안심할 수 없는 소액임차보증금

[가별]

 안심할 수 없는 소액임차보증금

과거에는 주택경매배당시 저당권 등의 담보권자보다도 선순위로 배당되는 소액임차보증금을 노리고 허위의 소액임대차계약서를 작성하여 배당금을 가로채는 가짜임차인들이 많았지만 최근에는 배당이의 과정에서 많이 걸러지고 있습니다. 이에 더하여 최근 판례는 정상적인 소액임대차계약서를 작성하고 전입신고와 입주를 하고 있는 임차인이라도 임대차계약서 작성 당시의 구체적인 정황에 따라 이들 소액임차인의 배당금에 대한 배당이의를 받아 들임으로써 불이익을 받을 가능성이 크므로 앞으로는 소액보증금임차인이라도 임대차계약시 임차주택에 대한 충분한 정보를 수집하여 혹시 있을지도 모를 주택경매의 배당절차에서 제외되지 않도록 주의를 기울여야 할 것입니다.

관련 대법원 판례와 하급심판례를 소개하니 유의하시기 바랍니다.

대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다62223 배당이의

[판시사항]
저당권 설정 등으로 실질적인 담보가치가 전혀 없는 주택을 시세보다 월등하게 저렴한 소액임대차보증금 상당액만 지급하고 임차한 임차인이 주택임대차보호법상 소액임차인으로서 보호받을 수 있는지 여부(소극)


[판결요지]
① 원고의 남편은 공인중개사로서 주택임대차보호법 규정을 잘 알고 이 사건 임대차계약 체결을 중개한 점,

② 원고는 그 소유의 아파트를 보유하고 있었음에도 채권최고액의 합계가 시세를 초과하는 이 사건 아파트를 임차하였고 이 사건 아파트에 관한 경매가 개시될 것을 예상하여 소액임차인의 요건에 맞도록 이 사건 아파트 시세에 비추어 현저히 낮은 임차보증금만을 지급하고 이 사건 임대차계약을 체결하였으며, 실제로 이 사건 임대차계약 체결 직후 이 사건 아파트에 관하여 경매가 개시된 점,

③ 당초 이 사건 임대차계약상 잔금지급기일 및 목적물인도기일보다 앞당겨 임차보증금 잔액을 지급하고 전입신고를 마친 점,

④ 원고가 이 사건 주택을 임차한 때로부터 불과 6개월 만에 원고의 남편이 원고의 자녀를 대리하여 다른 아파트를 임차하였고, 그 임차보증금 또한 소액임차인의 요건을 충족하는 2,000만 원이며, 그 임대차계약 체결 직후 경매절차가 개시된 점 등을 종합하면, 원고는 소액임차인을 보호하기 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것으로 봄이 상당하고, 이러한 원고는 주택임대차보호법상의 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고 판단한 원심을 수긍한 사례

하급법원 2017. 01. 10. 선고 2015가단214120 배당이의

[판시사항]
임차인이 임차부동산에 선순위 담보물권이 있어 조기에 경매될 가능성이 높음을 알고서도 소액임대차보증금의 최우선변제제도를 악용해 소액의 임대차보증금만을 지급하고 부동산을 임차하고, 임대인 역시 위 임대차보증금을 지급받아 자신이 취득한 뒤 부동산이 경매되면 선순위 담보물권자가 배당받아야할 금원에서 위 임대차보증금이 공제되도록 할 목적으로 부동산을 임대하는 경우에까지 주택임대차보호법 규정의 보호를 받는 것은 아니라고 본 사례

[판결요지]
[살피건대 을 제3호증, 을 제4호증, 을 제6호증, 을 제7호증, 을 제8호증의 1 내지 3, 을 제10호증의 각 기재에 의하면 피고는 이○○에게 2014년 4월 18일 이 사건 임대차계약상 보증금 300만원을, 같은 해 5월 8일 잔금 3200만원을 송금하여 임대차보증금 3500만원을 실제로 지급한 사실, 피고는 2014년 5월부터 이 사건 아파트의 도시가스요금, 관리비 등을 정기적으로 납부하였던 사실이 각 인정되는바, 위 인정사실에 비추어 볼 때 피고가 이 사건 임대차계약을 허위로 체결하였다거나 이 사건 아파트에 실제로 거주하지 아니하였다고 단정하기는 어렵다.

그런데 갑 제2호증의 1, 갑 제3호증, 갑 제5호증, 갑 제7호증, 갑 제8호증, 갑 제9호증의 3의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 보면, 시가 6억1500만원의 이 사건 아파트에 채권최고액 합계가 시가를 훨씬 초과하는 3건의 근저당권이 설정되어 있었음에도 피고가 2014년 4월 18일 이 사건 임대차계약을 체결한 사실, 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 아파트의 전세 시세가 하한 2억5000만원, 상한 2억8000만원에 이르는데도 이 사건 임대차계약상 임대차보증금은 3500만원에 불과한 사실, 당시 시행되던 주택임대차보호법 및 동법 시행령(2013. 12. 30. 대통령령 제25035호로 개정된 것)에 의하면 서울특별시에서 최우선변제를 받는 임대차보증금의 범위는 이 사건 임대차계약상 임대차보증금에 가까운 3200만원인 사실{다만 이 사건 아파트의 1순위 근저당권자인 홍콩상하이은행의 근저당권이 2012년 4월 12일 설정되었는바, 위 시행령 부칙 제4조에 의하여 원고는 위 근저당권 설정 당시 시행되던 구 주택임대차보호법 시행령(2012. 1. 6. 대통령령 제23488호로 개정된 것)에 의하여 서울특별시에서 최우선변제를 받는 임대차보증금의 범위인 2500만원원만을 이 사건 아파트 경매절차에서 배당받았다}, 이 사건 임대차계약 체결 이후 불과 3개월도 되지 아니한 2014년 7월 2일 이 사건 아파트에 대하여 임의경매개시결정이 내려진 사실, 이 사건 경매개시결정 이후인 2014년 7월 28일까지도 임대인 이○○이 이 사건 아파트에 주민등록 전입신고되어 있었던 사실을 각 인정할 수 있다.

1) 제10조 및 제11조의 개정규정은 이 영 시행 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다.

주택임대차보호법 제8조에서 선순위 담보물권자보다도 앞선 소액임대차보증금의 최우선 변제권을 인정하는 것은 임차인이 미처 예상하지 못했던 사정에 의하여 임차부동산이 경매되는 경우 선순위 담보물권자의 피해를 감수하고서라도 임차인의 주거생활의 안정을 보장하려는데 그 취지가 있다고 할 것이다. 따라서 임차인이 임차부동산에 선순위 담보물권이 있어 조기에 경매될 가능성이 높음을 알고서도 소액임대차보증금의 최우선 변제제도를 악용하여 소액의 임대차보증금만을 지급하고 부동산을 임차하고, 임대인 역시 위 임대차보증금을 지급받아 자신이 취득한 뒤 부동산이 경매되면 선순위담보물권자가 배당받아야 할 금원에서 위 임대차보증금이 공제되도록 할 목적으로 부동산을 임대하는 경우에까지 위 주택임대차보호법 규정의 보호를 받는 것은 아니라고 보아야 한다.

위 인정사실에 비추어보면 피고는 이 사건 아파트에 경매가 개시될 것을 충분히 예상하면서도 임대인 이○○과 공모하여 부당한 이득을 취하기 위하여 이 사건 임대차계약을 체결하였다고 할 것이므로, 주택임대차보호법에서 보호하는 소액임차인에 해당하지 아니한다.

송재강/서초동법률사무소사무장

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