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한줄 요약 :
상속받은 부동산을 상속개시일로부터 6개월 이내 매매(부동산매매계약서 상 계약일 기준)하는 경우 - 양도소득세가 과세된다. 이 경우, 양도가액 - 취득가액 = 양도차익에 대해서 과세되는데,이 경우 양도가액 = 취득가액이 되어 양도차익이 발생하지 않는다.
그런데, 6개월에서 하루라도 넘기면 취득가액이 기준시가로 과세된다. 주의를 기울여야 한다.
관련 예규
【제목】 상속개시일로부터 6월 이내에 매매계약을 체결하고 양도한 것으로 보이므로 동 양도가액을 매매사례가액으로 보아 취득당시 시가를 평가해야 한다고 본 사례
【문서번호】 조심2011서1917, 2011.10.31
주문
OOO세무서장이 2011.2.23. 청구인에게 한 2009년 귀속 양도소득세 132,190,040원의 부과처분은 이를 취소한다.
이유
1. 처분개요
가. 청구인(1953년 출생)은 2009.3.19. 아버지 김OOO(이하 "피상속인"이라 한다)가 사망함에 따라 상속받은 서울특별시 OOO 소재 주택[다가구주택 410.2㎡(지하 근린생활시설 및 다가구주택, 1∼2층 다가구주택 각각 2가구, 3층 다가구주택 1가구) 및 대지 198.7㎡, 이하 "쟁점 주택"이라 한다]을 2009.11.2. 양도하고, 취득가액은 청구인이 상속세 기한후 과세표준 신고시 상속재산가액으로 신고한 1,460,000,000원, 양도가액은 1,460,000,000원으로 하여 양도소득세 과세표준 신고를 하였다.
나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사에서, 청구인이 신고한 쟁점 주택의 취득가액 1,460,000,000원을 상속개시일로부터 6개월이 경과하여 시가로 인정할 수 없다 하여 기준시가인 667,967,780원으로 쟁점 주택을 평가하고, 취득가액은 청구인이 신고한 1,460,000,000원을 부인하고 667,967,780원으로, 양도가액은 1,460,000,000원으로, 쟁점 주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하고 있으므로 900,000,000원 초과분에 대하여 2011.2.23. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 132,190,040원을 경정ㆍ고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2011.5.9. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
쟁점 주택의 매매계약일(2009.9.15.)이「상속세 및 증여세법」(이하 "상증법"이라 한다)상 평가기준일인 상속개시일(2009.3.19.) 전후 6개월 이내에 해당하므로 상속재산인 쟁점 주택은 그 거래가액인 1,460,000,000원으로 평가하여야 하는 바, 이러한 내용은「상증법」제60조 제1항에서 "이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다"라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항 제1호 및 제2항 제1호에서 "평가기준일 전후 6월 이내의 기간 중 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액으로 하고, 6월 이내에 해당하는지 여부는 매매계약일을 기준으로 판단한다"고 명확하게 규정하고 있다.
쟁점 주택 매매계약서, 부동산거래계약신고필증, 등기부등본, 매매대금 수수내역 등 증빙자료에 의하여 쟁점 주택의 매매계약일이2009.9.15.로 명확하게 확인되고, 동 매매계약일이「상증법」상 평기기준일(상속개시일)인 2009.3.19. 전후 6개월 이내에 해당하므로 상속재산인 쟁점 주택은 그 거래가액인 양도금액(시가) 1,460,000,000원으로 평가하여야 하고, 아울러서 쟁점 주택의 양도소득금액 계산시 취득가액도 동 실지거래가액으로 하여야 함에도 처분청이 합리적인 근거도 제시하지 아니하며 쟁점 주택의 매매계약일을 2009.10.27.로 보아 상속개시일로부터 6개월이 경과하였다 하여 매매사례가액인 1,460,000,000원을 시가로 인정하지 아니하고 기준시가에 의한 가액을 쟁점 주택의 취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하므로 취소하여야 한다.
나. 처분청 의견
쟁점 주택의 매매계약서에 계약일은 2009.9.15.로 표시되어 있으나, 청구인에 대한 양도소득세 조사결과, 쟁점 주택의 계약일은 2009.10.27.로 확인되어 상속개시일(2009.3.19.)로부터 매매계약일까지의 기간이 6개월을 초과하여 쟁점 주택의 매매가액 1,460,000,000원을 시가로 볼 수 없어 기준시가인 667,967,780원으로 결정하였다.
청구인은 쟁점 주택의 매매계약일은 2009.9.15.이며, 계약금은 2007.3.7. 25,000,000원, 2009.1.29. 14,000,000원 등 매수자 인OOO으로부터 차입한 총 53,000,000원으로 대체하였다는 주장이나, 이는 청구인과 양수인간의 채권ㆍ채무에 대한 거래로 쟁점 주택의 매매와 관련이 없어 인정할 수 없고, 또한 쟁점 주택 매매계약서 제8조에 "공인중개사는 중개대상물 확인설명서를 작성하여 2009.10.27. 공제증서 사본과 함께 중개의뢰인에게 교부한다"고 기재되어 있고, 상관행상 계약 당일 "중개대상 확인설명서"를 작성ㆍ교부하는 것이며, 계약금으로 대체하였다는 차입금 중 39,000,000원을 제외한 나머지 금액은 확인이 불가능한 점 등에 비추여 쟁점 주택 매매계약일은 2009.9.15.이 아닌 "중개대상 확인설명서"가 작성된 2009.10.27.로 판단되므로 쟁점 주택의 매매가액 1,460,000,000원은 상속일로부터 6개월을 초과하여 시가로 인정할 수 없어 기준시가로 평가하였고, 동 기준시가를 쟁점 주택의 취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
청구인이 2009.3.19. 피상속인으로부터 상속받은 쟁점 주택을 2009.11.2. 양도한 것에 대하여 처분청이 쟁점 주택의 매매계약일을 2009.10.27.로 보아 상속개시일로부터 6개월이 경과하였다 하여 쟁점 주택의 매매금액 1,460,000,000원을 시가로 인정하지 아니하고 기준시가 667,967,780원으로 평가하고 동 금액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
나. 관련법령
(1) 소득세법 제95조(양도소득금액) ① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.
제97조(양도소득의 필요경비계산) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
3.∼4. (생략)
(2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ⑨ 상속 또는 증여(괄호안 생략)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서생략)
(3) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.
(4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (단서생략)
3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액 (단서생략)
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 양도소득세 과세표준 및 자진납부계산서, 양도소득세 경정결의서, 양도소득세 조사복명서, 답변서, 국세청 전산자료, 등기부등본 등 심리자료에 의하여 과세근거 등의 내용을 보면 아래와 같은 사실이 나타난다.
(가) 청구인이 2009.3.19. 피상속인으로부터 상속받은 쟁점 주택을 2009.11.2. 양도하고, 취득가액은 1,460,000,000원으로, 양도가액은 1,460,000,000원으로 양도소득세 과세표준 신고를 한 것에 대하여, 처분청은 청구인이 신고한 취득가액은 상속개시일로부터 6개월이 경과하여 시가로 인정할 수 없다 하여 기준시가인 667,967,780원으로 쟁점 주택을 평가하고, 동 금액을 취득가액으로, 양도가액은 청구인이 신고한 1,460,000,000원으로 하고 1세대 1주택 비과세 대상으로 900,000,000원 초과분에 대하여 이 건 양도소득세를 과세하였다.
(나) 2009.9.15. 중개업자 없이 매도인 청구인과 매수인 인OOO간에 약정된 쟁점 주택 매매계약서의 주요 내용을 보면, 부동산의 표시는 쟁점 주택이고, 주요 계약내용은 다음과 같다.
제1조 쟁점 주택의 매매에 대하여 매매대금 1,460백만원(계약금 53백만원 계약시 지불, 중도금 50백만원은 2007.10.27. 지불, 잔금 1,357백만원은 2009.11.2. 지불)을 지불하기로 한다.
제2조 매도인은 매수인으로부터 매매대금의 잔금을 수령함과 동시에 매수인에게 소유권 이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 이전등기에 협력하며, 쟁점 주택을 2009.11.2. 인도한다.
제8조 공인중개사는 중개대상물 확인설명서를 작성하여 2009.10.27. 공제증서사본과 함께 중개의뢰인에게 교부한다.
특약사항 ① 현시설 상태에서의 매매이다. ② 잔금은 임차보증금 전체와 승계하는 융자금 전체를 공제하고 지불키로 한다. ③ 잔금시까지 갑구 9번 국민연금공단 압류, 을구 7번 근저당권, 을구 12번 근저당권은 2009.10.30.까지 말소처리 하기로 한다. ④ 잔금시까지 을구 4번 근저당권설정OOO, 을구 6번 근저당권설정OOO, 을구 9법 전세권설정OOO, 을구 8번 근저당권설정OOO을 승계키로 하며 각 권리자가 승계에 동의하지 않을 시에는 말소키로 한다. ⑤ 잔금시에 현재 설정되어 있는 임대차계약 전 내용을 승계키로 하며, 임대차계약서를 첨부키로 한다.
(다) 쟁점 주택은 신축된 건물로 2001.10.15. 피상속인 명의로 보존등기되었으며, 2009.7.8. 등기원인을 2009.3.19. 상속으로 하여 청구인 명의로 소유권 이전등기가 되었다가 2009.11.2. 등기원인을 2009.9.15. 매매로 하여 인OOO 명의로 소유권 이전등기되었다.
(라) 처분청이 2010년 5월 청구인에 대하여 양도소득세를 조사한 내용을 보면, 청구인이 양도소득세 과세표준 신고시 제출한 쟁점 주택 매매계약서에 매매계약일은 2009.9.15.이며 계약금 53,000,000원을 받기로 약정하였으나 실제 2009.9.15.에는 계약금을 받은 사실이 없고, 동 매매계약서 제8조에 "공인중개사는 중개대상물 확인설명서를 작성하여 2009.10.27. 공제증서 사본과 함께 중개의뢰인에게 교부한다"라고 기재되어 있으므로 중개인들이 계약 당일 "중개대상물 확인설명서"를 작성ㆍ교부하는 것이 관례이며, 계약금으로 대체하였다는 차입금 중 39,000,000원은 청구인과 양수인간의 채권ㆍ채무에 대한 거래로 쟁점 주택 매매와의 관련성을 인정할 수 없고, 쟁점 주택의 매매계약일을 2009.10.27.로 보아 상속개시일로부터 6개월이 경과하였으므로 그 매매가액 1,460,000,000원을 시가(매매사례가액)로 인정할 수 없으므로 기준시가 667,967,780원으로 평가하여야 하는 바, 쟁점 주택의 양도가액은 청구인이 신고한 가액인 1,460,000,000원, 취득가액은 기준시가인 667,967,780원으로 하고, 쟁점 주택은 1세대1주택 비과세요건(* 8년 보유 및 거주, 세대원 다른 주택 없음)을 충족하는 고가주택이므로 900,000,000억원 초과분에 대하여만 양도소득세를 과세하여야 한다는 것이다.
(2) 청구인(1953년 출생)은 오래 전 (주)OOO 재직시부터 업무상 알게 된 매수자 인OOO으로부터 사업자금을 수시로 차입하여 사용하고 변제였으며, 사업부진으로 채무부담에 압박을 받아 오던 중 인OOO으로부터 채무상환 독촉을 받고 청구인이 상속받아 거주하고 있는 쟁점 주택을 인OOO에게 1,460백만원에 매도하기 하고 2009.9.15. 매매계약서를 쌍방합의로 작성한 후 2009.11.2. 매매대금 잔금을 청산하면서 동일자에 OOO구청에 부동산거래계약신고를 하여 승인을 받고 2009.9.15. 매매를 등기원인으로 하여 소유권 이전등기를 하였으므로 동 매매계약일이「상증법」상 평기기준일(상속개시일)인 2009.3.19. 전후 6개월 이내에 해당하여 상속재산인 쟁점 주택은 그 거래가액인 1,460,000,000원으로 평가하여야 하고, 동 금액을 쟁점 주택의 취득가액으로 하여야 한다고 주장하면서, 쟁점 주택 매매계약서, 부동산거래계약신고필증, 상속세 기한후 과세표준 신고 및 자진납부계산서, 예금계좌[OOO은행 2××-××××××-××-××4, 김OOO(청구인의 처)], 무통장입금증(OOO은행 1×××-×××-×××××9) 및 인OOO의 출금대체전표 사본, 예금계좌[청구인명의OOO은행(1×××-×××-×××××9),OOO은행(5××-××××××-××××7), OOO은행(7××-××-××××-××1)], 수첩(김OOO 보유) 사본, 매수자 인OOO의 확인서, 이체확인서(OOO은행 1××××××××××7) 및 가족관계증명서, 쟁점 주택 등기부등본, 부동산임대차계약서 등을 제시하므로 이에 대하여 본다.
(가) 청구인은 상속인으로서 피상속인이 2009.3.19. 사망하였으므로 2009.9.30.까지 상속세 과세표준 신고 및 자진납부를 하였어야 하나 2009.11.2. 상속세 기한후 과세표준 신고를 하였는 바, 쟁점 주택의 상속재산가액은 쟁점 주택 매매계약서상의 매매금액 1,460,000,000원, 채무ㆍ장례비용ㆍ공과금 등 537,957,000원, 상속세 과세가액 915,699,970원, 공제액(일괄공제, 동거주택 상속공제) 1,000,000,000원으로 과세표준은 미달이다
(나) 2009.11.2. OOO구청장이 발급한 부동산거래계약신고필증의 내용은 위 (1)의 (나)에서 본 쟁점 주택 매매계약서와 같은 내용이며, 2009.11.4. 서울동부지방법원 OOO등기소 등기관이 발급한 인OOO의 등기권리증(소유권이전)을 보면, 소유권이전등기신청(매매)을 하면서 첨부서류로 제출한 부동산매매계약서도 위 (1)의 (나)에서 본 쟁점 주택 매매계약서와 같은 내용으로 등기원인과 그 연월일이 2009.9.15. 매매로 기재되어 있다.
(다) 청구인이 주장하는 쟁점 주택 매매대금 정산내역을 보면 아래의 <표>와 같은 바, 계약금 53백만원은 청구인의 사업자금에 충당하기 위하여 2007.3.7.∼2009.1.29. 기간 중 수시로 매수자 인OOO으로부터 차입한 53백만원으로 대체한 것이고, 중도금 50백만원은 2009.10.27. 인OOO이 청구인의 예금계좌(OOO은행 1×××-×××-×××××9)에 입금하였으며, 잔금 중 16백만원은 2009.10.30. 청구인의 예금계좌(OOO은행 1×××-×××-×××××9)에, 459백만원은 2009.11.2. 청구인의 예금계좌(OOO은행 5××-××××××-××××7)에, 4백만원은 2009.11.3. 청구인의 아버지(피상속인)의 예금계좌(OOO은행 1××××××××××7)에 매수자 인치만이 입금하였고, OOO은행 등 3개 금융기관에 대한 근저당권설정 채무 340백만원과 세입자 정OOO 외 5명의 전세보증금 385백만원을 매수자 인OOO이 각각 승계하였고, 나머지 잔금 153백만원은 청구인이 쟁점 주택(3층)에 계속하여 거주를 위한 전세보증금으로 대체하였다는 주장이고 이러한 사실은 예금계좌 등 금융증빙에 의하여 확인되며, 청구인의 배우자 김OOO이 작성하고 보유한 수첩에는 인OOO으로부터 1∼3백만원을 여러 차례에 걸쳐 차입한 내역이 기재되어 있다.
[표 생략]
(라) 쟁점 주택의 근저당권설정등기 내역은 (주)OOO은행 180백만원(실채무 150백만원), (주)OOO은행 169백만원(실채무 130백만원) 및 (주)OOO 90백만원(실채무 60백만원)이고, 쟁점 주택의 부동산임대차계약내용은 B01호 정OOO 전세보증금 60백만원, B02호 OOO 전세보증금 40백만원, 101호 강OOO 전세보증금 85백만원, 102호 전OOO 전세보증금 60백만원, 201호 장OOO 전세보증금 100백만원, 202호 한OOO 전세보증금 40백만원, 3층 청구인 전세보증금 153백만원이다.
(마) 2010.6.8. 인OOO이 인감증명서 첨부하며 작성한 확인서는, 본인과 청구인은 (주)OOO 재직시절부터 알고 지낸 20년 이상의 지인관계로 2007년부터 청구인이 직원 급여나 자재비 등이 부족할 때 1∼3백만원씩 2008년까지 여러 차례에 걸쳐 예금계좌에 송금하거나 현금을 빌려주었으며, 청구인에게 여러 차례 차입금 상환을 종용하였으나 잘 이루어지지 아니하였고 청구인이 사업체를 OOO으로 이전한 후부터는 매출부진으로 부채가 늘어나는 것 같아 불안하게 되어 본인의 과중한 자금부담을 감수하고 청구인과의 채권ㆍ채무관계를 정리하기 위하여 쟁점 주택을 매수하기로 결정하였습니다. 그 과정에서 채권합계액을 계산해 보니 14백만원은 현금으로, 39백만원은 통장입금액으로 합계 53백만원으로 정리되어 이를 계약금 53백만원으로 대신할 것을 쌍방이 합의하였습니다. 그래서 계약금 조항에 액수를 기재하고 돈을 주고받은 거나 다름없다 생각하여 계약금을 영수하였다고 한 양식에 별 의문을 갖지 않았고 특약사항에도 넣지 않았습니다. 이는 평소 알고 지내던 중개사무소에서 양식만 빌어 매수자, 매도자가 직거래를 하였기 때문에 무경험과 무지에서 온 실수라고 생각합니다. 이러한 실수에 대하여 이해와 배려가 있기를 바란다는 내용이다.
(3) 살피건대,「상증법」제60조 제1항에서 "이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다"라고 규정하면서 제2항에서는 "제1항의 규정에 의한 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것으로 포함한다"고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항 제1호 및 제2항 제1호에서 "법 제60조 제2항에서 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것이라 함은 평가기준일 전후 6월 이내의 기간 중 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액으로 하고, 평가기준일 전후 6월 이내에 해당하는지 여부는 매매계약일을 기준으로 하여 판단한다"고 규정하고 있으며,「소득세법 시행령」제163조 제9항에서 "상속받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 현재「상증법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다"고 규정하고 있다.
이건의 경우, 청구인은 쟁점 주택을 상속받은 후 8개월도 지나지 아니한 시기에 양도하였고, 당시 부동산가격도 하락하는 추세인 만큼 쟁점 주택의 양도와 관련하여 청구인에게 소득이 있었다고 보기 어려운 점, 처분청은 쟁점 주택 매매계약서 제8조를 근거로 중개대상물확인설명서가 계약체결일에 교부되어야 한다는 취지에 따라 쟁점 주택 매매계약일을 2009.10.27.로 추정하고 있으나, 동 매매계약서의 특약사항을 보면 계약체결일 이후에 처리되어야 할 사안들이 구체적으로 기재되어 있고, 동 매매계약서는 쌍방 합의로 작성되어 공인중개사가 하여야 할 사항인 제8조의 조치가 필요 없는 등 2009.10.27.을 매매계약일로 볼만한 다른 이유가 없는 점, 쟁점 주택 매매대금(계약금, 중도금, 잔금)이 약정된 내용대로 수수되었고 그 수수내역이 금융증빙 등에 의하여 대부분 확인되는 점, 부동산거래신고필증에도 계약일이 2009.9.15.로 기재되어 있는 점, 인000은 위 (1)의 (나)의 쟁점 주택 매매계약서를 첨부하여 소유권이전등기신청(매매)을 하고 2009.9.15. 매매를 등기원인으로 하여 2009.11.2. 인00 명의로 소유권 이전등기가 된 사실이 나타나는 점, 등기원인이 2009.9.15. 매매라는 등기부상 기재내용을 부인할만한 특별한 사정도 없는 점 등을 감안할 때 쟁점 주택의 매매계약일은 2009.9.15.로 보는 것이 합리적이라 할 것인 바, 사실이 이러하다면 쟁점 주택의 매매계약일은 2009.9.15.로 평가기준일인 상속개시일 2009.3.19.로부터 6개월 이내에 있고, 쟁점 주택의 매매는 특수관계자간의 거래가 아니어서 시가로 인정할 수 있다고 판단되므로 상속재산인 쟁점 주택은 매매사례가액인 1,460,000,000원으로 평가되어야 할 것이다.
따라서, 청구인이 상속받은 쟁점 주택의 취득가액은 1,460,000,000원이 되어야 함에도 처분청이 쟁점 주택의 매매사례가액 등 시가가 없다고 판단하여 기준시가인 669,967,780원을 시가로 보아 동 금액을 쟁점 주택의 취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결론
이건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
관련 법조문
ㆍ 소득세법 제96조【양도가액】
ㆍ 소득세법 시행령 제162조의 5【지정지역의 지정절차 등】삭 제(2005.12.31.)
ㆍ 소득세법 시행령 제159조【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】
ㆍ 소득세법 시행령 제162조의 2【양도가액】
ㆍ 소득세법 시행령 제162조의 3【지정지역기준 등】삭 제(2005.12.31.)
ㆍ 소득세법 시행령 제162조의 4【부동산가격안정심의위원회의 구성 및 운영】삭 제(2005.12.31.)
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