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동대북은 꾸준한 토지가격의 상승요인을 안고 있어
현재 창원시는 2016년 기본계획에 의하여 북면지역과 동읍 및 대산의 일부지역에 대한 신도시계획을 도시관리계획으로 확정하여 동읍의 신방지구와 북면 감계지구를 제1차적 필두로 단계적으로 개발을 실시하고 있습니다.
특히 이 지역의 2종일반주거지역에 대한 건설회사의 토지매입으로 인한 자금이 많이 풀리게 되었고, 2006년까지는 비사업용 토지에 대한 양도세중과세 적용이 되지 않는 토지매도 시기의 마지막 시기와 맞물려 있는데다 창원시에서 2016년 창원시도시기본계획의 수정소문과 2006년도 12월 8일 2020년 창원시도시기본계획안의 공청회 등에 의하여 시가화 예정지구와 공업지역 예정지구를 중심으로 한 토지시장이 8.31부동산종합대책과 토지거래허가 구역의 지정으로 침체상태에 있었지만 동읍과 대산의 농지로 파급되면서 이 지역의 농지가격이 상당하게 상승하게 하는 요인으로 작용하기도 하였습니다.
이 외에도 이 지역의 농지 가격을 꾸준하게 상승하게 하는 요인으로는 다음과 같을 것을 들 수 있습니다.
첫째, 이 지역이 비록 토지거래허가 구역에 묶어 있기는 하지만 창원, 마산, 진해, 김해 지역의 150만이 넘는 인구의 배후를 가지고 있어 토지수요 인구가 다른 경남지역의 토지거래허가구역보다 비교할 수 없다는 것이고, 향후 토지거래허가구역이 해제되게 되면 창원 토지의 주 수요를 차지했던 부산지역이 또한 주 수요처로서 자리 잡고 있다는 것입니다.
둘째, 2020년 도시기본계획의 확정과 이에 따른 창원시의 도시관리계획에 의한 용도지역, 지구, 구역의 설정 등에 의한 도시계획의 계속적인 수립과 창원시 외곽을 중심지와 연결할 수 있는 국도 25호선, 국지도 79호선, 60호선이 공사 중에 있고, 향후 예상되는 국가지원지방도로 및 지방도로의 확충등이 도시의 확장을 예고하고 있음과 동시에지방산업단지의 지정 등의 개발계획이 꾸준하게 실천되고 있다는 점입니다.
셋째, 창원의 팽창에 의한 활용가능 토지로서의 배후지인 동읍, 대산, 북면이 창원시가 경상남도의 핵심 산업기지이며, 행정중심 도시로서의 규모팽창에 의한 향후 수요를 감당하기에는 너무 작다는 것입니다. 이는 김해나 마산, 진해 등과 비교해보더라도 그 작음을 알 수 있으며, 게다가 많은 부분을 차지하고 있는 그린벨트지역과 상수원인 낙동강유역과 주남저수지의 생태계 보호를 위한 개발억제 구역, 농업진흥구역 등 개발의 걸림돌이 되는 지역이 많이 차지하고 있어 그러한 지역을 제외하고 나면 토지의 희소성마저도 가지고 있다는 것입니다.
넷째, 무엇보다 중요한 것은 이 지역이 아직 까지는 인근지역인 김해지역과 마산지역, 진해지역의 지가에 비하여 농지의 가격이 낮게 형성되어 있다는 것입니다.
따라서 각종 도로망의 확충으로 인한 인프라의 구축과 동시에 각종 개발계획이 연차적으로 계획되어 있어 그에 따른 보상에 대한 대토 및 투자는 꾸준히 이루어지게 될 것이고, 추후 새로운 개발계획의 발표 징후도 많이 산재해 있는데다 인근 김해지역과 마산지역. 진해지역의 개발계획의 실현에 따른 대토세력이 상대적으로 가격이 낮은 지역으로 유입될 가능성도 안고 있어 또 다른 유인책으로 등장하고 있다는 점입니다.
정부의 부동산 대책을 유심히 살펴보아야
그러나 이러한 요인에도 불구하고 워낙 강력한 정부의 부동산대책에 의한 토지거래허가구역의 지정과 비사업용토지에 대한 양도소득세가 장기보유특별공제의 혜택이 전혀 없이 중과세되는 등의 발목을 잡고 있어 투자심리에 위축을 가하고 있음도 부인할 수가 없음을 간과해서는 안 됩니다.
일부 투자자들이나 공인중개사사무소에서는 새로운 정부가 들어서게 되면 여태까지의 경험법칙상 엄격히 규제한 정부 다음에는 경기부양책을 들어 규제를 풀어내는 현상이 있었음에 착안하여 다음 정부에 많은 기대를 해보면서 대기하고 있는 대기성 매물과 자금이 있음도 추후 토지가격을 상승하는 요인으로도 작용하기도 한다고 이야기 하고 있습니다.
따라서 “투자시기는 지금이 아니냐 ?” 라고 하여 농지구입을 서두르는 사람들에 의하여 농지를 물색해 보지만 양도소득세 60%의 중과세 조치로 팔지도 못하고 있어 매물이 거의 나타나지 않고 있으나 그 중에서도 급매물이나 자경농지의 매물이 간간이 나오게 되면 좋은 가격에 즉시 처리되어 버리는 현상에 처해 있는 실정입니다.
그렇다면 지금 농지나 농촌주택 등에 투자하려고 하는 사람은 어떤 전략을 가지고 투자를 해야 하는지 그리고 현재 투자를 해놓은 사람은 어떤 방법으로 양도소득세 중과세를 물지 않고 추후 예상되는 투자수익을 기대할 수 있겠는가가 중요합니다.
그 정답은 간단합니다. 비사업용 토지가 아닌 상태에서 일정기간을 보유하고 계신다면 중과세보다 훨씬 낮은 세율의 정상과세에다 장기보유에 대한 특별공제 혜택도 받을 수 있으며, 8년이상 장기보유한 자경농지의 경우 양도세 감면도 받을 수 있으므로 충분한 투자 수익을 기대할 수 있다는 것입니다.
즉. 실수요자로서 농지를 소유하면 된다는 것입니다.
그러면 농사를 지으면서 살아야 하지 않느냐?는 반문이 있을 수 있겠지만 그것은 피할 수 없는 법적인 요건이므로 반드시 지켜져야만 하므로 그 요건을 아래에서 잘 살펴 보시면 됩니다.
창원의 동읍 대산지역의 투자시에는 크게 토지거래허가구역이어서 농지의 취득이나 처분 등에 대한 제한 사항이 있으므로 반드시 사전에 이 점을 유의하셔야 한다는 점과 농지에 대한 비사업용 토지가 되지 않기 위해서는 재촌(在村)과 자경(自耕)의 요건을 동시에 충족해야 한다는 점입니다.
농지의 취득시 유의사항
우리나라 현행법상 농지는 경자유전의 원칙(耕者有田原則)에 의하여 농사를 짓지 않는 사람은 농지를 보유할 수 없도록 하는 것이 대원칙입니다. 따라서 농지를 구입하고자 할 경우에는 여러 가지 제약이 따르게 되는 것이죠
즉, 농민인 경우(농지 1,000제곱미터<약300평>이상 보유자로서 자경하고 있는 농민) 경우는 취득에 제한이 없습니다. 그리고 도시민으로서 주말농장용으로 1,000제곱미터 미만의 농지를 취득하는 것은 별다른 제한이 없이 취득할 수 있습니다.
그러나 도시민이라 하더라도 새로이 농민이 되고자 하는 자로서 1,000제곱미터 이상의 농지를 구입하고자 할 경우에는 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 즉, 앞으로 농사를 누구와 어떤 장비를 가지고 어떠한 농작물 위주로 농사를 짓겠다는 등의 영농계획서를 첨부하여 농지 소재지 읍.면사무소에 신청을 하면 4일 정도의 기간을 경과하면 발급받을 수 있습니다.
이렇게 취득한 농지는 본인이 직접 경작을 하여야 하는데 만약 직접경작을 하지 않을 경우에는 매년 조사에 의하여 공시지가의 20%에 해당하는 금액을 이행강제금으로 물게 하거나, 농지은행에 임대차 신청을 하게하여 임대토록하거나, 농지를 처분하게 하거나 등의 조치를 받게 됩니다.
양도소득세 중과세에 해당되지 않아야
이 외에도 농지에 투자하고자 할 경우에는 여러 가지 제약이 따르게 됩니다. 특히 농지를 처분할 경우에는 양도소득세라고 하는 엄청난 세금폭탄이 기다리고 있습니다. 즉, 비사업용토지의 양도소득세 중과세 조치로 여기에 해당되면 양도차익의 60%를 양도세로 부담하여야 하며, 장기보유에 따른 세금감면혜택도 받을 수 없게 됩니다,
이러한 강력한 조치는 정부가 8.31부동산 종합대책에서 발표한 것입니다. 즉, 남이 투기를 하여 돈을 벌면 배가 아프니까 정부가 싹 걷어 간다면 부동산 투기를 그만두지 않겠느냐 하는 발상에서 나온 것이죠, 그러니 투자(?)는 해도 투기는 하지 말라는 것입니다.
요즈음은 “내가하면 투자 남이 하면 투기”라고 하는데 애매모호 합니다,
양도세의 불이익을 피하려면 농지는 일정기간의 ‘재촌(在村)’과 ‘자경(自耕)’ 규정을 지켜야 합니다. 그래야 사업용 토지로 인정받아 세금 중과를 피할 수 있게 됩니다.
농지에서 ‘재촌’은 양도일(잔금지급일이나 등기신청일 중 빠른날) 현재 농지 소재지 시·군·구와 연접 시·군·구에 살고 있어야 하며 ‘자경’으로 인정받기 위해선 농업에 상시 종사하거나 농사의 2분의 1 이상을 자신의 노동력으로 충당해야 하는 조건을 충족해야 합니다.
그러나 양도일 현재 ‘재촌’과 ‘자경’ 요건을 갖췄다고 해서 모두 사업용 토지로 인정받지는 않습니다.
왜냐하면 보유기간 중 사업용(농지는 농사용)으로 사용된 기간을 고려하기 때문입니다. 즉 양도일 현재를 기준으로 다음과 같은 조건을 갖추어야 사업용(농사용) 토지로 인정받을 수 있게 됩니다.
◇ 양도일 3년 이상 보유기간 중 2년 이상을 직접 사업(농업)에 사용
◇ 양도일 직전 5년 이상 보유기간 중 3년 이상을 직접 사업(농업)에 사용
◇ 보유기간 중 80% 이상(2년이라면 19개월 이상)을 직접 사업(농업)에 사용
그러면 자경기간은 어떻게 입증하느냐? 하는 것이 관건이 됩니다. 즉, 재촌의 요건을 갖추었다 해도 자경의 요건을 갖추지 않으면 비사업용 토지에 해당되기 때문입니다.
확실한 방법이야 누가 뭐라고 하던 내가 농지를 직접 경작하면 됩니다. 그러나 확실하게 경작했다는 사실을 입증해야만 합니다. 그것은 공적으로 입증이 확실한 농지원부를 만들어서 제출하는 것입니다.
원래 농지원부는 농업정책의 대상이 되는 농업인으로 등록되는 것으로 양도소득세 제출용이 아닙니다. 아마 내년부터는 농가 등록제를 실시한다고 하니까 또 다른 방법이 시행되겠지요.
농지원부는 거주지 동사무소에 토지대장등본을 첨부하여 신청을 하게 되면 토지 소재지 읍.면.동사무소로 이첩되어 본인의 경작사실 확인을 거쳐서 작성되게 됩니다.
만약 농지원부를 작성하지 않은 경우는 경작지 동내주민의 인우보증이나 확인서 그리고 농약대금, 비료대금, 종자 및 씨앗값 등 농업에 소요되는 경비로서 그 영수증으로 입증 할 수도 있겠지요. 그러나 이러한 것은 딱히 공식적으로 정해진 것은 아님을 유의하시기 바랍니다.
토지거래허가구역에서의 농지취득에 유의해야
그리고 창원지역은 그린벨트지역과 동읍.대산.북면 전역이 토지거래허가구역으로 지정되어 있으므로 농지의 취득이 더욱 까다롭습니다.
이 지역의 농지를 취득하려면 먼저 농지의 매매계약전에 시청에서 토지거래허가를 받아야만 가능합니다.
그 요건으로는 창원시내에 전 세대원이 1년 이상 거주한 사실이 있어야 하며, 취득하는 토지가 1,000제곱미터(약 300평) 이상이어야 합니다. 그리고 취득 후 토지거래허가사항과 같이 사용해야 하며 농지를 취득한 후 다음 사항과 같이 그 처분도 일정기간 제한을 받으므로 아래의 기간이 경과하지 않으면 팔지도 못하도록 규정하고 있습니다.
◇ 자기 거주용 주택용지로 이용 목적 : 토지 취득시부터 3년
◇ 주민복지시설 편의시설 설치 목적 : 토지 취득시부터 4년
◇ 농업을 영위하기 위한 목적 : 토지 취득시부터 2년
◇ 축산업·임업,어업을 영위하기 위한 목적 : 토지 취득시부터 3년.
단, 토지취득 후 축산물·임산물, 수산물 등의 생산물이 없는 경우 : 5년.
◇ 각종 개발 사업시행 목적 : 토지 취득시부터 4년.
◇ 공익사업용으로 협의양도. 수용 후 대체토지 취득 : 토지 취득시부터 2년
◇ 현상보존의 목적 : 토지 취득시부터 5년
◇ 기타의 경우에는 토지 취득시부터 5년
반드시 부자들은 부지런하며 엄청난 노력을 아끼지 않는다는 사실을 간과해서는 안 됩니다.
“위기는 기회다.”라는 말이 있습니다. 어쩌면 토지거래허가구역의 지정에 각종 규제들이 창원시민에게만 부여된 창원지역 투자의 특권(?)을 부여한 것일 수도 있다는 역발상도 할 줄 알아야 합니다.
이러한 조치들이 창원지역의 토지가격을 안정시키는 데는 일조를 했다할 수도 있습니다. 따라서 타 시군보다 상대적으로 저렴한 농지의 가격과 창원시의 팽창하는 도심지의 부도심개발지역으로서의 주요지역성과 고속도로, 고속철도, 김해공항, 진해신항 및 부산항 등의 유통 인프라도 잘 구축되어 있어 이 지역의 농지가 투자든 투기로서의 매력적인 대상이 되고 있는 것은 사실입니다.
그러나 농지의 투자는 남들이 하니까 나도 한다는 식의 투자는 금물입니다, 그리고 남들 지나가고 난 뒤 소위 상투잡이식 투자는 자칫 손해를 보게 됩니다.
“아침에 일찍 일어나는 새가 벌레를 한 마리라도 더 잡는다.”는 말이 있습니다. 잘 모르거나 의심나면 전문가의 자문을 구하셔서 다른 사람보다 한발 발 빠르게 움직이는 것이 투자의 기본입니다, 즉,부지런히 발품을 팔아서 그 지역의 발전가능성과 법률적. 정책적 분석이 뒤따른 후에 투자방향을 결정하신다면 좋은 성과를 거둘 수 있게 됩니다,
특히 양도소득세 중과세 부분은 농지의 재촌 및 자경 부분에 특히 유의를 해서 양도세 세테크를 충족할 수 있도록 투자를 하셔야 할 것으로 사료 됩니다.
좀더 상세한 사항은 아래의 연락처로 전화문의를 해주시거나 저희 홈페이지를 이용하셔서 질문하시면 상세히 답변해 드리도록 하겠습니다.
여러분의 미래를 위한 투자희망이 반드시 이루어지시길 기원드립니다.
감사합니다.
<글. 리치공인중개사사무소 소장 이기찬>