지?
이 경우 전차인에게도 무주택영세민의 보호라는 주택임대차보호법의 입법취지에 비추어 볼 때 전대차계약이 동법 제8조의 소액임차인 우선변제 요건을 갖춘 한 우선변제권을 인정한다.
하지만 전차인에게 소액임차인으로서의 우선변제권을 인정하기 위하여는 적어도 전대인(임차인) 자신이 법 제8조의 우선변제권이 있는 소액임차인이어야 한다.
이는 임차인이 여러 사람에게 전대함으로써 임대차보증금의 대부분을 우선 변제받더라도 임대차보호법상 규제 수단이 특별히 없기 때문이다.
소액보증금의 보호
주택임대차계약에 있어서 임차인은 경제적인 약자로서 임대차기간 종료시 임차보증금을 돌려받지 못하면 자신의 전 재산을 탕진하게 되는 경우가 많아 이러한 임차인을 보호하기 위하여 법은 여러 가지 제도를 마련하고 있다. 그 중에서도 영세 소액임차인을 보호하기 위하여 소액임차보증금중 일정액에 대하여 다른담보물권자보다 우선하여 변제 받을 수 있도록 규정하고 있다.
주택임대차보호법이 규정하는 소액보증금의 범위는 서울특별시 및 광역시의 경우에는 보증금이 3,000만원 이하, 기타의 지역에서는 2,000만원 이하의 임차보증금을 걸고 임대차를 한 경우만 보호를 하고 있다. 따라서 임대차 보증금이 서울 특별시의 경우에는 3,000만원에서 1만원이라도 초과되면 이에 해당하지 않는다.
위와 같은 경우에는 다른 담보물권자보다 최우선적으로 변제를 받는데 변제받는 금액은 그 전부를 받는 것이 아니라 서울특별시 및 광역시에서는 1,200만원이하까지, 기타 지역에서는 800만원까지만 최우선 변제를 받고 나머지 금액은 다른 권리자들과 함께 순위대로 변제를 받게 된다. 다만 그 소액보증금이 경매되는 주택가액의 1/2을 초과하는 경우에는 1/2에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 부여 된다. 즉, 경매가액이 2,000만원짜리 서울 소재 집에 보증금 1,500만원에 임대차를 한 경우에는 주택 가액 1/2인 1,000만 원 한도내에서만 보호를 받게 되는 것이다. 또한 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고 그 각 보증금을 합한 금액이 주택 가액의 1/2을 넘는 경우에는 1/2 한도내에 서 각 보증금의 비율대로 보호를 받게 된다.
소액보증금의 경우에 최우선을 받기 위하여는 그 임차인이 살고 있는 주택에 대한 경매신청의 등기전에 주택임대차보호법이 요구하는 주택의 인도와 주민등록을 마쳐야 한다.
소액보증금 변제 내역
지 역-------------보증금---------우선변제액
서울,광역시------3,000만원-------1,200만원
기 타 지 역-------2,000만원-------800만원
계약기간내에 전세금이 하락했을 경우 감액청구는 가능한가?
어렵다. 이번 개정안에는 감액청구에 관한 부분이 포함되어 있지 않다. 따라서 집주인과 협의하는 방법이 좋을 것으로 보인다. 소송을 통하면 하락분중 일부를 받아 낼수 있다. 이는 법원의 판단에 따르지만 법원에서도 합의를 유도하는 사례가 많다. 현행법이 상승분에 대해서는 5%로 증액 한도선을 명시하고 있지만 하락분에 대해서는 한도가 없어 집주인과 세입자간의 형평성 논란이 일고 있다.
전세금 반환소송의 기간은 얼마나 소요되나?
지금까지는 대개 3-4개월이 걸렸으나 앞으로는 소액심판 사건의 일부 조항이 적용돼 절차가 간소화돼 1회 변론으로 사건이 종결되어 다툼이 없으면 1-2개월로 단축될 가능성이 크다.