2009년 상반기 바닥 찍을 때를 대비하라!

[호연지기]

한강르네상스 프로젝트에 따른 내집마련 전략


“한강르네상스 프로젝트”란?

네, 한경 변 도시공간이 배후지의 재개발 등 토지 이용변화와 연계하여 물과 직접 연결된 수변도시(워터프론트)형 복합공간으로 변모시킨다는 계획인데요, 수변에 모두에게 개방된 문화,상업,업무 등 복합용도를 배치, 한강주운터미널 기능과 연계함으로써 문화,관광,레저의 거점으로 육성하며, 아울러 이 공간에는 한강과 어울리는 랜드마크 건축물 등을 설치하여 서울의 이미지를 부각시키고, 신교통수단 등 다양한 인프라를 구축함으로써 도시경쟁력을 높이겠다는 서울시의 야심찬 계획입니다.


얼마 전 서울시에서는 용산 이촌동 렉스아파트를 초고층 재건축으로 허용하였는데, 이 역시 “한강르네상스 프로젝트”와 연관성이 있는 것인가?

네, 그렇습니다. 이로서 압구정 현대ㆍ여의도 시범아파트 등 60층 이상 초고층 재건축 길 열렸는데요, 용지 면적 상당 부분을 시에 기부채납 해 시민들의 한강 접근성을 높이는 조건으로 층수 인센티브를 받는 새로운 한강변 재건축 사업모델이 제시된 셈이고요, 한강르네상스 프로젝트에 초점을 맞춘 서울시 계획으로서 향후 한강 주변의 스카이라인을 아름답게 바꿀 수 있는 개기라 마련되었다고 볼 수 있겠습니다.

서울시는 최근 용산구 이촌동 렉스아파트를 이 같은 기준에 따라 최고 56층으로 재건축을 할 수 있게 허가를 내 주었는데요, 향후 추진될 강남구 압구정동과 영등포구 여의도동 등에 있는 주요 한강변 아파트 재건축사업에도 이 같은 `기부채납+높이 인센티브` 모델이 적용될 것으로 전망됩니다.


이처럼 한강변 재건축 아파트들이 초고층으로 지어질 수 있는 길이 열렸는데. 어떤 시너지 효과를 낼 수 있을까?

그 동안 산업화 시기를 지나면서 질적인 향상 보다는 짧은 기간 동안 양적인 증가에만 치중하다 보니 한강의 미관을 고려하지 않은 채 성냥갑 아파트가 즐비하게 되었습니다.

하지만 이번 한강르네상스 프로젝트의 일환으로 한강변 재건축 아파트 초고층화를 통해 한강이 이제 더 이상 서울 도시와 격리된 공간이 아닌 도시와 한강이 융화하면서 하나의 관광 상품이 될 수 있는 개기가 마련되었다고 볼 수 있습니다.

서울시는 재건축 아파트를 단순히 초고층화 시키는 데서 벗어나 미관심의를 더욱 강화하여 건축물이 회색 콘크리트 덩어리가 아니라 도시 미관을 아름답게 꾸밀 수 있는 하나의 문화적 예술품으로 승화시킬 수 있는 개기가 될 전망입니다.


한강르네상스 프로젝트 관련 최고 투자처는?

한강르네상스 프로젝트는 크게 강서대권역, 중심대권역, 강동대권역 이렇게 세 권역으로 나뉘는데요,

첫째, 강서대권역은 마곡, 상암~난지
둘째, 중심대권역은 당인리, 여의도, 용산, 이촌, 반포
셋째, 강동대권역은 행당, 뚝섬, 잠실, 풍납~암사 일대입니다.
이 지역들을 중심으로 한강르네상스 워트프론트타운이 조성될 전망인데요,

이 중에서도 최고 투자처로 용산 국제업무단지 주변을 꼽을 수 있습니다. 다만, 이미 미래가치가 선 반영되어 지분크기 30㎡(10평) 기준으로 3.3㎡(1평)당 1억원 이상 할 만큼 비싸기 때문에 일반 서민이 투자하기에는 어려움이 따르는 것이 흠입니다.


한강르네상스 프로젝트가 본격 추진 중인데, 향후 부동산 시장에 미치는 파급효과는?

단기적으로는 세계금융 위기와 국내 실물경기 침체로 인해 부동산 시장에 미치는 영향은 그다지 크지 않을 것으로 전망합니다만 “오바마 신뉴딜정책” 등 세계 각국의 공조를 통해 2009년 하반기부터는 점차적으로 안정될 전망이기 때문에 2010년 이후부터는 한강르네상스 프로젝트의 파급효과가 서서히 나타날 것으로 전망합니다.

중장기적으로는 한강르네상스 핵심지역으로 꼽히는 지역들의 조성을 통해 국가 경쟁력 향상과 함께 경제적인 막대한 파급효과를 기대해 볼 수 있습니다.


극심한 불황기인 지금 한강르네상스 프로젝트 관련 부동산 투자는 어떻게 접근해야 하고, 투자 시 유의점은?

지금과 같은 불황기 일수록 가격 흥정이 가능하고 간혹 급매가 나오는 것을 지켜보면서 자금계획을 세워보는 전략이 필요합니다. 하지만 한강르네상스 프로젝트가 부동산에 미치는 영향이 큰 만큼 부동산 가격에 거품이 아직 많이 남아 있어서 2009년 상반기에 부동산 시장이 바닥을 찍을 때까지 긴 안목으로 준비하기를 권장합니다.

‘한강르네상스 프로젝트’는 서울시의 장기적인 세계관광도시화 프로젝트로서 짧은 시간에 가시화되기는 쉽지 않으므로 내집마련과 투자를 병행하기를 원하는 분들이라면 지금과 같이 세계금융 위기와 국내 실물경기 침체로 인해 거품이 빠지고 있을 무렵에 지금부터 철저히 발품을 팔며 준비한다면 향후 새로운 부촌으로 떠오르는 한강르네상스 프로젝트 핵심지역으로 내집마련에 성공 할 수 있을 것입니다.

다만, 부동산의 바닥은 그 누구도 정확하게 맞출 수 없기 때문에 2009년 상반기 세계적 금융시장의 안정과 내수 경기가 살아나는 신호가 오게 되면 무릎에 산다는 개념으로 접근하여야만 성공할 수 있다는 점을 유념하여야 하겠습니다. 너무 큰 욕심은 오히려 화를 불러오는 경우가 많으니까요.


유엔알컨설팅(www.youandr.co.kr) 이재익 부장
다음카페:부동산멘토(http://cafe.daum.net/budongsan.mentor)

• 유엔알 컨설팅 부장 / 건축사
• 자산관리 전문가
• SBS,MBN,RTN TV출연
• 부동산 칼럼니스트
• [이재익]