[주택임대차] 불법구조변경과 임대차 - 불법구조변경된 원룸을 임차시 대항력

[변호사 김덕은]

주택임대차보호법은 주택의 인도를 받고 주민등록, 즉 전입신고를 할 경우 대항력을 취득한다고 규정하고 있습니다. 즉 주택의 인도를 받고 주민등록을 하면 건물주가 매매, 경매 등으로 변경되더라도 임차인은 건물주에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 것입니다. 또한 대항요건 + 확정일자를 받으면 우선변제권을 취득하게 됩니다.

주민등록은 임차권의 공시방법으로 거래안전을 위하여 요구되는 것입니다. 즉 건물의 매수인과 같은 제 3자가 임대차가 존재한다는 것을 알 수 있게 하여 거래의 안전을 도모하는 것입니다. 그렇기 때문에 주민등록은 제3자가 파악할 수 있도록 원칙적으로 등기부상의 주택의 현황과 일치해야 하는 것입니다.

단독주택의 경우는 특별히 문제가 되지 않으나 공동주택의 경우 종종 주민등록을 잘못하여 대항력을 취득하지 못하는 경우가 있습니다.

법원은 공동주택의 경우 지번만 표시하고 동호수를 누락하거나 주민등록상 동호수와 다르게 기재되어 있는 경우 그 주민등록은 공시방법으로 유효하지 않고 대항력을 취득하지 못한다고 판시하고 있습니다.

불법구조변경된 원룸의 경우도 마찬가지입니다.

갑은 원룸 일부 호수를 임차하여 거주하였습니다. 갑이 거주하고 있는 원룸은 7층으로 부동산 등기부등본에는 4개의 전유부분으로 701호 ~ 704호로 별도의 호수가 부여되어 있었습니다. 소유자는 원룸을 불법으로 구조변경하여 20개의 원룸을 만들었고 701호 ~720호로 호수를 부여하였습니다. 갑은 불법 구조변경된 원룸을 임차하고 거주하고 있었던 것입니다.

이 사건에서 서울고등법원은 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위해 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라며 집합건물은 동과 호수를 반드시 기재해야 할 뿐만 아니라 등기부등본과도 정확하게 일치해야 하는 것이 원칙이라고 판시하면서,

임차인 갑이 등기부 기재와 다른 호수대로 전입신고를 해 주민등록을 마쳤다면, 부동산 등기부를 기초로 해 이해관계를 가지게 된 제3자로서는 주민등록에 의해 각 전유부분 중 어느 부분에 어떤 임차인이 주소를 가진 자로 등록돼 있는지를 인식할 수 없다며 갑의 주민등록은 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다고 판시하였습니다. (서울고등법원 2012나34865)

즉 임차인 갑은 대항력을 취득하지 못하였고 우선변제권의 행사요건도 갖추지 못하게 된 것입니다. 원룸의 경우 불법적으로 구조 변경된 경우가 많으므로 이러한 피해를 당하지 않기 위해서는 전입신고시 부동산 등기부 등본과 실제 호수를 잘 비교하여 주민등록상 동호수와 다르게 기재되는 일이 없도록 하여야 할 것입니다.

광주부동산전문변호사 김덕은