재건축·재개발 입주권, 이런 것 사면 아파트 못 받는다

[세종부동산마스터]

[땅집고] 현재 서울 전 지역은 투기과열지구로 지정됐다. 경기도 일부 지역과 지방 49곳도 투기과열지구로 묶여 있다. 이 지역의 경우 부동산 투자 수요가 많아 재정비 사업도 활발하다.

정부가 투기과열지구 내 재개발·재건축 규제를 강화하면서 사업지구 내 입주권을 안전하게 확보하는 방법도 점점 복잡해지고 있다. 투기과열지구는 일반 주택 거래에도 크고 작은 제약이 많은데 입주권 거래의 경우 규정이 더 복잡해 주의해야 한다.

[땅집고] 수도권 투기과열지구와 조정대상지역. /조선DB 

■재건축·재개발 입주권 구입 시기 주의해야

먼저 입주권을 언제 사느냐를 따져봐야 한다. 도시정비법 37조 2항에 따르면 재건축이나 재개발 지역에서는 일정 시점이 지나면 입주권을 구입해도 아파트를 분양받을 권리를 부여받지 못한다. 재건축의 경우 조합설립인가 이후부터, 재개발은 관리처분인가 이후부터다. 이 시점 이후 입주권을 구입하면 현금 청산 대상이 된다.

입주권을 매매하는 것뿐만 아니라 증여도 마찬가지다. 상속이나 이혼으로 인한 취득을 제외한 모든 거래가 해당된다.

[땅집고] 재건축,재개발 사업 진행 과정. /김리영 기자  

예외적인 경우도 있다. 10년 이상 소유하는 동안 5년 이상 실제 거주한 1가구 1주택자의 입주권을 구입하면 언제 사더라도 분양 권리가 주어진다. 다만 주의할 점이 있다. 이 같은 입주권을 가진 장기 보유자의 지위가 문제다. 1가구 1주택을 10년의 소유기간 동안 계속 유지해야 하는지, 아니면 입주권을 팔기 전 지위가 1가구1주택이면 되는지 여부가 법적으로 불확실하다. 법적으로 아직 정확한 판례가 없기 때문에 되도록이면 10년 동안 1가구1주택 지위를 유지한 매도자를 만나는 것이 유리하다.

■투기과열지구 내 입주권은 재당첨 제한 있어

입주권 재당첨 제한도 유의해야 한다. 투기과열지구 내 재정비 사업 구역의 입주권을 갖고 있는 경우 일반 아파트 청약에 제약이 따른다. 도시정비법 72조 6항에 따르면 투기과열지구 내 1가구1주택자가 조합원 입주권을 받았거나 일반분양분 청약에 당첨된 경우, 조합원 입주권을 받은 자는 관리처분인가일로부터, 일반분양을 받은 자는 분양대상자로 선정된 날로부터 각각 5년 내에는 조합원 입주권에 따른 분양신청을 할 수 없다. 즉, 현금 청산 대상이 된다. 이른바 ‘입주권 재당첨 제한’ 규정이다. 재개발, 재건축 구역 가릴 것 없이 모든 정비구역에 적용된다. 소규모 재건축이나 가로주택정비사업은 재당첨 제한이 없다.

[땅집고] 도시정비법 72조6. 재정비 사업 구역에서 입주권을 살 때 재당첨 제한이 있다. /김리영 기자 

입주권 재당첨 제한에 대한 예외 규정도 있다. 2017년 10월 24일 이미 토지등소유자의 자격을 취득한 자는 재당첨(분양 신청)을 허용한다.

그런데 이 예외 규정에는 또 다른 예외가 있어서 헷갈린다. 즉, 제한규정 신설 전 토지등소유자였다고 하더라도, ① 2017년 10월 24일 이후 투기과열지구 내 정비사업의 다른 부동산을 새롭게 취득해 입주권 분양을 받거나 ② 2017년 10월24일 이후에 투기과열지구 내 정비사업의 일반분양 대상자가 되는 경우(부칙 제4조)다. 즉, 2017년 10월 24일 이전에 입주권을 구입했어도 2017년 10월 24일 이후 다른 투기과열지구 내 정비구역에서 입주권을 새로 구입하거나 일반분양 대상자가 되면 재당첨 제한에 해당하는 셈이다.

■ 재건축·재개발 주택 계약 해제, 세금 폭탄 맞을 수도

재정비사업지의 토지나 주택을 구입하고도 입주권을 받을 수 없는 경우 꼼짝없이 현금 청산을 당하게 된다. 이럴 땐 어떻게 대처해야 할까.

[땅집고] 10여년 전부터 뉴타운 개발이 진행 중인 서울 마포구 아현동 재개발 구역. /조선DB 

취득자가 양도계약을 해제하거나 취소해 기존 양도인에게 물권을 돌려주고 입주권을 회복시킬 수 있다. 하지만 계약을 해제하거나 취소할 경우 세금에 유의해야 한다. 즉, 해제 시점에 따라 시세가 달라지기 때문이다. 이미 납부한 증여세와 취득세를 환급받을 수도 있지만 오히려 증여세와 취득세를 추가로 납부해야 할 수도 있다. 입주권을 회복하려다가 자칫 더 큰 세금 폭탄을 맞게 될 우려가 있는 셈이다. 예를 들어 재개발구역 내 주택을 구입한 뒤 가족에게 증여한 경우, 증여세 신고기한 3개월 이후 계약을 취소하면 ‘증여’에 대한 증여세를 내야 할 뿐만 아니라, 계약 해제로 주택이 매도자에게 되돌아가는 ‘반환’도 재증여로 보아 증여세를 두 번 내야 할 수도 있다.

권재호 법무법인 센트로 변호사  

(출처 : 2021.1.16일/땅집GO)