생활 | 아파트 무인 경비시스템 도입하려면 입주민 80% 동의 있어야 | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

1.NEWS

■“아파트 무인 경비시스템 도입하려면 입주민 80% 동의 있어야”

서울고법 민사3부

아파트에 무인 경비시스템을 도입하기 위해서는 입주민 80% 이상의 동의가 있어야 한다는 판결이 나왔다. 

서울고법 민사3부(재판장 심준보 부장판사)는 김모씨 등 입주자 38명이 강서구 A아파트 입주자대표회의를 상대로 낸 입주자대표회의 결의 무효확인소송(2016나2061083)에서 최근 1심과 마찬가지로 원고승소 판결했다. 

A아파트는 2016년 무인 경비시스템을 도입하면서 경비원 44명을 모두 해고했다. 입주자대표회의는 앞서 2015년 8월 무인 경비시스템을 설치하는 안건이 포함된 장기수선계획안을 의결했다. 

입주자대표회의는 이후 총 660세대 중 316세대만이 무인시스템 도입을 찬성해 과반 동의를 얻지 못했는데도, 2016년 2월 회의를 열어 무인 경비시스템 도입안을 재의결해 가결시켰다. 

이에 반발한 김씨 등은 입주자대표회의 결정이 무효라며 소송을 냈다.

1심은 “입주자대표회의 결의는 묵시적으로 경비실에 경비원들이 더 이상 근무하지 않거나 일부 라인에서만 근무하는 것을 전제로 한다”며 “이 같은 결의가 유효하기 위해서는 주택법에 따른 경비실이 위치한 동의 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻어 관할 관청에 허가를 받아야 하는데, 결의 전후로 동의를 받았거나 허가를 받았다는 것을 인정할 증거가 없다”는 이유로 김씨 등의 손을 들어줬다.

구 주택법 제42조 2항과 주택법 시행령 제47조는 ‘부대시설 및 입주자 공유인 복리시설을 용도폐지하기 위해서는 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻어 지방자치단체 장의 허가를 받거나 신고를 해야 한다’고 규정했다. 

이번 항소심도 김씨 등에게 승소 판결했지만 이유는 조금 달랐다. 

무인 경비시스템 설치는 주택법이 아닌 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 적용돼 입주민의 80% 이상의 동의가 있어야 한다고 판단했다.  

재판부는 “무인 경비시스템 설치로 공용부분이 변경되고 일부 부대시설이 용도폐지가 되는 등 구분소유자들의 아파트에 관한 기본적인 권리가 침해된다”며 “무인 경비시스템을 추진하기 위해서는 주택법 및 공동주택관리법의 특별규정에 의한 완화된 결의요건이 아닌 집합건물법의 규정에 의한 원칙적 결의 요건을 충족해야 한다”고 

밝혔다. 

이어 “따라서 무인경비 시스템 설치를 추진하기 위해서는 관리단 집회에서 입주민의 4분의 3 이상의 결의나, 입주민의 5분의 4 이상이 합의해야 한다”며 “그러나 (A아파트에서는) 무인 경비시스템 도입을 위한 관리단 집회의 결의나 그에 갈음하는 구분소유자 등의 합의가 없었다”고 설명했다. 

그러면서 “설령 무인 경비시스템 도입 안건에 집합건물법이 아니라 주택법 또는 공동주택관리법이 적용되더라도 입주자 등의 과반수 찬성이 있어야 한다”며 “A아파트 입주자대표회의가 입주자 등에게서 받았다고 주장하는 서면동의는 절차적 하자가 있고 과반수 요건도 갖추지 못해 무효”라고 판시했다. 

출처 : © 전국아파트신문, 박정규기자 jkaptnews@naver.com

■아파트 입대의 의결로 표준평가표 일부 수정 공고 선정지침 위반 아냐
대구지법

☛ '과태료 경감' 결정 = ‘입찰공고문에 청소·경비 운영사항 미포함’은 위반사항

주택관리업자 선정 시 관리규약으로 정한 표준평가표에서 입주자대표회의 의결을 통해 세부배점 간격을 변경해 공고하고, 입찰을 진행한 것은 주택관리업자 및 사업자 선정지침 위반 행위로 볼 수 없다는 법원의 결정이 나왔다.

대구지방법원 제8민사부(재판장 이상균 부장판사)는 최근 대구 동구 A아파트 입주자대표회장 B씨에 대한 공동주택관리법 위반 항고심에서 “‘B씨를 과태료 100만원에 처한다’는 제1심 결정을 취소하고 B씨를 과태료 80만원에 처한다”는 결정을 내렸다.

주택관리업자 및 사업자 선정지침 별표4는 주택관리업자 선정 시에는 본 표준평가표, 관리규약에서 정한 평가표 중 적합한 것을 선택적으로 적용할 수 있다고

규정하고 있다.

또한 국토교통부가 작성·배포한 사업자 선정지침 해설서에는 ‘입주자 등의 과반수 찬성을 얻어 관리규약으로 정하는 경우에는 단지 특성에따라 평가항목 및 배점을 달리 정할 수 있고 표준평가표의 세부배점간격을 정하는 것은 대표회의 의결로 가능하다’라고 기재돼 있다.

사업자 선정지침 제16조 제1항은 ‘경비·청소 등의 직영운영 또는 위탁운영에 관한 사항, 입찰관련 유의사항을 입찰공고에 명시하고 명시된 내용에 따라 입찰을 진행해야 한다’고 규정하고 있고, 사업자 선정지침 해설서에는 직영운영과 관련해 ‘주택관리업자 선정 시 경비와 청소업무를 용역업체를 통하지 않고 직접 수행한다는 내용을 공고문에 명시하고 해당금액(인건비, 피복비 등)이 포함된 입찰가격 등으로 낙찰이 진행돼야 한다’고 기재돼 있다.

대구 동구청장은 “입주자대표회장 B씨가

▲주택관리업자 선정 입찰공고 시 사업자 선정지침에 따라 적격심사제 표준평가표 또는 관리규약에서 정한 표준평가표 중 적합한 것을 선택해 공고해야 함에도 이와 다른 표준평가표를 공고해 낙찰자를 선정했고
▲주택관리업자 선정 시 경비·청소 등에 관한 직영운영 또는 위탁운영에 관한 사항을 입찰 공고문에 명시하고 청소·경비에 직접 소요되는 비용이 포함된 입찰가격으로 낙찰을 진행해야 하나, 해당금액이 포함되지 않은 상태에서 낙찰을 진행해 공동주택관리법 제7조 제1항을 위반했다”며 200만원의 과태료를 부과했다.

이에 B씨는 이의를 제기, 1심 법원은 B씨를 과태료 100만원에 처하는 약식결정을 했고 B씨의 이의신청으로 진행된 정식재판절차에서 1심 법원은 위반 경위와 내용 등을 참작해 과태료 100만원에 처한다는 결정을 했다.

하지만 2심 법원은 경비·청소비 미포함 낙찰 부분만 공동주택관리법 위반 사실로 인정해 과태료를 경감했다.

재판부는 결정문에서 “이 아파트는 관리규약에서 사업자 선정지침 별표4에 근거해 배점을 세분화한 표준평가표를 정했고 2016년 12월 대표회의 의결을 통해 관리규약에서 정한 표준평가표에서 세부배점 간격만을 일부 수정한 표준평가표를 주택관리업자 선정 입찰에 사용할 표준평가표로 결정, 이를 공고했다”며 “이 아파트는 대표회의 의결을 통해 적법하게 표준평가표의 세부배점 간격을 변경하고 이를 기초로 입찰을 진행한 것”이라고 밝혔다.

이에 따라 재판부는 이 부분 과태료는 부과하지 않는 것이 타당하다고 봤다.

하지만 경비·청소 등의 직영운영 또는 위탁운영 사항 미포함 부분에는 “지난해 1월 주택관리업자 선정 공고를 하면서 ‘공고문에 명시하지 않은 사항 등은 사업자 선정지침 및 국토부의 유권해석에 따라야 한다’고 명시했음에도 ‘경비, 청소는 관리업체에서 직영관리한다’는 내용만을 공고하고 청소와 경비에 직접 소요되는 비용이 포함되지 않은 가격으로 입찰을 진행했다”며 “해당금액이 포함되지 않은 가격으로 C사와 위·수탁 계약을 체결한 후 2개월이 지나서야 견적서를 제출받았으므로, 1심 결정에 위법이 있다고 보기 어렵다”고 지적, 과태료 액수를 80만원으로 정했다.

출처 : © 아파트관리신문, 고경희 기자 gh1231@aptn.co.kr

■단독 입후보 회장 선출 직무집행정지 ‘정당’

서울고법,

☛동대표 정원 3분의 2 이상 미달해 선출 = 추가 동대표 선거앞두고 회장 선거 진행

▶ 회장 가처분 이의 항고 ‘기각’

입주자대표회의 회장에 단독 입후보해 선출된 회장이 법원의 ‘직무집행정지’ 가처분 인용결정에 대해 이의를 제기했지만 항소심 판단도 다르지 않았다.

 
서울고등법원 민사25부(재판장 김동오 부장판사)는 최근 서울 구로구 모 아파트 전 동대표 A씨와 B씨가 전 동대표 감사이자 현 입대의 회장인 C씨에 대한 직무집행정지 가처분 신청에 대한 법원의 인용결정에 이의를 제기한 C씨의 항고를 기각, 직무집행정지가 정당하다는 결정을 내렸다. 

이 아파트 선거관리위원회는 기존 입대의 임기가 만료됨에 따라 2017년 1월 12일 차기 입대의 구성을 위해 동대표 선거를 실시했고 C씨를 포함한 14명의 동대표가 선출됐다. 

입후보자가 없어 동대표가 선출되지 않은 곳은 12개 선거구. 선관위는 이들 선거구에 대한 재선거를 같은 해 2월 7일 실시하기로 하면서 회장 등 임원선거에 대해서는 후보자 등록기간을 1월 26일부터 2월 2일까지로, 투표일은 2월 8일로 정해 공고했다. 2월 7일 실시한 동대표 선거에서는 6명의 동대표가추가로 선출됐지만 회장 후보자등록기간은 그 이전에 끝난 상태였다.  

 회장 선거에 단독 입후보한 C씨는 투표에 참여한 입주민 243명 중 찬성 202표, 반대 27표, 무효 14표로 회장에 당선됐다. 

그러자 A씨와 B씨는 C씨를 상대로 직무집행정지 가처분을 신청했다. 

그 결과 서울남부지방법원은 지난해 6월경 “입대의 회장 선거는 동대표 정원 26명 중 적어도 3분의 2 이상(18명 이상)이 선출된 다음에야 진행될 수 있는데도 회장 선거 전날 실시한 추가 동대표 선거에서 선출된 동대표 6명이 회장 선거에 입후보할 기회를 주지 않은 채 실시해 회장 피선거권의 본질적인 내용을 침해한 중대한 하자가 있다”며 입대의 회장의 직무집행을 정지했다. 

이 같은 가처분 인용결정에 대해 C씨는 “아파트 관리규약에는 입대의 회장 후보 출마 시 선거절차에 관해 명시적인 규정이 없으므로 500가구 이상인 아파트 입대의 회장 선거에는 공동주택관리법 시행령 제12조 제2항 제1호 가목이 적용되고, 자신 1명이 입후보한 회장 선거에는 동대표가 그 정원의 3분의 2 이상이 선출되지 않은 상태에서라도 입주민들의 선거로 이뤄질 수 있다”면서 선출요건을 충족해 적법하게 당선됐다고 주장하며 이의를 제기했다.

이에 대해 서울고법 재판부는 “공동주택관리법 시행령 제12조에 의하면 500가구 이상 아파트에서 입대의 회장 선거에 후보자가 1인 이상 출마한 경우에는 전체 입주민의 투표(직선제)로 선출하고, 후보자가 없거나 선거에서 선출된 자가 없는 경우에는 입대의 구성원(관리규약으로 정한 정원을 말하며, 입대의 구성원의 3분의 2 이상이 선출됐을 때는 그 선출된 인원) 과반수의 찬성(간선제)으로 선출하도록 규정하고 있다”고 전제했다.

 
그러면서 “입대의 회장을 간선제로 선출할 요건에 해당하는 경우에는 회장이 입주민의 대표성을 확보하는 최소한의 요건으로서 입대의 정원의 3분의 2 이상에 해당하는 동대표가 선출돼 있어야 선출된 인원의 과반수 찬성으로 회장을 선출할 수 있다고 해석될 여지가 있으나, 입대의 회장을 직선제로 선출할 요건에 해당하는 경우에는 입대의 구성원의 3분의 2 이상 선출 요건이 필요하지 않을 뿐 아니라 입주민의 투표에 의해 회장으로서의 대표성이 확보된다는 점에 비춰 봐도 직선제 선출의 경우까지 반드시 입대의 구성원의 3분의 2 이상이 선출돼 있어야 한다고 볼 근거가 없다”고 해석했다. 

하지만 회장 선거가 직선제 실시 요건에 해당해 선거 전에 반드시 입대의 구성원의 3분의 2 이상이 선출돼야 할 필요가 없더라도 해당 회장 선거는 ‘무효’라고 밝혔다. 

입대의 구성원인 동대표만이 회장 선거의 피선거권이 주어진다는 점을 고려하면 선출된 동대표의 수는 회장 선거 입후보자의 수, 회장 선거의 당선결과에 영향을 미칠 여지가 있어 동대표의 피선거권은 법령 등 특별한 근거 없이 제한할 수 없다고 판단해서다. 

또한 “아파트 관리규약에서는 동대표를 먼저 선출해 그 명단과 임기를 확정·공고한 다음 입대의 회장 및 감사의 선출공고를 하도록 정하고 있다”면서 “이 규정에 반해 별도의 법규상 근거 없이 동대표 선거에서 정원의 3분의 2에 미달하는 인원인 14명만 선출돼 이후 추가로 동대표 선거를 실시하기로 하면서 회장 선거는 하루 뒤에 실시하고 후보자 등록은 그 전에 받기로 해, 추가로 선출된 동대표 6명은 회장 선거 실시일 이전에 동대표로 선출됐어도 회장 선거에 입후보할 기회가 전혀 부여되지 않았다”고 지적했다. 

이에 따라 “회장 선거는 추가 동대표 선거에서 동대표로 선출된 6명의 피선거권의 본질적인 내용을 침해한 중대한 하자가 있고 선거 결과 C씨가 공동주택관리법 시행령 제12조 제2항 제1호 가목의 선출요건을 충족해 선출됐더라도 선거절차상 중대한 하자가 치유됐다고 보기 어렵다”며 1심 결정은 정당하다고 판시했다. 

한편 C씨는 이 같은 결정에 재항고를 했으나 지난 9일 재항고 각하명령을 받은 것으로 확인됐다. 
 

출처 : © 한국아파트신문, 마근화 기자  yellow@hapt.co.kr

■입주가구수 변동신고 안 해 수도요금 과다 납부
인천지법 판결

☛ 아파트 대표회의, 관리회사에 손배 청구 못 해

               ● 대표회의 계좌로 납부했어도 = 납부 주체는 개개 입주가구

                                                            ● 관리소흘로 입주민 피해 있었어도 = 대표회의 손해는 없어

                                                            ● “ 입주민이 대표회의 = 관리회사 상대로 소송 가능”

아파트에서 입주가구수 변동신고를 하지 않아 수도요금를 과다 납부한 것과 관련해, 입주자대표회의가 위탁관리회사를 상대로 관리소홀 탓을 주장하며 손해배상 청구소송을 제기했지만 법원은 이를 받아들이지 않았다.

인천지방법원(판사 오창훈)은 최근 인천 부평구 A아파트 입주자대표회의가 이 아파트를 위탁관리했던 B사와 C사를 상대로제기한 손해배상 청구를 기각하며 원고 패소 판결을내렸다.

A아파트 대표회의는 “수도요금 징수와 납부 등의 관리업무를 위탁받아 수행하는 피고 주택관리업체 B사‧C사는 입주가구수가 증가하는 경우에 이를 즉시 수도사업소에 신고해 아파트에 부과될 수도요금에 높은 누진요금제가 적용되지 않도록 할 주의의무가 있음에도 불구하고 이를 게을리 해 수도요금을 과다 납부하게 했다”며 “채무불이행 또는 불법행위로 인한 손해배상으로 B사는 1400만원, C사는 5320만원을 대표회의에 지급하라”고 주장했다.

대표회의가 제기한 청구금액은 각각 B사와 C사 관리기간 동안 이 아파트에서 과다 납부한 월별 수도요금의 합계다.

재판부는 “수도요금을 과다 납부한 주체는 개개 입주가구지 원고 대표회의가 아니고, 원고는 개개 입주가구가 납부하는 수도요금을 원고 명의의 계좌로 입금받아 그대로 수도사업소에 전달하는 지위에 있을 뿐 손해배상채권의 귀속주체가 아니다”라며 “피고 관리회사들의 관리소홀로 인해 개개 입주가구가 월별 해당 수도요금을 과다 납부했다고 하더라도 그것만으로 원고 대표회의가 어떠한 손해를 입었다고 할 수 없고, 달리 원고의 손해발생사실을 인정할 증거가 없으므로, 원고의 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다”고 밝혔다.

재판부에 따르면 A아파트 입주자 등에 대한 수도요금(상수도요금 + 하수도요금 + 물이용부담금) 부과 및 징수절차는

①상수도사업본부 북부수도사업소에서 아파트의 메인계량기를 검침해 아파트 총 사용량에 따른 총 수도요금 고지,
②관리사무소에서 원격검침을 해 개개 입주가구당 납부할 수도요금 산정,
③산정된 수도요금을포함해 관리비에 대해 대표회의 승인 후 개개 입주가구에 관리비 고지,
④개개 입주가구가 대표회의 명의의 계좌로 수도요금이 포함된 관리비 납부
⑤대표회의 회장의 지출결의를 거쳐 관리업체가 수도사업소에 납부 등의 순서로 이뤄진다.

수도요금은 사용량과 관계없이 부과되는 정액요금과 입주가구당 사용량에 따라 단위 수량당 요금이 변동하는 누진요금을 합산하는 방식으로 산정된다. 똑같은 양의 물을 사용했어도 입주가구수에 따라 전체 금액이 달라질 수 있다.

이에 인천시 수도급수 조례는 입주가구수가 변동돼 단위 수량당 적은 요금을 부과받기를 원하면 입주가구수 변동사항을 시장에게 신고하도록 규정하고 있다.

그런데 A아파트의 입주가구수는 2011년 3월 수도사업소에 705가구로 신고된 이후 꾸준히 증가해 2015년 2월경 1000가구 이상으로 변경됐음에도, 그동안 입주가구수 변동신고가 이뤄지지 않았다.

이에 수도사업소는 증가된 입주가구수를 반영하지 않은 채 2015년 2월경까지 입주가구수 705가구를 전제로 A아파트 수도요금을 부과했고, 이 아파트 입주민들은 그동안 월별 수도요금을 과다 납부하는 손해를 입었다.

대표회의는 재판부의 판결에 불복해 항소를 제기한 상태다.

한편 대표회의는 수도요금 관련 손해배상채권의 귀속주체가 아니라는 법원 판단이 있었는데, 그렇다면 수도요금 과다 납부에 대해 입주민들이 손해배상 청구를 하면 되는 것일까.

이에 대해 법무법인 우리로 주규환 변호사는 “정확한 사실관계를 파악해 봐야겠지만 수도요금을 더 낸 입주민들이 관리업체와 입주자대표회의를 상대로 선량한 관리자 주의의무 위반을 이유로 소송을 한다면 가능성이 있어 보인다”며 “피해 입은 입주민들이 모두 원고로 참여하든지, 또는 선정 당사자 제도를 통해 한 명을 대표(선정 당사자, 나머지 피해 입주민은 선정자)로 내세워 한 명의 이름으로 소송을 진행할 수도 있다”고 말했다.

출처 : © 아파트관리신문, 서지영 기자 sjy27@aptn.co.kr

2. 광주시, 공동주택 관리 아카데미 2018 제1기 교육 일정 안내 및 수강신청서 등.

         《광주시는 4월24일부터 한 달간, 아파트 층간소음 분쟁 예방법 등 교육》
○ 광주광역시는 공동주택 관리에 대한 이해를 높이고 더불어 사는 공동체 문화를 조성하기 위해 ‘2018 제1기 광주 공동주택관리   아카데미’를 운영한다.
○ 대상은 공동주택 관리주체, 아파트 동별 대표, 공동체 활성화에 관심 있는 입주민 등으로 선착순 40명이다.
○ 이번 교육은 오는 4월24일부터 5월24일까지 매주 한 차례, 총 5회에 걸쳐 시청 시민숲 행복나눔실에서 진행된다.
○ 교육 프로그램은 ▲공동주택관리법령 및 관리규약 준칙의 이해 ▲주택관리업자 및 사업자 선정 지침 ▲아파트 층간소음 분쟁 예방법 및 해결 사례 ▲공동주택의 안전관리 및 노무관리 ▲비정규직 인권교육 및 녹색환경 조성교육 등이다.
○ 특히 최근 사회적 이슈가 되고 있는 공동주택 경비원의 인권개선 방안, 공동주택 부실관리 및 비리 척결 방안, 층간소음 등 각종 분쟁 해결방안과 공동주택의 노무 및 안전관리 등도 심도 있게 다룰 예정이다.
○ 교육 관련 문의는 광주시 건축주택과(062-613-4831)로 하면 된다.
○ 배윤식 시 건축주택과장은 “이번 교육이 올바른 공동주택관리 풍토를 조성하고 이웃간 동행(同幸)의 문화 확산, 살기 좋은 공동체 문화 정착 등의 계기가 됐으면 한다”고 말했다. <끝>

- 광주광역시 (건축주택과, 613-4830)

― 첨부파일 :  2018 제1기 공동주택아카데미 운영에 따른 아카데미 일정 안내 및 수강신청서 등. ☜