최근 공공시설 이전계획 및 군사보호시설지역 해제 등이 확정되면서 해당 지역 일대가 새롭게 주목 받고 있다. 이와 함께 준공업지역의 공공주택에 대한 건립기준이 완화되어 주거용으로 바뀌는 이들 부지에 관심을 기울이는 투자자들이 늘어나고 있다.
◆ 공공시설 이전 지역 복합단지로 탈바꿈
서울시에 위치한 몇몇 군부대, 구치소, 차량기지 등 대규모 공공시설이 수도권 곳곳으로 이전이 확정되면서 비주거용 부지에서 복합단지로 바뀔 예정이다.
우선서울 금천구 독산동에 위치한 육군 도하부대가 오는 2009년 이전한다. 이에 따라 도하부대와 시흥역 주변, 시흥네거리, 기아자동차 공장, 대한전선 공장부지를 포함하는 부지 63만6393㎡이 대규모 개발된다. 금천구는 2009년까지 이곳을 주거·상업·업무기능이 어우러진 복합단지로 꾸민다는 계획이다. 부지 북측에는 종합병원과 영어체험마을 등이 들어서고, 시흥역 인근에는 중소기업지원센터, 비즈니스호텔 등 서울디지털산업단지 배후시설도 유치할 예정이다. 도하부대 부지는 수도권 전철 1호선 독산역과 시흥역 사이에 위치해 대중교통편도 편리하며, 시흥대로와 서해안고속도로, 서부간선도로 등이 인접해 있어 도심으로 접근도 용이하다.
구로구 고척동의 영등포구치소는 2010년 인근 천왕동 지역으로 이전한다. 전체 10만㎡에 달하는 부지는 생태공원을 비롯한 주거 및 문화, 유통 상업시설이 들어서는 복합단지로 조성될 예정이다. 게다가 인근에 위치한 고척동 운동장 부지는 수영장, 야구장, e-스포츠경기장 등이 들어서는 종합 생활체육시설(구로 스포츠 콤플렉스)로 개발될 계획으로 이 일대가 대폭 개선될 전망이다.
노원구 상계동의 창동차량기지는 지난해 11월 이전이 확정됐다. 인근 도봉운전면허시험장 시설까지 합쳐져 총 25만㎡의 부지가 개발된다. 이곳에는 40~60층의 초고층 주상복합아파트와 호텔, 백화점, 컨벤션센터, 공항터미널 등 상업·문화시설이 들어서 초대형 복합단지로 거듭나게 된다
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◆ 서울 서남부 준공업지역에 최대 80%까지 아파트 들어서
앞으로 서울시내 준공업지역에 공장부지 사업구역 내에서 최대 80%까지 아파트가 들어설 수 있어 이 지역에도 주거용 부지가 늘어나게 된다.
서울시에서 발표한 조례 개정안에 따르면 기존 공장부지 비율이 10% 이상 30% 미만인 사업구역에서 향후 전체 사업구역 면적의 20%만 산업시설 부지로 확보하면 나머지 사업구역에 아파트를 지을 수 있게 된다.
준공업지역은 공장이 들어선 공업지역 중 주택, 상가 등도 같이 건축할 수 있게 한 지역이다. 현재 준공업지역은 구로ㆍ영등포ㆍ금천ㆍ강서구 등 8개구에 시 면적의 4.6%(27.73㎢)가 지정돼 있다.
이중 구로·영등포·강서·양천·금천·관악·동작구 등은 서울 서남권은 최근 서울시가 "서남권 르네상스 계획"을 발표하면서 급부상되고 있다. 지금도 서울시 전체 준공업지역 27.7㎢ 중 82.1%(22.7㎢)가 서남권에 집중돼 있다. 서울시는 이 지역의 제조업을 지식·창조·문화산업 같은 신산업으로 대체하고, 교통·문화시설과 공원을 확충해 "문화가 어우러진 경제 중심지"로 서남권을 발전시킨다는 구상이다.
성동구 성수동, 영등포구 양평동 등 준공업지역도 1~2년전부터 용도 변경 기대감으로 투자자들이 몰리고 있다. 특히, 강서구 가양동 일대는 내년 상반기 지하철 9호선 개통예정으로 향후 개발가치가 가장 기대되는 곳이다.
◆ 수도권 북부 군사시설보호구역도 주거공간으로 개발
경기 파주ㆍ문산ㆍ동두천 등 수도권 북부에서 서울 면적의 절반(319㎢ㆍ여의도 면적의 109배)에 해당하는 군사시설보호구역이 해제되거나 완화된다. 오는 9월 말까지 군사분계선으로부터 15㎞ 이내인 통제보호구역은 10㎞ 이내로 축소되고, 220㎢의 땅은 제한보호구역으로 해제된다. 또 제한보호구역(군사분계선에서 10~25㎞ 이내) 중 99㎢를 보호구역에서 해제, 수도권정비계획법 상의 규제만 적용 받도록 되었다. 이번 조치로 경기도 파주, 문산, 김포, 연천, 강원도 화천 일대가 혜택을 볼 것으로 전망된다. 특히 교하와 금촌, 광탄, 탄현 일대가 큰 특히 자유로 문산IC를 지나 경기도 파주시, 연천군까지 이어지는 37번 국도 주변 개발이 기대되고 있다.
수도권 북부지역은 외곽순환도로가 완전 개통됐고, 서울~포천 및 서울~동두천 간 도로 등이 새로 뚫릴 예정으로 교통개발 호재도 겹쳐 있다. 여기에 전철 복선화(2007년), 지하철 신설 계획에 따라 서울과의 접근성이 좋아질 전망으로 투자자들의 이목이 집중되고 있기도 하다.
사실 경기도 군사시설보호구역은 집수리를 한번 하는 데도 온갖 제한을 받아 낙후될 수밖에 없었다. 그러나 이번 결정으로 고도제한이 완화되고 건물과 공장 신ㆍ증축이 쉬워져 차츰 주거공간으로 개발되면서 발전될 전망이다.