점유취득시효의 요건 자주점유 - 광주부동산전문변호사

[변호사 김덕은]

민법 제245조는 부동산취득시효제도를 규정하고 있습니다.

민법 제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 소유권을 취득한다고 규정하고 제2항은 부동산의 소유자로 등기한자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다고 규정하고 있습니다.

즉 실제로는 타인소유의 부동산이라고 하더라도 일정기간이 지나면 일정요건하에 점유자에게 재산권을 취득할 수 있도록 하고 있는 것입니다.

민법규정은 취득시효의 요건중 하나로 "소유의 의사" 즉 자주점유일 것을 요구하고 있습니다.

자주점유와 관련하여 민법 제197조는 점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다고 규정하고 있으므로 점유자가 취득시효를 주장하는 경우에 있어서 스스로 소유의 의사를 입증할 책임을 없고, 오히려 그 점유자의 점유가 소유의 의사가 없는 점유임을 주장하여 점유자의 취득시효의 성립을 부정하는 자에게 그 입증책임이 있습니다.

다만 그 점유가 자유점유인지 여부는 점유자의 내심의 의사가 아닌 점유취득의 원인이 된 모든 사정에 의하여 외형적, 객관적으로 결정이 됩니다. 그러므로 매매나 증여와 같은 행위를 근거로 점유를 했다면 자주점유로 보고, 점유취득의 원인이 임대차등이라면 타주점유가 되는 것입니다. 그러나 실제 사례에서는 이를 구부하기가 용이하지가 않습니다.

대법원은 점유자가 성질상 소유의 의사가 없는 것으로 보이는 권원에 바탕을 두고 점유를 취득한 사실이 증명되었거나, 점유자가 타인의 소유권을 배제하여 자기의 소유물처럼 배타적 지배를 행사하는 의사를 가지고 점유하는 것으로 볼수 없는 객관적 사정, 즉 점유자가 진정한 소유자라면 통상 취하지 아니할 태도를 나타내거나 소유자라면 당연히 취했을 것으로 보이는 행동을 취하지 아니한 경우 등 외형적 객관적으로 보아 점유자가 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 아니하였던 것이라고 볼 만한 사정이 증명된 경우에도 그 추정은 깨어진다고 판시하여 일정한 기준을 마련하고 있습니다.

또한  점유자가 취득시효기간이 경과한 후에 상대방에게 토지의 매수를 제의한 일이 있다고 하여도 일반적으로 점유자는 취득시효가 완성된 후에도 소유권자와의 분쟁을 간편히 해결하기 위하여 매수를 시도하는 사례가 허다함에 비추어 이와 같은 매수제의를 하였다는 사실을 가지고는 위 점유자의 점유를 타주점유라고 할 수 없다고 하고 있습니다.

취득시효와 관련하여 종종 분쟁의 대상이 되는 경우는 경계를 침범하는 경우입니다. 이에 대해 대법원은 지상 건물과 함께 그 대지를 매수, 취득하여 점유를 개시함에 있어서 매수인이 인접 토지와의 경계선을 정확하게 확인하여 보지 아니하여 착오로 인접토지의 일부를 그가 매수 취득한 대지에 속하는 것으로 믿고 점유를 하여 왔다고 하더라도 위 인접 토지의 일부를 현실적으로 인도받아 점유하고 있는 이상 인접토지에 대한 점유 역시 소유의 의사에 기한 것이라고 보아야 한다고 하여 자주점유추정을 인정하면서도, 부동산을 매수하려는 사람은 통상 매매계약을 체결하기 전에 그 등기부등본이나 지적 공부등에 의하여 소유관계 및 면적 등을 확인한 다음 매매계약을 체결하므로, 매매대상 대지의 면적이 등기부상의 면적을 상당히 초과하는 경우에는 특별한 사정이 없는한 계약 당사자들이 이러한 사실을 알고 있었다고 보는 것이 상당하며 그러한 경우에는 매도인이 그 초과부분에 대한 소유권을 취득하여 이전하여 주기로 약정하는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 초과부분은 단순한 점용권의 매매로 보아야 하고 따라서 그 점유는 권원의 성질상 타주점유에 해당한다고 보고 있습니다.

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