재개발 성남 재개발지역 8.31 '무풍지대'-(00)

[운창씨티-꼬마돌이]

송파신도시 개발계획으로 성남 옛 시가지가 다시 한번 주목을 받고 있다.

성남시 수정ㆍ중원구 일대 옛시가지는 송파신도시와 남쪽으로 바로 인접해 있는 대단위 재개발 및 재건축예정지이기 때문이다.

특히 현지 중개업소들은 8.31대책과 후속 보완책으로 나온 재개발 입주권의 주택인정에 따른 과세 방침에도 불구하고 성남 재개발 예정지역은 별다른 영향을 받지 않는 ‘무풍지대’라고 전하고 있다.

하지만 지난 2001년 재개발 발표이후 투기열풍이 이미 휩쓸고 갔고 올해 판교신도시의 후광효과를 톡톡히 받았기 때문에 오를대로 오른 상태에 있다. 또 성남시측이 주장하는 공영개발과 조합중심의 민영개발이 맞서고 있는 형국이어서 투자메리트가 반감돼 있다는 지적도 있다.

◇신흥동 산성역일대 강세..매물 빠르게 소진=송파신도시 발표로 후광효과를 누리고 있는 지역은 수정구 신흥동과 지하철 8호선 산성역 주변 일대. 특히 재건축이 결정된 신흥주공아파트가 직접적인 수혜를 입고 있다. 이 아파트는 송파신도시에 포함돼 있는 육군종합행정학교에서 직선거리로 2Km에 불과하고 차로도 5분 거리에 있다. 31평형의 경우 올해 초 3억3000만원에 형성돼 있던 것이 5억원 이상을 호가하고 있다.

신흥동 인근 삼성공인의 한명숙 사장은 “이미 송파 장지지구 개발과 판교신도시 효과를 톡톡히 본 상태지만 송파신도시로 인해 상승기대심리가 높아지면서 호가는 500만원선이 더 올랐다”고 말했다. 다만 한 사장은 “신흥주공아파트에 대한 매수 문의는 크게 늘고 있지만 가격이 높아 실제 거래는 많지 않은 편”이라고 덧붙였다.

하지만 송파신도시 발표이후 단대와 중동 3구역 일대 다가구 다세대주택의 지분거래는 매물이 빠르게 소화되면서 현재는 매물이 자취를 감춘 상태. 철거방식의 1단계 재개발구역인 이 지역의 20평형 재개발지분이 평당 1200만~1300만원선에서 거래되고 있다. 2단계 개발구역인 금광 구역일대는 평당 800만~1100만원에 매물이 나와 있다.

◇8.31대책 무풍지대..가격 비싸고 개발방식 불투명=성남 옛 시가지 재개발지역이 주목을 받는 이유는 송파신도시와 판교신도시 사이에 위치해 지리적 후광효과의 기대감도 있지만 서울 뉴타운지역과 달리 주택거래신고지역이 아니기 때문에 매매에 따른 세금부담이 상대적으로 덜하다. 또 아직까지는 전날 발표한 재개발, 재건축의 입주권에 대한 세부담에도 불구하고 급매물은 나오고 있지 않다.

태평동 인근 부동산관계자는 “서울 뉴타운지역은 주택거래신고지역으로 묶여 있는 반면 이 지역은 양도세에 따른 부담이 상대적으로 적어 투자자들의 매수 문의가 늘고 있다”고 말했다. 이 관계자는 "이 지역은 지역주민보다는 서울 강남권의 외지인 소유 비중이 높다"며"세금 부담이 있더라도 급매물을 내놓지 않겠다는 분위기"라고 덧붙였다.

그러나 이들 지역들은 성남시와 조합중심의 집주인들이 개발방식에 대한 인식 차이로 재개발 추진에 난항을 겪고 있다. 성남시는 순순환방식의 공영개발에 대해 조합은 민영개발방식을 주장하며 맞서고 있는 것이다. 즉 성남시 방식대로라면 20평 지분일 경우 25평을 입주권을 받을 수 있지만 민영개발식일 경우 최소 28평에서 30평형대의 입주권을 받을 수 있기 때문에 어느 방식이냐에 따라 투자가치가 크게 틀려진다.

최근 성남시가 기존주택을 개량하는 수복지역에서 철거지역으로 변경하면서 이 일대 주민들이 반발하고 있는 점도 재개발 사업에 난항을 빚고 있는 요인이 되고 있다.

따라서 개발방식이 불투명한 점과 사업추진이 더뎌지고 있는 점 등 때문에 지리적 후광효과에도 불구하고 투자메리트가 떨어진다는 지적이다. 한 마디로 성남 옛 시가지 재개발지역은 ‘계륵’같은 존재인 셈이다.

◇성남 재개발사업은=성남 재개발 추진사업은 지난 99년부터 오는 2016년에 완료할 예정에 있다. 재개발구역은 수정ㆍ중원구 240만평 중 73만평이 대상으로 총 20개 구역으로 나뉘어져 있으며 사업시기별로 3단계에 걸쳐 대한주택공사가 선순환방식으로 사업을 진행한다.

철거방식으로 추진되는 1단계는 단대구역(1만8000평)과 중동3구역(1만200평)이며 각각 10~40평형대 1000여 가구와 680여 가구가 들어설 예정으로 현재 정비구역 지정절차를 밟고 있다. 일반 분양분은 각각 300, 200가구 정도가 예상되고 있다. 2단계는 금광1,2구역과 수진1구역이며 나머지가 3단계 대상으로 포함돼 있다.

출처 : 05.09.09 머니투데이