주택임대차 특약 1.
@. 매매가 진행중인 아파트 계약시 세입자는 누구와 계약을 해야 하나?,
1.매도인A와 매수인B는 세입자의 보증금을 1순위로 유지하기로 하며, 위반시 계약은 즉시 해지 및 해제되며 위약금은 000원으로 하기로 함.
1.매수인B는 매매 잔금과 동시에 위 임대차계약 내용 및 특약사항 모두 승계함을 명시하고 매수인의 인적사항과 매수인의 지필서명 날인이 필요함
1.전세 잔금일에 매수인과 임대차계약서를 다시 작성 후 확정일자를 받아두시기 바람니다.
@,대리인 계약시 사본위임장 제시 괜찮을가?.
1.집주인의 아니 대리인과 계약시 위임 서류인 인감증명서와 인감도장이 날인됀 위임장은 원본으로 수령하여 보관하고 있어야 다툼의 여지가 없다.
1.인감증명은 본인이나 대리인도 발급이 가능하다. 되도록 집주인 본인이 발급한 인감증명서, 대리 계약한다고 고지 받은 이후 발급한 인감증명서를 요구하시기 바람니다.
1.대리인과 계약시 집주인 본인과 통화를 하고 본인 확인 및 대리 사실을 확인하여 녹음해 두시기 바람니다.
1.신분증 위조 확인 여부는 1382로 전화하고 집주인의 주민등록번호,발행일을 입력하면 신분증 위조여부를 확인 할 수 있음,
@. 집주인의 해외에 있을 때 어떤 위임장을 받아야 하나?.
1.집주인의 해외에 거주하고 있다면 해당 국가의 한국영사관에서 공증하여 영사관 직인이 날인된 위임장 원본을 수령해야 합니다. 또한 집주인 본인과 통화하여 위임사실 및 계약내용을 확인하여 녹음 해두시기 바람니다.
1.위임장발급 사실은 영사관 민원24의 문서 발급사실확인 또는 해당국가의 영사관에 문의하여 확인 할 수 있으며 위임장에 기재된 영사관 직원의 재직여부는 영사콜센터(01-3210-0404)애 문의하여 확인 할 수 있습니다.
@.세입자가 강아지를 키우는 사실을 말하지 않았다면?
1.계약서에 애완견을 사육시 계약을 해지한다는 특약의 없다면 단순 미 고지 만으로는 계약해지가 되지 않습니다. 그 이유는 민법 610조에 의거 세입자가 주택으로 임대차계약을 하였다면 주거의 용도로 사용해야 하고 다른 용도로 사용하게 되면 계약을 해제 할 수 있으나, 강아지를 키우는 행위가 주거의 용도에서 벗어났다고 보기 어렵기 때문입니다.
1.반려동물을 키운다는 사실을 고지할 의무는 없지만 이러한 갈등을 줄이기 위해서는 계약 전 집주인과 미리 상의하시고 반려동물을 키워도 된다는 내용의 특약을 계약서에 넣으시길 추천해 드림니다.
@, 세입자가 법인이라면 주입법 적용여부는?
중소기업기본법 제2조에 해당하는 법인의 주택임대차계약을 체결한 경우 그 법인이 입주할 직원을 선정하고, 선정된 직원이 주택의 인도 및 주민등록을 마치고 확정일자를 받으면 그 다음날 대항력과 우선변제권을 취득하게 됨니다.
1.모든 법인의 주택임대차보호법에 적용되지는 않으므로 증소기업기본법 제2조에 해당하는 지 확인 하여야 합니다.계약서 작성시 특약란에 법인 직원의 인적사항을 기재해 두면 좋습니다.
@.집주인의 3명이다. 3명 모두와 계약을 할까요?
1.민법 265조에서는 공유주택의 임대행위는 공유물의 관리행위에 해당하고 공유물의 관리에 관한 사항을 지분의 과반수로 결정하도록 하고 있습니다. 따라서 2명의 지분이 과반수가 되면 집주인 2명과의 임대차 계약은 유효합니다.
1.하지만 만기 때 보증금을 돌려받지 못하면 보증금반환 청구 소송은 집주인 3명의 아닌 임대차계약에 동의한 2명에게만 보증금 반환을 청구할 수 있기 때문에 2명의 지분만으로는 보증금 회수가 어려울 수 있습니다. 그러므로 공유자 전원인 3명 모두와 계약하시기 바람니다.
@.오피스텔 중개수수료는?
1.전용면적 85㎡이하 상하수도 시설을 갖춘 부엌 및 수세식 화장실과 목욕시설의 갖추어진 주거용 오피스탤이면 즁개보수는 1천분의 4, 이며, 금액* 0.4%입니다.
@, 등기가 없는 무허가 옥탑방을 전세 계약하여도 될까?
1.미등기 다세대주택 옥탑방은 세입자가 전입신고와 확정일자를 받아도 효력의 발생하지 않습니다. 그 이유는 구분등기가 되어 있는 다세대주택은 전입신고 시 번지수와 호수가 건축물대장의 주소와 동일해야 하는데 미등기된 다세대 옥탑방은 건축물대장이 존재하지 않기 때문입니다. 또한 일반주택은 계약종료일에 집주인으로부터 보증금을 돌려 받지 못하면 보증금 반환청구소송 후 최종적으로는 경매 처분하여 경락대금에서 세입자의 보증금 순위에 따라 배당요구를 할 수 있지만 다세대주택 옥탑은 등기부등본의 존재하지 않기 때문에 경매처분도 할 수 없어 보증금 회수가 어려워 전세계약은 위험합니다.
1.대법원 판례에서는 미등기(무허가)주택도 주택임대차보호법 적요이 된다는 판결이 있지만 모든 미등기(무허가)주택이 인정되는 건 아닙니다.주택의 종류와 각 상황에 따라 적용여부가 다를 수 있습니다.
미등기 (무허가) 주택은 임차권 등기명령 제도를 이용할 수 없습니다.
@, 전세자금대출 이용조건으로 전세계약을 하는데 특약은?
1.대출신청을 할 때 세입자의 신용변동이나 입주 주택등기부 등본 및 건축물 변동사항으로 대출의 거절되거나 원하는 금액으로 승인되지 않은 경우도 있습니다.그래서 다툼을 줄일 수 있는 특약입니다.
1.00은행에서 전세자금대출 일억을 이용 예정으고 대출심사 부적격 및 대출한도 일억원 미 승인 시 임대차계약은 즉시 해제되며 임대인은 위약금 없이 계약금 전액을 그대로 반환하기로 함,.
1.집 주인은 위 전세자금대출 이용에 적극 협조 및 동의하기로 한다.
@, 계약해지통보를 위해 집주인에게 내용증명을 송부했는데 주소지 불명으로 반송된 경우 집주인 주소를 확인하는 방법은?
집주인의 연락이 되지 않은 경우 세입자 본인이 반송된 내용증명서, 임대차계약서, 신분증을 지참하여 거주지 관할 주민센터에 방문하면 집주인 초본을 발급받을수 있습니다.주민등록초본을 통해 집주인의 최정 주소지를 확인할 수 있습니다.
@. 혼자 거주하던 아버지가 임대차계약만료 전에 돌아가셨습니다.계약기간의 1년 남아 있는데 전세금을 바로 돌려 받을수 있는지?
1.임대차계약 기간중에 세입자가 사망하여도 계약해지 사유에 해당하지 않고 세입자의 상속인 가족에게 임대차 계약은 승계됨니다.다만 혼자 살고 있던 세입자가 사망하게 되면 사마으로 인해 주민등록은 말소처리 되므로 기존 대항력과 확정일자는 효력을 상실하게 됨니다.이 경우 상속권자는 해당 주택에 전입신고를 하고 사실상지배(점유)를 갖추어야 그 다음 날부터 대항력과 기존 확정일자 효력인 우선변제권이 발생됩니다.
1.참고로 처음부터 세입자와 그 가족의 전입신고와 확정일자를 받고 함께 거주하다가 세입자가 사망한 경우에는 함께 거주한 가족에게 기존 대항력과 확정일자 효력인 우선변제권도 그대로 승계됨니다.
@, 전세로 입주한 집에 집주인의 주민등록이 그대로 있는 경우?
1.세입자가 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음날 대항력의 발생되며, 부여받은 확정일자는 대항력이 있을 때 우선변제권이 발생합니다.(주민법 3조1항) 그러므로 집주인의 주소가 그대로 있어도 세입자가 전입신고와 확정일자를 받고 거주하면 대항력과 우선변제권 효력은 유효합니다.단 만기때 집주인의 보증금을 제때 돌려주지 않아 소송을 진행할 경우 집주인의 주소는 세입자가 거주하는 집으로 되어 있어 소송 송달서류가 집주인에게 도달되지 않게 됨니다. 이러한 경우 공시송달이라는 절차를 추가로 이용해야 해서 일반적인 소송보다 시간이 더 오래 소요될 수 있는 단점이 있습니다. 따라서 집주인의 실제 주소를 미리 파악해둘 필요가 있습니다.
@, 주택청약을 위해 세대주에서 세대원으로 변경하는 경우, 대항력에 문제가 없는가?
1.세대주 세대원을 구분하지 않고 세입자가 전입신고를 하고 거주하고 있으면 대항력의 효력은 그대로 유지됨니다.