권리분석좀 부탁

[안산의당근(이영근)]

2009 타경 160 (강제)

매각기일 :

2010-03-16   10:30~

(화)

경매10계 031-481-1242

소재지

경기도 시흥시 정왕동 1877-5 보성아파트 118동 3층 308호

사건접수 2009-01-05

물건종별

아파트

채권자

윤상구

감정가

90,000,000원

대지권

36.35㎡ (11평)

채무자

장동용

최저가

(51%) 46,080,000원

전용면적

33.4㎡ (10.1평)

소유자

장동용

보증금

(20%)9,216,000원

평형

14평형

매각대상

토지/건물일괄매각

청구금액

50,000,000원

입찰방법

기일입찰

배당종기일

2009-04-07

개시결정

2009-01-06

기일현황 | 입찰22일전

회차	매각기일	최저매각금액	결과
신건	2009-09-21	90,000,000원	유찰
2차	2009-10-26	72,000,000원	매각
김보리수/입찰1명/매각73,790,000원(82%)
	2009-11-30	대금지급기한	미납
2차	2010-01-04	72,000,000원	유찰
3차	2010-02-08	57,600,000원	유찰
4차	2010-03-16	46,080,000원

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물건현황/토지이용계획

면적(단위:㎡)  

임차인/대항력여부 

등기부현황/소멸여부

" 오이도역 " 서측 인근에 위치

부근은 대단위 아파트지대이며 주위에 학교, 편의상가, 공원 등이 소재

인접도로를 이용, 차량접근 용이, 인근에 노선버스 정류장이 소재, 대중교통여건은 양호

단지 주위로 대로 및 중로와 접함

제2종일반주거지역

대로2류(보조간선도로)접함, 중로2류(특수도로)접함, 국가산업단지(반월특수지역), 상대정화구역

이용상태(방1, 주방1, 욕실겸 화장실1, 다용도실, 발코니 등)

위생설비, 가스보일러에 의한 난방구조, 소화설비, 승강기설비, 도시가스설비 등

철근콘크리트벽식조

인덕감정
감정시점	2009-01-10
감정가	90,000,000원
토지	(50%) 45,000,000원
건물	(50%) 45,000,000원

[대지권]

정왕동 1877-5
45606.7㎡ 분의 36.35㎡
대지권 36.35㎡ (11평)

[건물]

아파트 3층 308호
전용 33.40㎡ (10.1평)
5층 건중 3층 남서향

보존등기일 : 1999-02-11

윤상구

있음

  전입 : 2007-05-02
  확정 : 2007-05-02
  배당 : 없음
  보증 : 50,000,000원
  점유 : 전체

배당금 :	44,645,700원
인수금 :	5,354,300원
일부배당(미배당금 인수)

-   윤상구 : 주택임차권등기(2008.08.14.), 신청채권자임.

// lsList.add("B0"," 등기원인:매매
등기목적:소유권이전");

(현)소유권	이전
2002-03-05	집합
장동용 매매

// lsList.add("B1"," 등기원인:수원지방법원안산지원의 임대차계약일자 2007년 4월 28일임차권등기명령(2008카 주민등록일자 2007년 5월 2일기895)
등기목적:주택임차권");

주택임차권	있음
2007-05-02	집합
윤상구   50,000,000원 경매신청채권자 전입 : 2007-05-02 확정 : 2007-05-02

// lsList.add("B2"," 등기원인:압류(재무-9463)
등기목적:압류");

압류	소멸기준
2007-06-27	집합
연기군

// lsList.add("B3"," 등기원인:서울중앙지방법원의가압류결정(2008카단45453)
등기목적:가압류");

가압류	소멸
2008-03-14	집합
다올부동산신탁   71,826,950원

// lsList.add("B4"," 등기원인:수원지방법원안산지원의강제경매개시결정(2009타경160)
등기목적:강제경매개시결정");

강제경매	소멸
2009-01-06	집합
윤상구   청구 : 50,000,000원 2009타경160

// lsList.add("B5"," 등기원인:압류(부가소득세과-436) 처분청 공주세무서
등기목적:압류");

압류	소멸
2009-02-09	집합
공주세무서

건물열람 : 2009-09-07

보성 단지현황

건설사

보성주택(주)

동 수

18개 동

총세대수

760세대

[메뚜기 (박찬섭)]

권리분석: 2009타경160 감정가9천만원 1회유찰 때 7200만원인데 누군가 7379만원에 낙찰 미납 (보증금720만원 몰수)후 2010.3.16일 최저가 4600여만원 왜? 잔금을 안냈을까 ?720만원 몰수 당하는데.....

[메뚜기 (박찬섭)]

말소기준등기는 : 연기군청의 압류이고 윤상구라는 임차인이 전세금반환청구소송 후 강제경매를 신청 했지요 연기군청의 압류 날자는 2007년 6월 27일 (말소기준등기일)이고 임차인 윤상구는 전입일이 2007년5월2일 이므로 대항력이 있지요
대항력이 있지만 전입신고와 확정일자가 말소기준등기보다 빠르고 배당요구도 했으므로 1순위로 배당을 받지요

[메뚜기 (박찬섭)]

만약에 배당을 다 못받는다면 낙찰자가 인수를 해야지요 이건은 초보자가 보기에는 아무문제가 없어보이는데 세금문제로 함정이 숨어 있지요 압류날자가 2007년6월27일 로 임차인 전입신고일(2007년5월2일)보다 늦어 말소되고 말것으로 판단을 했을 것인데 아주 중요한 경매의 함정을 간과했네요

[메뚜기 (박찬섭)]

연기군청의 압류날자는 2007년6월27일 이나 세금의 압류는 법정기일(세금통지서 발송일)인2006년9월25일 이고 금액도 4120여만원 으로 조사되었다. 즉, 세입자보다 먼저 4120여만원을 배당받게 된다.

[메뚜기 (박찬섭)]

낙찰금액이7379만원인데 배당을 해 보면 1순위 경매신청권자 약150만원 배당 2순위 연기군청 세금 법정기일(06.9.25)로 4120만원과 약간의 이자 배당 3순위 세입자 3000여만원 배당

[메뚜기 (박찬섭)]

세입자는 대항력이 있으므로 못받은 전세금2000여만원은 낙찰자가 인수하게 되어 낙찰금7379만원과 인수금 2000여만원이면 9300여만원인데 잘못 받은 것이다

[메뚜기 (박찬섭)]

안산의 당근씨 아주 좋은 자료 네요 우리회원들은 이런 실수를 하지는 않겠지요 이번 사건을 잘 공부한다면

[둘리맘 (전영인)]

무슨 세금을 그렇게 많이 안내고 있었을까요
세금문제를 꼭 인해보고 경매에 입찰해야할것 같네요..

[메뚜기 (박찬섭)]

사업하는 사람의 부가가치세

[안산의당근(이영근)]

예상은 했었지만 세금이 그리 비쌀줄이야 유찰되서 2천정도되면 압류는 금액이 모자라는데 2천에서 끝나나요
다음2순위 5천만 인수하고 그럼 대략 총 7천에 낙찰받는건가요

[메뚜기 (박찬섭)]

세금을 낙찰자가 인수하는 경우는 없고요 이 경우는 선순위 세입자가 있으므로 세입자가 배당을 못받는 금액을 낙찰자가 인수하지요 당근씨 말이 맞습니다.

[메뚜기 (박찬섭)]

이런건은 경험이 없다면 100% 당합니다. 잘 공부해 놓으세요 아는 중개사가 이런건을 낙찰받아서 문의가 왔는데 젠장 보증금몰수 당했습니다. 시간내서 그 물건을 올리죠