생활 | 아파트 주차장 사용제한 가능하다 | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

1.NEWS

■아파트 주차장 사용제한 가능하다
인천지법 판결

☛ 주상복합서 주차차단기·펜스 설치하자, 상가소유자가 제기한 주차방해금지 청구 ‘기각’

주상복합아파트에서 주거부분 입주자대표회의가 주차차단기와 상가와 연결되는 통로에 펜스를 설치하자, 주차방해를 금지하라며 상가구분소유자들이 소송을 제기한 것에 대해 법원이 상가소유자들의 대지사용권 침해가 아니라며 기각했다.

인천지방법원 제4민사부(재판장 이주영 부장판사)는 경기 김포시 A아파트 상가구분소유자 B씨 등 12명이 이 아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 주차방해금지 등 청구소송 항소심에서 원고들의 청구를 모두 기각한 제1심 판결을 인정, 상가소유자들의 항소를 기각했다.

집합건물인 이 아파트는 2층까지 상가건물이 건축돼 있다.

상가는 이 아파트 건물과 공로 사이에 위치하고 있고 계단으로 된 통로로 이 아파트 단지 내 도로와 연결돼 있으며, 주차장은 아파트 단지 내부에 있다.

이 아파트 대표회의는 2015년 9월 30일 통합보안시스템을 구축하면서 단지 출입구에 차단기를 설치했고, 상가를 방문하는 고객들은 관리사무소로부터 상가방문증을 받아 상가에서 도장을 받아오는 경우에 한해 주차장을 이용토록 했다.

또한 대표회의는 2015년 11월 13일 아파트와 상가 사이의 계단통로 용도를 통행로에서 담장으로 변경하고 지자체에 담장설치 신고를 한 후 너비 3m, 높이 1.5m의 철제 펜스를 설치했다.

이후 2016년 9월 30일 열린 이 아파트 및 상가 관리단총회에서 입주자대표회의를 관리인으로 선임하고 차단기 및 펜스 설치를 추인, 주차장운영관리규정을 제정했다.

이에 상가구분소유자들은 차단기 및 펜스 설치로 상가구분소유자 및 상가를 이용하는 고객들의 주차 및 통행을 방해하고 있으므로 철거할 의무가 있고 방해행위로 인해 입은 손해를 배상해야 한다고 주장했다.

하지만 1심 재판부와 항소심 재판부 모두 “피고 대표회의의 조치가 원고들의 대지사용권을 침해하는 부당한 것으로 보기 어렵다”며 받아들이지 않았다.

이어 원고들은 항소를 제기하면서 차단기 및 펜스 설치는 집합건물법에 따른 공용부분의 변경으로서 적법한절차를 따르지 않았다고 주장했지만, 재판부는 “차단기 및 펜스 설치는 이 아파트의 공용부분인 주차장과 출입구의 형상·효용을 실질적으로 변경하는 조치라기보다 단지 그 경제적 용도에 따라 이용, 개량하는 행위로서 공용부분의 관리에 해당한다”며 “구분소유자 및 의결권 4분의 3의 결의가 필요한 것이 아니라 구분소유자 및 의결권의 과반수 결의로 가능하고, 반드시 구분소유자가 아닌 전유부분 점유자의 결의로도 가능하다”고 판단, 절차상 하자가 없다고 못 박았다.

또 “차단기와 펜스 설치로 원고들에게만 특별한 경제적 부담이 가해졌거나 원고들의 구분소유권 행사에 직접적인 방해가 있었다는 사정은 보이지 않고, 사회통념상 수인 가능한 정도를 넘어설 정도의 차별적 영향을 받은 것으로까지 보이지는 않는다”며 “차단기와 펜스 설치가 원고들의 승낙이 필요한 ‘원고들의 권리에 특별한 영향을 미치는 경우’에 해당한다고 할 수 없어, 원고들의 승낙이 없었기 때문에 절차상 하자가 있다는 취지의 주장도 이유 없다”고 밝혔다.

이 사건 대표회의 측 대리인인 법무법인 로고스 권형필 변호사는 “지금까지 대부분의 법원 판결은 상가 구분소유자도 아파트 공용부분에 관해 대지사용권을 가지고 있어 집합건물법 제11조에 의해 자유롭게 사용할 수 있으므로 대부분의 상가소유자들이 제기한 주차방해금지가처분이 인용됐다”며 “이번 사건은 상가를 방문하는 뜨내기손님의 차량제한이고, 이로 인해 단지 치안유지 및 불법주차 방지라는 법익이 보호될 수 있어 상가소유자의 구분소유권을 제한한 것으로서, 이 사건 이후에는 주차 방해 사건과 관련해 아파트 입주민의 생명·신체권까지 침해될 수 있는 사항까지 충분히 고려돼 판단됐으면 한다”고 전했다.

출처 : © 아파트관리신문, 이인영 기자 iy26@aptn.co.kr

■문서위조-입찰담합 청소용역업체 대표·소속 직원 등 ‘형사처벌’
인천지법 판결

아파트 청소용역업체 선정 입찰 과정에서 퇴직연금 관련 증명서를 위조한 업체 직원들, 위조 지시 및 입찰담합 등을 벌인 업체 대표, 업체로부터 부정한 청탁을 받은 관리소장 등에게 법원이 단죄를 내렸다.

인천지방법원 제13형사부(재판장 권성수 부장판사)는 최근
▲청소용역업체 대표 A씨에 대한 사문서위조, 위조사문서행사, 입찰방해, 배임증재, 전자금융법위반, 배임수재, 주택법위반
▲청소용역업체 직원 B씨 및 C씨에 대한 사문서위조, 위조사문서행사
▲인천 남구 H아파트 입주자대표회장 D씨에 대한 배임수재
▲경기 고양시 I아파트 관리소장 E씨에 대한 배임수재
▲인천 남동구 J아파트 동대표 F씨에 대한 전자금융거래법위반, 주택법위반

▲J아파트 관리소장 G씨에 대한 입찰방해 선고심에서 “피고인 A씨를 징역 2년에, 피고인 B, C, E, F씨를 각 벌금 100만원에 처하고 피고인 E씨로부터 100만원을 추징한다”며 “피고인 A씨에 대한 공소사실 중 피고인 H아파트 대표회장 D씨에 대한 배임증재의 점과 피고인 입주민 F씨에 대한 공소사실 중 주택법위반의 점 및 피고인 D, G씨는 각 무죄”라는 판결을 내렸다.

청소용역업체 대표 A씨와 직원 B씨, C씨는 2015년 4월 경기 의왕시의 한 아파트 입찰에 참가하면서 아파트 관리주체가 회사 퇴직연금 가입사실 증명서 제출을 요구하자, 실제론 회사의 고용인원과 규모 대비 퇴직연금 적립액이턱없이 부족함에도 적격심사에서 높은 배점을 받기 위해 관련 증명서를 위조하기로 마음을 먹고 총 5회에 걸쳐 퇴직연금 가입사실 증명서 5장을 위조했다.

B씨와 C씨는 그해 5월 위조사실을 모르는 의왕시 아파트 관리직원에게 퇴직연금 가입사실 증명서 1장을 입찰서와 함께 제출하고 위조한 사실증명에 관한 문서 5장을 아파트 5개 단지의 입찰에 각 제출했다.

대표 A씨는 아파트 청소용역업체 선정 시 최저가 견적금액을 제출하는 업체가 낙찰되는 것을 이용해 동종 업체들에게 부탁해 높은 금액으로 입찰에 참여하는 들러리를 서도록 하거나, 다른 업체의 부탁을 받은 경우 들러리를 서기로 모의했다.

A씨는 2014년 7월 인천 연수구 아파트 동대표를 찾아가 용역업체 선정 입찰에서 자신이 낙찰 받을 수 있도록 힘써달라고 청탁한 뒤 자신의 회사 조건에 맞춰 참가자격을 제한한 입찰공고안을 작성해 동대표의 이메일로 발신했고, 이 동대표는 관리소장을 찾아가 공고안 그대로 입찰공고를 해 달라고 했다.

이 같은 방법으로 A씨의 업체는 연수구 아파트 청소용역업체 입찰에서 최저가업체로 선정돼 낙찰 받은 것을 비롯해 아파트 18개 단지에서 유사한 방법으로 낙찰받았다.

또 A씨는 2015년 11월 I아파트 관리소장 E씨의 근무지를 찾아가 곧 실시될 청소용역업체 선정 입찰에서 자신이 낙찰 받을 수 있도록 입찰공고를 내 줄 것과 자신이 사전에 알려준 담합업체만을 대상으로 적격심사를 실시해 달라고 청탁, 그해 12월 실시된 개찰 및 적격심사에서 낙찰을 받고 E씨에게 사례금으로 현금 100만원을 건넸다.

2014년 1월 A씨는 J아파트 입주민 F씨로부터 그의 아들 명의의 통장과 비밀번호, 인터넷뱅킹 보안카드 등을 교부받아 이를 양수했다.

재판부는 판결문에서 “피고인 대표 A씨의 각 범행 내용이나 기간, 수법 등에 비춰 죄질이 좋지 않고 특히 이전에 입찰방해죄로 형사처벌을 받은 전력이 있음에도 18차례에 걸친 입찰방해 범행을 저질러 낙찰 받았다는 점이나 퇴직연금 가입사실 증명서를 위조까지 했다는 점에서 비난가능성이 더욱 크다”며 “피고인 A씨는 이 사건 수사가 진행되자 피고인 관리소장 E씨에게 진술번복을 요청하는 등 범행 후의 정황도 좋지 않은 점이 있다”고 밝혔다.

다만 재판부는 A씨가 범행을 자백하면서 반성하고 있고 이전에 벌금형을 초과하는 형사처벌을 받은 전력이 없는 점 등 여러 양형조건들을 종합해 징역 2년을 선고했다.

함께 퇴직연금 가입사실 증명서를 위조한 직원 B씨와 C씨에 대해서는 A씨의 지시에 따라 범행에 가담한 점 등을 고려해 벌금형을 정했다.

A씨로부터 입찰 청탁과 함께 사례금 100만원을 받은 관리소장 E씨에는 범행 이후 A씨에게 사례금을 반환한 점 등의 사정을 봐 벌금형을 내렸다.

또한 재판부는 동대표 F씨에 대해 “이 사건 범행은 피고인 F씨가 피고인 A씨에게 통장 등을 양도한 것으로 그 죄질이 좋지 않으나, 범행을 자백하면서 반성하고 있는 점 등의 사정을 종합해 벌금형을 정한다”고 언급했다.

다만 재판부는 H아파트 입주자대표회장 D씨와 J아파트 관리소장 G씨에 대해서는 무죄를 선고했다.

재판부는 “피고인 D씨의 계좌에 입금된 200만원이 청소용역업체 선정과 관련된 부정한 청탁이 개재된 돈이라는 의심이 들기는 하나, 어떤 부정한 청탁이 있었는지 불분명하고 H아파트에 청소용역을 입찰 받아 수주한 시기와 피고인 A씨가 피고인 D씨에게 200만원을 송금한 시기가 통상의 경우와 달리 상당한 차이가 있는 등 검사가 제출한 증거들만으로는 피고인 A씨와 피고인 D씨 사이에 부정한 청탁이 있었다고 인정하기에 부족하다”고 지적했다.

또한 검사는 J아파트 관리소장 G씨에 대해 A씨로부터 용역업체 선정에 관한 청탁을 받고 A씨의 업체를 낙찰업체로 선정했다고 주장했다.

그러나 재판부는 “피고인 G씨가 입찰 편의를 봐주기 위해 피고인 A씨가 보낸 입찰공고안을 참고로 입찰공고를 한 것이 아닌지 의심이 들기는 하지만 피고인 G씨가 직접 용역업체 선정 입찰의 공정을 해했다거나 피고인 A씨의 입찰방해범행에 관해 공동가공의 의사를 가지고 범행을 실행했다고 인정하기에 부족하다”고 설명했다.

이어 “설령 피고인 G씨가 입찰참가자격을 제한해 결과적으로 A씨의 업체가 단독으로 응찰하는 것과 같은 외형을 만들었더라도 입찰방해죄는 위계 또는 위력 기타의 방법으로 입찰의 공정을 해하는 경우에 성립하므로, 이번 사례와 같이 입찰과정이 아닌 공고과정에의 개입이 그 자체로 전체적인 입찰을 방해하는 행위라고 단정하기도 어렵다”고 덧붙였다.

출처 : © 아파트관리신문, 고경희 기자 gh1231@aptn.co.kr

■전지작업 중 근로자 추락사 업무상과실치사로 기소된 소장 ‘무죄’

대전지법

☛ 정기 안전보건교육, 안전장비 지급사실 등 종합적 고려

▶소방펌프실 집수정덮개미설치 = 배전반 충전부 절연덮개 미설치 등은 = ‘산업안전보건법’ 위반에 해당

대전 서구의 모 아파트에서 지난 2016년 9월 23일 오후 1시 34분경 나무 전지작업을 하던 시설주임이 추락해 사망에 이른 안전사고로 인해 해당 아파트 관리사무소장 A씨가 업무상과실치사와 산업안전보건법 위반으로, 주택관리업자 B사가 산업안전보건법 위반죄로 각 기소됐으나 최근 대전지방법원 형사4단독(판사 곽상호)은 무죄를

선고했다.

다만 이 안전사고와는 별개로 지하주차장 소방펌프실 집수정 덮개 미설치, 배전반 충전부 절연덮개 미설비 등은 추락 또는 감전 위험이 있다며 이 부분에 대해서는 산업안전보건법 위반죄를 적용해 벌금형을 선고한다고 밝혔다.   

우선 전지작업 안전사고와 관련해 법원이 인정한 사실에 의하면 해당 아파트에는 안전관리 정책임자인 A소장, 안전관리 부책임자인 시설주임, 경비원 6명, 미화원 4명, 경리주임 1명 등 총 13명이 근무하고 있었으며 채용 시 8시간 그리고 정기적으로 한 달에 2시간 안전보건교육이 이뤄졌고 사고가발생하기 이전인 9월 19일과 20일 ‘추락, 흡착, 전도예방교육’이 이뤄졌다.

또한 경비원들에게 안전모, 안전장갑, 순찰봉이 지급됐으며 시설주임에게는 안전모, 안전화, 안전대(벨트), 보안면, 안전장갑이 지급돼 있었던 것으로 파악됐다.

특히 사고가 발생하기 직전에 경비원 한 명이 어지러움을 호소해 A소장과 시설주임이 경비원과 함께 병원에 갔다가 시설주임만 아파트로 복귀했고, 전지작업은 당일 오전에 아파트 입주민이 ‘다음날 이사를 가는데 집 앞 대추나무가 이사에 방해가 된다’며 전화로 요청해왔던 것.

이에 시설주임은 A소장이 부재중인 가운데 자신의 주도로 높이 4.5m인 대추나무에 3m 사다리를 걸쳐놓고 올라가 전지작업을 하다가 나뭇가지를 발로 딛고 서서 나무를 흔들다가 추락했고 안타깝게도 안전모를 착용하지 않은 상태였다.

하지만 당일 오전 10시경 A소장의 지시로 이뤄진 소나무 전지작업에서는 시설주임과 경비원 C씨가 안전모와 안전대를 착용하고 길이 3.6m의 고지 전지용 톱을 사용했었던 것으로 드러났다. 

법원은 이 같은 사정을 종합해 “A소장에게 업무상 과실, 안전조치의무 위반이 있다거나 이로 인해 시설주임이 사망한 것이라고 보기 어렵다”며  A소장에게는 전지작업 중 추락사고에 대한 책임이 없다고 일축했다.

이 같은 무죄 판결에 대해 검사 측은 항소를 제기한 상태다.   

한편 A소장과 B사는 이 전지작업 추락사고와는 별개로 안전조치의무를 이행하지 않았다는 이유로 산업안전보건법 위반죄가 적용돼 각 100만원의 벌금형을 선고받았다.

이에 의하면 사업주는 통로의 끝이나 개구부로서 근로자가 추락할 위험이 있는 장소에는 안전난간 또는 덮개를 설치해야 함에도 지하주차장 소방펌프실 집수정에 덮개를 설치하지 않았다.

또 근로자가 작업이나 통행 등으로 인해 변압기 또는 전로 등의 충전부분에 접촉하거나 접근함으로써 감전위험이 있는 충전부분에 대해서는 감전 방지를 위해 방호를 해야 함에도 소방펌프실 배전반 충전부에 절연덮개를 설치하지 않았고, 급수펌프실에 노출된 상태로 설치된 배전부에 외함을 설치하지 않은 것으로 드러났다.

출처 : © 한국아파트신문, 마근화 기자  yellow@hapt.co.kr

■기존 업체 계약해지는 ‘효력 정지’ 새 업체 계약체결은 ‘유효’

서울남부지법

기존 주택관리업자와의 위탁관리계약을 해지하고 새로운 주택관리업자를 선정한 아파트 입주자대표회의가 의결정족수 미달로 인해 위탁관리계약 해지 자체가 무효여서 기존 업체와의 계약해지통보 효력을 정지한다는 법원의 가처분 결정을 받았다.

그러나 새로운 주택관리업자와 체결한 계약에 대해서는 무효라고 볼 수 없다고 판단, 새로운 업체와의 계약효력을 정지해달라는 가처분 신청은 받아들이지 않았다.   

서울남부지방법원 민사51부(재판장 김도형 부장판사)는 최근 기존 주택관리업자 A사가 서울 양천구 소재 모 아파트 입대의를 상대로 낸 효력정지 가처분 신청을 인용, 계약해지 의결 무효 확인 본안판결 확정 시까지 입대의가 지난해 10월경 A사에 한 계약해지통보 효력을 정지한다고 밝혔다. 

이 아파트 입대의는 2016년 5월부터 2018년 4월까지 2년간 A사와 위·수탁관리계약을 체결한 바 있으나 2017년 9월경 동대표 12명 중 11명이 참석한 가운데 7명의 찬성으로 A사와의 관리계약 해지를 결의, 10월경 A사에 해지통보를 했다. 

이후 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰을 진행, B사와 2020년 11월경까지 3년간 위탁관리계약을 체결해 2017년 12월경부터 관리업무를 수행해오고 있다.  

이와 관련해 재판부는 “입대의의 계약해지 결의는 의결정족수 미달로 인해 무효”라며 “A사에 대한 해지통보 역시 부적법해 무효”라고 밝혔다. 

현행 공동주택관리법 시행령 제14조 제1항에서는 입대의는 ‘구성원’ 과반수의 찬성으로 의결한다고 정하면서 제4조 제3항에서 ‘구성원’에 대해 관리규약으로 정한 정원 또는 정원의 3분의 2 이상이 선출됐을 때 그 선출된 인원을 의미한다고 규정하고 있다. 

이를 토대로 재판부는 “입대의는 적어도 관리규약으로 정한 정원의 3분의 2 이상이 선출된 경우에 그 선출된 인원의 과반수로 의결할 수 있는 데 반해 정원의 3분의 2 이상이 선출되지 않은 경우에는 관리규약으로 정한 정원의과반수 찬성이 있어야 의결할 수 있다”고 판단했다. 

이 같은 규정은 동대표의 선출이 늦어지거나 일부 인원이 사임하는 등으로 입대의 구성이 정원의 3분의 2에 미달해 대표성이 약한 상태라면 입주자의 권리에 영향을 미치는 중요한 의사결정을 할 수 없도록 하기 위한 것이라고 해석했다.  

그런데 A아파트 관리규약에서 정한 입대의 정원은 20명. 입대의는 정원 20명의 3분의 2 이상인 14명이 선출된 경우에는 그 선출된 인원의 과반수로 의결할 수 있으나 14명 이상이 선출되지 않은 경우에는 정원 20명의 과반수인 11명의 찬성이 있어야 의결할 수 있다는 것이 법원의 판단이다.

입대의는 관리규약 제17조에 ‘선출된 동대표가 정원에 미달한 경우 선출된 동대표 총수를 구성원으로 한다’고 규정돼 있으므로 실제 선출된 동대표 12명의 과반수인 7명의 찬성으로 의결할 수 있다고 주장했다. 

하지만 재판부는 “관리규약 제17조는 의결정족수 충족의 기준이 되는 ‘구성원’에 관해 정한 것이 아니라 선출된 동대표가 정원에 미달하더라도 입대의가 구성될 수 있다는 취지에 불과하다”고 해석했다. 

입대의 의결이 무효라 하더라도 입주민의 과반수 동의가 있었으므로 해지통보는 적법하다는 입대의 주장에 대해서도 “입대의 결의를 입주민의 동의로 대체할 수 있다고 볼 아무런 법적 근거가 없다”고 봤다. 

한편 아파트 동대표 3명과 입주자 1명이 입대의가 B사와 체결한 위탁관리계약 효력을 정지하라며 입대의에 대해 가처분 신청을 냈으나 기각됐다.

재판부는 “입대의가 주택관리업자를 선정해 계약을 체결하는 것은 사인 간의 계약으로 법령에 특별히 정함이 있는 경우를 제외하고는 사적 자치와 계약자유의 원칙 등 사법의 원리가 그대로 적용된다”며 “입대의가 주택관리업자 선정을 위한 입찰절차의 효력을 결정하거나 낙찰자를 선정하는 등의 사무를 처리함에 있어 주택관리업자 및 사업자 선정지침을 위반했다는 사유만으로 이를 무효로 할 것은 아니다”고 밝혔다. 

아울러 “관리계약의 상대방인 B사가 기존 관리계약이 해지되지 않았다거나 적법한 결의 없이 입찰절차가 진행됐다는 사정을 알았거나 알 수 있었다고 보기 어렵다”면서 “입찰절차에 투명성과 공정성을 현저히 침해할 정도로 중대한 하자가 있다거나 그로 인해 관리계약이 무효라고 보기는 어렵다”고 결정했다. 
 

출처 : © 한국아파트신문, 마근화 기자  yellow@hapt.co.kr

2. ■ 동대표에게 입주자대표회의 운영비에서 소정의 격려금을 지급해도 되는지 ?

문 : 입주자대표회의 의결을 통해 고생한 동대표에게 입주자대표회의 운영비에서 소정의 격려금을 지급해도 되는지 문의드립니다.

답 : 입주자대표회의의 운영경비는 그 용도와 사용금액을 관리규약으로 정해야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제19조제1항제6호).

따라서 질의의 입주자대표회의 운영경비 중 격려금 지급에 관한 사항은 귀 공동주택 관리규약에서 그 용도와 금액을 정해야 할 것이므로 질의와 같이 입주자대표회의의 의결로 지급할 수 없을 것으로 판단됩니다.

* 참고로 관리규약으로 정하는 경우에도 해당 입주자대표회의 운영비 항목이 입주자대표회의의 운영을 위해 필요한 용도인 경우라야 할 것으로 판단되니 참고하시기

바랍니다.

3. 제목 : 일자리 안정자금 지원사업 안내

 2018년 최저인금 인상에 따라 공동주택에 종사하는 경비원 · 미화원의 인건비 부담을 덜어주고, 고용불안을 해소하고자

 고용노동부에서  2018. 1. 1일부터 시행하고 있는 「일자리안정 자금 지원」사업내용과 제도개선의 주요내용을 첨부파일로

 알려드리니 참고하시기 바랍니다.

《일자리 안정자금 관련 제도개선 주요내용》

○ ‘월190만원’ 에서 초과근로수당 제외

  - 초과근로수당을 제외한 월 보수가 190만원 미만이면 일자리 안정자금 지원가능

    (경비•청소원 초과근로수당까지 비과세 확대)

- 첨부     1.  일자리 안정자금 관련 제도개선 주요내용

           2.  리플릿(일자리 안정자금) 

           3.   브로슈어(일자리 안정자금) 

           4.  일자리 안정자금의 이해 참고         끝.

- 출처     광주광역시 건축주택과