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지역 | 세부지역구분 | 도시계획법 | 도시계획법 시행령 | 서울시 도시계획조례 |
주거지역 | 제1종 전용주거지역 | 70%이하 | 50%이하 | 50%이하 |
제2종 전용주거지역 | 50%이하 | 40%이하 | ||
제1종 일반주거지역 | 60%이하 | 60%이하 | ||
제2종 일반주거지역 | 60%이하 | 60%이하 | ||
제3종 일반주거지역 | 50%이하 | 50%이하 | ||
준주거지역 | 70%이하 | 60%이하 | ||
상업지역 | 중심상업지역 | 90%이하 | 90%이하 | 60%이하 |
일반상업지역 | 80%이하 | 60%이하 | ||
근린상업지역 | 70%이하 | 60%이하 | ||
유통상업지역 | 80%이하 | 60%이하 | ||
공업지역 | 전용공업지역 | 70%이하 | 70%이하 (산업단지80%) | 60%이하 |
일반공업지역 | 70%이하 (산업단지80%) | 60%이하 | ||
준공업지역 | 70%이하 (산업단지80%) | 60%이하 | ||
녹지지역 | 보전녹지지역 | 20%이하 | 20%이하 (취락지구40%) | 20%이하 |
생산녹지지역 | 20%이하 (취락지구40%) | |||
자연녹지지역 | 20%이하 (취락지구40%) | |||
기타지역 | 기타지역 | 60%이하 | 기타지역 20% 이하 | |
산업단지공장 80%이하 |
□ 용적율
건축물 연면적의 대지면적에 대한 비율---총연면적(지하층제외)/대지면적×100%=용적율
지역 | 세부지역구분 | 도시계획법 | 도시계획법 시행령 | 서울시 도시계획조례 |
주거지역 | 제1종 전용주거지역 | 700%이하 | 50%→100%이하 | 100%이하 |
제2종 전용주거지역 | 100%→150%이하 | 120%이하 | ||
제1종 일반주거지역 | 100%→200%이하 | 150%이하 | ||
제2종 일반주거지역 | 150%→250%이하 | 200%이하 | ||
제3종 일반주거지역 | 200%→300%이하 | 250%이하 | ||
준주거지역 | 200%→700%이하 | 400%이하 | ||
상업지역 | 중심상업지역 | 1500%이하 | 400%→1500%이하 | 1000%이하 (4대문안 800%이하) |
일반상업지역 | 300%→1300%이하 | 800% 이하 (4대문안 600% 이하) | ||
근린상업지역 | 200%→900%이하 | 600% 이하 (4대문안 500% 이하) | ||
유통상업지역 | 200%→1100%이하 | 600% 이하 (4대문안 500% 이하) | ||
공업지역 | 전용공업지역 | 400%이하 | 150%→300%이하 | 200%이하 |
일반공업지역 | 200%→350%이하 | 200%이하 | ||
준공업지역 | 200%→400%이하 | 400%이하 | ||
녹지지역 | 보전녹지지역 | 200%이하 | 50%→80%이하 | 50%이하 |
생산녹지지역 | 50%→100%이하 | |||
자연녹지지역 | 50%→100%이하 |
연면적:건물의 각 층의 바닥 면적을 합한 총면적
건폐율과 용적률
1. 건폐율과 용적률의 의미
① 건폐율
건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말합니다.
건폐율을 규제하는 목적은 대지 안에 최소한의 공지를 확보함으로써 건축물의 과밀을 방지하여
일조, 채광, 통풍 등 위생적인 환경을 조성하고자 하는 것입니다.
아울러 화재 기타의 재해 발생시에 연소의 차단이나 소화, 피난 등에 필요한 공간을 확보하는데 목적도 있습니다.
건폐율 = 건축면적 / 대지면적 x 100 |
건폐율이 클수록 대지면적에 비해서 건축면적의 비율이 높다는 것입니다. 즉, 건폐율이 클수록 건물을 넓게 지을 수 있습니다.
그만큼 대지를 효율적으로 이용할 수 있으므로, 건폐율은 토지의 가격에 직접적인 영향을 크게 미칩니다.
건폐율이 높은 토지가 건폐율이 낮은 토지에 비해 가격이 높다.
그리고 이 건폐율은 용도지역에 따라서 크기가 달라진다.
통상 농림지역의 건율은 20% 이지만, 계획관리지역은 40%로 되어 있다.
② 용적률
용적률은 지하층을 빼고 지상으로 얼마만큼 건물을 올릴 수 있는 면적의 비율을 말합니다.
즉, 용적률이란 대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율을 말합니다.
여기서 건축물의 연면적이란 건축물 각 층의 바닥면적의 합계를 말합니다.
용적률 = 건축물의 연면적 / 대지면적 x 100 |
용적률을 계산할 때 쓰는 연면적에는 지하층의 바닥면적이나 주차용으로 쓰이는 면적은 제외됩니다.
용적률이 클수록 대지면적에 비해서 건축물 연면적의 비율이 높다는 것은 용적률이 큰 만큼 건물을 높게 지을 수 있으며,
건물의 층수가 많다는 것을 의미합니다. 따라서 용적률이 크면 그만큼 건물을 여러 층으로 높게 지을 수 있어
건폐율과 함께 용적률도 토지의 가격에 직접적인 영향을 미칩니다. 그리고 이 용적률도 용도지역에 따라서 크기가 달라집니다.
2. 건폐율과 용적률의 계산방법
① 건폐율과 용적률의 계산근거는 <대지면적>입니다.
대지면적은 대지의 수평투영면적으로 합니다.
다만, 건축법 제46조제1항 단서에 따라 대지에 건축선이 정하여진 경우: 그 건축선과 도로 사이의 대지면적과 대지에 도시계획시설인 도로·공원 등이 있는 경우 그 도시계획시설에 포함되는 대지면적은 이를 제외한다.
예컨대, 대지에 도시계획시설로 정하여진 완충녹지가 일부 포함되어 있는 경우에는 대지면적에서 이를 제외하게 되는 것입니다.
② 건폐율의 계산기준인 <건축면적>입니다. 건축면적은 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥을 말한다)의
중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 합니다.
건축면적은 주로 건축면적과 대지 면적의 비율, 즉 공지(空地)를 확보하기 위한 건폐율 등을 규정할 목적으로 정의된 것이므로, 지표면으로부터 1m 이하의 지하층 부분이나 처마.차양.부연(附椽)등과 같이 대지의 부분을 완전히 점유하지 않아 공지확보
(일조.통풍.식목.화재시연소 차단. 소화. 피난상 유효한 공간 확보 등)에 비교적 영향이 적은 것은 건축 면적산정에서 전부 또는 일부를 제외한다.
③ 용적률의 산정자료인 <연면적>입니다.
하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때에는 다음 각 목에 해당하는 면적은 제외한다.
가. 지하층의 면적
나. 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당한다)으로 쓰는 면적
다. 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호에 따른 주민공동시설의 면적
라. 초고층 건축물의 피난안전구역의 면적