■ 부동산거래 이면(이중)계약서 작성의 위험
의뢰인들의 사유로 간혹 부동산 거래계약을 하면서 계약서를 다른 금액 과 조건으로 비밀스러운 또 다른 계약서를 작성하는 경우가 있습니다. 이것을 통상 이면계약서라고 하는 것입니다. 다른 곳에 보이기 위해서 실제 계약과 별도로 형식상의 계약서를 별도로 만드는 것인데, 부동산 거래와 관련해서는 특히 양도소득세 문제 다음으로 이면계약 빈도가 많이 쓰이는 경우가 바로 일대의 부동산을 개발(재건축 재계발) 하는 과정이 아닐까. 생각합니다.
가격절충과정에서 부동산 매도자들의 매도희망가격을 조정하여 취득하기 위한 하나의 상술로 실제 매매가격보다 낯은 금액으로 이면계약서를 많이 작성하여 다른 물건들을 취득하는 경우에 많이 쓰이고 있습니다.
이런 과정에서 발생한 사건이 있었습니다, 실제 13억원에 매매하면서 매매계약서상에는 11억원을 기재하고, 차액 2억원은 별도 현금보관증 형식으로 작성을 하여 교부를 하였습니다. 서로 호의적으로 시작했지만 결국 현금보관증금액 2억원의 지급시기를 두고 매도인, 매수인 사이에 분쟁이 발생하였습니다.
현금보관증상 차액 2억원은 매매계약서상 잔금지급일 보다 1달 후에 지급하기로 기재되어, 매수인으로서는 11억원을 지급하면서 이전등기서류를 넘겨달라고 했고 반면, 매도인 입장에서는 차액 2억원까지 받아야 이전등기서류를 넘겨줄 수 있다고 버티는 상황이 발생한 것입니다.
사실은 부동산 매매대금은 계약서상에 기재된 11억원이 아니라. 13억원 이라는 점에서 13억원을 모두 받아야 이전등기해 줄 수 있다. 는 매도인 입장임에 반해, 11억원으로 기재된 매매계약서상에는 11억원을 수수하면 이전 등기를 이행해야 한다는 취지로 약정을 하였다는 것이지요. 차액 2억원은 11억원과 별개로 지급할 금액이라는 것이 매수인 입장이었던 것입니다.
이런 문제로 다툼이 발생하자, 결국 매수인은 차액 2억원을 제외한 나머지 금액만을 법원에 공탁하고 매도인 소유의 해당 매매대상 부동산에 대한 처분금지가처분을 신청을 하였습니다, 매도인은 매매대금이 납부되지 않았다는 이유로 계약해제까지 거론하기에 이르렀습니다. 사실 이와 같은 경우는 해석이 쉽지 않을 것입니다.
부동산 매매가격 총액이 11억원으로 기재된 매매계약서를 보면 11억원을 받고 이전등기를 한 다음, 2억원은 그 이후에 받는 것으로 해석할 수 있지만, 통상적인 부동산거래에서는 이전등기의무는 매매대금을 모두 지급받는 것과 동시이행의무의 관계에 있는데, 매매대금은 11억원이 아니라 13억원이기 때문에 13억원을 모두 받고 소유권 이전등기를 해 주는 것이 사회통념에는 더 부합할 수 있기 때문입니다.
비록 매수인 주장과 같이 이전등기 서류제공이 2억원 지급 보다 먼저 이행되어 졌어야 한다고 하더라도, 분쟁와중에 몇 달이라는 시간이 흐르면서 차액 2억원을 지급받기로 한 시점이 이미 도래했다는 점에서, 그 때부터는 차액 2억원지급과 이전등기를 해야 될 의무 간에는 법률적으로 동시이행관계 놓이게 되었다고 해석할 수 있는 가능성이 크기 때문입니다.
따라서, 적어도 현 시점에서는 차액 2억원까지 받아야만 이전등기를 해 줄 수 있다는 매도인의 주장이 더 타당한 것입니다. 이런 법률관계가 잘 이해되지 않을 수 있어 좀 더 간단한 사례를 들어 부연설명을 하면
아파트를 5억원에 매매하면서, 계약금 5천만원, 중도금 1억 5천만원, 잔금 3억원을 순차적으로 수수하고, 잔금 지급할 때 이전등기서류를 교부하기로 하는 일반적인 매매계약형태에서, 원래 계약대로라면 매수인의 중도금지급은 매도인으로부터 이전등기서류를 받기 이전에 해야 할 의무라는 점에서, 매도인으로부터 이전등기서류를 제공받았는지 여부를 떠나서 중도금 미지급이라는 그 자체로 매수인은 계약을 위반한 셈이 되어서 계약해제사유가 될 수 있습니다.
그렇지만, 중도금이 지급되지 않았음에도 불구하고 여러 가지 이유로 계약이 해제되지 않고 잔금지급시점까지 계약이 유지되었다면 그 때부터는 매수인의 중도금, 잔금지급 의무는 매도인의 이전등기 서류제공의무와 동시이행관계에 놓이게 되어, 매도인으로서는 이전등기 서류 제공이전에 중도금만 먼저 내 놓으라고 요구할 권리가 없게 되는 것입니다. 본 사례 역시 마찬가지 논리로 이해하면 됩니다.
개업공인중개사들에게는 다소 생소할 수 있는 다음과 같은 법적인 조치를 매도인에게 자문을 하였습니다.
▶“채권자와 제3채무자가 동일한 채권가압류신청” 입니다.
자세히 설명하면 매도인이 차액 2억원을 받을 권리가 있다. 는 것은 분명하다는 점에서 매수인의 재산에 당연히 가압류를 할 수 있는데, 차액 2억원의 지급과 별개로 이전등기를 해주어야 할 의무가 있는지가 논란이 될 수 있다는 점에서, 매도인을 채권자, 매수인을 채무자로하고,
다시 매도인을 제3채무자로 해서, 매수인이 매도인에게 받을 해당 부동산에 대한 이전등기 채권에 가압류를 해 두게 되면, 매도인으로서는 2억원을 지급받기 이전에는 이전등기를 해 주지 않을 또 다른 합법적인 이유를 가지게 되는 것입니다.
어쨌건 매도인으로서는 이런 방법을 통해 대금 2억원을 지급받기 전에 등기를 넘겨주게 되면서 향후 2억원을 받지 못하게 될 지도 모른다는 불안감에서 벗어날 수는 있었지만, 이와 같이 계약서가 이중으로 작성된 경우에는 정상적인 계약에 비해 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 높다는 점에서, 가급적 이면계약서 작성은 자제되어야 할 필요가 있는 것입니다.
● 위 내용 참고이해:
(통상의 채권 가압류/압류라면, 채권자, 채무자, 제3채무자가 따로 있고, 채권자는 채무자에 대한 자기의 피보전채권(집행채권)을 근거로 채무자의 제3채무자에 대한 채권(피압류채권)을 가압류/압류합니다. 반면, 채권자와 제3채무자가 동일한 경우에는 채권자가 채무자에 대한 피보전채권을 근거로, 채무자의 자기에 대한 채권을 가압류/압류하게 되는 것입니다.)
예) 노조파업으로 급여압류와 같은 경우
이면계약 (다운계약)에 대하여 대법원은 (2015.6.15일 2014다236410) 판결에서 지금까지 일부인정 되고 있던 다운 계약에 대하여 인정되지 않은 이후부터 부동산 거래 특히 아파트 분양권 매매계약에서 이중계약서를 작성하고 별도로 작성한 현금보관증 금액은 무시하고 본 계약서를 이행을 요구하는 사례가 종종 발생을 합니다.
매매계약서 작성 때 합의를 하고 약속을 했다면 당연히 이행을 하여야 함에도 불구하고 엉뚱한 주장을 하여 개업공인중개사들이 당황하는 경우도 있습니다.
양도소득세를 줄여볼 목적으로 이중계약서를 작성보아야 세무서에서 세금 탈루의심이 가면 당사자와 관련자 직. 간접금융자금 출처 관련 자료를 조사를 하면 전부 확인이 됩니다. 각별히 주의를 해야 합니다.