스크랩 [토지] 집없어도땅은사라!

[안개]

고창으로 귀농하신분들중에 땅에 관심이 많으시고 실제 구입하실려는 분이 계신것 같아서 요즈음 읽고 있는 책에서 좋은 내용이 있길래 올려 봅니다.

집 없어도 땅은 사라 김 혜경 지음 2004년 11월

제 1장 땅 자 초보자를 위한 3단계 워밍업 토지투자는 정보사업이다. 올바른 개발정보로 확인된 땅을 매입하는 것이 투자의 성공비법이다. 땅은 한번 오르면 특수상황을 제외하고는 절대 떨어지지 않는다. 소신과 배짱을 가져야만 성공할 수 있는 것이 토지투자이다. 토지정책, 실물경제, 여유자금 등 상황을 잘 파악해야 한다. 특히 부동산은 환금성이 떨어지기 때문에 악성자금(대출비율이 지나치게 높은 경우)으로 투자할 경우 곤경에 빠질 수 있다는 것에 유념해야 한다.

토지투자의 체크 포인트는 개발계획의 신빙성과 자금이다. 개발도면을 볼 때는 관공서에 가서 직접 확인한다. 그리고 투지투자는 주변변화에 따라 가치상승을 보는 시기가 필요한데 단기 1년, 중기2~3년, 장기5년 이후로 보면 된다. 단기 보유의 부동산은 전매 1년 미만일 경우 세금도 과중부과된다. 반면 환금성은 떨어지지만 안정성이 있는 것이 땅 투자의 특징이다. 정확한 정보를 알고 실행해야 성공할 수 있다. 원칙에 따라 투자해야만 수익이 보장된다. 원칙없이 시기만 보고 분위기에 편승해서 매입하거나 국가적, 정치적인 미래 예측없이 투자하면 부동산이 묶이는 결과를 낳을 수 있다.

상위 5퍼센트 땅 부자의 투자 노하우 타이밍을 놓치지 않는다. 부동산을 사고파는 시기는 일정한 패턴이 있는 것이 아니라 종합적으로 움직이기 때문에 시장의 변화를 잘 읽고 대처해야 한다. 첫째 전문가들이 주장하는 정보에 귀를 귀울여야 한다. 동물적인 감과 과감한 결단력 이야말로 이들의 투자 성공의 비결이다. 그러기 위해서는 시일을 두고 대규모 개발이나 정부의 적극적 지원이 현실적으로 가시화될 곳을 주시해야 한다. 즉 현재의 가차보다는 향후 개발이 진행되거나 완료되었을 때 얼마만큼의 투자수익을 창출할 수 있는지 그 가능성을 따져보아야 한다.

토지의 가장 큰 매력은 경기 침체가 악재로 작용해 주택이나 상가가 고전을 면치 못할 때도 호재가 있으면 반드시 오르며, 정부의 어떤 대책도 가격상승을 묶지 못한다는 점이다. 때문에 부자들은 토지 투자를 선호하며 경기불황과 침체를 기회 삼아 더욱 부자가 된다. 침체기에 매입하는 토지는 부자를 재벌로 만들어주는 발판이다. 팔지 않고 기다리는 것 이것 또한 토지투자자가 갖추어야 할 덕목이며 역설적이지만 이 부분이 토지를 제대로 사고파는 묘수가 된다. 부자에게는 참모가 있다. 부자의 측근에는 부의 축적을 도와주는 조력자가 있다. 요소요소에 줄을 대고 정보를 물어다 주는 고급정보원도 있고 발품을 대신 팔아주며 재산을 증식해 주는 전문 컨설턴트가 있다.

부자는 컨설턴트에 대한 투자를 아까워하지 않는다. 부자들일수록 함부로 투자하는 사람은 없다. 호재의 정도와 땅의 쓰임새 그리고 시대에 따라 투자가치가 달라지기 때문에 부자들은 철저한 분석을 통해 미래가치를 판단해 가며 투자한다. 투자하기 전에 알아야 할 원칙 당신의 돈을 노리는 사기꾼이 득실거린다. 사기에 휘말리지 않으려면 반드시 현장답사를 통해 해당 토지를 직접 밟아보고 지적도와 지번을 통해 서류와 현장이 일치하는지 확인한다. 또한 개발계획의 사실여부를 알아보고 토지 소유주와 부동산업체의 관계를 확인한다. 현지 부동산에 실제로 거래되는 가격도 직접확인하고 소유권 이전등기가 가능한지 확인하고 분할할 경우도 개별등기가 가능한 것이 좋고 지분등기 등은 피해야 한다.

고급정보가 곧 돈이다. 경제신문과 부동산 전문지를 정기 구독하는 것은 기본이고 잡지 등에서도 정보처를 찾아내어 부동산 시장의 동향을 파악하여 시세와 부동산 투자의 움직임까지 감지해 낸다. 서류는 꼼꼼히 확인하고 현장답사를 한다. 좋은 땅을 고르는 요령은 개발계획이 예정된 투자가치가 높은 땅이어야 한다. 그리고 매입자는 현장을 무조건 직접 발로 밟아보아야 하고 관련 서류를 꼼꼼히 확인해야 한다. 토지이용계획확인원, 토지대장, 지적도와 도로 상황, 개발 등의 주변 여건을 확인해야 한다.

투자자가 직접 시청, 구청의 관련과를 통해 확인해 보고 땅을 지적도와 비교한 후 관련서류를 검토하면서 전문가와 상의해야 좋은 땅을 고를 수 있다. 지나치게 싼 땅은 함정이 있다. 첫째 땅에 대한 악재의 정보를 입수한 지주가 급하게 땅을 내놓은 정보를 모르는 매수자가 덥석 사는 경우이다. 둘째 실제 지주가 아닌 대리인과 계약하는 경우이다. 셋째 전문가도 사기를 당할 수밖에 없는 서류를 위조한 땅이다. 넷째 묻지마 투자이다 산지등을 사들여 쪼개 파는 기획 토지를 몇 배의 투자 수익을 보장한다는 말에 매입하는 경우이다.

제2장 토지 시장의 흐름 읽기 토지시장은 정부에서 투기를 막는 강력한 대응책이 나와도 전국적인 열기가 절대 식을 수 없는 호재가 많다. 대규모의 신도시 및 택지개발 신행정 수도의 건설, 고속철도의 개통과 주5일 근무제로 인한 지방화시대 도래, 미군부대 이전과 군사보호지역 해제 그린벨트 해제 농지법 완화 국제자유도시 개발 등 크고 작은 개발들의 호재로 토지는 부동산 투자 종목의 1순위이다.

부동산 시장과 정부정책의 흐름을 읽어라 정부의 부동산 정책은 실물경제나 국제적인 경제 흐름과 시장금리 등으로 강화책과 완화정책이 반복된다. 그러나 너무 앞서면 헛고생을 하는 경우도 생기니 정부의 부동산 정책 동향을 제대로 파악하도록 꾸준한 관심과 조류에 순조롭게 편승하는 게 중요하다.

토지수용과 보상 토지보상은 2,3인의 감정평가업자가 공시지가를 기준으로 공시기준일로부터 가격 시점까지의 지가 변동률 및 평가대상 토지의 환경이용 상황 등을 종합적으로 평가한 금액으로 보상액을 결정한다. 산지에 있는 소나무 및 잡목 등 자연수목은 토지 보상액에 포함되며, 사업지구 내 분묘에 대하여는 분묘개장신고필증을 교부받아 분묘를 개장하고 필요서류를 제출한자(개장신고증, 이장확인서, 연고자확인서)에게 분묘이전비 등을 지급한다. 보상금 지급방법: 토지를 제외한 각종 보상금은 현금보상하고 현지인은 전액 현금보상 외지인은 3천만원까지 현금보상하며, 초과분은 용지보상 채권 지급. 양도소득세가 3천만원을 초과하는 경우 산출세액에 대하여 현금보상을 한다. 저평가된 투자 유망지를 선점하라 토지투자의 핵심은 상대적으로 저평가되어 있는 땅을 찾아내 매입하는 것에서부터 출발한다. 유의점은 2003년 준농림지 제도가 폐지되면서 강이나 산림 등 환경가치가 뛰어난 곳은 개발이 어려워졌으므로 개발이 자유로운 곳을 택해야 한다는 것이다.

제3장 실전 토지 투자 오르는 땅 주인되는 10단계 1단계 목적수립-당신은 왜 땅을 사려고 하는가. 토지를 매입할 때 가장 중요한 것은 투자 목적을 명확히 세우는 것이다. 재테크를 위한 시세차익용인지, 건물을 지을 것인지를 먼저 생각하고 거기에 맞춰 투자해야 한다. 시세차익을 노린다면 개발지역을 택해야겠지만 전축이 목적이라면 인허가 사항 등을 반드시 체크하고 땅을 매입해야 한다. 단기투자일수록 땅값이 조금 비싸더라도 도로변이나 언제든지 되팔 수 있는 지역을 선정하는 것이 현명하다.

신도시나 택지개발 모든 대규모 공단과 같은 개발지에 투자하면 좋다. 중, 장기투자의 경우는 재개발지역이나 그린벨트 등이 좋은데 환금성은 떨어져도 장기간 투자를 보상해 줄 만큼 고수익을 올릴 수 있으므로 개발기간이 늦어질 경우에도 크게 염려할 필요가 없다. 단기투자보다 자금회전에 여유가 있고 급전을 해야 할 필요가 없어 장기보유(8년)로 비과세의 혜택이나 지역 개발 완료 후에 건축할 경우에는 땅값이 몇 배로 뛸 뿐 아니라 임대수익까지 노릴 수 있다.

땅은 한꺼번에 많이 사두는 것보다는 되팔기 쉽게 지역별로 조금씩 사두는 것이 좋다. 토지 매입에 경험이 많으면 큰 땅으로 전원 주택지 등의 개발도 가능하지만 초기에는 작은 평수로 쉽게 되팔 수 있는 땅을 매입하는 방법이 좋다.

2단계 지역선정 어떤 지역의 땅을 사두는 것이 좋을까 도시계획 변경으로 용도지역이 바뀔 때 그 지역의 토지가격은 상승한다. 교통여건이 좋아지고 관광자원이 풍부한 지역을 선택한다. 대상부지의 입지여건이 좋고 주변지역이 계속 개발되거나 장래에 대규모 관광단지나 택지개발 등이 예정되어 있다면 금상첨화이다 이런 지역은 가만히 앉아 있어도 도로가 신설, 확장되고 교통여건이 좋아지는 것은 물론 유동인구와 배후 수요층이 늘어나므로 어떤 사업을 하든지 투자가치가 있다. 개발지역은 일정한 사이클이 존재한다. 즉 삼승법칙인데 발표, 착공, 사용승인이 그것이다. 부동산은 대체로 값의 기폭은 있지만 발표시와 착공시, 사용 승인시에 한번씩 오르기 때문에 이 호흡을 잘 타야 한다. 전문가는 발표전에 부동산을 구입해서 투자액을 두세 배로 불린다.

그리고 착공 때를 기다렸다가 미련 없이 팔아 넘긴다. 이것이 흔히 듣는 부동산 투자 원칙이다.

3단계 상품구상 개발이 쉬운 농업진흥지역 밖의 농지에 도시자본을 집중적으로 끌어들인다. 택지 내의 땅값보다 월등히 싼 농업진흥지역 밖의 농지를 주목해보자 관리지역은 싼 값의 땅을 구입해서 대지화할 수 있고 개발이 쉬워 투자자들에게 매우 상승세를 타는 투자지목으로 인기가 더욱 놓아질 것이다.

4단계 자금설정 땅도 지목과 지역에 따라 대출한도 비율이 다르므로 아파트 대출 등을 통해 투자자금을 충당하는 쪽이 유리하다.

5단계 조력자 어떤 루트로 사야 하는가 어떻게 하든 땅을 싸게 매입하는 것이 부동산으로 돈을 버는 방법의 기본이다. 취득원가를 낮추고 높은 수익을 올리려면 정보에 좀더 발 빠르게 대처해야 한다. 저가 매입방법 중의 하나는 급매물이나 경매를 이용하는 것이다. 좋은 땅을 싸게 사려면 투자예정 지역을 몇 군데 선정해 놓고 해당 부동산 중개업소에 투자자금과 투자목적을 밝히고 우량물건이 나오면 연락을 요청해 놓는다. 평소 부동산 중개인과 친분을 쌓아 1순위로 물건 정보를 받을 수 있도록 한다.

6단계 실력 쌓기 땅, 공부만 제대로 봐도 70퍼센트 이상 성공이다. 토지이용계획확인원 꼼꼼하게 뜯어보기 개발이 쉽고 가격이 싸고 투자가치가 높은 땅의 지목은 전, 답, 산지(임야)이며, 땅값 상승이 큰 순으로는 관리지역, 자연녹지, 농림지역이다. 즉 가장 투자가치가 높은 땅은 전, 답, 잡종지, 유지, 산지(임야)이면서 관리지역이나 자연녹지이고 농지란에 표지가 없어야 하고 각 표시란에 제한사항이 없어야 한다. 이런 땅은 개발이 쉽게 되고 형질변경이 가능해 대지화 할 수 있는 땅이다. 따라서 땅값의 상승폭도 크다.

1용도지역-토지의 자연적 조건에 따라 계획적 구분,

2용도지구-도시계획구역내의 도시계획 사항,

3용도구역-개발제한사항(그린벨트등)

4기타-도시관리계획,

5군사시설-군사보호법에 의한 군사시설 보호구역,

6농지-농업의 생산성 향상을 위한 지역,

7산림-산지의 이용목적에 따른 분류,

8수도-수질보호구역의 여부,

9토지거래허가구역-권리의 이전 또는 설정에 필요한 허가사항 등이 있다.

척 보면 알 수 있는 토지(임야 대장)- 지목, 면적, 소유권 변동 등에 대하여 등기부 등본과의 일치 여부를 확인한다. 이는 토지대당 하단에 토지등급 및 개별공시지가가 표시되어 있다. 그리고 개별공시지가는 토지담보평가의 기준이 된다. 부동산을 취득할 때에는 부동산 등기부만 믿지 말고 토지대장도 열람해야 한다. 부동산에 대한 권리관계는 법원에 있는 등기부에 등기되어야 하며 행정관청의 토지 및 가옥대장 등에 등재되는 것만으로는 안 된다. 산지인 경우는 임야대장을 열람한다(면적은 제곱미터를 평수로 환산시 제곱미터X 0.3025는 평수이다) 지적도(임야도)는 기본이다 지적도는 토지의 형태 모양과 인접도로, 경제 등을 확인하기 위해 필요하다. 산지의 경우는 임야도로 확인한다.

지적도 상단의 지번이 일치하는지 현황도로가 지적도상의 도로와 일치하는지 토지의 경계와 지적도의 경계가 일치하는지 지적도를 통해 확인한다. 또한 인접도로를 확인하기 위해 1/5,000 항측도 측량도면과 현장을 확인한다. 임야도는 토지의 면적, 경계와 위치를 표시하기 위하여 토지의 필지마다의 경계선과 지목을 기입해 놓은 평면도를 말한다(등고선을 통해 확인하고 경사도가 심한 지역은 피하는 것이 좋다)

개별공시지가 확인서로 가격확인! 법률에 의거한 지가를 말하는데 공시지가를 과세표준으로 적용하는 것은 양도소득세, 상속, 증여, 종합토지세 등 기준, 공공용지 매수, 토지수용의 보상가격 등이다.

건축물관리대장 꼼꼼히 살피기 건축물대장은 건물의 소재번호, 종류, 구조, 건평, 소유자의 주소성명 등을 등록하여 건물의 상황을 명확하게 하는 장부로 시, 군, 구청에 비치되어 있다. 만일 건축물대장과 등기부등본이 일치하지 않을 때에는 반드시 일치시킨 후 근저당설정을 해야한다.

땅의 주민등록증 등기부등본 부동산 등기부에는 토지 등기부와 건물 등기부로 나뉘는데 표제부(부동산의 표시), 갑구(소유권), 을구(소유권 이외의 권리) 3부로 되어 있으며 등기부는 접수한 순으로 편철한다. 등기부를 열람할 때는 먼저 매수하고자 하는 토지, 가옥의 표시(지번, 지목, 면적, 구조, 용도, 건평)부터 정확히 파악해야 한다. 등기부에는 토지 등기부와 건물 등기부가 따로 되어 있으므로 매수하려는 토지, 가옥이 동일 지번이라 할 지라도 토지와 건물의 등기부를 둘 다 보아야 한다.

용도지역에 따른 건페율과 용적율 건평은 건물의 1층 바닥면적을 말하며 각층의 바닥면적의 합계를 연면적, 연건평이라 한다. 건페율은 대지면적에 대한 1층 건축면적의 비율을 말한다. 용적율은 대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율을 말한다

덥석 사기 전에 꼭 검토 사항-토지이용계획확인원, 토지(임야)대장, 지적도(임야도), 개별공시기가 확인서, 건축물관리대장(건물), 등기부 등본, 건페율과 용적률이다

7단계 현장답사-땅 보는 눈을 기르기 위해 현장으로 나가보자 미래의 땅 이미지를 그려라 부동산 주자는 미래를 보아야 한다. 신도시 개발지나 도로개설지역, 지하철 개통지의 경우, 대규모 부대시설이 개발된 후의 이미지를 그리고 그 지역의 특성에 맞게 주변의 투자를 한다. 도로를 보라 도로가 넓은 곳의 집값이 도로가 좁은 곳의 집값보다 높게 형성된다. 따라서 도로 진입이 수월하고 생활편의시설과 거리가 가까운 곳을 고른다. 대지든 농지든 산지(임야)든, 개발 가능한 토지는 교통망과 진입도로 조건이 투자가치 판단에 매우 중요하다. 전원주택으로 개발하든 휴양 및 관광단지로 개발하든 도로망이 잘 정비되어 있고 도로 접근성이 좋다면 무엇으로 개발하든 부가가치가 크다. 도로폭도 필수 점검사항이다. 건축법상 부지가 최소한 5미터 이상의 도로와 접해야 하고, 도로에 접한 대지의 길이는 2미터 이상이어야 한다. 연면적이 600평 이상인 경우에는 6미터 이상의 도로에 접해야 하고 도로에 접한 대지의 길이는 6미터 이상이거나 4미터 이상 두 곳에 접해야 건축허가를 받을 수 있다.

땅 볼 때 지대가 적당하게 높은 곳은 낮은 곳보다 건축이나 비용절감, 허가사항등 땅의 활용도가 높아 투자에 유리하다. 역세권 여부에 따라 투자가치가 다르다. 가급적이면 차선이 많은 곳이 좋고, 또 역세권이 좋다. 역세권도 지하철갈아타는 환승역이 인구 이동률이 많다. 지하철 환승역에 버스역이 함께 있는 도로는 금싸라기 땅이다. 역세권도 1차 상권까지가 좋은데 대개의 경우 역 입구에서 반경 50미터 지점까지가 최고의 황금상권이다. 토지의 생김새를 보라 대지는 땅 모양이 좋아야 한다. 직사각형이나 정사각형의 대지는 건축시 효율성을 가장 극대화시킬 수 있기 때문이다. 직사각형 부지의 경우 건물폭이 보통 8~10미터 정도는 확보되어야 하므로 부지가 길쭉하다면 건축에 적당한 폭이 나오는지 확인해야 한다. 살 때는 벌거숭이 땅을 봐라. 땅을 살 때는 겨울에서 이른 봄이 좋다. 전원주택지는 양지바른 남향이면 더없이 좋고 북향은 춥고 습하기 때문에 피하는 것이 좋다. 집터는 평지보다는 약간 언덕진 곳이면 더욱 좋다. 겨울에도 눈이 쌓인 날은 답사를 피하라. 땅의 단점을 가리지 못할 수 있다.

8단계 계약-토지 계약시 필수 체크 리스트 토지거래허가구역 토지거래허가 신청서에 권리의 종류, 취득면적, 계약 예정금액, 토지이용계획(영농계획서 제출시), 6개월 이상 현지 거주 내용이 들어간 주민등록등본(임야의 경우)등이 내용과 첨부 서류(토지 등기부등본) 등이 들어간다. 허가관청은 접수 후 15일 이내에 허가 여부를 결정하여 통보하는데 통보가 없으면 허가된 것으로 계약을 체결할 수 있다.

9단계 관리-잡은 물고기는 살찌워야 잘 팔린다 땅을 오래 보유할 경우 근접한 땅의 지주와의 인간관계를 원만히 유지해야 한다. 대리 경작자나 임차인을 고용해야 하는 여건이면 가능한 그대로 승계해서 쓰고 주위의 인심과 땅의 형편도 수시로 파악해야 한다. 땅의 용도를 분석해서 명품으로 만들자. 좋은 땅을 사는 것만큼 땅을 잘 관리하는 것은 중요하다. 땅의 가치상승과 함께 수익 창출을 올리려면 땅의 용도에 따라 활용도를 높여야 한다. 땅을 장기적으로 방치하지 말고 지적도를 파악해서 지역여건에 맞게 땅의 효율을 높일 수 있도록 개발해야 한다. 대지의 자투리땅(도로를 내거나 건축하다 남은 소규모토지)을 개발할 때는 소형 자투리땅을 합쳐 공동지분제 방식으로 토지를 합필하여 공동건축을 하고 토지를 제공한 비율대로 임대수익에서 배분하는 방식을 취하는 것도 땅의 부가가치를 놓이는 방법이다. 자투리땅을 방치하는 것보다 공동주택이나 주차장, 편의시설 등으로 개발하는 것은 땅의 부가가치를 높이는 방법이다. 농지나 임야에 장기 개발이 없을 경우에 유실수나 관상수를 심는 것도 부가가치를 높이고 수익도 올리는 방법이다. 농지나 산지에 건축물이 있는 것이 가치를 높이는 방법인데 저렴한 컨테이너 하우스를 원룸 주택처럼 개조해 주말에 이용하면서 땅값을 높이는 방법이다(가드레일을 설치하기 전에 먼저 선점해서 인허가를 받아야 한다. 가드레일을 설치하는 경우도 국토이용변경신청을 받는데 가드레일을 먼저 설치하고 땅이 뒤늦게 근린생활 허가를 받으면 땅을 제대로 활용할 수가 없다. 이경우 가드레일을 설치하기 전에 허가를 받아 사용하면 금싸라기 땅으로 만들 수 있다. 농지나 산지를 형질변경하면 토지 활용범위가 넓어져 가격이 급격히 뛴다. 농지와 산지를 구입하기 전에 토지이용 계획확인원, 도시계획법, 기타 관련법의 규제사항 여부와 군사시설보호구역, 진입로, 묘지 등을 점검해야 하고 개발이 제한되는 보전산지(보전임지)보다는 준보전산지가 유리하다. 토지개발시 확인사항 전원주택지를 개발할 경우 전용허가와 형질변경을 내고 농지는 대체농지조성비와 산지는 대체산림자원조성비를 부담해야 하고 전기 도로 상하수도등의 개발비용 산출과 전원주택단지로서의 개발 타당성 등을 고려해야 한다.

땅을 비싸게 파는 법 길은 땅값 상승의 기본이기 때문에 용도에 맞게 분할한 필지마다 길을 내면 그 땅의 수요는 늘어난다. 땅의 용도와 자금에 맞는 다양한 평수로 만들어 놓은 토지는 소액 투자자들에게 인기다. 땅을 용도변경하라 농지나 산지를 공장용지로 변경-예를 들어 관리지역인 농지가 평당 30만원이라면 공장용지가 되었을 때는 평당 60만원 이상이 된다. 이것은 용도를 변경했을 때 최소 두 배의 땅값이 상승한다는 것을 말한다. 먼저 공장을 지을 수 있는 땅을 물색해야 되는데 땅의 규모는 300~500평 미만이 적당하다. 지목은 전, 답이나 산지로 관리지역이나 자연녹지가 좋다. 다음으로는 공장용지로의 전환이 가능한지 알아보아야 한다. 10단계 세금 땅은 공시지가를 기준으로 취득시의 세금과 1년에 한 번씩 토지 재산세를 부과한다.

양도소득세-농지는 소재지나 연접지역에 살면서 8년 이상 자경하다 팔면 양도세가 부과되지 않는다. 토지 취득세-2% 등록세-1%(토지수용으로 인한 대체 취득인 경우는 보상금 수령일부터 1년 이내에 취득시 취득, 등록세 비과세하고 초과액에 대해서만 부과한다)

제 4장 고수익 예약의 매력, 농지 농지를 매입할 때 가장 중요한 것은 교통과 자연환경이다. 고속도로 개통지역, 행정수도 후보지 주변, 신도시 개발지 주변 등 개발로 상승 호재가 있는 지역이 많으므로 이제부터라도 눈여겨보도록 한다. 물론 발표 전후로 땅값이 많이 올랐지만 개발지는 발표 후의 수용시점, 개발 완료 시점까지 꾸준히 오르기 때문에 아직도 늦지 않았다. 영농 목적이 아니라면 굳이 큰 땅을 찾을 필요가 없다. 농사를 지을 목적이 아니라면 장기적으로 개발하는 데 걸림돌이 없을 토지를 찾는다. 같은 투자자금이면 위치가 안 좋거나 도로에 접하지 않았거나, 땅 모양이 안 좋은 토지로 1천평을 사는 것보다는 위치가 좋은 곳으로 300평을 구입하는 것이 투자가치로 더 높다.

농지를 매입하는 초보자라도 집과 근린생활시설을 자유로이 지을 수 있는 지역은 관리지역(녹지지역도 해당)의 농업진흥구역 외 지역임을 명심하라. 지적도상에서 보면 절대농지(농업진흥구역)는 경지정리가 되어 있어 땅 모양이 직사각형이고 관리지역은 땅의 모양새가 일정치 않게 덩어리져 있다. 한계농지는 농지법상 농업진흥지역 밖의 농지 가운데 영농조건이 불리해 생산성이 낮은 불량 농지를 말한다. 경사율 15퍼센트 이상인 경우 면적과 상관없고, 집단화된 2핵타르 미만인 농지는 경사도와 관계없이 한계 농지이다.

까다로운 농지, 이렇게 사라 농지란 전, 답, 과수원 기타 법적 지목 여하에 불구하고 실제현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물지배지로3년 이상 이용되는 토지를 말한다 지목이 전, 답, 과수원은 실제 상황에 관계없이 농지지만 전, 답, 과수원이 아닌 타 지목도3년 이상 영농하면 농지로 본다. 대지에는 건축면적이60평 미만이면 신고만으로 가능하고 60평 이상의 대형건축은 허가를 받아야 한다. 대지가격은 비싸므로 대지로 바꿀 수 있는 농지를 매입하여 전용허가 후에 집을 짓거나 근린생할 시설을 건축하면 개발비용이 들더라도 대지 구입시보다 훨씬 저렴하다

농지취득자격증명을 받아야 하는 경우는 지목이전, 답, 과수원 또는 사실상 농지인 토지로서 매매, 증여,교환, 양도담보, 명의신탁해지, 계약해제, 공 경매 등의 경우이다. 농가주택을 구입할 때 확인할 점들은 가장 먼저 도로를 확인해야 한다 거리를 비교해 교통 도로망을 보면서 미래적 가치를 따져본다.

제 5장 도심에서 즐기는 전원생활, 그린벨트 2004~2005년 유망 투자상품은 단연 농지와 그린벨트다. 가장 유망한 곳은 그린벨트중에서 해제가 예정된 취락지구 내의 토지로, 그 중에서도 도로에 붙은 대지나 농지가 유망하다. 도심근접형 전원주택 및 실버형 전원주택, 전원카페 등은 상대적으로 개발 가능성이 높기 때문이다. 또한 도심 진출이 용이한 지역으로서 근린생활시설로 개발 가능한 땅들이 상대적으로 유망하다. 이축권을 잡아라 이축권(용마루)은 그린벨트 지역에서 공공사업 등으로 토지수용이 불가피할 때 해당지역의 토지 및 건물 소유자에게 인근 마을이나 해당 시, 군, 구 지역의 땅을 대토 (수용으로 보상금을 받아 대신 장만한 땅, 땅을 팔아 서로 바꿈)받아 건물을 신축할 수 잇는 권리를 말한다. 그린벨트 지역은 토지거래허가 지역으로 토지가 60평 이상일 때 소유권 이전을 하려면 산지의 경우 토지 소재지 시.군이나 이와 연접된 곳에서 6개월이상 거주해야 한다.

제 6장 개발의 다양성, 산지 산지를 사는 사람은 산지의 특성상 보이지 않는 복병을 만날 수 있으니 일일이 땅을 밟아보고 매입해야 한다. 이른바 산지는 전체 숲만 보는 것이 아니랄 나무도 살피고 산의 등고도 보고, 묘지도 살피고 발품을 팔아 산속을 들여다 봐야 한다. 산지를 팔 때 소액투자로 인기 있는 평수인200~ 300평 전후로 분할, 전원주택지로 개발하여 파는 방법이 있다. 산지는 구입할 때 농지취득증명 등의 절차도 없고 농지전용과 같이 허가를 받은 후 2년 이내에 집을 지어야 하는 규정도 없다. 산지는 토목 준공 후 바로 집을 지을 수 있고 지목은 대지가 된다. 또 형질변경하는 비용도 농지보다 훨씬 저렴하다. 그러나 현재 농지등 대부분의 토지에 대한 규제는 완화되는 추세지만 산지에 대한규제는 강화되고 있다.

안목이 있어야 제대로 투자한다. 산지를 현장답사하기 전에 먼저 산지의 특성을 이해해야 한다. 산지는 농지처럼 지적도를 보아도 그 경계를 알 수 없다. 산지는 경계가 모호한 것이 보통이다. 물론 모양이 확실한 산지라면 능선이나 계곡을 따라 경계를 알 수도 있지만 경계를 알 수 없는 경우는 측량을 통해 확인할 수밖에 없다. 맹지를 살 때는 진입로 땅까지 매입하면서 수익구조를 따져가며 개발의 수익성을 낼 경우에는 가능하다. 산지 구입시에는 인근 토지와 비교해 시세를 파악하고, 토목공사 및 개발비용도 검토해야 한다. 매입 가격과 공사비를 포함한 총 투자비용과 인근 대지 시세와의 차이도 비교한다. 산지전용타당성 평가에서 산지전용 및 개발허가가 가능한 산지인지, 산지의 상태가 자연 조경으로서 이용가치가 있는지,개발 목적에 대한 특별규제가 적용되지 않는지, 진입도로 확보가 가능한지 등 확인할 사항이 많다.

투자가치가 높은 산지 고르기 도로 진입이 수월하고 생활 편의시설과 거리가 가까운 곳을 고른다. 도로망이 잘 정비되어 도로 접근성이 좋으면 무엇으로 개발해도 부가가치가 크다. 쾌적한 자연환경이 가장 중요한 경쟁력이니 주변환경 대형쇼핑시설이나 의료시설이 현재 있다면 좋고 새로 들어서는 조건이라면 최적의 부지가 된다. 경사가 원만하고 조망권이 좋거나 산꼭대기 분지형의 지형이 좋다.

고도가 높은 곳에 위치한 땅은 남향이나 남동향 건물을 지어야 긴 겨울의 입지적 단점을 극복할 수 있다. 부지는 정사각형이나 직사각형, 도로와 접한 면이 넓은 땅이 활용도가 높다. 건축에 적당한 폭은 보통8~10미터 이상은 확보되어야 한다. 건축법상 부지가 최소한 4미터 이상의 도로와 접해야 하고 접한 대지의 길이는2미터 이상이 되어야 한다 연면적이600평 이상인 경우는 6미터 이상의 도로에 접해야 하고 도로에 접한 대지의 길이는 6미터 이상이거나 4미터 이상 접해야 건축허가를 받을 수 있다. 인근 주민들과의 관계도 중요하다.

이런 산지는 피하라 보전목적이 강한 보전산지, 분묘기지권이 인정되는 묘지가 있는 산지, 개발허가가 어려운 급경사인 산지, 진입도로가 없어서 재해발생이 우려되는 산지나 돌산은 피해야 한다. 급경사인 산지나 숲이 울창하고 보존가치가 높은 산지는 피하는 것이 좋다. 토지이용계획확인원이나 지적도로 용도지역과 지목, 면적, 토지 모양을 확인하고 개발 규제 사항과 현장답사를 통해 확인해야 한다.

묘지 있는 산지, 주의! 팔려고 내놓은 사람의 조상묘가 있는산은 묘지이장조건을 계약서에 명시하고 계약하면문제가 없다. 이장 조건을 계약서 단서란에 명시하고 계약을 체결해야 한다. 분묘기지권이란 타인의 토지에 분묘를 소유하기위해 관습법상 인정되는 지상권 유사의 물권이다. 분묘기지권이 성립되면 후손들이 분묘를 관리하는 한 강제로 이장할 수 없고, 매수자가 토지이용에 제한을 받는다. 존속기간도 분가 관리되고 있는 동안 존속한다. 분묘기지권이 성립되지않는 묘지는 누가 장비를 부담할 것인가를 결정하고 비용은 계약서에 특약사항으로 기록한다. 이장 비용은 통상 1기당 300만 원 안팎이다.

산지전용허가를 받으려면 준보전산지가 유리하다. 일반인들이 산지를 가장 쉽게 개발하는 방법은 전원주택과 펜션을 짓는 것이다. 준보전산지는 산지전용허가 및 신고만으로도 토지의 형질변경이 가능하고 다른 용도로의 이용도 비교적 쉬워 그러한 목적에 적합하다. 하지만 준보전산지라 해도 경사가 25도 이상인 지역(시 지역에 따라 조례가 다르다)에는 전원주택 건축허가가 나지 않는다. 산지전용의 허가조건은 허가증을 교부받아야 일체의 형질변경 행위가 가능하다. 대체산림자원조성비는 준보전산지:1제곱미터당 1,581원 보전산지:1 제곱미터당 2,055원

매입한 산지 활용법 공장용지로 임대한다 산지를 공장용지로 전용하면 자산 증식의 높은 효과를 거둘 수 있다. 주택이나 일반 건물보다 관리부담은 적으면서 임대료는 비싸게 받을 수 있다. 산지의 면적이50퍼센트 이상이면 전용부담금이 면제되고 면적이 500평 미만이면 개발부담금을 부담하지 않아 개발에 따른 비용 절감으로 투자 수익률이 높다. 수도권 이외의 지역은 개발부담금을 내지 않는다. 앞으로는 관리지역에서 3천 평 미만의 공장 신설과 증설이 허용돼 중소기업들의 공장 설립이나 증설이 보다 용이해진다. 집은 짖는다 농지는 전용허가를 받고 2년 이내에 집을 지어야 하는 규정이 있지만 산지는 그런규정이 없다. 토목준공만 받으면 대지로 변경되고 전용비도 농지보다 저렴하다. 그러나 토목공사비가 많이 들고 평수가 크다는 단점이 있다. 산지에 집을 지으려면 농지와 마찬가지로 관리지역이어야 한다.

제 7장 발 빠른 투자자에게 돌아가는 토지공사 토지 토지공사는 지역균형개발을 위한 국가정책 집행기관으로서 대규모 택지개발(신도시건설 포함)이나 산업지 건설, 경제자유구역, 신행정수도 등의 국토개발을 진행한다. 지역종합개발사업은 지방자치단체에서 도시기본계획, 도시계획(재정비), 중장기발전계획 등의 계획수립 및 지역주민 협조를 유도하며, 토지공사는 계획수립지원. 개발사업시행 및 개발이익 재투자 등 종합적인 지역발전을 실현한다. 토지공사 토지의 최대 장점은 미등기전매가 가능하다는 점이다. 완납기간이 3년인 경우 여섯번에 나눠 완납하면서 미등기 상태로 매매가 가능하다. 토지 공사 분양 토지는 추첨 분양이나 입찰로 결정되는데 당첨되면 인기지역은 아파트 분양권처럼 높은 프리미엄을 받고 되팔 수 있다. (단, 투기지역인 경우는 토지공사 토지도 미등기전매가 제한된다.) 또한 일시불로 납입하는 방법도 있지만 계약금만 지불하고 6개월마다 토지가격을 분납할 수 있는 큰 장점도 있다. 투자의 핵심은 상업용지 택지개발지의 상업용지는 통상 전체 필지의 3~5퍼센트 정도의 규모로 설정된다. 차선은 단독택지와 점포주택지 택지지구 내 단독택지는 전용주택지, 순수주택지, 점포주택지로 나뉜다. 택지개발지구의 단독택지는 도로, 공원 등 기반시설과 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거가 편리하고 대규모 주거지를 끼고 있어 안정성도 보장된다. 상업지의 대안, 근린생활시설용지 근린생활시설 용지는 아파트나 단독 주택지 인근에 주거 생활에 필요한 편의시설을 짓도록 계획된 토지다 슈퍼마켓 제과점 약국 음식점등 업종들은 다양하다.

제 8장 자연의 풍광을 만끽하는 전원주택지 전원 택지 계약시 확인사항 1소유권이전등기에 문제가 없는지 2평생 살 집이라는 개념보다는 투자성과 환금성을 생각해서 대규모 개발지 인근에 투자하라 3전원주택을 지을 수 있도록 인허가를 받은 땅인지 확인해야 한다. 일반적으로 4미터 이상의 기존 도로가 없으면 허가가 나지 않는다. 인허가 사항의 가장기본이 진입도로이다. 4토지의 상태를 파악한다 대지가 아닌 전답 산지는 전용허가나 형질변경을 받아야 한다 5부지의 향과 주변 경관을 살펴야 한다 6시세조사는 인근 토지와 비교한다 7출퇴근을 해야 할 경우는 출퇴근에 무리가 없는 지역이여야 한다. 전원주택지 선택 1순위는 목적이다. 주거용이라면 거주할 사람의 연령층과 선호도가 우선 고려돼야 한다 어린 자년 둔 젊은 부부의 경우는 출퇴근과 교육시설을 우선해야 한다. 또 노부모와 부부, 자녀가 함께 사는 3세대 전원주택의 경우는 편의시설, 병원, 문화시설 이용이 손쉬운 곳을 염두에 둬야 한다. 요양이 목적이라면 공기 맑고 조용한 곳이 우선이다. 전원주택지 개발 단계별 매입전략 산지(임야)상태에서 도로를 내고 분할만 해서 매입하는 경우는 미개발 산지보다 땅값을 저렴하게 매입할 수 있다. 그러나 개별등기인지 지분등기인지 확인해야 한다. 전원주택지는 도로망이 잘 발달된 곳, 말하자면 무엇보다 교통이 좋아야 하는데 고속도로 IC와 가깝거나 국도 등과 연계되는 지역은 투자전망이 밝다. 땅 평수로는 200~500평 규모가 좋고 지적도상의 도로가 정확히 연결된 도로여야 한다.