고시원

[천안장애인성폭력상담소]

1. 개요

고시원(考試院)은 다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령에 따르면 '구획된 실(室) 안에 학습자가 공부할 수 있는 시설을 갖추고 숙박 또는 숙식을 제공하는 형태의 영업'을 뜻한다.

이름에서 알 수 있듯 원래는 학원가와 가까운 곳에서 저렴하게 기초적인 수준의 의식주만 해결할 수 있는 주거 공간 겸 학습 공간을 원하던 고시생들을 위한 공간이었다. 따라서 제대로 된 실내 활동이나 2세 양육 등 거주자 본인의 의식주 이외의 것은 해결이 거의 힘든 장소이다.

지금은 저렴한 방을 원하는 사람이 장기간 거주하는 셰어 하우스(Share House) 개념으로 변하면서 주거자의 주연령층도 젊은 고시생에서 이미 중~노년에 접어든 사람들 위주로 바뀌었다. 물론 학원가, 대학가에서 고시생, 대학생만을 받는 고시원도 여전히 존재하며, 저렴한 임차료 때문에 원룸이 부담스러운 타지 출신 대학생이나, 1개월 이내의 기간 동안 잠깐 묵을 곳이 필요한데 호텔, 모텔, 여관의 장기 렌트는 부담되는 사람들이 이용하기도 한다.

고시원 하면 생각하는 비좁고 어두운 이미지를 탈피하기 위해 고시원과 호텔을 합친 고시텔이나 아예 고시원이 연상조차 되지 않도록 레지던스라는 상호로 영업하는 곳이 많으며, 방 안에 개인 샤워기와 세면대, 변기가 들어있는 곳은 원룸과 고시텔을 합친 원룸텔이라는 상호를 내세워 해당 시설이 좋음을 알리려고 노력한다. 그 밖에도 리빙텔이나 레지던스 등의 이름을 쓰기도 한다.

웬만한 원룸이나 일반 주거공간보다 더 비싸고(월 입실료 70만원) 더 쾌적한 공간이 많이 생겨남에 따라(프리미엄 원룸텔/고시텔) 과거 어둡고 음습하고 이상한 사람들이 모여 살던 공간에서 점차 대중화되고 살기 좋은 공간으로 변하고 있는 상황이다.

실례로 고시원이 오히려 일반 원룸이나 자취방에 비해 더욱 화재에 안전하다. 고시원이나 원룸텔의 경우 매분기 인근 소방서의 소방안전점검을 받아야 하고 교육도 들어야 한다. 소방안전점검 이수를 못할 경우 해당 영업장은 영업이 어렵다. 소방안전점검에 따라 해당 고시원은 스프링클러 설치 및 정상작동, 비상벨 및 비상유도등 설치, 소화기 비치및 유효기간 확인 등을 집중 점검한다. 실제로 한개 고시원당 각 방마다 소화기 1개 이상 비치는 물론 복도 및 주방 등에 10여개의 소화기가 추가로 구비되어 있다.

그러나 고시원 자체가 딱 몸뚱이만 들어갈 수 있는 주거공간인 2평 내외로 구성되어 있기 때문에 실제 생활을 할 경우 일부 불편할 수도 있다.

고시원은 라면정도가 무료 제공된다. 좀더 좋은 곳은 다양한 종류의 라면과, 밥, 김치가 무료 제공되며, 대학가 근처나 일용직 종사자 등이 많이 밀집한 근처의 고시원은 국과 반찬까지 매일 제공해주어 그 안에서 삼시세끼 밥먹는데는 추가비용이 들지 않는다.

고시원은 보통 보증금을 별도로 받지 않는다. 아울러 관리비도 따로 받지 않는다. 매달 정해진 입실료만 받는다. 그래서 최소 500만원이상의 월세보증금이 없는 사람들이 주로 고시원을 이용하는데, 고시원이 생각보다 장점이 많다. 기본적인 식사가 가능하며[1], 수도・전기・가스・TV수신료 등 광열비가 별도 발생하지 않는다. 매달 정해진 입실료만 내면 된다.

유엔의 적정 주거 특별보고관 레일라니 파르하와 국제인권법의 기준으로는 고시원에 사는 사람들은 최저 주거면적 이하의 최소한의 인간다운 삶을 누리지 못하는 비주택 거주자, 즉 노숙자에 해당된다.

2. 이름의 유래

과거 사법시험(사법고시) 등을 준비하는 고시생들이 이런 데서 살았기에 이런 이름이 붙었다. 전국의 대학 주변, 신림동, 노량진같은 수험가에 많다.

하지만 2010년대 들어 고시생들 대부분은 집에서 통학을 하거나 원룸에 거주하며 공부하기 때문에 이 유래가 퇴색되었다. 고시원과 관련된 규정이 미비했으며 업자들의 경쟁도 치열하지 않던 시절의 고시원은 절대 다수가 방음, 조명, 환기 등의 조건이 매우 열악해 고시생들이 점점 고시원을 꺼리기 시작했기 때문이다.

이제 고시원에는 고시생들이 많이 없지만 주거빈곤층들이 고시원에서 많이 거주하고 있다.

3. 원룸과의 차이

시설물
원룸	방 안에 화장실, 싱크대가 설치되어 있어 독립된 생활이 가능하다. 수도 요금, 전기 요금, 가스 요금 등의 공과금도 따로 낸다(가스공사에 반드시 개별적으로 납부할 수 있어야 하며, 개별 납부가 불가능할 경우 고시원식 원룸일 가능성이 높다.). 2010년대 이후에는 기본적으로 풀옵션이라고 가스레인지(인덕션), TV나 에어컨 정도는 있는 경우의 원룸이 많다.
고시원	방 안에 침대, 책상, TV, 냉장고, 옷장, 인터넷 선 등이 있는 곳까지 다양하며, 일부는 옵션으로 추가 요금을 받고 제공하는 경우도 있다. 저렴한 곳은 공용 화장실을 쓰며, 방 안에 샤워기만 있기도, 샤워기와 변기가 다 있기도 하다. 세탁기와 주방시설은 대부분 공용이나, 역시 각 방에 딸린 경우도 있다. 공용 주방에는 주로 싱크대, 전자레인지, 가스레인지가 있다.[2]
관리자와 독립된 생활
원룸	법적으로 엄연한 도시형 생활주택이라서 뚜렷한 관리자가 없다. 집주인과는 전/월세 계약을 맺은 관계일 뿐이다. 원룸에 애인을 데려오든, 살림집을 차리든 소음문제만 아니면 아무도 뭐라고 하는 사람 없다. 실제로 가난한 커플들은 조금 넓은 원룸을 잡아 살면 따로 사는 것보다 싸게 먹혀서 동거하기도 한다.
고시원	뚜렷한 관리자[3]가 존재한다. 고시원은 입실자 이외의 다른 사람을 출입시키는 행위는 원칙적으로는 금지된다. 고시원에 따라 외부인 출입이나 시설보수 등 제대로 된 관리가 이루어지지 않을 수 있다.
독립된 생활
원룸	집주인 이외에는 부대끼고 살 사람이 없다. 아니, 보통의 경우는 집주인도 볼 일이 거의 없다.
고시원	방 안에 딸린 것 보다 공용 시설이 많은 경우 오가며 마주치는 사람들이 많이 있다.
세면시설
원룸	방마다 개별로 화장실 및 샤워실이 있기 때문에 오직 자기 혼자만 사용한다. 대신 청소 및 관리도 스스로 해야 한다.
고시원	방마다 케바케. 방안에 화장실과 샤워실이 포함되어 있는 경우도 있고 방안에 별도의 화장실이나 샤워실이 없는 경우는 공용화장실 혹은 공용샤워실을 이용해야 한다. 요즘엔 공용화장실이더라도 개별 화장실/샤워실인 곳도 있는데 이 경우 프라이빗하고 상당히 쾌적하고 깔끔하게 운영된다. 공용 시설이므로 관리 및 위생 문제가 발생할 수 있다.
소유자
원룸	소유자가 그냥 자기 마음대로 임대차 할 수 있다. 법원 등기부에 다세대주택에 한해 호수별 개별등기가 가능해 호수마다 소유자가 제각각인 경우도 있다.
고시원	주인 1명이다. 고시원은 원칙적으로 사업자 등록증을 소지하고 있어야 한다. 물론 사업자 등록증 없이 그냥 영업하는 무허가 고시원도 있다.
월세
원룸	비싼 곳은 비싸지만 개체차가 매우 커서 되려 고시원보다도 더 저렴한 곳도 있는데 이런 곳은 대신 보증금이 비싸다. 월세와 보증금의 비율을 조정할 수 있는 곳[4]도 있기 때문에 돈이 많다면 보증금은 쎄게, 월세는 약하게 해서 들어가는 것이 좋다.
고시원	최근에는 보통 20~40만원의 월세를 받는데 보증금이 쎄고 방세가 약한 원룸과 비교해보면 지출이 안정적이다. 대부분은 밥/라면/김치 등의 기본 먹거리 제공은 물론 전기/수도/가스비가 포함되기 때문이다.
보증금
원룸	대부분 있다. 없는 경우도 있지만 이런 경우에는 입주시 계약기간 동안의 월세를 선지불하고 들어간다. 경우에 따라서는 전세도 있다. 물론 보증금이 없는 원룸은 월세가 더 비싸다. 계약 중간에 방을 빼려면 귀찮기 때문에[5] 장기 거주시 유리하다.
고시원	보증금, 계약서 없이 1달 단위로 비용을 지불하는 편이나, 키 보증금이라고 소액을 받기도 하며, 10만 원 내외를 받는 곳도 있다. 계약기간을 보통 따로 안두고 통상 한달 단위로 있을 수 있기 때문에 거주지 이동이 잦으면 유리하다.
면적
원룸	대부분 최하 3평 이상이고 보통 5~8평 정도는 되기에 훨씬 쾌적하고 사람이 살 만한 공간이 된다.
고시원	보통 1~2평 정도 한다. 물론 지역, 방, 가격에 따라 원룸과 다름 없는 곳도 있다.[6] 내창(창문이 복도쪽으로 난 곳)과 외창(창문이 외부로 난 곳) 등에 따라 크기와 룸 컨디션이 다르다. 대부분 좁다는 느낌일 곳이 많고 실내 활동반경이 제한적이지만, 공간효율적으로(...) 침대, 책상, 의자, 책장, 옷장은 물론 화장실 등 다 들어 있기 때문에 생활하는데에는 큰 지장이 없다.
식사
원룸	그냥 방만 빌려주고 끝나기 때문에 식사는 알아서 해결해야 한다. 별도의 개별식비가 지출된다. 주방 및 냉장고를 본인이 온전히 사용할 수 있다.
고시원	매우 저렴한 곳은 아무 것도 제공하지 않는 경우도 있지만, 대부분 못해도 밥과 김치 정도는 주는 곳이 많고, 통상 라면, 계란, 식빵, 커피, 차 정도는 제공한다. 반찬이나 국 같은 걸 제공하는 곳도 꽤 있다. 주방이 공용이며, 냉장고 역시 공용이므로 도난의 문제가 다소 있다.
냉 / 난방
원룸	그냥 방만 빌려주고 끝난다는 천혜의 강점으로 인해 대부분의 방에는 에어컨이 기본으로 달려 있고 난방도 원하면 매우 빵빵하게 틀 수 있다. 추위에 떨거나 폭염으로 고생할 걱정은 없다. 만약 에어컨이 달려있지 않더라도 달 수 있다는 것은 큰 강점이다. 물론 돈은 쓴만큼 내야해서 빵빵하게 할수록 지출도 크기는 하다.
고시원	대부분 중앙 냉난방식이다. 하지만 최근엔 개별에어컨 추세이기도 하다. 여름에 많이 덥거나, 겨울에 많이 추우면 입실자분들이 퇴실을 하거나 민원을 넣기 때문에 생각보다 중앙에서 에어컨과 난방을 세게 튼다.
기타요금(공과금)
원룸	전술한 바와 같이 방만 빌려주는 곳이기 때문에 수도요금, 전기요금, 가스요금 등을 알아서 해결해야 한다. 다만, 이를 관리비라는 명목으로 통합해서 낼 수 있는 곳도 존재한다.
고시원	모든 종류의 요금을 고시원 측에서 해결해 주기 때문에 방세 외에 따로 내야 할 요금은 없는 게 보통이다.

결론적으로 말하자면 경제력만 되면 원룸을 얻는 것이 고시원에 비할 수 없을 정도로 낫다. 가족이나 친인척, 하다못해 친한 친구조차 아닌 생판 모르는 남, 그것도 고시원처럼 주거환경이 매우 열악한 곳에서 수 개월에서 수 년을 부대끼며 사는 것은 생각보다 어마어마하게 불편하고 고통스럽고 스트레스 쌓이는 일이다.

4. 고시텔

최근에는 고시원과 원룸의 중간 정도에 속하는 고시텔도 늘고 있다. 관리 시스템이나 공과금 등은 고시원과 비슷하나 개별 화장실 등의 시설이 갖춰져있어 시설은 원룸에 준하는 시설이다. 그리고 고시텔은 보통 밥이나 김치 등의 식사는 따로 제공되지 않는 경우가 많다. 다만 고시텔도 케바케라 공과금과 별개로 전기료를 받는 곳도 있고 시설도 개별 부엌과 개별 세탁기까지 갖춰진 경우부터 화장실 빼곤 다 공용인 경우까지 다양하다.

5. 상세

2010년대에는 독신 저소득층의 주거시설 형태로 자리잡은 상황이다.

보통 입실료는 20~40만원 수준이며, 강남권의 경우 회사원 등을 대상으로 60~70만원 이상의 월 입실료, (테헤란로에는 100만원대의 엄청 비싼 고시원도 있음)를 받는 곳들도 상당하다. 이곳의 룸 컨디션은 거의 모든것이 다 포함된 모텔급 이상으로 봐도 된다. 고시원의 수준이 점점 높아져가고 있는 대목이기도 하다.

저렴한 고시원은 1인당 배정 공간이 1~2평 수준으로 좁아서 생활용품, 침구, 옷가지 몇 개 놓으면 방이 꽉 차고, 빨래나 세면 혹은 용변과 같은 것을 공용 화장실에서 해결해야 한다. 조금 가격이 있는 경우 각 방 화장실과 샤워기가 설치되어 있는 곳도 있다. 흔히 원룸텔 혹은 리빙텔이라고 부르는 곳이 이렇다.

고시원의 주요 입지는 출퇴근이 편리하도록 지하철역 또는 버스정류장부근에 위치해 있다.

지역[10]과 가격에 따라 시설과 제공면에서 질이 달라진다. 차라리 원룸에 가는 게 낫겠다 싶을 정도로 월세가 비싼 곳도 있지만, 원룸에서 살면서 처리해야 할 자잘한 불편함이나[11], 보증금 문제 등 이런저런 이유로 고시원에 머무는 경우도 있다.[12]

최근들어 사람들의 의식 변화로 인해 고시원들도 천천히 변해가는 추세이며, 특히 아예 "휴X" 같은 고시원 프랜차이즈 까지 생겨나 고급화된 고시원 매물이 늘어나고 있다. 예전에는 책상과 침대만 들어가는 작은 방에 공동샤워, 화장실이 기본이었다면 이제는 비록 작디작은 방이지만 개인 화장실과 샤워기를 갖추고 개인 에어컨까지 들여놓는 고시원들이 대세이다. 특히 앞서 말한 프랜차이즈 고시원들은 가격대가 50만원정도지만 방 넓이가 훨씬 넓어 좀 과장해서 작은 원룸만한 사이즈의 고시원으로 영업한다.

비싼 고시원이 있다는 건 결국 그만큼 수요가 있다는 의미니까. 당장 보증금을 구하기 어려운 경우, 대출한다고 해도 월세+대출이자+관리비>고시원 방값인 경우가 많고 무엇보다 원룸은 방을 계약하면 계약 기간 내 중간에 나가기 어려운 반면 고시원은 월 단위로 언제든지 뺄 수 있기 때문에 40~50만 원대 고급 고시원이라도 충분히 고려해볼 수 있다. 또한 밥이나 라면 등을 제공하는 경우 식비도 더 아낄 수 있다. 사실 이런 고시원은 말이 고시원이지 면적 측면에서는 보증금 없는 원룸에 더 가깝다. 보증금 부담없이 단기 거주하기 위한 주거지로서 선택하는 것.

가격. 뭐니뭐니해도 가격이 최대 장점이다. 고급형 고시원도 있지만 비슷한 퀄리티의 독립형 주거시설보다 저렴하다는 점은 변하지 않는다.

이외에도 다음과 같은 장점이 있다.

욕실이나 세탁실, 주방 등을 공유하므로 비용은 물론 관리 부담도 덜 수 있다. (관점에 따라 오히려 단점으로 볼 수도 있다.)

각종 공과금과 세금, 인터넷 이용료, 냉난방비 등이 개인별로 따로 부과되지 않고 관리비에 모두 통합되어 있기 때문에 간편하다.

가전제품을 따로 장만할 필요가 없다

월별 결제를 하는 경우 계약 종료가 빠르고 쉽다. 임대주택의 경우 미처 생각치 못한 단점이 발견되었다 해도 계약기간때문에 발만 동동 구르는 일이 있는데 고시원은 더 짧은 단위로 계약을 할 수 있어 한결 낫다.

집을 비워도 소포나 택배 등을 받을 수 있다. (관리자 상주시)

식사류가 일부 무료 제공되는 곳이 있다. 보통 밥, 계란, 라면, 김치 정도이지만 없는 것보다는 백배 낫다.

영업허가와 정기검사를 받는 업소이므로 화재 대비가 잘 되어 있다. 관련 법규가 취약하던 시절에 발생한 사고들이 있기는 한데, 그런 희생 덕분에 발전이 이루어진 부분.

청소가 간편하다. 자기 방만 잘 관리하면 되기 때문.

퀄리티에 둔감하면서 귀차니즘쪽에 우선순위가 높은 사람이라면 높게 평가할만한 요소들임을 알 수 있다. 생각보다 취향에 잘 맞아 즐기면서 거주했다는 반응을 보이는 사람도 간혹 있을 정도.

여담이지만 문서가 생성된지 10년을 훌쩍 넘기고 단점 문단이 수백 줄 수십 페이지 이상으로 길고 충실하게 작성될 때까지 장점 문단은 아예 존재하지도 않았었다. (...) 고시원에 대한 일반적인 인식을 엿볼 수 있는 부분.

7. 단점

파르하 특별보고관은 BBC 코리아와의 인터뷰에서 "국회의원, 정책입안자 분들은 고시원에 가 보고 과연 안전하고, 인간다운 삶을 살 수 있는 곳인지 반문해 보시길 바란다"고 말했다.

그는 "거기서부터 (주거권 보장을) 시작할 수 있다"며 고시원과 쪽방 등 최저주거 기준에 부합하지 못한 환경에 사는 이들에 대한 정책이 시급하다고 촉구했다.

한국 국토교통부는 인간다운 주거생활을 위해 필요한 최소한의 면적을 1인 가구 기준 14㎡로 보고 있다. 2인 가구는 26㎡, 부부에 자녀 1명이 있는 경우 36㎡라고 명시했다.

또한, 전용 수세식 화장실 및 하수도 시설이 있는 부엌이 반드시 있어야 한다.

그러나 대부분의 고시원은 최저 주거면적 이하로 협소할 뿐만 아니라, 주방과 화장실 등은 공동으로 사용하고, 이조차도 제대로 갖춰져 있지 않은 곳이 많다.

특별보고관에 따르면 '노숙인(homeless)'의 범주에는 "상당한 기간 주거로서의 적절성이 현저히 낮은 곳에서 생활하는 사람"도 포함된다.

즉, 고시원이나 쪽방, 컨테이너 등에서 생활하는 이들도 국제인권법의 기준에서는 '노숙인'으로 분류된다는 것이다.

(BBC 코리아)'고시원에 있는 사람도 노숙자로 봐야'…유엔 '주거권' 전문가 조언

저렴한 비용으로 최소한의 생활이 가능하다는 장점 이외에, 고시원의 특성상 발생하는 여러가지 단점들 또한 함께 존재한다.