전원주택정원의 함정

[침묵의기도]

시골에 전원주택에서 시골살이를 시작하시게 되는 분들은

아름다운 정원을 꾸미고 싶다는 희망을 가지고 시작합니다.

남성분들은 멋있는 나무를 키우고 싶다는 꿈을

저같이 낚시를 좋아하는 분들은 작은 낚시대라도 담글 수 있는 전용 낚시터 연못을 생각합니다. ^^

여성분들은 예쁜 꽃을 많이 심어 화단을 만들고 싶다는 꿈을 꿉니다.

그리고, 아이들이 마음껏 뛰놀 수 있는 잔디밭을 작게라도 희망하시죠. ^^

꿈은 이루어집니다.

세월이 흐르면서 알게 모르게 터의 크기에 맞춰

부지런한 주인내외의 손길을 받고 아름다운 정원은 탄생합니다.

지금부터 조금은 고루한 법이야기를 할까 합니다.

물론, 정답은 없습니다.

상황상황 조건에 따라 법적용이 여러가지 이유로 인해 다르게 적용받는 것이 현실이니까요.

법을 집행하는 것은 어쩔 수 없이 인간이 하는 일이기 때문이기도 합니다.

비슷한 정원은 있어도 똑같은 정원이 없다는 것과 동일하다 보셔도 됩니다.

법이라는 것이 어떤 상황에서도 동일하게 적용되어야 하는 것이 맞지않는가? 라고

반문하신다면....잠시 생각해보셨으면 합니다.

법전에 나온대로 법이 적용되어야 한다는 것은 맞는데

그게 법을 지키는 이유이고 집행하는 사람들의 잣대가 되어야 하는데...

세상살다보면 그렇지 않은 경우도 간혹 있다는 것을 인정해주십사...

그것이 세상사라는 것은 공감하실 줄 알기 때문입니다.

우리나라의 법은 지금도 세상이 변해가면서

계속 만들어지고 수정되어가고 있다는 것...

그래서, 법 중에는 서로 상충되는 법도 있다는 것...

어쩔 수 없는 현실이라는 참고하시면서 말입니다.

다시 본론으로 돌아와서

정원을 꾸미다보면...

그리고, 터가 대지만 있는 것이 아니라 대지에 접한 농지 또한 보유하고 있으시다면

자연스럽게 정원은 농지쪽으로 확대되어 나갈 수 있습니다.

많은 분들이 전원생활을 하시면서

이것도 해보고 싶고, 저것도 해보고 싶고...

그렇게 꾸미시다 보면 정원은 자꾸 확대가 됩니다.

전원생활을 시작하면서 심은 묘목이 세월이 흐르면서 커다란 나무가 되어 넓은 공간을 차지하듯

처음엔 몇포기 모종으로 시작했던 야생화 꽃이 화단을 만들어가면서 면적을 늘려가듯

정원은 자꾸 확대되어 갑니다.

가족들이 잠시 그늘에 쉴 수 있는 정자도 만들게 되고

아이들이 여름철 물놀이를 할 수 있는 미니수영장이나 연못도 만들게 되고...

조경수도 자꾸 커가니 베어내기는 아깝고 위치를 힘들게 옮겨 자리를 잡아 줍니다.

산책로도 만들고 싶습니다.

산책로 주변으로 예쁜 꽃과 나무도 심고 싶습니다.

아름다움을 추구하는 인간의 본성입니다.

전원생활을 유지하는 동안은 이러한 행위는 즐거운 놀이요

행복한 자랑거리가 됩니다.

물론, 열심히 잡초뽑고 가꾸어줘야 하는 수고를 요구하지만 말입니다. -.-;;

잔디밭 규모를 자꾸 줄일 수 밖에 없었다는 현실을 인정하는 분들처럼

아름다운 정원을 가꾸시는 분들은

부지런을 남달리 떨어야 하는 현실은 무시할 수 없지요.                     

그러나, 세월이 흘러 즐겁고 행복했던 시골살이 터를 매도하셔야만 할 상황이 되셨을 때

아름다운 정원은 매도를 함에 있어 발목을 잡을 수 있습니다. -.-;;

특히, 수도권지역과 전원주택이 많은 지역에선 대지를 벗어나 농지까지 확대된 정원은

문제의 소지를 항상 안고 있습니다.

물론, 거주하는 중에도 넓어진 정원으로 인해

농지법 위반으로 단속받아 원상복구 명령을 받을 수 있으나

이런 경우는 주변에서 민원을 넣지않는 한 드문 경우입니다.

지방에서 농지법 위반 사례를 단속하는 공무원의 인력은 한계가 있으니까요.

지방의 공무원 수는

현지 거주인구가 적기 때문에 거주인구 대비 공무원수가 정해져 있기에

넓은 지역을 관할해야 하는 한계점 때문에 단속의 사각지대가 넓습니다.

그렇기 때문에 현지에 거주하고 계실 때는

거의 농지에 조성된 정원은 단속대상이 되기가 쉽지 않습니다.

단속받는다면 대개 주변의 분들과 다툼이 있었고

민원을 넣는 상황이 발생했기에 민원접수를 받은 공무원은 현장확인 후 단속을 해야하는 의무가

있기에 이러한 상황에 대부분이지요.

정작, 농지에 조성된 정원이 문제가 되는 것은

대부분 매매계약을 하고 매수자가 해당지역 면사무소 산업계에서

농지취득자격증명원(이하 농취증이라고 하겠습니다)을 발급받을 때 발생합니다.

농지소유권이전에 따른 서류에는 농취증은 필수서류입니다.

농취증이 없으면 소유권이전은 되지 않습니다.

농취증 발급절차는 매수자가 농지 취득을 하고자 매도자와 계약을 하고

잔금일 이전에 매매계약서를 가지고 해당 면사무소에 신청하시면

2~3일내에 담당공무원이 현장 확인을 하고 농지로 사용하고 있거나

묵은 논밭일지라도 농지로 사용가능하다는 것을 확인하면 발급해줍니다.

농취증 신청은 매수자(매수자 대리인)가 직접 해당면사무소에 가셔서 신청하셔야 하며

수령은 직접수령 또는 우편수령이 가능합니다.

그러나, 지목이 농지이기에 농취증을 발급받아야 소유권이전을 받을 수 있는 상황임에도

불법 건축물이 농지위에 있거나 정원으로 꾸며져 있어 농사를 지을 수 없다는 상황이

담당 공무원 현장답사시 확인되었을 때는 원상복구 명령을 받고 농지로의 원상복구 전까지는

농지취득자경증명원은 발급되지 않습니다. -.-;;

공무원도 사람이기에 농취증 발급시 어느정도 융통성을 발휘할 수 있습니다.

제가 느껴 본 공무원은 민원인에게 친절하려고 노력합니다만

해당건이 융통성으로 봐주었다가 나중에 감사등으로 문제가 발생하여

본인에게 피해가 올 수 있는 상황이 예상될 때는 눈감아 줄 수 없다는 것이 당연한 것으로 압니다.

모르면 모를까 알게된 사실을 눈감아 줄 아량이 넘치는 공무원은 그리 많지 않습니다.

공무원은 세금에서 나오는 월급을 받고 국민을 위해 일해야 하지만

그렇다고 법을 어긴 국민까지 융통성을 무한대로 발휘해 줄 의무는 없으며

오히려 과도한 융통성으로 인해 문책을 받을 소지가 더 높지요.

공무원의 입장을 생각했을 때

예를 들어 어떤 집은 정원이 농지까지 침범했음에도 침범범위가 작은 것같아

농취증을 발급해주었는데...

그 옆집의 넓은 정원은 눈감아 주기가 어려운 규모이기에 농취증을 발급해주지 않았을 때...

농취증을 발급해주지 않아 매도를 할 수 없게된 원상복구를 해야하는 옆집에서,... 

담당공무원에게....누구는 농취증 발급해줘서 매도를 하게 도와주고

누구는 안해주는 경우가 있냐고? 담당 공무원을 추궁하게 되면

담당 공무원의 융통성은 곤란에 빠지게 되는 것이고...

앞으로 그 지역에선 농취증 발급은 까다로운 절차를 밟아

칼같이 적용되는 지역이 되게 되는 것이 현실입니다.

해당지역 담당 공무원의 비슷한 사례의 경험치가 법적용의 기준이 된다는 것이 현실이란 뜻입니다.

아무튼  농지에도 나무농사를 지을 수 있고, 잔디농사를 지을 수 있으며

가뭄에 대비해서 물탱크나 연못을 만들 수도 있습니다.

연못을 크게 만들어 미꾸라지나 물고기 양식을 할 수도 있습니다.

그렇지만, 담당 공무원도 해당 농지소유자가 말하는 농지사용 현장상황을 인정해야

매도시 매수자에게 농취증이 발급됩니다.

어느 누가 보더라도 대지에 붙은 주택부속 정원일진데...

농사짓는 것이라고 우긴다고 해서 들어줄 수 있는 경우는 많지 않다는 뜻입니다.

조경수 농사를 짓는다면 우리는 당연하게 생각합니다.

줄맞춰 빼곡히 심겨진 조경수 농원을 말입니다.

위의 사진처럼 아름답게 꾸며진 정원에 여기저기 멋진 자태를 뽐내며 심어져 있는 조경수를 보고

조경수 농사 짓는 것으로 인정해주지는 않는다는 뜻입니다. -.-;;

그래도, 방법이 없겠냐구요?

있습니다.

아름다운 정원에 아름다운 조경수가 식재되어 있지만

비정기적으로라도 정원수를 판매하는 실적을 쌓아두시는 것입니다.

특히, 매년 봄 열리는 해당지역 산림조합 나무시장에 조경수를 계속적으로 교체하면서

조경수를 판매하시여 판매서류를 남겨두시고 농취증 발급 담당자가 현장에 오면

제시하시는 방법을 쓰시는 겁니다.

잔디도, 양어장 운영에 따른 물고기 판매도

근거를 남길 수 없는 개인판매가 아닌 서류로 남길 수 있는 판매처에 매매를 하시는 것이죠.

무척 귀찮은 일이 아닐 수 없습니다.

그러나, 먼 훗난 시골살이를 정리하기 위해 매도를 하셔야 한다는 현실을 인정하신다면

농지를 정원으로 변경하셨다면 이정도 수고는 감수하셔야 하네요. -.-;;

정말, 귀찮은 것 같다구요?

그럼, 답은 하나입니다.

그냥 대지안에만 정원을 꾸미세요.

그럼, 단순하게 답을 얻으실 수 있습니다.

그래도, 정원은 대지라는 한정된 공간에는 성이 차지 않으므로

어느정도 규모있게 꾸미고 싶으시다구요?

할수 없네요.

지성아빠 추천하는 방법입니다.

돈이 조금 더 들지만 이런 방법을 시도하시면 문제가 없습니다.

방법은 일차로 주택 건축을 하기 위해 대지전용을 받고 준공 후 대지가  되었다면

바로 붙어 있는 농지에 창고를 개발행위허가를 득하고 신축합니다.

시골생활을 하시면 창고가 필요합니다.

창고부지로 대지면적을 확장하시는 것이죠.

그럼, 대지 포함 400평정도는 마음껏 정원으로 꾸밀 공간이 생기십니다. ^^

처음부터 대지면적을 200평이상으로 즉 300평정도 하면 안되냐구요?

현재 우리나라 법을 들여다 보면 대지는 200평 이하로 하는 것이 여러모로 유리합니다.

(단적인 예로 도시민의 농어촌주택 특례법도 시골집은 대지면적이 200평이하여야 합니다.)

그래서, 별도의 필지로 전용허가를 받는 것을 추천드리는 것입니다.

인허가비, 농지전용비, 창고건축비가 들지만 방법은 방법입니다.

인허가비는 몰라도 창고건축에 따른 농지전용비는 아끼고 싶으시다구요?

그럼, 농지가 좀 넓으셔야 합니다.

주택용 대지, 창고용 창고부지를 제외한 잔여농지의 면적이 1,000m2 이 넘는다면

한해 농사(1회농사) 지으신 후 농지원부 신청하시고 농지원부가 나오시면

농업용 창고로 건축하세요. 농업용 창고는 농지전용비 감면받습니다. ^^

이 방법의 단점은 돈이 든다는 것

장점은 미리 농지전용을 받았기에 공시지가 30%인 농지전용비가 나중에 전용받는 것보다 유리하며

창고를 준공한 후 5년뒤엔 용도변경이 가능하니 리모델링하여 주택으로 변경할 때

인허가비 등 기본 세금외엔 농지전용비는 없다는 것과

건축허가절차만 받으면 되기 때문에 인허가기간도 짧다는 것입니다.

- 자세한 내용은 더 논하면 한도 끝도 없겠죠. ^^

내 땅에 내맘대로 정원꾸미고 싶은데...

참 법도 복잡하고 진행하는 과정이 머리복잡하고 걸치적거린다는 느낌이 싫으실 겁니다.

그럼, 규정대로 대지는 대지답게 농지는 농지답게 사용하시면 됩니다.

단순한 논리입니다.

농지과, 산림과 담당 공무원은 국민의 세금으로 조성된 월급을 받고

농지와 임야를 용도대로 사용되도록 감시하고 관리하는 임무를 부여받은 사람들입니다.

우리나라가 자유 민주주의 국가이고

법으로 개인의 재산권을 보호받고 자유롭게 행사할 수 있어야 하는 것은 맞지만

대다수의 국민이 합의하여 모든 국민이 일정 규칙을 만들고 어울려 살고자

최소의 규율로 법을 정하고 만들었다는 것 잊지 마셨으면 합니다.

악법도 법이고...악법이라고 확인되었다면 폐지하거나 개정하는 것 또한 국민의 합의겠죠.

시골의 넓은 정원은

부동산 거래를 하는 과정에서 필요한 농취증 발급시엔

항상 복잡한 상황을 만들고 있음을 유념해주십사 하고 이 글을 썼습니다.

복잡한 내용같지만....

시골생활의 끝에 유종의 미를 거둘 때를 감안하여

정원의 크기나 규모를 판단해주십사 하고 이 글을 쓴 것이니 참고하세요.

글이 길어졌지만 말이 나온 김에

정원에 많이 설치하고 계시는 정자에 대해서도 짚고 넘어가겠습니다.

정자는 조경시설물일가요? 건축물일까요?

법규내용을 볼까요?

건축면적 : 건축물(지표면으로부터 1미터이하에 있는 부분을 제외한다)의

외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽부분의 기둥을 말한다. 이하 이 호에서 같다)의

중심선[처마, 차양, 부연 그 밖에 이와 유사한 것으로서

당해 외벽의 중심선으로부터 수평거리 1미터(창고의 경우에는 3미터, 한옥의 경우에는 2미터)이상 돌출된 부분이 있는 경우에는 그 끝부분으로부터

수평거리 1미터(창고의 경우에는 3미터, 한옥의 경우에는 2미터)를 후퇴한 선]으로

둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.

다만, 태양열을 주된 에너지원으로 이용하는 주택인 경우

그 건축면적의 산정방법은 건설교통부령으로 정한다

그리고 건축법에서는 “건축물”이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(고가)의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

건축물이 아닌것은(구조물 등)은 건축면적에 산입하지 않는다. 

따라서, 조경시설물 중 정자는 건축물의 형태를 갖추었다면 건축면적에 산입한다 볼 수 있다.

건축법을 아주 까다롭게 적용하면 정자는 건축물에 해당합니다.

지붕이 덮혀져 있지 않은 파고라는 조경시설물이 맞구요.

그러나, 현실에선 정자가 건축물의 형태를 갖추었다고 해서

일반 전원주택에서 건축물의 형태를 갖추는 정자는 거의 없습니다.

법상의 원론적인 이야기일 뿐이며,

일반적으로 시공이 되는 주택의 정자는 휴게를 목적으로한 시설물로 본다면

조경시설물은 조경면적에 삽입이 가능하다고 해석하는 것이 일반적입니다.

담당 공무원이 어떻게 법을 해석하느냐에 따라 다른 적용을 받을 수 있다는 뜻도 되네요. -.-;;

담당공무원이 위의 건축법을 들어 건축물이다 라고 말하고...

정자 소유자가 조경시설물이다~ 라고 주장하면...

답은 담당공무원이 규정하는 건축물이라고 적용되는 것이 현실이기 때문입니다.

지역마다 담당공무원이 법해석하는 방식이 편차는 어쩔 수 없는 현실이기도 하네요. -.-;;

대부분 지역은 정자를 조경시설물로 봐주는 분위기지만

일부 지역에선 준공 후 가져다 놓은 정자를

불법 건축물로 보는 경우도 있다는 점 참고해야 한다는 뜻입니다.

다른 지역에선 안그러는데~

왜 우리지역만 그렇게 까다롭게 적용하냐고~ 하소연하셔도...

담당공무원이 법대로 하겠다고 하면 어쩔 수 없습니다. -.-;;

뭔가 담당공무원의 업무처리방식에 영향을 준 과거의 경험치가 그렇게 적용하게 했기 때문입니다.

민원인이 느끼기에 까다롭다고 느껴지는 지역 담당공무원의 경험치는

대부분 민원인의 민원접수사례가 많은 수도권지역이며....

수도권지역에선 빡빡한 법적용이 되는 경우를 지성아빠는 많이 경험해봤습니다.

그리고, 인구밀도가 낮은 지방일수록...지역개발계획이 거의 없는 지역일수록....

공무원의 인간미 넘치는 융통성을 느낄 수 있다는 것도

지성아빠의 경험치입니다.

법보다 민원인과의 좋은 관계정립에 촛점을 맞춘 행정처리가 미소짓게 하는 지역입니다.

그러나, 돈이 돌고, 인심이 각박해져가는 지역일수록

공무원의 업무처리방식을 딱딱해져만 갑니다.

틈만 나면 법의 틈새를 치고 들어오는 투자자들의 해박한 지식에 따른 법해석에

머리가 아플정도로 행정처리 업무가 피곤해지는 결과물일수도 있다 생각될 정도입니다.

같은 농지를 성토를 하고 석축을 쌓아도....

한해 농사를 지은 후 건축허가를 신청하면....문제가 없는데...(우량농지개량사업)

농사를 짓지 않은 상태에서 바로 건축허가를 신청하면

사전공사로 판정받고 원상복구 명령을 받아 석축을 없앤 후 농지로 전환하고

다시 건축허가를 신청해야 하는 것과 다름이 없습니다.

같은 행위를 했음에도...

공무원이 법적용을 할 때...

법에 준하여 합리적인 명분을 제시하시면 통과입니다.

그러나, "다른 지역에서는 안그러는데~ ". "남들은 봐주고 나만 가지고 그래~" 라고 말하시는 것은

아무런 의미가 없다는 것...잊지마셨으면 합니다.

법적용은 그날 그 시점을 기준으로 적용한다는 것이

공무원들의 업무처리방식인 것은 저보다 님께서 더 잘알고 계시니

긴 글을 여기서 끝내겠습니다.

글을 더 쓰려고 하면 한도 끝도 없는 내용이오니

시골생활을 준비하면서

상상의 나래를 펴고 있는 정원의 크기는 어느정도 줄여주십사~

그리고, 실제 시골생활을 하시면서 정원을 꾸미실 때....

정원이 크면 클수록 관리도 힘들지만...

나중에 숙제가 생길 수 있다는 점 감안하시여 판단해주십사 하고 부탁드리며

이 글을 맺겠습니다.

참고로 정원을 넓게 작은 수목원처럼 꾸미시고 싶은 분이라면

앞서 방법이라고 알려드린 것처럼 농지에서 다른 용도의 토지로 전환해주시면

농취증에 따른 숙제는 없습니다. ^^

PS.  현재 준공 후 불법 건축물과 과다 정원의 경우

       공무원들이 컴퓨터 화면상으로 보고 있는 항공사진상으로는 모두 보입니다.

       공무원들 항공사진은 지적도 합성 프로그램이 실행되고 있어

       지적도상 경계선을 넘어선 불법 건축물이나 시설물에 대해선

       원상복구를 하여야만 민원인의 민원접수처리를 하고 있다는 것이 현실이오니

       혹여, 준공 후 늘리신 시설물이 있으신 경우엔

       증축 등의 사유가 발생했을 때 원상복구 명령을 받으실 수 있습니다.

       농지의 시설물 또한 당연히 항공사진상에 보이기 때문에

       담당공무원은 현지답사를 하지 않아도 확인하고

       그자리에서 민원인에게 민원결과를 알려주는 경우도 있다는 것 참고하셨으면 합니다.

       공무원이 보는 지적도가 합성된 항공사진 프로그램 참 화질 좋더군요. -.-;;

출처 : cafe.naver.com/kimyoooo

[단지]

좋은글 잘읽었습니다.
전원주택 지을시 많은 도움이 되겠네요.

[언제나]

정말! 이런 건 몰랐는데요. 과한 욕심을 줄이라는 말씀 깊이 새겨 듣겠습니다. 감사합니다.

[마당쇠]

아주 좋은 정보 감사드립니다. 집 지을 땅을 뒤적이고 있는데 그전에 많이 배워야 겠네요.

[까투리]

꼭 필요한 좋은 정보 감사합니다.

[봄사랑]

자세하게 적어주셔서 감사합니다..전원주택 짓는 것 ..만만치않네요..

[효경]

침묵의 ...기도님...복마니받으세요...

[진금산]

좋은 정보 감사합니다

[오갈마]

좋은 정보 감사합니다.업어갑니데이^&^

[골드스타]

ㅎ, 정말 도움이 되는 정보네요. 감사합니다.

[쪼맨한이쁜이]

좋은정보 너무 감사합니다. 많은 도움받고 갑니다.

[생명은다소중해]

많은 정보 얻었네요 감사합니다.

[하이티]

긴얘기 속에 담근 좋은정보 감사드려요.

[콘도르]

좋은 정보 감사합니다^^

[무작정]

전원생활에 꼭 필요하지만 경험하지 않고는 알수없는 정보네요. 새겨 듣겠습니다.

[진백]

넘 좋은 정보 감사 드립니다. 종종 생활에 보템이 되는 정보 부탁드려요. 거듭 감사 드려요

[공오공육]

세상에 쉬운게 없네요
도움이 많이 되었습니다
감사합니다 복많이받으세요^^

[라디오]

좋은 정보 감사합니다 많은 도움이 될것 같네요