|
2014 부동산정책 총정리
지난해 부동산 시장에는 새 정부 출범과 함께 거래 활성화 방안과 규제 완화책이 잇따랐다. 정부는 주택가격 상승기에 도입된 각종 규제들을 손질하고 매매수요 진작을 위한 파격적인 금융ㆍ세제혜택을 지원하기도 했다.
올해에도 취득세율 인하와 다주택자 양도소득세 중과 폐지, 통합모기지(디딤돌론) 및 전세금 안심대출 시행, 주택청약대상 확대 등 시장에 우호적인 정부정책 및 제도가 본격 시행된다.
주택청약대상 만 19세 이상으로 확대주택공급에 관한 규칙 개정에 따라 주택청약 가능 연령이 만 20세 이상 에서 만 19세 이상으로 완화됐다. 아울러 다자녀가구나 신혼부부, 생애최초 주택 특별공급 운용지침상 성인 연령기준 역시 만 20세에서 만 19세로 낮아졌다. 이에 따라 주택 특별공급을 신청할 때 소득산정에 포함되는 성인이 만 19세 이상 세대원으로 늘어나게 된다. 현재 생애최초, 다자녀가구, 신혼부부 주택 특별공급을 신청하려면 세대주와 성년인 세대원 전원의 소득 입증서류를 제출해야 한다.
건설사, 전ㆍ월세로 운용하다 일반분양하면 선착순 분양 가능건설사는 주택시장 상황에 따라 아파트 분양 물량과 시기를 손쉽게 조절할 수 있게 됐다. 주택공급에 관한 규칙 개정안에 따라 건설사가 아파트 단지를 쪼개서 공급할 수 있는 ‘입주자 분할 모집’ 단지의 기준이 400가구 이상에서 200가구 이상 단지로 완화된 것. 또한 건설사가 아파트를 다 짓고 2년 이상 전ㆍ월세로 임대를 주다가 일반분양에 나설 경우 청약통장 여부에 관계없이 선착순 분양이 가능해졌다. 아울러 건설사들이 공급물량의 일부를 후분양으로 전환할 경우 대한주택보증의 지급보증 등을 통해 금융회사로부터 연 4~5% 수준의 저금리 대출을 받을 수 있다.
세입자의 임대보증금 보호범위 확대소액 임차인의 우선변제금을 상향하고 적용대상 보증금을 확대하는 내용을 골자로 한 「주택 및 상가건물 임대차보호법」 시행령 개정안이 2014년 1월 1일부터 시행됐다.개정안에 따르면 주택은 서울의 경우 우선변제 받을 임차인 범위가 현행전세보증금 7,500만원 이하에서 9,500만원 이하로 확대됐다. 수도권지역은 6,500만원에서 8천만원으로, 광역시 등은 5,500만원에서 6천만원으로 대상자가 늘었다. 아울러 전세에서 월세로 전환할 경우 월세 상한은 현행 14%에서
0%로 낮아졌다.
상가 세입자의 보호 범위도 확대됐다. 서울 지역은 현행 3억원에서 4억원으로, 수도권지역은 2억5천만원에서 3억원으로, 광역시 등은 1억8천만원에서 2억4천만원으로 보증금액이 보호된다. 또한 최우선으로 변제하는 영세업자의 범위도 전국적으로 확대해 서울지역은 보증금 5천만원에서 6,500만원으로 1,500만원이 늘었다. 우선 변제받는 보증금도 지금의 1,500만원보다 700만원 늘어난 2,200만원으로 증액했다. ‘희망임대주택 리츠’ 면적제한 폐지올해부터 하우스푸어 주택을 매입해 임대 하는 ‘희망임대주택 리츠’ 사업이 전용면적 85㎡가 넘는 주택으로 확대됐다.
희망임대주택 리츠는 집이 있지만 과도한 대출 상환금으로 고통받고 있는 하우스푸어가 주택을 리츠(부동산투자신탁)에 매각한 뒤 보증부월세(연 6%) 형태로 5년간 임차해 거주하는 제도다. 4ㆍ1 대책 에서 도입된 이 제도는 당초 매입대상을 1가구 1주택자(한시적 2주택자)가 소유한 전용 85㎡ 이하 중소형 아파트(9억원 이하)로 제한했었다.경매 관련 공유자우선매수권 및 최적매각 기준 변경
「민사집행법」 개정을 통해 부동산 경매제도 및 절차가 대폭 개선됐다. 현재 무제한으로허용하고 있는 공유자우선매수권의 행사를 1회로 제한키로 한 것. 공유자우선매수권은 공유로 된 채무자의 부동산이 경매로 나왔을 때 공유자가 제3자보다 우선해서 매수할 수 있는 권리로, 개정안을 보면 우선매수 신고를 한 공유자가 매각기일 종결 고지 때까지 보증을 제공하지 않거나 신고를 철회했을 때 매각절차에서 우선매수 신고를 더 이상 하지 못하도록 규정했다. 최저매각 가격의 기준은 현행 감정평가액에서 ‘감정 평가액의 20%를 뺀 액수’로 낮춰진다. 이에 따라 경매 신속성이 제고되고 매수 희망자들의 경매시장에 대한 관심이 보다 높아질 것으로 전망된다.
층간소음 분쟁조정 「주택법」 개정안 시행오는 5월 14일부터 공동주택에서 뛰거나 걷는 동작, 악기 연주, 운동기구 사용, 세대 내부 수리과정 등에서 발생하는 소음은 층간소음으로 규정된다. 따라서 입주민은 다른 입주민에게 피해를 주지 않도록 소음 발생 중단에 협조해야 할 의무가 생긴다. 만약 피해가 계속된다면 입주민은 시ㆍ군ㆍ구 분쟁 조정위원회에 층간소음과 관련된 조정을 신청할 수 있다.
헷갈리는 2014년 부동산정책 완전정복!!!
정부의 부동산 시장 활성화를 위한 정책들이 쏟아져 나오고 있다. 그러나 어떤 정책은 이미 시행되고 있는 반면, 어떤 정책은 언제부터 시행되는지가 전혀 알려지지 않고 있어 시장의 혼란은 가중되고 있는 상황이다.
이에 부동산태인에서는 자체 취재를 거쳐 2014년부터 달라지는 부동산제도를 소개하고 각 법안의 시행 여부와 시점을 정리해 알려드리고자 한다.
가장 눈에 띄는 정책은 취득세 영구인하 항목이다. 2014년부터는 6억원 이하 주택 매매시 부과되는 취득세율이 1%로 하향 고정된다. 아울러 6억~9억 원 주택의 경우는 2%, 9억원 초과 주택은 3%의 취득세가 적용된다. 다주택자에 대한 차등 세율도 폐지된다.
양도소득세 부분에서는 다주택자에 대한 중과제도가 폐지된다. 기존 양도세법에 따르면 2주택 이상 보유자가 집을 팔 때는 양도 차익의 50~60%를 세금으로 내야 했다. 하지만 중과제도 폐지로 인해 다주택자들의 활발한 거래를 위한 여건이 갖춰졌다는 평가다.
한편 임대차보호법 개정으로 2014년부터는 보호받을 수 있는 임차인 범위가 확대된다. 주택의 경우 소액임차인 범위를 서울 9500만원, 수도권 등 과밀억제권역 8000만원, 광역시 6000만원, 그 밖의 지역은 4500만원으로 확대된다. 최우선변제되는 보증금액도 서울 3200만원, 수도권 등 과밀억제권역 2700만원, 광역시 2000만원, 그 밖의 지역은 1500만원으로 확대된다.
이와 함께 상가건물의 경우 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 보증금 범위도 서울 4억원, 수도권 과밀억제권역 3억원, 광역시 2억4천만원, 그 밖의 지역이 1억8천만원으로 확대된다.
상가 소액임차인 범위는 서울 6500만원, 수도권 등 과밀억제권역 5500만원, 광역시 3800만원, 그 밖의 지역은 3000만원으로 조정되며, 최우선변제되는 보증금은 서울 2200만원, 수도권 등 과밀억제권역 1900만원, 광역시 1300만원, 그 밖의 지역이 1000만원으로 확대 조정된다.
현재 국회에 계류 중이지만 통과되면 후폭풍이 거셀 것으로 예상되는 법안도 있다. 부동산경매절차의 신속성을 제고하기 위해 최저매각가격을 하향 조정하는 방안이 그 첫번째다. 이 방안이 통과되면 감정가의 100%가 아닌 80% 금액으로 매각이 시작된다.
두 번째는 공유자우선매수제도의 변화가 손꼽힌다. 공유자가 경매절차를 지연시키거나 경매대상 공유물건을 수차례 유찰시켜 저가매수를 노리는 등 악용되는 상황을 방지하기 위해 공유자우선매수신고 시 보증금을 제공하지 않거나 신고를 철회한 경우 우선매수권을 행사한 것으로 간주하고, 그 행사 횟수도 1회로 제한된다.
또 하나의 주목되는 계류 중 법안은 등기 부동산에 대한 유치권 신고 금지 조항이다. 이는 그간 초법적 지위를 누려오던 유치권에 대해 인수주의에서 소멸주의로 변경하는 내용이 핵심이다.
이에 따라 법 개정 후부터는 미등기 부동산에 대해서만 유치권을 주장할 수 있게 되며 해당 부동산이 등기되면 등기일 기준 6개월 내에 저당권을 설정해야 한다. 기간을 넘겨 설정하거나 저당권 설정을 하지 않을 경우 유치권을 주장할 수 없다.
그간 발표된 정책들이 경매투자 여건에 긍정적인 것임은 의심의 여지가 없는 상황이다. 태인 뉴스레터 독자분들부터 각 정책들의 적용 여부와 시점에 대해 올바르게 인식하고 실제 상황에 반영할 수 있도록 하자.
만 19세부터 주택청약 가능
민법이 개정되면서 만 19세부터 부모 동의 없이 부동산 계약이 가능해졌다. 국토교통부에서도 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안을 입법 예고하여 만 19세 이상자는 주택 청약이 부모 동의 없이 가능하도록 했다.
주택의 신혼부부 우선 공급 시 거주 지역 제한 폐지
국토교통부는 ‘주택공급에 관한 규칙’을 개정하여 과거에 영구 임대주택, 국민 임대주택의 신혼부부 우선공급 신청 요건을 해당 주택건설지역 거주자로 한정하였던 것을 거주 지역 제한을 폐지하여 신혼부부의 주택 마련 기회를 확대했다.
부도난 공공건설 임대주택 임차인 보호
현행법상 국민주택기금 융자금을 상환하지 않은 임대주택은 사업시행자가 경매의 방법으로 매입하도록 하고 있어, 사업시행자가 아닌 제3자가 낙찰 받을 경우 임차인의 임대보증금을 보전할 방법이 없었다, 또한 사업시행자가 낙찰 받는 경우에도 임대보증금 보전에 관한 별도 규정이 없어 임차인은 법원 배당금액 외의 임대보증금을 보전 받을 수 없는 문제가 있었다. 보금자리주택건설 등에 관한 특별법이 개정되어 2014년부터는 임차인이 사업시행자에게 매입동의를 할 경우 「임대주택법」 제22조에 따른 우선매수권을 양도한 것으로 간주하도록 하고, 사업시행자는 정부 지원 금액 범위에서 수리비 등을 제외하고 남은 금액으로 임대보증금을 보전할 수 있도록 했다. 그리고 그 적용대상이 국민주택기금 융자금 미상환 임대주택뿐만 아니라 부도 등이 발생한 모든 공공건설 임대주택으로 확대됐다.
난해부터 계속된 박근혜 정부의 부동산 규제완화 정책은 올해에도 계속된다. 취득세 영구 인하와 다주택자 양도소득세 중과폐지 등 업계 숙원사업은 올 1월부터 시행되며, 굵직한 이슈들로 부동산시장의 ‘지각변동’이 예고되고 있다.
부동산114에 따르면 2014년 상반기에는 1월 취득세율 인하와 다주택자 양도소득세중과폐지, 통합모기지(디딤돌론) 및 전세금 안심대출 시행, 주택 청약대상 확대 등을 시작으로, 2월에 주택임대관리업 도입, 4월 리모델링 수직증축 시행, 6월 지방선거 등 부동산시장에 파급효과가 큰 제도와 정책이슈들이 대기하고 있다.
6.4지방선거 이후 하반기에도 재건축초과이익환수 면제 종료, 주택바우처 확대 시행의 제도변경과 9호선 2단계, 경의선 연장 등의 교통호재가 대기 중이다.
윤지해 부동산114 연구원은 “2월의 소치올림픽과 6월 브라질월드컵, 9월 인천아시안게임 등 스포츠행사도 많은 해인만큼 토지시장과 인천 등의 부동산 거래시장도 역동적으로 움직이길 기대할 만하다”며 “수요자들은 2014년 각종 제도변화의 시점을 미리미리 점검해 내 집 마련의 중요 포인트로 삼을 필요가 있다”고 전했다.
다음은 올해 바뀌는 주요 부동산 정책 및 제도.
◆ 취득세율 인하, 다주택자 양도소득세 중과 폐지
주택 유상취득에 따르는 취득세율이 영구 인하됐다. 거래가액 6억원 이하 1%, 6억~9억 2%, 9억초과 3%로 변경되며, 다주택자에 대한 차등 세율도 폐지된다. 과거에는 9억원 이하 1주택 2%, 9억원 초과와 다주택자 4%로 적용됐다. 또한 다주택자에 대한 양도소득세 50~60%의 중과제도가 폐지되면서 1월부터 6%~38%의 일반세율이 부과된다.
◆ 통합모기지 상품 출시
국민주택기금과 보금자리론이 통합모기지라는 새로운 대출상품으로 출시되면서 적용 대상은 확대되고 대출금리는 인하될 예정이다.
◆ 아파관리 지원센터 설립 및 주택임대관리업 도입
정부가 2월부터 아파트관리 지원센터를 설립해 아파트 관리를 전문적으로 지원할 예정이다. 아파트를 전문적으로 관리하는 주택관리공단(LH산하)을 통해 아파트관리를 체계적으로 지원한다. 또한 선진국에서 활성화된 주택임대관리업이 본격 도입되면서 집주인과 세입자간의 분쟁 등이 임대관리업체를 통해 체계적으로 관리될 수 있는 기반이 마련될 전망이다.
◆ 리모델링 수직증축 시행
오는 4월 25일부터 15층 이상의 공동주택은 최대 3개 층, 14층 이하는 최대 2개 층까지 수직증축 리모델링이 가능하다. 단 세대 수 증가의 범위는 기존 세대수의 15% 이내에서 늘릴 수 있다. 또한 정부는 특별시, 광역시, 대도시에서의 세대수 증가형 리모델링에 따라 도시과밀 및 일시 집중 문제를 최소화하기 위해 주민의견을 거쳐 10년 단위의 리모델링 기본계획을 수립할 예정이다.
◆ 층간소음 분쟁조정 주택법 개정안 시행
오는 5월14일부터 공동주택에서 뛰거나 걷는 동작, 악기 연주, 운동기구 사용, 세대 내부 수리 과정 등에서 발생하는 소음은 층간소음으로 규정된다. 따라서 입주민은 다른 입주민에게 층간소음으로 인해 피해를 주지 않도록 소음발생 중단에 협조해야 할 의무가 생긴다. 만약 피해가 계속된다면 입주민은 시,군,구 분쟁조정위원회에 층간소음과 관련된 조정 신청을 할 수 있다.
◆ 6.4 지방선거(선거 운동기간 5월22일~6월3일)
4년마다 돌아오는 지방선거가 오는 6월4일 실시될 예정이다. 선거 운동기간은 5월22일부터 6월3일까지로 예정됐지만 선거가 끝나기 전까지(상반기 내내)는 각 지역별 부동산 시장에 중요한 정책 이슈가 될 전망이다. 다만 과거처럼 대규모 개발사업을 중심으로 선심성 공약이 이어지기 보다는 뉴타운처럼 부작용이 많았던 대규모 개발정책을 원만하게 조정할 수 있는 공약들이 나올 것으로 예상된다.
수도권에서는 경전철의 사업성 문제와 더불어 뉴타운(재정비촉진지구) 구조조정, 경제자유구역 투자유치, 행복주택 지구지정과 관련된 논쟁이 예상된다. 지방에서는 혁신도시와 세종시를 중심으로 공공기관 이전 문제가 계속 이슈화 될 가능성이 높고, 지방의 경제자유구역 활성화 계획과 부산 등의 신공항 유치 관련된 논쟁도 계속될 것으로 판단된다.
◆ 재건축초과이익환수 면제 종료
2014년 12월까지 관리처분계획인가를 신청하는 재건축 구역에 제공되는 ‘재건축초과이익환수 면제’조치가 종료될 예정이다. 이에 따라 현재 조합설립인가, 사업시행인가 단계에 있는 강남권 주요 재건축단지들은 초과이익환수면제를 위해 ‘관리처분’ 단계로의 사업추진을 서두를 가능성이 높다.