일반상식 경매투자 사설펀드 이용하기[2]

[별다래™]

사설펀드구성에 있어 유의사항을 간단히 보기로 한다.

최소한의 돈도 없다고 손놓고 남들은 부동산 재테크로 이 땅의 선택된 1%를 향해 질주하면서 나와 멀어져가는 차이를 쳐다보고만 있어야 하는가.

경매강의를 하다보면 수강생들이 반드시 물어오는 질문중 하나가 ‘펀드구성’과 ‘운영방법’이다. 돈이 거짓말 한다는 말처럼 서로의 입장을 상호보완 하면서 잘해보려고 했던 것이 오히려 하지 않은 것 보다 못한 사태가 벌어질 수도 있고, 끝내는 사람마저 잃어버릴 수 있기 때문이다.

각별히 주의해야 한다.
지금까지 펀드를 조성하여 경매물건에 여러 건 투자해 본 펀드매니저 경험이 있는데 거액의 돈과 직접 관련된 것이어서 명심해야 할 몇 가지 사항을 살펴보자.

타인끼리 구성하라

어찌 보면 세상에서 가장 무서운 것이 사람이고, 가장 어려운 것이 사람을 신뢰하는 것일 수 있다. 부모, 형제, 일가친척까지도 돈 문제로 원수가 되기도 하는 이 기막힌 세상에 타인끼리 부동산에 투자하기 위하여 모임을 조직한다는 것이 극히 비현실적으로 보이지만, 만약을 대비해서 타인끼리 펀드를 구성하는 것이 바람직하다.

상호신뢰가 생명이다

펀드구성에서 가장 중요한 점은 상호신뢰 할 수 있어야 한다는 점이다. 이 점이 아주 어렵다. 말이 좋아서 믿고 신뢰하여 팀을 만들고 공동투자이지 사실은 결코 쉽지 않다. 어떤 방법을 쓰든지 상호신뢰가 구축된 관계가 아니라면 펀드를 구성해서는 안 된다.

그런 점에서 멤버들끼리 술도 자주 마셔보라고 권하고 싶다. 평소에는 내심을 어느 정도 감출 수 있지만 술에 취해 스스럼없이 나오는 언행에서 어느 정도 상대를 읽을 수 있다. 또 상대가 친하게 지내는 주변의 친구나 선・후배들도 살펴보고 그들의 평가에도 귀를 기울인다면 어느 정도는 인간 됨됨이를 알 수 있다.

펀드구성을 문의하는 사람들에게 우스갯소리를 들려주는데 ＇그 사람 뱃속에 몇 번 들어가서 기생충이 몇 마리 있는지 까지 확인해 보라＇고 당부한다. ‘관심법’이라도 터득했다면 얼마나 좋을까 하는 개인적인 바람을 가지고 있다.

리더가 있어야 한다

어떤 펀드에도 펀드매니저가 있기 마련이지만, 사설펀드 역시 펀드매니저의 중요성은 아무리 강조해도 부족하지 않다. 부동산 경매 역시 수많은 선택의 연속이다. 중요한 상황에서 구성원들이 결정을 내리지 못하고 있을 때 경험 많고 능력 있는 펀드매니저의 진가는 빛나게 마련이다.

물건 선정에서 입찰여부 결정, 응찰가격 결정, 명도 진행, 처분결정 등 많은 일을 펀드매니저가 하게 된다. 통상 자금의 모집에서 관리, 이익금 분배까지도 하게 되고, 펀드매니저 보수는 통상 이익금의 10~15% 선으로 알려져 있다.

작은 것부터 시작하라

여러 건 해보고, 처음에는 작은 물건에 여러 번 응찰해서 실전경험을 쌓으면서 구성원들과의 호흡을 맞추어 가는 방법이다.감정가격이 1억 원 전후의 물건이 2번 유찰된다면 응찰가격이 6400만 원 수준으로 내려오고 인수해야 할 임차인이 5000만 원짜리가 살고 있다면 내 돈은 1500만 원 정도가 있으면 낙찰이 가능하고 3명이 펀드를 구성한다면 개인당 500만 원이면 충분하고, 5명이라면 300만 원이면 충분하다.

이런 물건을 낙찰 받아 감정가격수준에서 매매처분 하면 세금과 경비제외하고 약 3000만 원 정도의 매각차익이 생긴다. 이런 물건을 개인당 1년에 3건 정도씩 낙찰 받는다면 내 돈 300만~500만 원으로 3000만 원 수익은 어렵지 않다.

이런 식으로 위험부담은 최소화하면서 실전 경험을 쌓아 가면서 시간이 지남에 따라 멤버 간에 신뢰와 물건에 대한 확신이 서면 그때는 규모가 큰 건도 공동투자를 하는 식으로 병행하는 것이다.

멤버수를 제한하라

자금력이 모자라는 분들의 부동산 투자방법이 펀드구성을 통한 공동투자이지만, 자금력이 충분한 분들에게도 공동투자를 권한다.

부동산 경매의 특성상 처음 한번 하자를 놓치면 남들이 지적해주기 전에 자신이 혼자서 발견한다는 것이 쉽지 않기 때문이다. 또한 경매입문당시에는 멤버들끼리 물건에 대해 의논하며, 지치기 쉬운 병아리 시절의 단점을 서로 보완할 수 있는 여러 장점들이 있다.

인원수는 3명에서 5명 정도가 적당하고, 많아도 7명은 넘지 않아야 한다. 인원이 많아지면 배가 산으로 가는 상황이 생길수도 있다.

아줌마를 반드시 포함시켜라

부동산과 아줌마와의 상관관계는 잘 알려져 있어 더 언급하지 않기로 하고 부동산 경매에 한정해서 이야기를 해도 멤버 중에는 여자가 반드시 포함되어야 한다. 여성이 아니라 반드시 아줌마여야 한다. 멤버들 사이의 분위기 좋게 하고, 꼼꼼하게 챙기고 하는 그런 이유들 때문이 아니라, 할 일이 아주 많기 때문이다.

물건 조사하러 가서 임차인을 만날 때나 동사무소에 가서 전입세대 확인할 때, 구청에 가서 토지이용계획확인원, 건축물관리대장, 무허가(미등기)건축물관리대장, 불법건축물관리대장, 그리고 세무서에 가서 당해세나 일반국세의 체납 사실을 확인할 때도 유리한 면이 많고, 낙찰 받고 나서 명도 할 때 아주 유용(?)하다.

임차인 명도 시 상대방이 여자라면 낙찰자 쪽에서도 여자가 상대하는 것이 유리하다. 왜냐면 남자가 나타나면 상대방이 죽는 소리를 하면서 이사비용 등을 요구하지만, 낙찰자 쪽에서 여자가 나서면 여자는 여자한테 별 아쉬운 소리를 하지 못하는 경우를 자주 보았다.

투명하라

부동산은 다른 어떤 투자보다 거액의 현금이 동원되는 특징이 있다. 자금모집에서 관리, 이익금 분배에 이르는 전 과정이 멤버들에게 수시로 투명하게 보고 되어야 한다. 자금의 수집과 관리 분배는 특정통장을 통해서만 관리 되어져야 하고, 펀드매니저 역시 투자에 직접 참여하는 투자자여야 한다.

투자는 하지 않고 매니저수수료만 바라보는 펀드매니저는 열과 성을 다하지 않는 경우가 있다.

사설펀드를 투자법인으로 발전시켜라

여러 건 하다보면 멤버 내에서 마땅한 명의자를 구하기가 쉽지 않게 되는 상황이 온다. 세금 등 여러 면에서 주의해야 하는 것이 사실로 이 단계가 되면 법인을 설립하거나 기존의 법인을 인수하여 법인명의로 응찰한다면 개인명으로 응찰하는 데서 오는 여러 가지 불편들을 해소할 수 있고, 양도소득세 등 부동산관련 세금에서도 유리할 수 있다.

고문팀을 확보하라

경매컨설턴트에서부터 고문 법무사, 세무사, 전속금융대출팀, 지역별 부동산중개업소와 중개업자등 업무에 관련하여 정보를 제공하거나 자문해줄 수 있는 고문팀을 확보하고 반드시 응분의 보수를 제공하라.

처음 한두 번이야 무료봉사가 가능하겠지만 정보의 질이나 연속성을 생각한다면 보수를 지불하는 것이 더 효율적이다.

전문가의 자문을 수시로 받아라

부동산에 관해서는 찾아보고 따져보고 확인해야 할 사항이 한두 가지가 아니다. 남들이 경매로 돈 벌었다는 뉴스에만 귀를 기울이고 있으면 언젠가는 심하게 수업료를 치루는 때가 있게 된다.

이것을 방지하기 위해서는 여러 전문가들의 자문을 수시로 받아야 한다. 세무사, 변호사, 건축사, 법무사, 은행원, 부동산 전문가, 부동산 전문기자, 건축관련 공무원들로부터 자문을 받을 수 있는 채널을 확보하고 관리해야 한다.

지금까지의 내용은 펀드매니저로서 몇 년간 본인의 경험과 결과를 바탕으로 쓴 것이니 걸러서 참고해도 좋다.

[소나무]

감사합니다...^*^

[yungs]

감사합니다... ^ε^