답사후기 7월7일 현장답사II 인천지역 다세대,아파트,근린주택,근린상가

[미다스]

부천임장활동을 끝내고 중동대로를 타고 계속 달렸다.

부천 오정대로와 만나는 지점에서 인천 계양구방향으로 향하였다.

수없이 달렸던 이 도로,, 오늘 또 같은 방향으로 달리고 있다.

그럼에도 불구하고 임장은 새롭다.

오래된 아파트지만 경외롭게(?) 바라본다.

그곳에 살고 있는 사람에게는 소중한 보금자리 였으리라,

새로운마음은 진부함을 거부하고 다시금 자신을 채찍질한다.

그러면서 조금씩 오늘의 나를 만들어 가는 것이 아니였던가,,,

답사계획에는 없는 경매물건이였지만 회원님이 관심이 많은 물건이라 방문하였다.

예전이나 지금이나 감정가나  매매가의 변동은 크지 않다고 한다.

그 차이를 잘 활용하면 시세차익도 가능하리라 본다. 

소액투자물건으로 goood~

인천 다세대빌라,,, 빌라들의 천국인가,,, 빌라들의 무덤인가,,,

연일 인천부동산시장의 악재가 들려온다. 재정도 파탄직전이라 한다.

부동산시장이 정치논리에 이리 밀리고 저리 밀린다.

경제자유구역의 침체는 출구를 점치기 어렵다.

영종도의 아파트는 경매물건이 쏟아지고 이대로 방치하다간 유령도시가 될 듯하다.

송도마저 많은 물건들이 경매로 진행되고 있다.

향후 청라지역에서도 경매물건들이 많이 쏟아질 것으로 예상된다.

구도심지는 개발바람에 거품이 잔뜩끼어서 투자자의 발길을 끊어버리고 있다.

위기가 기회인가,,, 

감정가에서 계속 밀리는 최저가의 경매물건들,

경험치에 따르면 길목을 지키고 미리 선점하는 것이 진리이다.

역사가 반복되어지듯이, 부동산시장에서 벌집이론과 10년주기 사이클은 여전히 유효하다.

지금까지 그것이 옳았다. 그런데,,, 향후 어떻게 될 것인가,

정답을 줄 수 없는 것이 아쉽지만 각자의 경험과 각자의 생각에 맡기는 것이 옳다.

다만, 미다스의 생각은 잘나가는 지역은 집중하고 포트폴리오는 다양하게 선택해야 한다는 것이다.

그리고 저가에 매집하여 향후 가격이 오를수 있다면 그 지역과 물건들에 집중해야 한다.

그것이 강남이든 인천이든 지방이든 관계없다.

저가에 매집해야 한다.

감정가 68,000,000원 최저가 47,600,000원 전용 10.4평/ 대지지분 4.175평 이다.

저렴하다. 계산전통시장의 초입에 서있다.

인천지하철 1호선 경인교대입구역까지는 300미터가 채 안된다.

예전같으면, 모조리 매집하였던 물건들이다.

내 돈 하나 들이지 않고,,,

건축물대장상 204호인데 현황상 201호이다.

혹시 낙찰받으면 문제가 되는 것이 아니냐는 동행한 회원님의 귀엣말이 쟁쟁한데,,,

전혀,,, 문.제.없.다. 그냥 건축물대장상 204호로 알고, 현황 201호를 사용하면 된다.

다음 행전지는 계산동이다.  작전역근처이다.

인천 근린주택치고는 위치가 좀 짱인듯~~.

조합설립, 시공사선정, 사업시행인가 이후인 계산재개발구역에 인접해 있다.

본 건물의 전경이다. 3층 건물이였다면 더 좋았을걸 하면서도,,,

리모델링을 검토한 물건이다. 증축은 가능할까,,

1층의 점포 4개에서 나오는 보증금과 월세의 합계는 얼마일까,,

2층 공부방과 주택의 임대료는 얼마일까,,,

인근 부동산에서 한참 이야기를 나누다 나왔다.

결론은 이번엔 낙찰될 것이며,

수익률 8%전후에 향후 가격상승이 있을 것이라는 것,

부평동 근린주택(2012타경3755) 은 변경되었다.

경매로 진행된다면 한번 더 유찰될 것이고 그 이후에 검토할 물건이다.

구월동의 효명프라자(2011타경56806)는 검토만 하고 답사는 제외하였다.

나이트클럽 일부가 진행중인데,,,

회원분들중에 나이트클럽 사장님이 되고 싶어하는 사람은 아직 없어 보인다~^^.

다음은 오늘의 마지막 답사물건이기도 하고 가장 관심있는 물건이기도 하다.

부평역인근 부평시장 로타리에 있는 다운타운일레븐 빌딩이다.

각종 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집된 상업지역이다.

예전에는 이곳이 인천 상권중에서 으뜸으로 여겼던 곳이다.

인천 구월동 상권과 견줄 수 있는 위치임을 주변을 둘러봐도 알 수 있다.

시간많은 어느 놀탱이 두명의 하루 일과를 살펴보자.

오전일찍 롯데시네마(7층~10층)에서 영화한편 가볍게 보고,

당구장(4층)에서 쓰리쿠션으로 내기게임을 하고 1층 치킨집에서 맥주 한잔 한다

그리고 곧장 14층 돔 나이트클럽으로 가려했으나 시간이 너무 이른듯 싶다.

그래서 술기운에 본 경매물건인 곰탱이 PC방(3층)에서 성인용겜을 즐긴다.

날이 어스름해지자 2층 성인콜라텍에 간다. 

50~60대가 주류인듯한데 ,춤 발이 잘 받지 않는 듯 하다~~.

놀탱이들의 스포츠댄스실력을 발휘하기에는 다소 장소가 비좁고, 분위기가 별루다.

어두컴컴한 조명밑에서 스텝을 휘저으며 돌아다니니 배가 출출하다.

같은층 2층 회집이 있어 이곳에서 소주 한잔 하며 날이 저물기 기둘린다.

이제 놀탱이들의 본격적인 놀이가 14층 나이트클럽에서 기다리고 있다,,,

예전같은 분위기는 아니지만 그런대로 음악에  리듬을 타며 즐기기에 부족하지 않다.

무대에서 가끔은 Show를 하지만 목적은 다른 곳에 있다.

그러나 주위를 둘러봐도,,,  물관리가 예전같지 않다.

지금은 부천 상동이나,구월동,, 그리고 기존의 계산동으로 분산되기 때문이다.^^

미다스의 이야기가 아니니 오해가 없었으면 한다.

미다스의 20,30대는 철학적구도를 따라 군자의 삶을 지향했기 때문이며,(ㅋㅋ)

40대초반부터 지금까지 부동산과 경매만 바라보노라 다른 곳에 눈돌릴 틈이 없었기 때문이다.

믿지 못하겠다는 반응을 보일 몇몇 분이 있다면 그것은 오로지 그분들의 상상속에서만 맴돌 뿐이다.^^

곰팅이 PC방 전용 184.688평 307호, 308호를 사용하고 있다.

오전부터 성인층의 손님들이 자리를 가득 메우고 있다.

이정도의 영업이면 준 대박수준이다. 

유치권자의 유치권신고가 제출되어 있지만 시설비인듯하다.

주변 부동산의 반응도 임대부분에 대해서는 수요가 차고 넘친다고 한다.

이를 용도변경하여 고시텔이나 소호사무실로 생각하였지만 빌딩내 사정으로 보아 녹녹치 않다.

하여 그대로 재임대하거나 명도후 임대한다면 수익률은 매우 높을 것으로 보인다.

현 감정가 1,850,000,000원  최저가 444,185,000원(24%)

역사의 기록은 용기를 가진 자가 주도한다.

성공적인 경매인은 용기와 끊임없는 실험정신으로 넓은 바다가에 닻을 올리고 나간다.

조그만 실패를 경험삼아 새로운 향해를 시작한다면

그 분에게는 희망이라는 선물이 안길 것이다.

[그때그사람]

놀탱이들의 보람찬 하루가 끝이 났습니다 그려~ ㅋㅋㅋ

[미다스]

그때그사람님 예전에 내게 했던 그 말이 생각나네요~. 맞죠? ㅎㅎㅎ

[김순남]

삼천리열망아파트
관심 많은데요
계산동하이네스빌 수익률계산해보니
내돈안들이고도 가져갈수있을듯
문제는 차후 매도가 걱정ㅡㅡ
초짜라 제대로된 판단을 한건지는
모르겠으나 이번임장에 눈에들어오는
물건 몆개가 있네요

[미다스]

순남님의 지역에 대한 판단은 좋습니다. 소액투자로는 모두 다 괘안을듯~~,
다만 매매에 대한 확신은 누구도 알 수 없는 일입니다.^^

[하늘날기]

국문과 나오셨나요...? 글 솜씨가 보통아니신데요...전공을 잘못 선택하셨나..??
마지막 물건도 보고와야 되는데 바뻐서 그만...수차례 유찰된 이유와 유치권 금액은 알수없나요..?

[미다스]

원래 글 솜씨는 없습니다.ㅠㅠ. 시간이 남아서 한번 적어봤습니다^^.
유찰된 이유는 투자자들이 용기와 경험부족하기 때문인 것같습니다.
유치권금액은 아무리 많아도 해결방법에 따라 전혀 없을수도 일부 있을수도 있습니다.^^

[미다스]

열정은 로고스님도 뒤지지 않더이다~
닉네임에 책임을.^^. 화이팅!