땅 투자는 어떻게 해야 하나?

땅 투자는 어떻게 해야 하나? 땅 투자는 과학이다 그러나 때론 예외도 있다 <DIV class=wrap_tools> <DIV class="info "><A href="http://www.joinsland.com/" target=_blank>중앙일보조인스랜드</A>|이주호|입력 2011.06.21 12:01    보통 사람들은 땅 투자를 해서 대박이 날 경우에는 내 운이다, 내 복이다하면서 자기도취에 빠지고 실패를 할 경우에는 내 팔자가 그렇지 뭐~ 내 복이 까지다~ 등 체념의 말을 하곤 합니다. 10년마다 한번씩 오는 부동산경기 대사이클땐 전국의 모든 부동산 가격이 상승하는 경우가 많지만 대사이클 시기가 아닌 평상시에는 국가 정책, 개발에 따라 아주 과학적으로 땅값이 움직입니다. 정책이라면 1980년대 후반의 서해안개발계획.인천국제공항 건설 등 발표와 참여정부의 행정중심복합도시.혁신도시.기업도시 등 그리고 MB정부의 4대강 정비사업.세종시 건설 등을 들수가 있네요. 개발계획은 국가가 존립하는한 언제나 수립하기 마련인데 개발 중에서도 특히 교통이 차지하는 비중이 큽니다. 교통이라면 도로, 고속도로, 전철, 철도, KTX, GTX 등 여러가지가 있네요. 일례로 전철 개통의 경우 계획 발표와 개통 전부터 땅값이 오르기 시작하여 개통 이후 일정한 기간까지 꾸준히 오르는 습성이 있습니다. 최근에 개통된 경춘선 전철 등이 그러한 경우입니다. 그 전에는 서울~천안간 전철도 그러했습니다. 도시내에서는 도로 개통, 도시외에서는 고속도로 개통이 땅값 상승에 지대한 영향을 미치는데 도시내에서는 수도권외곽순환도로 개통 등이, 도시외에서는 과거 중부고속도로, 중앙고속도로, 서해안고속도로, 중부내륙고속도로 개통때 곤지암, 영주.안동시, 당진.목포시, 문경.상주시 등의 땅값이 국지적으로 오른 경우가 있습니다. 오늘날에는 도로보다도 전철, 철도 교통이 차지하는 비중이 큰데 전철의 경우 2006년 12월 경원선 의정부~소요산간 전철 개통으로 2008년 상반기까지 의정부, 동두천 등의 아파트값이 폭등하기도 했습니다. KTX라는 신교통 수단의 등장으로 특히 경부.호남KTX 분기역인 오송역 일대가 급부상하였으며 오송역 일대는 또 최근 세종시 건설로 더욱더 두각을 나타내는군요. 동탄의 경우 서울에서 먼거리지만 GTX라는 신교통 수단으로 서울과의 시간거리가 짧아진다고하자 최근 수도권제2기 신도시의 부상에 따라 재조명되고 있습니다. 이렇듯 교통의 편리에 따라 그동안 소외되어 있었던 의정부, 동두천 등과 동탄, 오송, 문경 등의 땅값이 상승곡선을 그리기도 했습니다. 이렇듯 교통은 미개발지를 새로운 개발지로 전환하기도 하는데 오송~공주~익산~정읍~광주 송정~목포간 호남KTX 공사, 성남~이천~여주간 전철, 원주~횡성~둔내~평창~진부~강릉간 복선전철화, 김천~성주~고령~합천~진주~거제간 KTX 노선계획 등으로 앞으로 부상할 지역도 많이 있군요. 필자는 얼마전에 이런 생각을 해 봤습니다. 1990년대 서해안 시대를 맞아 영종도와 용유도를 잇는 인천국제공항 건설을 보고 서해안 아래 비슷한 지형의 새만금(고군산군도)지구 개발을 염두에 두고 투자했더라면 오늘날 큰 부자가 되었을텐데 하고... 이렇듯 땅 투자에는 아주 단순한 생각만으로도 향후 개발을 예측할 수도 있습니다. 충청권은 세종시 건설과 국제과학비즈니스벨트 조성 발표 등으로 날개를 달았는데 세종시 인근은 말할 것도 없고 그 영향권이 대전, 청주, 충주, 조치원 등지에도 미치고 있고 충남도청이 들어서는 내포신도시도 충청권의 새로운 핵의 입지가 됩니다. 전라권은 호남KTX 라인과 새만금지구, 여수가 핵의 지역으로 떠오르 있고 전남도청이 들어서는 무안 남악신도시도 새롭게 부상하게 됩니다. 여수의 경우 익산~순천~여수간 KTX 노선계획으로 교통의 요충지가 될뿐만아니라 2012년 세계무역박람회 이후 급속도로 발전할 것으로 예상됩니다. 앞으로 김천~성주~고령~합천~진주~거제간 KTX 노선과 익산~순천~여수간 KTX 노선은 동서 같은 축을 이루어 향후 발전 가능성이 큽니다. 경상권은 이번에 비록 동남권국제공항 건설계획이 무산되었지만 다음 정권때 다시 실행될 경우를 배제할 수 없으며 만약 동남권국제공항 밀양 건설이 결정되면 밀양~청도~창녕은 또 하나의 새로운 권역을 형성하게 됩니다. 사실 이들 지역은 현재 인근 창원, 울산 등에 비하여 상당히 낙후되어 있습니다. 경북도청의 예천.안동 신청사 이전으로 이들 지역 또한 또 하나의 새로운 핵을 형성하게 되고 인근 경북 북부지역 안동, 예천, 상주(함창)의 발전을 가져오게 합니다. 경북도청 신청사는 중부내륙고속도로와의 접근성도 좋습니다. 그동안 소외되었던 충청권 내륙지 제천도 KTX 노선계획으로 향후 부상할 잠재력을 갖추고 있으며 강원도 춘천~속초간, 동해안 라인, 경북내륙지역, 남북접경지역 등은 차순위 개발지역으로 아직도 갈길이 멉니다. 그러고 보면 지역마다 개발의 시차가 있겠지만 언젠가는 국토 구석구석이 개발될 것이고 남북관계가 잘 풀리면 서해안 교동도, 철원.화천,양구.인제, 강원도 양양 등도 분명히 좋아질 것입니다. 그외 땅 투자에 있어서 확실한 것은 지방 중소도시에서 많이 시행하고 있는 토지구획정리사업지구내의 초창기 땅(환지) 투자입니다. 이렇듯 땅은 개발 시점을 잘 맞추어 투자하면 나중에 아주 과학적으로 투자수익을 안겨다 줍니다. 그러나 땅 투자도 때론 예상이 빗나가는 경우도 있습니다. 김대중정부때 대구 서대구공단, 3공단을 달성군 위천국가공단으로 옮기고 그 후적지를 주거지역으로 용도변경할려고 했으나 위천국가공단 지정이 무산된 이후 대구 서대구공단, 3공단은 옮기지도 못한채 오늘날에는 서울 구로공단처럼 디지탈공단으로 변신을 꿰하고 있습니다. 결국에는 MB정부때 위천국가공단 건설이 실현되었습니다. 이로 인하여 수년동안 위천국가공단 인근에 땅가진 사람들의 마음의 고통이 심했군요. 또 얼마전 그렇게 기대하던 가덕도 또는 밀양 동남권국제공항 건설이 무산되어 이 일대 땅가진 사람들의 마음을 울렸고 평창 동계올림픽 유치도 실패한뒤 강원도 평창 일대의 땅값이 수년동안 묶이기도 했습니다. 과거 전두환정권 시절엔 제2포항제철을 아산만으로 옮긴다는 설이 돌아 수많은 투지자금이 아산만 일대로 몰렸는데 결국은 제2제철이 전남 광양으로 결정이 되어 아산만 일대에 투기자금이 묶이기도 했으나 몇년뒤 노태우정권의 서해안개발계획 발표에 힘입어 결국은 아산만 일대가 금싸라기 땅으로 변했습니다. 1940년대 가수 이난영의 목포의 눈물이 힛트칠때만 하더라도 목포의 경제가 잘 돌아갔으나 그후 경부고속도로 라인에 밀려 목포는 사경을 헤메고 있었으나 결국에는 노태우정권때 서해안개발계획, 서해안고속도로 개통으로 목포의 옛영화를 되찾곤 했습니다. 경북도청 이전지로 경북 의성이 후보지로 올랐으나 결국 경북도청은 경북도청 출장소가 위치해 있는 안동 일대로 결정이 되었으며, 이의 경우로 보아 경기도가 남북으로 분리될 경우 경기북도청으로는 경기도 북부출장소가 위치해 있는 의정부가 결정이 될 것으로 믿고 있습니다. 이렇듯 출장소 등 역사적 유래는 무시할 수 없는 존재인가 봅니다. 주한미군 철수로 동두천 경제가 몰락했으나 수도권외곽순환도로, 경원선 전철 개통으로 동두천 일대의 부동산값이 급상승했고, 강원도 태백.정선의 폐광이후 이 일대 경제가 몰락하다시피 했으나 정선 카지도 개장으로 이 일대가 새롭게 변모되기도 했습니다. 몇년전에 분당급 신도시 후보지로 경기 광주 일대가 거론되었으나 결국은 동탄신도시로 결정이 되어 경기 광주에 투자한 사람들의 눈물을 짓게 만들었습니다. 1978년 행정수도 이전 백지화계획이후 30여년만에 세종시가 건설되고 있습니다. 상대적으로 과천 정부청사의 세종시 이전으로 과천 일대는 몰락의 길을 걷게 됩니다. 과거 교통요충지 천안은 KTX 신교통시대를 맞아 경부.호남선 KTX 분기역인 오송역 일대로 교통요충지를 물려주게 되었습니다. 이렇듯 땅은 양지가 음지되고 음지가 양지되기도 하고 ,사람들을 울리고 웃기곤 하는군요. 지방화 시대를 맞아 지방에는 아직도 투자할 땅이 곳곳에 무수히 깔려 있습니다. 땅 투자는 특히 정책과 국토및도시개발에 밝아야 합니다. 당장은 세종시가 건설되고 있는 충청권이 유망투자지지만 앞으로는 여수, 진주, 밀양 등도 유망투자지입니다. 교통이 좋아지고, 개발이 되고, 발전이 되면 땅값은 올라갈 수밖에 없습니다. 국토는 국토대로 도시는 도시대로 끊임없이 개발되고 있습니다. 투자자는 어떤 투자지가 유망 투자지인지 항상 개발계획을 파악하는데 노력을 게을리하지 말아야 겠습니다. </DIV></DIV>