“8·31대책 후폭풍으로 토지 거래는 거의 없지만 개발계획이 계획대로 진행될 것으로 보여 장기적 투자처로는 유망하다고 봅니다.”
최근 전남도청이전지와 ‘
J프로젝트’ 기업도시로 지정된 전남 목포·무안·해남·영암 일대 지역의 땅값이 많이 오른 가운데 이 지역의 토지 시장은 거래는 위축됐으나 장기적으로는 유망하다는 데 현지 중개업소들은 입을 모았다.
■각종 개발호재에 땅값도 쑥쑥
전남도청과 77개 공공기관이 목포시 운암동과 무안군 삼향면 남악리에 걸쳐 있는
남악신도시로 이전될 것으로 발표되면서 전남 무안군은 지난 7월에만 땅값이 1.16% 올랐다.
해남·영암 일대도 서남해안 관광레저도시(J프로젝트) 개발에 따른 기대감으로 가득차 있다.
J프로젝트는 전경련, 일본기업연합, 전남개발컨소시엄 등 15개 기업이 참여해 해남군 산이면과 영암군 삼호읍 간척지 일대 2942만평에 35조원을 들여 대규모 위락시설과 레저 관광단지를 건설하는 초대형 사업이다.
영암?해남 시범사업(1단계)만 오는 2012년까지 1000만평에 10조5000억원을 투자한다. 1000만평에 들어설 주요 시설은 호텔·카지노 등 위락단지(320만평), 오션마리나·골프장 등 해양관광지구(250만평), 영상테마파크·멀티플렉스 극장 등 멀티미디어 지구(60만평), 각급 학교· 의료단지 등 교육지구(220만평), F1자동차 경주장(영암·150만평) 등이다.
때문에 이들 지역은 개발계획이 발표되기 직전부터 기대감으로 땅값이 크게 올랐다.
전남 해남군 해남읍 본토공인 현윤기 사장은 “기업도시와 남악신도시 핵심지역의 경우 개발계획 발표 전보다 최고 3배 이상 땅값이 올랐다”면서 “그러나 8·31대책이후 토지거래와 취득에 관한 요건이 강화되면서 거래가 전무하다시피 하다”고 전했다.
남악신도시 도청 이전지역 도로주변의 관리지역 농지는 평당 70만∼80만원에서 도로와 거리가 있는 농지는 평당 30만∼40만원 정도선에 시세가 형성돼 있다.
영암군 S공인 관계자는 “거래가 없어서 정확한 시세를 내기 어렵다”며 “다만 일부 지역은 많이 올랐으나 매수세가 없어도 시세는 떨어지지 않고 있다”고 설명했다.
■해남이 영암보다 저평가 돼 있어
J프로젝트 예정지인 전남 해남과 영암 일대 토지 시세는 차이가 나고 있다.
영암 일부지역은 평당 70만∼80만원까지 나가는데 해남은 대부분의 지역이 5만원 선(관리지역기준)이면 땅을 구입할 수 있다. 이는 영암이 광주 등 대도시와 가깝고 해남보다 북쪽에 위치해 기업도시와 도청 이전 수혜를 동시에 볼 수 있기 때문이다.
영암군 삼호읍 길공인 관계자는 “영암지역의 땅값은 몇년전
삼호중공업이 영암에 입주하면서 시세가 평당 20만∼30만원까지 뛰었고 기업도시 영향으로 다시 올랐다”고 전했다.
때문에 토지시장은 영암보다는 해남지역이 유망하다고 인근 중개업소들은 전하고 있다.
해남군 본토공인
홍윤기 사장은 “개발이 진행되면 영암과 해남의 땅값은 비슷해지게 되겠지만 지금 많게는 10배 이상 차이가 나고 있다”며 “
토지거래허가구역으로 지정되지 않은 해남일대 토지가 투자처로 좋다”고 말했다.
등기 처리가 가능한 투자자라면 토지거래허가구역에서 제외된 해남군 현산면 일대의 토지가 유망하다. 이 일대는 도로인근 관리지역이 평당 3만5000원 선이고 도로안으로 들어가면 2만5000원 정도다.
다만 장성군 북일면과 해남군 북평면 일대의 토지는 자연환경보전구역으로 지정돼 있어 투자처로 좋지 않다.
또한 진도 섬도 J프로젝트가 가시화되면 토지 투자처로 좋다는 평가다.
목포시 J공인 관계자는 “토지거래허가구역은 거래가 어렵고 자칫 투기성으로 지적될 수 있다”며 “개발이 가시화되면 바다로 둘러싸여 있는 진도에 휴양시설이 들어올 수도 있기 때문에 진도 지역 토지도 유망하다”고 설명했다.
■개발 산재, 위험도 많아 투자주의
그러나 J프로젝트가 동북아 레저중심도시로 개발되기 위해서는 아직 해결해야 할 문제점들이 산재해 있다.
이 일대 4000만평을 개발하는데 환경훼손 문제가 지적되고 있다. 줄곳 지적돼 온 환경훼손 문제가 불거질 경우 개발계획 자체가 없어지지는 않겠지만 설계를 다시 해야한다. 또 전남도는 환경보완대책 시행에 소요되는 1700억원을 포함, 1단계 사업비만 10조5000억원에 달하는 투자재원을 마련하는 것도 문제다. 1단계 투자비 10조5000억원 중 순수 자체자금은 4400억원으로 5%에 불과하다.
문제는 이 경우 사업이 장가화될 수 있다는 것.
JMK플래닝 진명기 사장은 “청정지역인 이 일대에 해상공원이 건설되면 환경훼손문제가 걸리게 돼 사업이 장기화될 수 있다”며 “그럴 경우 수익성이 악화되고 불안심리로 작용, 토지시장에 안좋은 영향을 주기 쉽다”고 지적했다.
토지취득과 거래를 어렵게 한 8·31대책에 따른 투자 위험성도 경고된다. 내년부터는 당장 토지거래허가구역내에서는 전가구원이 주민등록지를 옮기고 1년을 살아야 토지를 취득할 수 있기 때문에 토지취득이 어려워진다.
우리은행 안명숙 PB센터 팀장은 “몇 구역을 제외하고 전남 서해안일대는 대부분 토지거래허가구역”이라며 “실거주해야 토지 취득이 가능하고 양도세 부담도 증가해 개발계획이 가시화되기까지 토지시장 위축이 불가피하다”고 전망했다.