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오늘은 분양금액이 왜 계속적으로 올라가는지에 대하여 간단하게 설명드리겠습니다.
몇 년간 신축 아파트 분양가격 공부를 하면서 느낀점을 정리한 내용입니다.
글쓰는 재주가 없어서 서술방식이 많이 조잡할 겁니다.
가볍게 읽어주시기 바랍니다.
틀린 내용이 있다면 친절한 지적과 부연설명을 해주시면 감사하겠습니다.
일반적인 아파트(공동주택) 분양가 산정방식은 공동주택 분양가격 산정 등에 관한 규칙에 의해 계산이 됩니다.
그런데 왜 지역마다, 입지마다 가격이 다를까요?
그 것은 아래의 공동주택 분양가격 산정방식을 하나하나 분석해 보면 답이 나옵니다.
위 표에서 보듯이 분양가격은
1. 기본형건축비 2.건축비가산비용 3.택지비 4.옵션비 5.시행사이윤 으로 구성됩니다.
1~2. 건축비는 물가보다 먼저 반영 된다.
기본형건축비와 건축비가산비용은 '공분산' 규칙에 의거 분양가상한제 지역은
주거전용 면적기준에 따라 분양금액 상한선이 정해져 있습니다.
민간분양은 원가계산서에 의해서 산정이 됩니다.
보통 시행사와 시공사간의 도급계약에 의해서 정해지기 때문에 건축비가 조정될 수 있는 폭은 매우 한정적입니다.
하지만, 인건비와 재료비는 물가보다 선 방영됩니다.
위 공사 원가계선서를 보면 2017년 상반기 보통인부 인건비(102,628원)와
2020년 상반기 본통인부 인건비(138,290원)를 비교하면 3년간 35%가 상승하였습니다.
그 예로 2017년에 3.2억에 분양하였다면 2020년에는 4.32억으로 분양하는게 정상적인 가격이라는 뜻입니다.
2017년 대비 2020년 인건비 상승액은 35,662원입니다.
이 인건비만으로 공사 원가계산을 해보겠습니다.
간접노무비, 경비(각종보험료), 일반관리비, 이윤, 부가가치세가 붙어 실질 증가액은 62,241원으로 늘어납니다.
이 뜻은 인건비가 35,662원(35%상승)이 오르면 실질적으로
시장에 돌아오는 실질가격은 62,241원(35%상승)이라는 뜻입니다.
상승률은 같은 35%이지만 우리가 체감하는 가격은 증가하는 겁니다.
3. 택지비는 물가보다 빠르게 오른다.
택지비는 대지매입비만 들어가는 것이 아니고 펜스, 말뚝, 지장물철거비 등 제반비용이 포함이 됩니다.
택지비가 계속해서 증가하는 첫 번째 이유는 기간이자 때문입니다.
2008년 리먼사태 이후로 시공사에서는 시행사를 겸하지 않고 있습니다.
대형건설사들도 대지 매입시에 대부분 대출을 내어서 매입하기 때문에,
경제타격으로 인한 미분양이 발생할 경우 금융권에서 채권회수에 들어가면 건설사의 재정상태가 악화됩니다.
과거 2008년 국제금융위기 이후로 디벨로퍼(시행사와 시공사를 겸함)라고 불리는 많은 건설사들이 줄도산 했습니다.
현재 분양하고 있는 대부분의 분양을 보면 시행사는 신탁, 시공사는 건설사로 분리되어 있는 경우가 많습니다.
아이에스동서, 라온프라이빗 등 일부 디벨로퍼로 불리는 개발사업자가 있지만 수익성 때문에 리스크를 안고 사업을 하는 경우로 일반적인 사업방식은 아닙니다.
대지 매입시에 발생하는 기간이자는 사업이 연기 될수록 계속해서 비용이 증가합니다.
한 예로 중산자이의 경우는 대지매입을 위하여 2800억의 PF대출을 실시하여 2금융-신탁-신탁 등 대출 갈아타기를 하여 기간이자가 상당히 증가한 것으로 알고 있습니다.
택지비가 계속해서 증가하는 두 번째 이유는
대지 매입과정 중 대지비가 계속해서 상승하기 때문입니다.
사업대상지가 100필지로 분할되어 있다면
처음 매입하는 부지비용과 마지막 매입하는 부지비용이 2~10배까지 올라가는 경우가 생깁니다.
부지매입과정 중 실거래금액이 노출되면 인근 지주들은 대부분 금액을 올려서 협상을 합니다.
대지매입이 시작되면 사업부지의 100% 이상 매입이 완료될 때 까지 계속해서 계약금액이 올라갈 수 밖에 없는 구조입니다.
4. 옵션비는 계속해서 금액이 증가한다.
분양가상한제 지역은 관할 자치단체 및 주택도시보증공사(HUG)에 의하여 분양가 심사를 받습니다.
분양가상한제 예외 지역에서도 현 정권이 들어서면서 주택도시보증공사를 통하여 비공식적인 분양가 심사를 받고 있습니다.
그런데 여기서도 한계가 있는게 옵션품목에 대해서는 분양가 심사를 받지 않고 있습니다.
최근 분양하는 힐스테이트 동인센트럴 옵션비용을 보면 발코니확장비만 31,800,000원입니다.
기타 옵션도 상당합니다. 기본옵션 몇 개만 추가하여도 옵션비용이 4천만원을 훌쩍 넘어갑니다.
정부에서 분양가 규제를 확대하자 시행사에서는 이런 옵션 빼내기로 분양가를 조정하고 있습니다.
5. 시행사 이윤은 매우 탄력적이다.
제가 분양가 예상을 할 때 매우 산정하기 어려운 부분이 시행사 이윤입니다.
아무리 원가를 낮추어도 주변시세보다 싸다면 시행사 이윤을 높여서 분양금액을 맞출수가 있습니다.
시장에서 받아들이수 있는 금액까지 올려버리는 겁니다.
민간택지의 경우 분양가심의 절차가 없기 때문에 실질적으로 HUG에서 실시하는 최근 건축비의 100% 상한선(1년이 넘는 경우는 105%)만 지키면 됩니다.
시행사에서는 옵션을 최대한 빼내어서 이 금액을 조절합니다.
민간분양의 경우는 위의 내용과 같이 분양가격이 끊임없이 오르게 되어 있습니다.
경산서희지역주택조합의 경우 84기준 1차조합원 분담금이 3.8억대, 4차조합원 분담금이 4.1억대라고 합니다.
그러면 일반분양 가격은 얼마로 나올까요? 최소 중산메트로급으로 나오지 싶습니다.
하지만 이 가격도 몇 년이 지나면 그리운 가격이 될겁니다.