양도소득세 필요경비

[주황규]

질문1)

실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어 소득세법 제97조 및 동법 시행령 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류 등에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제됩니다.

자본적 지출액이란 해당 자산의 가치를 증대시키는 대수선비를 말하며 필요경비로 공제가 가능합니다. 반면, 수익적지출은 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용으로 필요경비로 공제 받을 수 없는 것입니다.

자본적 지출에 해당되는지 여부는 구체적인 공사내용, 공사계약서, 지급증빙 등을 검토하여 실질적으로 자산의 가치를 증가시키는 비용인지 여부가 중요한 것으로서, 제반사실을 종합하여 관할세무서에서 판단할 사항이므로 저희 상담관이 O, X로 답변드릴 수 있는 사항이 아니며, 아래 자본적지출과 수익적지출의 예시항목을 참고하시기 바라며, 단정지어 말씀 드릴 수 없음을 양해부탁드립니다.

● 필요경비로 공제되는 자본적 지출 : 자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비 등

(예시) 아파트베란다샷시비, 홈오토설치비, 건물의 난방시설을 교체한 공사비, 방확장 등의 내부시설개량 공사비 또는 보일러 교체비용, 자바라 및 방범창 설치비용, 사회통념상 지불된 것으로 인정되는 발코니샷시 설치대금, 자본적지출에 해당하는 인테리어 비용 등

● 필요경비에 해당하지 아니하는 수익적 지출 : 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용

① 벽지, 장판 교체비용

②싱크대, 주방기구 교체비용

③외벽 도색작업

④문짝이나 조명 교체비용

⑤보일러 수리비용

⑥옥상 방수공사비

⑦하수도관 교체비

⑧오수정화조설비 교체비

⑨타일 및 변기공사비

⑩파손된 유리 또는 기와의 대체

⑪재해를 입은 자산의 외장복구 및 도장, 유리의 삽입

⑫화장실공사비, 마루공사비

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준비하실 서류는 매도, 매수 매매계약서 사본 각1부, 취득세 등록세 영수증, 취득시 법무사 영수증, 양도취득시 중개수수료 영수증, 세무사 수수료, 자본적지출액이 있는 경우 그 증빙서류(2016.2.17일지급분은 법정영수증제출(계산서, 세금계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증), 소유권이전과 관련된 소송비용이 있는 경우 증빙서류 등이 있습니다.

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★. 용도변경, 개량, 소송・화의비용, 가치증가・내용연수 연장 비용으로서 신용카드매출전표, 세금계산서 등 증명서류를

수취・보관한 경우(2016.2.17. 이후 지출하는 분부터 적용)에만 필요경비로 인정

- 자본적지출액 

- 기납부토지초과이득세 

- 소유권확보 소송비용․ 화해비용(부동산가치증가나 용도변경지출한 비용) 

- 택지조성비용 

-재건축부담금

- 양도내용(소개비등) 

- 광고등 기타등등 

- 기부토지 

- 묘지이장비

- 증권거래세(주식의 경우) 

- 컨설팅비용 

- 개발부담금 

- 베란다 샤시설치및 교체

- 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에 증권회사․사채업자등에 양도함으로써 발생하는 매각차손

- 발코니,방확장 공사비용 

- 상.하수도 배관공사 

- 장기할부조건 연부이자

- 경매취득시 유치권 변제금액 

- 불법건축물 철거비용 

- 토지개량위한 장애 철거비용

- 부동산 매각 광고료 

- 대신 지급한 전매도인의 양도세 

- 취득시 부담한 부가가치세(비사업용)

- 양수인 부담한 양도자의연체료 

- 학교용지 확보부담금 

- 기반 시설부담금

1. 매입가액, 취득세 및 등록세(신고불이행 가산세포함), 부동산중개수수료,법무사수수료등 취득에 소요된 비용 -경매낙찰시 대항력 있는 임차보증금

2. 양도자산의 본래의 용도변경․개조,개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(엘리베이터 또는 냉․ 난방장치의 설치)

3. 공증비용, 인지대, 광고료,소개비 등 자산의 양도를 위해 지출된 비용

4. 세무사신고대리비용 (2008.12.26 개정)

※ 85년1.1 이후 증여․ 상속 취득시 취득세,등록세영수증

(증여자산 5년이내 양도시 이월과세적용하는 경우만 증여세 필요경비-소법제97조4항)

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세법상담-양도소득세

조회수

290

등록일

2015-01-08

할인분양시의 취득가액의 계산

아파트분양계약서에 할인에 관한 내용이 있습니다.
계약금,중도금, 잔금의 시기별 납입액이 명시되어 있고,
중도금은 총 6차수에 걸쳐 분할 납부해야 하며, 납입시기가 지정되어 있습니다.
지정된 납입시기보다 앞서 납입하게 되면 연5퍼센트의 할인율을 적용하여 할인을 받게 되어 있네요.
이러한 계약내용에 따라, 중도금을 선납하여 할인을 받았습니다.
당해 아파트를 취득하여 일정기간 경과후 양도하게 되면 양도소득세를 납부해야 할 것인데,
양도소득세 계산시 취득가액을 산정하는 방법중 다음중 맞는 것은?
갑설.아파트 취득에 실제로 소요된 금액으로 계산해야 하므로, 할인을 적용받은 금액을 기준으로 계산함
을설. 할인을 받았다고 하더라도 할인받은 금액이 아니라, 계약서에 명시된 금액[할인받기전의 금액]을 기준으로 해야 함

질문첨부파일

선납할인된 경우 취득가액

답변일

2015-01-08

1. 취득당시 실지거래가액이란 취득당시 거래당사자간에 실지거래된 가액을 말하는 것으로, 명목상의 금액을 말하는 것이 아닙니다.

그러므로  귀 사례의 경우 분양대금금을 선납하여 일정액을 할인받은 때에는 할인받은 금액은 취득가액에 산입하지 아니하는 것으로   분양가액에서 선납할인된 금액을 차감한 금액이 실제 취득가액이 되는 것으로 판단됩니다.

따라서 귀 "갑설&apos 이 타당한 것으로 판단됩니다.

아래의 예규해석사례를 참고하시기 바랍니다.

2. 관련 예규

※ 서면4팀-2544, 2007.08.31

【질의】
(사실관계)
〈소유주택〉
- A주택(아파트)
: 취득(분양)시 중도금을 선납하여 분양금액 중 약 2천만원을 할인받음.
: 당해 주택에서 3년 이상 거주함.
- A주택 외에 다른 주택을 1채 소유하고 있음.

(질의내용)
- A주택의 양도차익 산정시 취득가액은 당초 분양금액으로 하는지, 분양금액 중 할인받은 금액을 차감하여야 하는지.
- A주택의 양도소득금액 계산시 장기보유특별공제 적용 여부(1세대2주택 중과 여부)

【회신】

1. 자산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우 아파트 중도금을 선납하여 일정액을 할인받은 때에는 할인받은 금액은 취득가액에 산입하지 아니하는 것임.

2. 2007.1.1. 이후 양도분부터 양도소득세가 중과(장기보유특별공제 배제, 50％ 세율 적용) 되는 1세대2주택에 해당하는지 여부는 서울ㆍ경기도ㆍ광역시에 소재하는 주택(다만, 광역시 중에서 군지역 및 경기도 중에서 읍ㆍ면지역에 소재하는 주택 중 국세청 기준시가 3억원 이하 주택은 제외)과 그 외의 지역에 소재하는 주택으로서 국세청 기준시가가 3억원을 초과하는 주택을 기준으로 판정하는 것이며, 이 경우 양도하는 주택이 「소득세법 시행령」 제167조의 5 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 중과 대상에서 제외하는 것임

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소득세법 제97조 [ 양도소득의 필요경비계산 ]

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.(2009.12.31. 개정)

  1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.(2018.12.31 개정)

    가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 든 실지거래가액(2016.12.20 단서삭제)

    나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액(2019.12.31 개정)

  2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것(2009.12.31 개정)

  3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것(2009.12.31. 개정)

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(2014.01.01 개정)

소득세법시행령 제163조 [ 양도자산의 필요경비 ]

① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.(2017.02.03 개정)

  1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 「부가가치세법」 제10조 제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)(2018.02.13 개정)

  2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액(1994.12.31 개정)

  3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다.

다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.(2012.02.02 개정)

  4. 제1호를 적용할 때 합병으로 인하여 소멸한 법인의 주주가 합병 후 존속하거나 합병으로 신설되는 법인(이하 이 호에서 "합병법인"이라 한다)으로부터 교부받은 주식의 1주당 취득원가에 상당하는 가액은 합병 당시 해당 주주가 보유하던 피합병법인의 주식을 취득하는 데 든 총금액(「법인세법」 제16조 제1항 제5호의 금액은 더하고 같은 호의 합병대가 중 금전이나 그 밖의 재산가액의 합계액은 뺀 금액으로 한다)을 합병으로 교부받은 주식수로 나누어 계산한 가액으로 한다.(2012.02.02 신설)

  5. 제1호를 적용할 때 분할법인 또는 소멸한 분할합병의 상대방 법인의 주주가 분할신설법인 또는 분할합병의 상대방 법인으로부터 분할 또는 분할합병으로 인하여 취득하는 주식의 1주당 취득원가에 상당하는 가액은 분할 또는 분할합병 당시의 해당 주주가 보유하던 분할법인 또는 소멸한 분할합병의 상대방 법인의 주식을 취득하는 데 소요된 총금액(「법인세법」 제16조 제1항 제6호의 금액은 더하고 같은 호의 분할대가 중 금전이나 그 밖의 재산가액의 합계액은 뺀 금액으로 한다)을 분할로 인하여 취득하는 주식 수로 나누어 계산한 가액으로 한다.(2020.02.11 신설)

② 제1항 제1호에 따라 제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 그 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 사업소득금액 계산 시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다.(2010.02.18 개정)

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 [ 경비 등의 지출증명 수취 및 보관 (2009.12.31 개정) ] 제2항에 따른 증명서류(정규증빙)를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.(2018.02.13 개정)

개정 바로 전 2016.02.17.(지출분)~2018.3.31.(양도분)까지 반드시 정규증빙만 인정

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관한 경우를 말한다.(2016.02.17 개정)

제163조 제3항의 개정규정은 2018년 4월 1일 이후 양도하는 분부터 적용함. 다만, 자본적 지출액 등으로서 2016년 2월 16일 이전에 지출한 분은 대통령령 제26982호 소득세법 시행령 일부개정령 부칙 제24조*)를 적용함 [2018.02.13 대통령령 제28637호 부칙 제19조]

*) 2016.02.17 대통령령 제26982호 부칙 제24조

이 영 시행 전의 자본적지출액 등에 대해서는 제163조 제3항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

1. 제67조 [ 즉시상각의 의제 ] 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액(2000.12.29 개정)

소득세법시행령 제67조 [ 즉시상각의 의제 ]

② 제1항에서 "자본적 지출"이란 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호에 해당하는 지출을 포함하는 것으로 한다.(2020.02.11 개정)

  1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조(1998.12.31 신설)

  2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치(1998.12.31 신설)

  3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치(1998.12.31 신설)

  4. 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구(1998.12.31 신설)

  5. 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것(1998.12.31 신설)

  2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액(2000.12.29 개정)

  2의2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.(2015.02.03 신설)

  3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해·노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)(2020.02.11 개정)

  3의2.「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)(2006.09.22 신설)

  3의3.「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다) (2006.09.22 신설)

  4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것(2008.02.29 직제개정)

④ 삭제(2000.12.29)

⑤ 법 제97조 제1항 제3호[양도비등]에서 "대통령령으로 정하는 것"이란

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항 [ 경비 등의 지출증명 수취 및 보관 (2009.12.31 개정) ]에 따른 증명서류(정규증빙)를 수취ㆍ보관“하거나” 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.(2018.02.13 개정)

소득세법시행령부칙 [ 대통령령 제28637호 ] 2018.02.13.

제19조 【양도소득의 필요경비에 관한 적용례】

제163조 제3항 및 같은 조 제5항 각 호 외의 부분의 개정규정은 2018년 4월 1일 이후 양도하는 분부터 적용한다. 

다만, 자본적 지출액 등으로서 2016년 2월 16일 이전에 지출한 분은 대통령령 제26982호 소득세법 시행령 일부개정령 부칙 제24조를 적용한다.

개정 전

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.(2010.02.18 개정)

  1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용(2009.02.04 개정)

    가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세(2009.02.04 신설)

    나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용(2009.02.04 신설)

    다. 공증비용, 인지대 및 소개비(2009.02.04 신설)

    라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용(2009.02.04 신설)

  1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용(2009.02.04 개정)

    가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세(2009.02.04 신설)

    나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용(2009.02.04 신설)

    다. 공증비용, 인지대 및 소개비(2009.02.04 신설)

    라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용(2018.02.13 신설)

    마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령[소득세법시행규칙 제79조 [ 양도자산의 필요경비 계산등 ]]으로 정하는 비용(2018.02.13 개정)

  2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손.

이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 “금융기관”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.(2008.02.29 직제개정)

⑥ 법 제97조 제2항 제2호 각 목 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 다음 각 호의 금액을 말한다.(2012.02.02 개정)

  1. 토지(1997.12.31 개정)

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

  2. 건물(1997.12.31 개정)

    가. 법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택(2005.08.05 개정)

       취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목 또는 라목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

    나. 가목 외의 건물(1999.12.31 개정)

        취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

  3. 법 제94조 제1항 제2호 나목 및 다목의 규정에 의한 자산(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산을 제외한다)(2000.12.29 개정)

    취득당시의 기준시가×7/100

  4. 제1호 내지 제3호 외의 자산(1997.12.31 개정)

     취득당시의 기준시가×1/100

⑦ 삭제(2014.02.21)

⑧ 삭제(2014.02.21)

⑨ 상속 또는 증여(법 제88조 제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되, 「상속세 및 증여세법」 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 

다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.(2020.02.11 개정)

  1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액중 많은 금액(2016.08.31 개정)

  2. 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전의 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액중 많은 금액(2005.08.05 개정)

⑩ 법 제97조 제1항 제1호 가목은 다음 각 호에 따라 적용한다.(2017.02.03 개정)

  1. 「상속세 및 증여세법」 제3조의2 제2항, 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2, 제42조의3, 제45조의3부터 제45조의5까지의 규정에 따라 상속세나 증여세를 과세받은 경우에는 해당 상속재산가액이나 증여재산가액(같은 법 제45조의3부터 제45조의5까지의 규정에 따라 증여세를 과세받은 경우에는 증여의제이익을 말한다) 또는 그 증ㆍ감액을 취득가액에 더하거나 뺀다.(2016.02.17 개정)

 2.  법 제94조 제1항 각 호의 자산을 「법인세법」 제2조 제12호에 따른 특수관계인(외국법인을 포함한다)으로부터 취득한 경우로서 같은 법 제67조에 따라 거주자의 상여ㆍ배당 등으로 처분된 금액이 있으면 그 상여ㆍ배당 등으로 처분된 금액을 취득가액에 더한다.(2019.02.12 개정)

⑪ 법 제97조 제7항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 방법”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다.(2010.02.18 개정)

  1. 삭제(2009.12.31)

  2. 거주자가 부동산 취득시 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제3조 제1항에 따른 부동산의 실제거래가격(이하 이 호에서 “실제거래가격”이라 한다)을 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다.(2017.01.17 개정)

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.(2020.02.11 개정)

⑬ 주식매수선택권을 행사하여 취득한 주식을 양도하는 때에는 주식매수선택권을 행사하는 당시의 시가를 법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 취득가액으로 한다.(2000.12.29 신설)

소득세법시행규칙 제79조 [ 양도자산의 필요경비 계산등 ]

① 영 제163조 제3항 제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.(2008.04.29 직제개정)

  1. 「하천법」·「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당 사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용 (2006.09.27 개정)

  2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용(1995.05.03 개정)

  3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비(2011.03.28 개정)

  4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액(2012.02.28 개정)

  5. 사방사업에 소요된 비용(1995.05.03 개정)

  6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용(1995.05.03 개정)

② 영 제163조 제5항 제1호 마목에서 "기획재정부령으로 정하는 비용"이란 법 제94조 제1항 제3호에 따른 주식등을 양도하기 위해 직접 지출한 비용으로서 다음 각 호의 비용을 말한다.(2019.03.20 신설)

  1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제58조에 따른 수수료로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 비용(2019.03.20 신설)

    가. 위탁매매수수료(2019.03.20 신설)

    나. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제6조 제8항에 따른 투자일임업을 영위하는 같은 법 제8조 제3항의 투자중개업자가 투자중개업무와 투자일임업무를 결합한 자산관리계좌를 운용해 부과하는 투자일임수수료 중 다음의 요건을 모두 갖춘 위탁매매수수료에 상당하는 비용(2019.03.20 신설)

      1) 전체 투자일임수수료를 초과하지 않을 것

      2) 주식등을 온라인으로 직접 거래하는 경우에 부과하는 위탁매매수수료를 초과하지 않을 것

     3) 부과기준이 약관 및 계약서에 적혀 있을 것

  2. 「농어촌특별세법」 제5조 제1항 제5호에 따라 납부한 농어촌특별세(2019.03.20 신설)

③ 영 제163조 제5항 제2호에서 "기획재정부령으로 정하는 금융기관"이란 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 투자매매업자 또는 투자중개업자, 「은행법」에 따른 인가를 받아 설립된 은행 및 「농업협동조합법」에 따른 농협은행을 말한다.(2019.03.20 항번개정)

④ 영 제163조 제11항 제2호에서 "기획재정부령으로 정하는 방법"이란 「부동산 거래신고에 관한 법률」 제3조 제1항에 따라 신고(「주택법」 제80조의2에 따른 주택 거래신고를 포함한다)한 실제거래가격을 관할 세무서장이 확인하는 방법을 말한다.(2019.03.20 항번개정)

소득세법 제160조의 2 [ 경비 등의 지출증명 수취 및 보관 (2009.12.31 개정) ]

② 제1항의 경우 사업소득이 있는 자가 사업과 관련하여 사업자(법인을 포함한다)로부터 재화 또는 용역을 공급받고 그 대가를 지출하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증명서류를 받아야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.(2009.12.31 개정)

  1. 제163조 및 「법인세법」 제121조에 따른 계산서(2009.12.31 개정)

  2. 「부가가치세법」 제32조에 따른 세금계산서(2013.06.07 개정)

  3. 「여신전문금융업법」에 따른 신용카드매출전표(신용카드와 유사한 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 사용하여 거래하는 경우 그 증명서류를 포함한다)(2009.12.31 개정)

  4. 제162조의3 제1항에 따라 현금영수증가맹점으로 가입한 사업자가 재화나 용역을 공급하고 그 대금을 현금으로 받은 경우 그 재화나 용역을 공급받는 자에게 현금영수증 발급장치에 의하여 발급하는 것으로서 거래일시ㆍ금액 등 결제내역이 기재된 영수증(이하 “현금영수증”이라 한다)(2009.12.31. 개정)

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조심2010서3449(2011.06.10.)

[제목] 당해 중개수수료를 필요경비로 인정하기 어려움

[요약] 중개수수료에 해당하는 금액이 토지의 양도가액 대비 과다하고, 타인에게 지급하였다는 사실을 입증할 만한 금융자료 등 객관적인 증빙자료가 없어 필요경비로 인정하기 어려우므로 당초 과세한 처분은 적법함.

[결정유형] 기각

[주문]

심판청구를 기각한다.

[이유]

1. 처분개요

  가. 청구인은 2001.12.28. 취득한 경기도 ○○ 대지 306m²(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2002.3.15. 양도하고, 양도가액을 117,000,000원, 취득가액을 106,000,000원으로 하여 양도소득세를 신고·납부하였다.

  나. 처분청은 청구인에 대하여 세무조사한 결과, 쟁점토지의 양도가액을 236,100,000원으로 확인하고, 취득가액은 청구인이 신고한 106,000,000원으로 하여 2010.9.5. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 103,902,640원을 경정·고지하였다.

  다. 청구인은 이에 불복하여 2010.10.25. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

  가. 청구인 주장

「청구인이 쟁점토지를 양도할 때, 배우자인 김○○가 운영하던 ○○(주)가 파산지경에 이르러 2000.10.24. 법원에 화의개시신청을 하고 2000.11.1.에는 부도가 발생하고 채무자에 대한 재산보전처분결정에 이어 2000.11.21. 화의절차 개시결정○○이 났으며, 김○○가 채무를 변제하여 가는 과정에서 쟁점토지 등을 매각하려 하였으나 매각이 되지 아니하여 ○○(주)와 협력관계사인 ○○(주)를 운영하던 이○○에게 매각 하한금액을 정하여 주고 매각을 의뢰하였고, 그 결과 이○○은 쟁점토지를 236,100천원에 매각하고 166,100천원은 청구인에게 전달하고 나머지 70,000천원(이하 “쟁점금액”이라 한다)은 중개수수료로 가져갔으며, 김○○가 2002.3.14. 직접 매각한 경기도 ○○ 대지 222㎡(이하 “쟁점외토지”라 한다)의 ㎡당 금액은 563천원으로 쟁점금액을 제외한 쟁점토지의 ㎡당 542천원과 유사한 바, 실질내용에 따라 양도가액을 166,100천원으로 하던지 아니면 이○○에게 귀속된 쟁점금액을 양도비로 인정하여 이 건 처분을 경정하여야 한다.

  나. 처분청 의견

세무조사시 쟁점토지의 취득자인 박○○의 취득가액을 검토한 바, 대출금 111,000천원을 승계하고 2002.3.12. 박○○의 예금계좌에서 125,100천원이 출금되어 잔금이 지급된 사실이 확인되며, 청구인은 이○○이 중개수수료로 쟁점금액을 가져갔다고 주장하나, 관련 약정서류, 금융증빙 등 근거서류를 전혀 제시하지 못하고 있으며, 당초 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액 117,000천원과의 연계성도 없어 사실로 인정할 만한 근거가 없으므로 양도가액을 236,100천원에서 쟁점금액을 차감한 166,100천원으로 볼 수 없으며, 또한 근거서류가 없는 쟁점금액을 필요경비로 인정할 수도 없으므로 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

  가. 쟁 점

쟁점금액을 쟁점토지의 양도가액에서 차감할 수 있는지 여부 및 필요경비로 공제할 수 있는지 여부

  나. 관련 법령

(1) 국세기본법 제14조【실질과세】② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없

이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

(2) 소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한

다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

1.～ 3. (생 략)

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한

다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액

다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

(3) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당

행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연

도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것” 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령

이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손

다. 사실관계 및 판단

(1) 양도소득세 경정결의서, 조사복명서, 답변서, 국세청 전산자료 등 심리자료에 의하여 과세근거 등의 내용을 보면 아래와 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구인이 2001.12.28. 취득한 쟁점토지를 2002.3.15. 양도하고, 양도가액을 117,000,000원, 취득가액을 106,000,000원으로 하여 양도소득세를 신고·납부한데 대하여, 처분청은 쟁점토지의 양도가액을 236,100,000원으로 확인하고, 취득가액은 청구인이 신고한 106,000,000원으로 하여 이 건 과세하였으며, 그 신고 및 경정 내역은 아래의 <표1>과 같다.

(나) 쟁점토지 취득자 박○○가 2008.11.11. 작성한 거래사실확인서는, 쟁점토지의 매수가액 236,100천원은 청구인이 ○○에서 대출받은 대출금액 111,000천원을 승계하고, 나머지 125,100천원은 본인 명의의 ○○ 예금계좌○○에서 2002.3.12. 수표로 출금하여 2002.3.15. 등기이전시에 지급하였음을 확인한다는 내용이며, 처분청은 박○○의 위 예금계좌에서 2002.3.12. 125,100천원이 출금된 사실을 확인하고 쟁점토지의 양도가액을 261,100천원으로 조사하였으며, 취득가액에 대하여는 처분청과 청구인 간에 다툼이 없다.

(2) 청구인은 쟁점토지와 쟁점외토지를 같은 날에 취득하여 양도하였는데 쟁점토지는 이○○에게 의뢰하여 양도하고, 쟁점외토지는 배우자 김○○가 직접 양도하였는 바, 쟁점토지의 ㎡당 매매금액 772천원이 쟁점외토지의 ㎡당 매매금액 563천원보다 크게 상회하므로 쟁점토지의 양도가액에서 쟁점금액을 줄이거나, 쟁점금액은 이○○이 수수료조로 가져갔으므로 양도비로 보아 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하면서 등기부등본, 사실확인서 등을 제시하므로 이에 대하여 본다.

(가) 등기부등본, 세무조사복명서 등의 자료에 의하여 쟁점토지와 쟁점외토지의 취득 및 양도시의 ㎡당 금액을 정리하면 아래 <표2>와 같고, 쟁점토지의 양도가액에서 쟁점금액을 제외한 ㎡당 매매금액은 543천원으로 쟁점외토지의 ㎡당 563천원과 유사한 것으로 나타난다.

(나) 이○○이 2010.7.12. 작성한 사실확인서(인감증명서 첨부)는, 본인은 2001년 이전까지 청구인의 배우자 김○○가 운영하던 ○○(주)의 협력업체로서 하도급공사를 하였으며, ○○(주)가 IMF 여파로 화의절차 개시신청을 하는 등 청산과정을 밟게 됨에 따라 본인도 사업을 폐업하고 어렵게 지내던 차에 채무변제 등 금전을 사용할 곳이 많은데 부동산시장의 침체로 매매가 어렵게 되자 김○○가 본인에게 쟁점토지의 매각을 의뢰하면서 평당 180만원만 받아주고 초과되는 금액은 본인의 수수료로 인정하기로 하였습니다. 본인은 쟁점토지의 매매를 위하여 부동산중개업소에 매물 의뢰, 전단지 배포, ○○시 및 ○○시 일대의 공사현장 등을 돌아다니며 건설업자들을 만나는 등 매매를 위하여 노력을 하던 중 박○○를 만나게 되었고, 수차례 협상 끝에 236백만원에 매매계약을 체결하게 되었으며 수령한 대금 중 166백만원을 제외한 70백만원을 본인이 수령한 사실이 있음을 확인한다는 내용이다.

(다) ○○법원 화의절차개시 결정○○, ○○(주) 등기부등본, 회사재산보전처분결정○○에 의하면, 청구인의 배우자가 운영하는 ○○(주)는 부도가 발생하여 2000.10.24. 화의절차 개시신청을 하였고, 법원은 2000.11.1. 채무자에 대하여 재산보전처분결정을 하게 하는 등의 이유와 함께 화의절차를 개시하는 것으로 결정하였고, ○○(주)(대표자 김○○)와 ○○(주)(대표자 이○○)는 건설업을 영위하는 법인으로 서로 협력(연대보증, 공사수주, 계약보증 등)관계에 있는 것으로 나타난다.

(3) 위의 사실관계 및 관련법 등을 종합하여 보면,

청구인은 쟁점토지의 매각과 관련한 실질내용은 이○○에게 매각 하한금액을 정해주고 매각을 의뢰하였고, 이○○이 쟁점토지를 236,100천원에 매각하여 166,100천원은 청구인에게 전달하고 나머지인 쟁점금액은 수고비로 가져간 것인 바, 이○○에게 귀속된 쟁점금액은 이○○에게 과세하는 것은 별론으로 하더라도 쟁점토지 양도금액에서 차감하거나 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하나,

위 (2)에서 살펴본 바와 같이 쟁점토지의 양도가액은 236,100천원으로 확인되는 반면, 청구인이 제시한 증빙자료만으로는 쟁점토지의 양도가액이 166,100천원인지 여부가 객관적으로 확인되지 아니하므로 처분청이 쟁점토지의 양도가액을 236,100천 원으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단되고,

「소득세법」제97조 제1항, 같은법 시행령 제163조 제5항 제1호에서 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 소개비 등은 양도가액에서 공제할 수 있는 필요경비로 규정하고 있으나, 중개수수료에 해당하는 쟁점금액이 쟁점토지의 양도가액 대비 과다하고, 이○○이 사실확인하고 있는 내용 또한 사인간의 임의작성이 가능하여 신빙성이 없으며, 약정서 등이 없어 그 구체적인 사실을 파악하기 어렵고, 쟁점금액을 이○○에게 지급하였다는 사실을 입증할 만한 금융자료 등 객관적인 증빙자료가 없어 쟁점금액을 필요경비로 인정하기는 어렵다 할 것이므로 처분청이 쟁점토지의 양도가액에서 쟁점금액을 필요경비로 공제하지 아니하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

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2. 양도자산의 감정평가수수료가 필요경비 인정이 되는지?

• Q‘갑’과 ‘을’은 형제지간으로서 ‘갑’이 소유한 부동산을 ‘을’에게 양도하고자 합니다.
  양도소득세 신고하는 과정에서 부당행위계산 여부를 판단하고 시가를 평가하기 위하여 감정평가를 받기로 했는데 이 감정평가수수료가 ‘갑’의 양도소득세 계산 시 필요경비공제가 가능한지요?
• A소득세법 시행령 제163조 제5항에 따른 양도자산의 필요경비로 ‘감정평가수수료’는 열거되어 있지 않으므로 감정평가수수료는 양도자산의 필요경비로 공제할 수 없는 것입니다.

• 관련예규

• 소득세법 제97조 및 동법 시행령 제163조에서 열거한 비용이 아닌 감정평가비용은 소득세법 제 97조에서 규정하는 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하지 않습니다(부동산거래관리과-274, 2011.03.24.).

관련법령

• ㆍ소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
  • ⑤법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의 2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
    • 1.법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
      • 가.「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세
      • 나.양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
      • 다.공증비용, 인지대 및 소개비
      • 라.매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용
      • 마.가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용