<div><p><strong><font color="#000000">상담란을 돈벌이로 악용 금지 </font></strong><br><font color="#ff0000"><strong>값싼 행동을 위해 품위를 버리시지 마시기 바랍니다 </strong></font></p><p><strong>이곳은 커뮤니티공간이므로 <font color="#0900ff">상거래관련은 부동산 거래란 규칙에 따라 주세요!</font></strong></p><p><strong>본 란은 회원 부동산 아파트 내집마련 부동산투자 커뮤니티란입니다.</strong><br></p><hr style="border-width: 1px 0px 0px; border-style: solid none none; border-color: black; border-image: none; height: 1px; display: block;"><p>글쓰기 : </p><p><br></p><p>명절이라 다들 고향으로 가고 계시거나 이미 도착하신분들도 계시겠지요?</p><p>먼길 가시는 분들 운전조심하시고, 명절때도 일하시는 분들은 힘내시고요, 전 병원신세를 지느라 모처럼 고향에 못가게되었네요.^^</p><p>아무튼 모두들 새해 복 많이 받으세요.</p><p><br></p><p>오늘은 그동안 속으로 생각은 하고 있었지만 미처 말씀드리지 못했던 구미부동산 시장의 현 위치와 예측 좀 주제 넘게 해보려고 합니다.</p><p>작년 하반기부터 시작된 정부의 대출규제 정책과 계절적인 부동산 비수기로 인해 구미부동산 시장도 꽁꽁 얼어붙어 있습니다.</p><p>보통 12월~2월초까지 이러하다가, 2월말 되면 다시 회복되는게 부동산 시장 패턴입니다.</p><p>구미도 이제 따뜻한 봄이 오면 시장상황이 풀릴까? 이 질문에 저는 회의적으로 봅니다.</p><p>전에 한번 부동산 벌집순환모형으로 설명드린적 있지만, 구미는 전형적인<strong><span style="color: rgb(9, 0, 255);"> "제3국면(침체진입기)"</span></strong><span style="color: rgb(0, 0, 0);">를 지나가고 있습</span><span style="color: rgb(0, 0, 0);">니다</span>.</p><p>주변상황과 분위기, 지표가 정확히 그것을 보여주고 있습니다. 대구도 마찬가지 입니다.<img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2734CB3A56B6B86820" class="txc-image" width="440" height="305" style="width: 440px; height: 305px; clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="624" data-filename="4.jpg" exif="{}" id="A_2734CB3A56B6B868201D93"/><br></p><p><a href="http://cafe.daum.net/kumi10in10/LQxb/953">http://cafe.daum.net/kumi10in10/LQxb/953</a><br></p><p><br></p><p style="text-align: left;"><span style="color: rgb(0, 0, 0);"><strong>제1국면 회복기</strong></span></p><p style="text-align: left;"><span style="color: rgb(0, 0, 0);">주택가격이 오르면서 거래량도 늘어나는 상황</span></p><p style="text-align: left;"><span style="color: rgb(0, 0, 0);"><br></span></p><p style="text-align: left;"><span style="color: rgb(0, 0, 0);"><strong><span style="color: rgb(0, 0, 0);">제2국면 활황기</span></strong></span></p><p style="text-align: left;"><span style="color: rgb(0, 0, 0);">가격은 오르는데 거래량이 감소하는 국면</span></p><p style="text-align: left;"><span style="color: rgb(0, 0, 0);"><br></span></p><span style="color: rgb(0, 0, 0);"><p style="text-align: left;"><span style="color: rgb(0, 0, 0);"><strong><span style="color: rgb(0, 0, 0);">제3국면 침체진입기</span></strong></span></p><p style="text-align: left;"><span style="color: rgb(0, 0, 0);">가격은 보합세를 유지하나 거래량이 줄어드는 단계</span></p><p style="text-align: left;"><span style="color: rgb(0, 0, 0);"><br></span></p><p style="text-align: left;"><span style="color: rgb(0, 0, 0);"><strong><span style="color: rgb(0, 0, 0);">제4국면 침체기</span></strong></span></p><p style="text-align: left;"><span style="color: rgb(0, 0, 0);">가격도 떨어지고 거래량도 줄어드는 단계</span></p><p style="text-align: left;"><span style="color: rgb(0, 0, 0);"><br></span></p><p style="text-align: left;"><span style="color: rgb(0, 0, 0);"><strong><span style="color: rgb(0, 0, 0);">제5국면 불황기</span></strong></span></p><p style="text-align: left;"><span style="color: rgb(0, 0, 0);">가격은 떨어지나 거래량이 늘어나는 불황기</span></p><p style="text-align: left;"><span style="color: rgb(0, 0, 0);"><br></span></p><p style="text-align: left;"><span style="color: rgb(0, 0, 0);"><strong><span style="color: rgb(0, 0, 0);">제6국면 회복진입기</span></strong></span></p><p style="text-align: left;"><span style="color: rgb(0, 0, 0);">가격은 보합상태이지만 거래량은 증가하는 단계</span><div class="autosourcing-stub-extra"></div></span><p><br></p><p>가장 큰 악재는 다들 알다시피, <strong><span style="color: rgb(255, 0, 0);">공급물량 과다</span></strong>입니다. 물량 앞에 장사 없습니다.</p><p>그리고 그동안 사례를 보더라도 물량이 쏟아지는데 주택 가격이 오르거나 전세가격이 오르는 경우는 거의 없습니다.</p><p>오히려 이런 시기에는 전세가격이 지속적으로 하락하고, 심리가 얼어 붙어 매매가 쉽게 되지 않습니다.</p><p><br></p><p>구미 인구는 약 42만 명입니다. 지역 내 필요한 평균 주택수로 저는 꾸준히 <span style="color: rgb(9, 0, 255);">3,000세대</span>를 주장했습니다.</p><p>다른전문가분은 인구수 *0.005를 곱하여 <span style="color: rgb(9, 0, 255);">2,100세대</span>라고 합니다.</p><p>제가 1,000세대를 더 본 이유는, 구미는 그동안 꾸준한 인구유입이 되어왔기 때문입니다. 기업경기도 좋았고요.</p><p>그러나 몇년간 이어지던 인구유입이 작년에 멈췄고, 기업경기 실적이 좋지 않습니다. 그리고 인구 상승세도 꺽였습니다.</p><p>앞으로 구미시 인구가 상승없이 유지된다고 봤을때<span style="color: rgb(9, 0, 255);"> 년간 적정 공급물량(새아파트 입주세대)은 2,100세대가 맞습니다.</span></p><p><br></p><p>아래는 년도별 구미지역 아파트 입주물량 입니다. </p><p>올해부터 엄청난 입주물량이 시작됩니다.<br></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2555694256B6B44221" class="txc-image" width="713" height="68" style="width: 713px; height: 68px; clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="1024" data-filename="1.jpg" exif="{}" id="A_2555694256B6B44221E9BE"/></p><p><br></p><p>2010년 ~ 2011년 입주물량이 많았던 시기에 구미부동산 시장은 좋지 못했습니다.</p><p>2012년 ~ 2014년 입주물량이 많이 부족했던 시기에는 그나마 부동산 시장이 좋았지만 그것도 2013년 ~ 2014년만 좋았습니다.</p><p>2012년까지는 그동안 과공급된 물량이 소화될 시간이 필요했었습니다. </p><p>위 표를 보다시피 <span style="color: rgb(9, 0, 255);">입주물량 과다 시기에는 하락, </span><span style="color: rgb(9, 0, 255);">부족 시기에는 상승 되었습니다.</span></p><p><br></p><p>※ 이해를 돕고자 지난 16년간의 구미시 아파트 입주물량 자료 추가합니다. 과거 10년과 비교해봐도 올해와 내년 너무 많네요.</p><p> 그런데도 아직도 또 분양하려는 건설사가 있지요. 이건 2018년에 포함될테이니.. 갈수록 태산입니다.</p><p><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/26180D4056B7D93A0F" class="txc-image" width="639" height="285" style="width: 639px; height: 285px; clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="1024" data-filename="6.jpg" exif="{}" id="A_26180D4056B7D93A0F0026"/></p><p style="text-align: left;"><br></p><p><br></p><p>그리고 제가 몇차례 보여드렸다시피, 외지투자자들이 구미부동산 시장에 진입했었던 해는 바로 2011년 입니다.</p><p>입주물량이 가장 많았던 마지막 시기, 가장 안좋았지만 끝나가는 무렵, 즉 가장 싸게 매수하기 좋았던 시점이 바닥&매수 포인트였습니다.(일반사람들이 공포심에 물들어 매수 생각을 안할때)</p><p><br></p><p style="text-align: left;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2459EB3756B6B92119" class="txc-image" width="602" height="255" style="width: 602px; height: 255px; clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="841" data-filename="5.jpg" exif="{}" id="A_2459EB3756B6B92119F090"/></p><p style="text-align: left;">※ 외지인들이 구미아파트를 2010 ~ 2011년도에 집중 매입하였습니다. 공급초과일때 최저가 매수, 공급부족때 최대가 매도전략.<br></p><p><br></p><p>제가 부동산을 공부하면서 책도 읽고 외부강의도 몇차례 참석하였지만 그때마다 놀라움을 감추지 못하였습니다.</p><p>부동산 투자를 하시는 분들은 정말 많은 분석을 하고 투자를 시작합니다. 즉, 잃지 않는 투자를 하겠다는 확신이 있을때만 합니다.</p><p>저는 취미개념으로 재테크하는 사람이라 이분들 정도로 수준 높게 투자하지 못합니다.</p><p>그러나 이제 대략적으로 불 수 있는거 같습니다.</p><p>제가 카페회원분들께 투자하라고 이러한 글을 올리는게 절대 아닙니다.</p><p>실거주용 집을 매수하든, 매도하든 좋은 타이밍에 하기 위해서 그 방법을 알려드리는 것입니다. 이런글 올리면 다른 투자자분들은 저를 싫어하겠지요. 그렇지만 제가 혼자서 다 투자할것도 아니니까 전 알려드립니다.^^</p><p><u>그렇다면 구미는 언제 매수하면 되겠습니까?</u></p><p><br></p><p>아래 타지역 한번 보시지요.<img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2655534256B6B44321" class="txc-image" width="756" height="130" style="width: 756px; height: 130px; clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="1024" data-filename="3.jpg" exif="{}" id="A_2655534256B6B443210D0B"/></p><p><br></p><p>대구가 2010년 ~ 2014년까지 필요수 대비 입주물량이 장기간 부족했습니다. <span style="color: rgb(9, 0, 255);">가격상승이 가능한 조건이었고요.</span></p><p>그래서 외지투자자들이 이 시기에 투자를 시작하여 대구의 상승세가 작년까지 진행되었습니다.</p><p>그런데 작년부터 필요수량을 넘어서기 시작합니다. </p><p>그러다보니 대구는 작년 하반기부터 거래가 주춤하고 일부지역 하락이 시작되었습니다.</p><p>가장 인기 좋은 수성구는 아직 입주물량이 부족합니다. 앞으로도 대구에서도 수성구만은 큰 하락은 되지 않을것 같은 생각입니다.</p><p><br></p><p>그러나 달성군 입주물량이 특히 너무 많습니다.</p><p>바로 <span style="color: rgb(255, 0, 0);">테크노폴리스! 입주물량이 엄청 납니다.</span> 절대 그 지역 수요만으로는 해결이 안되고 타 지역에서 이사를 와야 합니다.</p><p>그런데 허허벌판 신도시에 이사를 오고 싶어하는 분이 많지 않습니다. 더군다나 투자자들이 2-3개씩 분양권 가지고 있는 분들도 많습니다.</p><p>작년에 6천까지 올랐던 프리미엄이 현재 급매로 1천에 매물로 나와있습니다. 비인기 동이나 저층은 마이너스 입니다.</p><p>전세가격은 분양가에 40%가 안됩니다.</p><p><u>장기적으로 입주가 완료되고 도시가 형성되면 살기 좋아지고 가격상승도 됩니다. 그러나 지금은 시간이 필요합니다.</u></p><p>그리고 그 시간을 버티기 위해서는, 아파트 한채당 약 1억원 이상의 투자금이 묶여야하고, 이마저도 어렵게 세입자를 구해야합니다.</p><p>카페분들중에 텍폴분양권 가지고 계신분들은 앞으로 4년 버틸수 있으면 보유하시고 아니면 바로 매도하시는게 좋겠습니다.</p><p><br></p><p style="text-align: left;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2530004B56B71CFB22" class="txc-image" width="813" height="112" style="width: 813px; height: 112px; clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="1024" data-filename="2.jpg" exif="{}" id="A_2530004B56B71CFB22AE67"/></p><p><br></p><p>김천,경산,경주시도 입주물량이 좀 됩니다.</p><p>김천은 작년부터 입주물량이 필요수 대비 4배이상으로 상당히 많았습니다. 그런데 현재 공실도 없고 가격도 소폭상승되어 유지되고 있습니다.(물량 대부분이 김천혁신도시입니다.)</p><p>공공기관 이전으로 외부로부터 유입되는 인구와 주변지역에서 이사오는 분들이 많았기 때문에 가능했습니다.</p><p>그런데 올해까지만 입주가 끝나면 이제 물량이 없어 안정단계로 진입합니다.</p><p>그러나 경산시! 제가 자세히는 모르겠으나 마찬가지로 텍폴에 투자하신분들 중 일부가 투자하셨겠지요. 마찬가지로 고전이 예상됩니다.</p><p>경주시도 그동안 약 7년간의 공급물량 부족으로 가격이 상승되었다면, 내년부터는 어려운 시기가 올것입니다.</p><p><br></p><p><u>이제 마지막으로 구미부동산 이야기</u></p><p><span style="color: rgb(255, 0, 0);">구미는 올해 필요수 대비 입주물량이 3.5배입니다.</span> 지금 당장은 그동안 기대해왔던 기업유치로 인한 인규유입 효과도 기대하기 어렵습니다.</p><p>그리고 기업경기가 좋지 않아 구미를 떠나는 분들도 생기고 있습니다. 그런데 입주물량도 많으니 악재가 겹쳤습니다.</p><p>그나마 다행인건 입주하는 아파트가 구미시 전역에 분산되어있다는 것인데, 그렇다 하더라도 물량이 너무 많습니다.</p><p>입주하는 새아파트 바로 옆 아파트 전세가율이 80%라고, 새아파트니 그 이상을 기대하시면 안됩니다. 물량이 느니까 오히려 더 낮습니다.</p><p>거주지역으로 인기 좋은 새아파트 조차 예상대비 전세가율이 상당히 낮고 물량도 많습니다. </p><p>새아파트가 이러니 기존 아파트는 더 할것입니다.</p><p>투자로 구미에 아파트를 사놓으실 분들은 앞으로 3년 뒤를 기약하면 좋을것 같습니다.</p><p><br></p><p>그러나, <u>실입주로 분양 받으신 분들은 걱정할게 없습니다. 그냥 들어가서 사시면 됩니다.</u></p><p>전에도 말씀드렸다시피 실입주용으로 집을 구하시는 분은 입주물량에 민감해하지 말고 분양받고 입주하시면 됩니다.</p><p>어차피 5년이상 살집인데 3년동안 안오르고 2년 뒤 오를수 있다면 괜찮지 않겠습니까? 입지 좋고 본인이 생활하기에 편하면 그만입니다. </p><p>현재 분양권은 없지만 실입주로 새아파트에 살고 싶은 분들은 p가격이 빠진 아파트를 매수해서 들어가시면 됩니다. 어차피 분양가로 들어가는것이니 손해는 아닙니다. 어떻게보면 실거주자는 급매가 나오는 지금이 매수타이밍입니다.</p><p><br></p><p>해마다 인건비도 오르고 건축비도 오르기 때문에 앞으로 새로 나오는 아파트 분양가가 더 쌀것이라는 순진한 생각은 하지마시고요.</p><p>건설사에서 수익이 생기는 분양가격이 평당 800인데, 시장에서 안받아준다면 분양안하면 그만입니다.</p><p>그러니 무작정 기다리는것도 좋지 않습니다. 오히려 지금과 같은 시기에 그동안 살고 싶었던 새아파트 매수하셔도 좋을것 같네요.</p><p>누차 말씀드리지만 앞으로 3년간 구미는 아파트 가격상승을 바라기에는 무리가 있음으로 투자로서는 비추천이지만 실입주는 성격이 다릅니다.</p><p><br></p><p>투자로 분양권을 가지고 계신분들, 특히 옥계 확장단지 분양권 투자자분들은</p><p>입주시점에 전세금 1억에 4년 버틸 수 있는지 생각해보시고 그래도 가능하다면 투자하시라고 권장드리고 싶습니다.</p><p>저도 상승론자이기도 하며, 시간이 지남에 따라 부동산 가격이 상승된다는 생각에는 변함이 없지만</p><p>그것에도 시기가 필요합니다. 막연히<span style="color: rgb(9, 0, 255);"> 오를것이니 사놓고 기다리자는 생각보다는, 시기를 보고 투자타이밍을 저울질 하는게 나을것입니다.</span></p><p>그리고 투자는 2천만원 이하 소액으로 할때가 가장 수익율이 좋습니다.</p><p>물론 저도 큰돈이 투자된게 있긴합니다. </p><p><br></p><p>부동산투자에 정답은 없습니다. </p><p>시간이 지나서 돈벌면 그 사람이 고수입니다. 그런데 호황기에 운이 좋아서 돈번 사람이 스스로 고수라고 생각하면 안됩니다. 자신감이 가득하면 해가 됩니다.</p><p><br></p><p>※ 위 입주물량표는 통계청에서 확인가능한 자료이며, 일부자료는 주지오님에게 받은 자료에서 참고하였습니다.<br></p></div><p><br></p>
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걱정해주셔서 감사합니다. 다 나았습니다.^^
내용 넘 잘보고갑니다 막연히 감각적으로 느꼈는데 글을 읽어보니 확신이 생기네요
도움되셨다니 저도 기분이 좋네요. 좋은일 가득하시길 바랍니다.
항상 좋은 내용의 글에 감사드립니다~~~^ ^
제 글의 댓글응원단장 코난박님.
항상 감사합니다.^^
비밀글 해당 댓글은 작성자와 운영자만 볼 수 있습니다.16.02.16 18:48
좋은글 입니다. 물량이 빨리 줄어야 답이겠네요.. 그럴려면 이 정권이 끝나야 할까요..
재밌어요!
좋은글 감사드립니다. 궁금한 부분이....입주 물량 데이터는 통계청에서 받은건지요? 다른도시 수치를 확인해 보고 싶어서 그렇습니다.