이정도는 알아두자! 저당권? 근저당? 채권최고액?

[정성웅부장]

저당권? 근저당권? 채권최고액?  등기부등본을 살피다 보면 자주 접하게 되는왠지 무서운 용어들입니다.
더 다양하고 많은 용어들이 있지만 간단하게 세 가지만 살펴보도록 하겠습니다.

    순  서
1. 저당권
2. 근저당권
3. 채권최고액

1. 저당권

저당권 사전의미

抵 거스를 저

當 마땅할 당

權    권세 권

한자를 풀어보면...모르겠습니다만 저당이 "볼모로 삼음"이라는 뜻이 있다고 하니 볼모로 삼을수 있는 권리가 되지 않을까

싶습니다.

저당권은 채권자가 채무자의 채무를 담보로 부동산을 제공받는 물권입니다.

채무자가 채무를 갚지 못할 경우, 저당권자는 저당권이 설정된 부동산을 경매에 부쳐 채무를 변제받을 수 있습니다.

예를 들어, 은행에서 집을 담보로 돈을 빌렸다면, 은행은 채권자이고 집은 저당물입니다.

채무자가 돈을 갚지 못할 경우, 은행은 집을 경매에 부쳐 돈을 받아갈 수 있습니다.

저당권은 채권자에게 다음과 같은 권리를 부여합니다.

• 저당물의 점유를 이전받지 않고 채무의 변제를 받을 권리
• 저당물의 처분권을 가지고 있는 채무자나 제삼자의 처분행위를 무효로 할 권리
• 저당물의 경매를 신청할 권리

저당권은 등기해야 효력이 발생합니다.

저당권을 설정하려면 채무자와 저당권자 간의 저당권설정계약을 체결하고, 해당 계약을 공증하여 등기소에 등기해야 합니다.

저당권은 설정 순서에 따라 선순위, 후순위로 구분됩니다.

선순위 저당권자는 후순위 저당권자보다 우선하여 채무를 변제받을 수 있습니다.

저당권은 채권자를 보호하기 위한 법적 장치입니다.

채무자가 채무를 갚지 못할 경우, 채권자는 저당권을 통해 채무를 변제받을 수 있습니다.

2. 근저당권

근저당권 사전의미

根     뿌리 근

抵 거스를 저

當 마땅할 당

權    권세 권

한자를 풀어보면 볼모로 삼을수 있는 권리의 한계라고 표현하면 될 거 같습니다.

근저당권은 부동산을 담보로 하는 권리입니다.

근저당권자는 근저당권이 설정된 부동산을 담보로 채무자의 채무를 변제받을 수 있는 권리를 가지게 됩니다.

근저당권은 계속적인 거래관계로부터 발생하는 다수의 불특정 채권을 담보하기 위해 설정됩니다.

예를 들어, A가 B에게 돈을 빌려주면서 B의 아파트에 근저당권을 설정하면, A는 B가 아파트를 담보로 하여 돈을 갚지 못할 경우, B의 아파트를 경매에 넘겨 돈을 받아낼 수 있습니다.

근저당권은 등기부에 등기해야 효력이 발생합니다.

근저당권이 설정되면, 근저당권자는 근저당권이 설정된 부동산에 대해 우선변제권을 가지게 됩니다.

즉, 근저당권이 설정된 부동산이 경매에 넘겨질 경우, 근저당권자는 다른 채권자보다 먼저 채무를 변제받을 수 있습니다.

근저당권은 근저당권 설정계약을 체결하고, 근저당권설정등기를 하면 설정할 수 있습니다.

근저당권 설정계약은 채권자와 채무자가 작성하는 문서로, 근저당권의 목적, 채권최고액, 담보의 범위 등을 명시해야 합니다.

근저당권의 종류에는 일반 근저당권과 저당권이 있습니다.

일반 근저당권은 부동산을 담보로 하는 모든 채권을 담보하는 근저당권을 말합니다.

저당권은 특정 목적의 채권을 담보하는 근저당권을 말합니다.

예를 들어, 주택담보대출의 경우, 주택을 담보로 하는 저당권이 설정됩니다.

근저당권은 부동산을 담보로 하는 가장 강력한 담보권입니다.

따라서, 근저당권이 설정된 부동산을 매수하거나 담보로 제공할 경우, 근저당권의 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

3. 채권최고액

채권최고액 사전의미

債      빚 채

券  문서 권

最  가장 최

高  높을 고

額  이마 액

한자를 풀어보면 빚을 받아낼 수 있는 가장 높은 금액이 될 거 같습니다.

채권최고액은 채무자가 담보로 제공한 재산의 가치를 넘지 않는 범위에서, 채권자가 담보권을 행사할 수 있는 최대 금액을 말합니다.

쉽게 말하면, 채무자가 은행에서 돈을 빌릴 때, 자신의 집이나 차를 담보로 제공하면, 은행은 그 집이나 차의 가치를 넘지 않는 범위에서만 채권을 청구할 수 있다는 뜻입니다.

일반적으로 1 금융권에서는 융자액의 120%,

2 금융권에서는 융자액의 130%를 채권최고액으로 근저당을 설정하고 있습니다.

예를 들어, 은행에서 1억원을 빌리기 위해 자신의 집을 담보로 제공했고 집의 가치가 2억원이라고 가정하면,

1 금융권은 채무자가 빚을 갚지 못할 경우 최대 1억 2천만원, 2 금융권은 1억3천만원까지만 집을 경매에 부쳐 채권을 회수할 수 있습니다.

(채권최고액이 실제 융자액보다 20~30% 높게 설정되는 이유는 원리금을 갚지 못해 경매에 들어갈 경우

원금+경매진행비용+연체이자등 원리금+각종 비용을 회수하려 하기 때문입니다.)

채권최고액은 담보권을 설정하는 계약서에 명시되어 있습니다.

채무자 입장에서는 채권최고액이 너무 높으면, 담보로 제공한 재산을 잃을 위험이 커지므로, 적절한 범위 내에서 설정하는 것이 중요합니다.

채권최고액은 다음과 같은 경우에 중요한 역할을 합니다.

• 채무자가 빚을 갚지 못할 경우, 채권자는 담보권을 행사하여 채권을 회수할 수 있습니다.
• 채무자가 담보권을 설정하는 경우, 담보권의 범위를 명확히 하여 채권자가 담보권을 행사하는 것을 방지할 수 있습니다.
• 채무자가 담보권을 설정받는 경우, 담보권의 범위를 확인하여 채권자가 담보권을 행사할 때 자신의 재산이 피해를 입지 않도록 할 수 있습니다.