경매차익을 활용해 전세사기 피해자의 보증금 피해를 최대한 회복해 드립니다

[채채파더]

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경매차익을 활용해 전세사기 피해자의 보증금 피해를 최대한 회복해 드립니다

- 10년간 무상 거주 등 피해자가 살던 주택에 장기 거주할 수 있도록 지원

□ ｢전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법｣(이하 “특별법”) 시행 1년에 즈음하여 정부는 관계부처 합동으로 ｢전세사기 피해자 주거안정 지원 강화방안｣을 발표하였다.

□ ｢전세사기 피해자 주거안정 지원 강화방안｣ 주요 내용은 다음과 같다.

󰊱 (주거안정 지원강화) LH는 피해자의 우선매수권을 양도받아 피해주택을 경매를 통해 매입한 후 그 주택을 공공임대로 피해자에게 장기 제공한다.

ㅇ 경매 과정에서 정상 매입가보다 낮은 낙찰가로 매입한 차익(LH 감정가 - 경매 낙찰가)을 활용하여 피해자에게 추가 임대료 부담 없이 살던 집에 안정적으로 거주할 수 있도록 지원하고,

* 경매차익을 공공임대 보증금으로 전환하여 월세 차감, 부족 시 재정 보조(10년)

- 피해자가 이후에도 계속 거주를 희망하면 시세 대비 50~70% 할인된 저렴한 비용으로 추가로 거주(10+10년)할 수 있다.

* (총 20년) 최초 10년: 소득·자산·무주택 요건 미요구 / 추가 10년: 무주택 요건만 요구

ㅇ 또한, 임대료를 지원하고 남은 경매차익은 피해자의 공공임대주택 퇴거 시 지급하여 보증금 손해를 최대한 회복할 수 있도록 지원한다.

ㅇ 이번 방안으로 피해자는 살던 주택에서 추가 임대료 부담 없이 보증금 피해까지 회복할 수 있어 많은 신청 수요*가 있을 것으로 기대된다.

* 현재는 경·공매 유예 등 경매가 본격화되지 않아 매입 실적 저조

󰊲 (사각지대 해소) 그간 매입대상에서 제외되었던 위반건축물, 신탁사기 주택 등도 요건을 완화하여 매입함으로써 빈틈없는 피해자 주거지원이 이뤄지도록 한다.

ㅇ 위반건축물의 경우 입주자 안전에 문제가 없으면 이행강제금 부과를 면제하는 등 한시적 양성화 조치를 하고, 위반사항은 수선을 통해 안심하고 거주할 수 있는 환경을 조성한다.

ㅇ 그간 지원의 사각지대에 놓여있던 신탁사기 피해자에 대해서도 LH가 신탁물건의 공개매각에 참여하고, 매입 시 남는 공매차익을 활용하여 피해자를 적극적으로 지원한다.

ㅇ 다가구주택은 피해자 전원의 동의로 공공이 경매에 참여하여 매입하고, 남은 경매차익을 피해액 비율대로 안분하여 지원함으로써 피해자는 보증금 피해를 회복할 수 있다.

ㅇ 선순위 임차인이 거주 중인 피해주택의 경우 경매 시 보증금을 전액 돌려줘야 하므로 제3자의 경매 참여가 저조하여 피해자 본인의 낙찰이 불가피하였으나, 이제는 공공이 보증금을 인수하지 않는 조건으로 매입하고, 경매차익을 활용하여 지원할 수 있도록 한다.

ㅇ 경·공매 종료, 안전 문제 등으로 피해주택을 매입하기 어려운 피해자에게는 대체 공공임대 주택에 무상으로 거주(10년)할 수 있도록 지원하고, 이후에도 계속 거주를 희망하면, 시세의 50~70% 할인된 저렴한 비용으로 추가로 거주(10년)할 수 있게 한다.

󰊳 (금융지원 강화) 전세사기 피해자 전용 정책대출의 요건을 완화하여 금리 부담을 낮추어 준다.

ㅇ 피해자로 결정되면 임대차계약 종료 이전에도 임차권등기 없이 기존 전세대출의 대환*을 신청할 수 있도록 하고, 기존 다른 버팀목전세대출 이용자도 피해자 전용 버팀목전세대출로 대환할 수 있도록 지원한다.

* 기존에는 임대차계약 종료 후 1개월이 경과하고 임차권 등기 후 대환대출 허용

ㅇ 피해주택 유형 중 오피스텔이 많은 점을 고려하여 전세사기 피해자 보금자리론 지원대상에 주거용 오피스텔을 추가한다.

- 또한, 디딤돌대출의 경우 최우선변제금 공제(소위 ‘방공제’) 없이 경락자금의 100%까지 대출이 이뤄지도록 개선한다. 피해자가 불가피하게 피해주택을 낙찰받는 경우에 디딤돌대출의 생애최초 혜택이 소멸되는 문제를 해결하기 위해 생애최초 혜택*을 이연할 수 있도록 지원한다.

*①금리 0.2%p 인하, ②LTV 10% 우대(70%→80%), ③대출한도 확대(2.5억원→3억원)

󰊴 (전세사기 피해예방) 임대차계약 과정에서 임차주택에 대한 임차인들의 정보접근성을 강화하고, 공인중개사의 손해배상 책임도 강화함으로써 예기치 못한 전세사기 피해로부터 임차인을 든든하게 보호한다.

ㅇ 안심전세앱을 활용하여 임대인의 주택 보유 건수·보증사고 이력 등을 종합한 위험도 지표를 제공하고, 다가구주택 임대차계약을 체결하려는 임차인은 임대인 동의 없이*도 확정일자 정보를 열람할 수 있도록 개선한다.

* 개인정보 보호를 위해 동·호수 정보를 제외한 건물 전체의 확정일자 정보 제공

- 아울러, 임대인 정보공개심의위원회를 수시로 개최하여 보증금을 상습 미반환한 이력이 있는 악성 임대인 명단도 최대한 공개한다.

ㅇ 또한, 공인중개사의 전세사기 예방 책임 강화를 위해 중개대상물 확인설명서에 임대차계약 체결 관련 주요 정보를 확인하여 설명하였음을 별도로 기록하도록 하고, 중개사고 발생 시 조속한 손해배상을 위해 공제금 지급절차도 간소화*할 계획이다.

* 임대차분쟁조정위 조정사항에 중개사고를 추가하여 지급기한 단축(2~4년→3개월)

□ 정부는 각계각층의 의견수렴을 거쳐 오늘 발표한 지원방안을 보완·발전시켜 나가고, 특별법 개정을 추진할 계획이다.

ㅇ 법 개정 이전에도 LH 등 공공주택사업자가 경매에 적극적으로 참여해서 피해주택을 매입할 수 있도록 하고, 이를 위해 우선매수권을 LH 등에 양도한 피해자들은 공공임대주택 입주와 경매차익을 활용한 지원대상에 포함될 수 있도록 국회 및 관계기관과 적극 협의해 나갈 계획이다.

□ 박상우 국토교통부 장관은 “전세사기 피해자 지원은 민생 현안이므로 현실적인 대안을 마련하여 신속히 집행하는 것이 중요하다”고 강조하며,

ㅇ “22대 국회가 구성됨과 동시에 정부안을 중심으로 여·야와 긴밀히 협의하고 각계각층의 의견을 수렴하여 전세사기 피해자의 주거안정이 이뤄질 수 있도록 최선의 노력을 다하겠다”고 밝혔다.

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참고

주요 법률 개정 필요 사항

1. 전세사기피해지원 특별법 개정
▪경매차익 지급	ㅇ 피해주택 매입 시 재정·기금 등을 지원받은 경우 지원받는 금액의 범위에서 매입에 소요되는 비용 등을 제외하고 남는 금액을 피해자의 임차보증금 보전비용으로 사용
▪임대료 부담 없이 거주 지원 (경매차익 부족 시 국가 재정 지원)	ㅇ 공공임대주택의 임대료를 감면하는 경우 감면된 임대료에 해당하는 비용을 재정 등으로 지원
▪위반건축물 매입 시 이행강제금 면제 등	ㅇ 공공주택사업자가 전세사기피해주택을 취득하는 경우 그 소유권 보유기간 동안 이행강제금 부과 등 미조치
▪신탁사기 피해주택 매입	ㅇ 공공주택사업자가 신탁사기 피해자 신청 시 신탁사기피해주택의 수익자 등과 협의하여 피해주택 매입
▪오피스텔 보금자리론 지원	ㅇ ｢한국주택금융공사법｣의 주택저당채권대상에 준주택 중 주거목적으로 사용되는 오피스텔을 포함
2. 주택임대차보호법 개정
▪다가구 확정일자 정보 제공	ㅇ 다가구주택 임대차계약을 체결하려는 임차인은 임대인 동의 없이도 확정일자 정보 열람 가능 ㅇ 개별 동·호수 정보는 제외한 건물 전체 확정일자 정보만 제공하고, 발급자 기록 관리
3. 공인중개사법, 주택·상가임대차보호법 하위법령 개정
▪공인중개사의 책임 강화	ㅇ 중개대상물 확인설명서에 중개사가 직접 확인·설명을 하였음을 기록하도록 하고, 임대차분쟁조정위원회 조정사항에 중개사고 추가

* 관계기관 협의 과정에서 구체화할 계획으로 추후 수정될 수 있음