Re:지하주차장 led 교체공사후 대금을 공동전기료에 부과가능할까요?(참고자료 : 법제처유권해석)

현행 법령에서 LED등 교체 공사비를 전기료 절감액(공동전기료)으로 상환하면 안된다는 규정은 없으나 그렇게 할 경우 아래 법제처 유권해석에서  "사용자, 즉 임차인 등에게 비용을 전가하는 결과를 초래하고, 위 주요시설의 공사시기에 따라 임차인 등 비용의 부담자가 달라진다는 점에서 장기수선계획 및 장기수선충당금 제도의 취지에 반한다고 할 것입니다."라고 언급한 바와 같은 사유로 세입자의 반발, 반환소송 등의 문제가 발생할 수도 있으므로 사전에 입주자등의 동의를 구하면 좋고 공사안내시에도 입주민의 공동전기료에서 상환한다는 내용을 충분히 설명해야 한다고 생각합니다.   <법제처 유권해석 전문>  안건번호 : 13-0412   요청기관 : 국토교통부   회신일자 : 2013.11.13 안건명 : 국토교통부 - 지하주차장 전등을 LED 전등으로 전면교체할 경우 장기수선계획 수립대상에 포함할 수 있는지 여부(「주택법 시행규칙」 별표 5 등 관련) 1. 질의요지 「주택법」 제47조제1항, 같은 법 시행령 제63조제2항, 같은 법 시행규칙 제26조 및 별표 5에서는 장기수선계획의 수립기준을 규정하고 있는데, 지하주차장 전등을 LED 전등으로 전면교체하는 경우에 대하여는 명시하고 있지 아니한바, 지하주차장 전등을 LED 전등으로 전면교체하는 경우에도 「주택법」 제47조제1항, 같은 법 시행령 제63조제2항, 같은 법 시행규칙 제26조 및 별표 5에 따른 장기수선계획의 수립대상에 포함할 수 있는지? 2. 회답 지하주차장 전등을 LED 전등으로 전면교체하는 경우 「주택법」 제47조제1항, 같은 법 시행령 제63조제2항, 같은 법 시행규칙 제26조 및 별표 5에 따른 장기수선계획 수립대상에 포함할 수 있습니다. 3. 이유 「주택법」 제47조제1항 및 같은 법 시행령 제63조제2항에 따르면 300세대 이상의 공동주택 등을 건설·공급하는 사업주체 또는 리모델링을 하는 자는 당해 공동주택의 건설에 소요된 비용을 감안하여 국토교통부령이 정하는 바에 따라 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획(이하 “장기수선계획”이라 함)을 수립하여 사용검사를 신청할 때에 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 공동주택의 관리주체에게 인계하여야 하며, 「주택법」 제47조제2항 및 같은 법 시행규칙 제26조제2항에 따르면 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 조정하되, 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있고, 이 경우 입주자대표회의와 관리주체는 「에너지이용 합리화법」 제25조에 따라 산업통상자원부장관에게 등록한 에너지절약전문기업이 제시하는 에너지절약을 통한 주택의 온실가스 감소를 위한 시설 개선 방법을 반영할 수 있으며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 합니다. 그런데, 장기수선계획의 수립기준을 규정하고 있는 「주택법 시행규칙」 제26조제1항 및 별표 5에서는 지하주차장 전등을 LED 전등으로 전면교체하는 경우에 관하여는 명시하고 있지 아니한바, 이 사안에서는 지하주차장 전등을 LED 전등으로 전면교체하는 경우에도 「주택법」 제47조제1항, 같은 법 시행령 제63조제2항, 같은 법 시행규칙 제26조 및 별표 5에 따른 장기수선계획의 수립대상에 포함할 수 있는지가 문제될 수 있습니다. 살피건대, 「주택법 시행규칙」 별표 5의 제3호사목에 따르면 옥외전등을 LED 보안등으로 적용하여 부분수리하거나 전면교체할 경우에는 장기수선계획에 반영할 것을 규정하고 있는바, 이는 LED 보안등의 경우 그 교체 및 보수 비용이 적지 아니하므로, 공동주택의 주요시설에 대한 안정적 수선 및 관리를 위하여 장기수선충당금을 사용하도록 규정한 것으로 보이므로, 이와 유사한 지하주차장 전등을 LED 전등으로 전면교체하는 것도 이와 달리 볼 이유가 없다고 할 것입니다. 또한, 「주택법」 제47조제2항 및 같은 법 시행규칙 제26조제2항 전단에 따르면 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 조정하되, 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻는 경우에는 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있다고 규정하고 있는바, 이미 장기수선계획을 작성하여 수립하였음에도 사정변경으로 인하여 이를 조정할 수 있다고 규정한 것은 장기수선계획 수립대상의 범위를 「주택법 시행규칙」 별표 5에 규정된 것에 한정하지 않음을 전제로 한다고 봄이 합리적이라고 할 것이며, 같은 법 시행규칙 제26조제2항 후단에서는 입주자대표회의와 관리주체는 일정한 에너지절약전문기업이 제시하는 에너지절약을 통한 주택의 온실가스 감소를 위한 시설 개선 방법을 장기수선계획에 반영할 수 있다고 규정하고 있는바, 이러한 점을 고려해 볼 때 지하주차장 전등을 LED 전등으로 전면교체하는 경우도 장기수선계획 수립대상에서 배제된다고 단정할 수 없다고 할 것입니다. 나아가, 장기수선계획은 공동주택의 공용부분에 대한 것으로서, 「주택법」 제51조제1항에 따르면 이러한 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금은 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하는 것인 점, 「주택법 시행령」 제63조제2항에서는 장기수선계획을 수립함에 있어 당해 공동주택의 건설에 소요된 비용을 감안하여야 한다고 규정하고 있는 점, 장기수선계획은 공동주택의 주요시설에 대해 안정적 수선 및 보수를 함으로써 공동주택의 기능 저하와 노후화를 방지하여, 주택의 수명 단축 방지로 인한 주택 소유자의 손실을 절감하고, 거주자의 주거안정을 도모하는 것을 목적으로 하는 점 등에 비추어, 장기수선계획의 수립 및 조정 대상은 위 주택법령의 취지 및 「주택법 시행규칙」 별표 5의 규정 등을 종합적으로 판단하여야 할 것입니다. 만약, 공동주택의 공용부분에 대한 것으로서 위와 같은 주요시설임에도 「주택법 시행규칙」 별표 5에 규정되지 않았다는 이유만으로 이와 관련한 교체 및 보수를 장기수선계획에 반영하여 장기수선충당금을 사용하는 것이 불가능하다면, 그 비용은 특별한 사정이 없는 한 입주자 및 사용자가 납부하는 관리비에서 충당할 수밖에 없으므로, 사용자, 즉 임차인 등에게 비용을 전가하는 결과를 초래하고, 위 주요시설의 공사시기에 따라 임차인 등 비용의 부담자가 달라진다는 점에서 장기수선계획 및 장기수선충당금 제도의 취지에 반한다고 할 것입니다. 따라서 지하주차장 전등을 LED 전등으로 전면교체하는 경우 「주택법」 제47조제1항, 같은 법 시행령 제63조제2항, 같은 법 시행규칙 제26조 및 별표 5에 따른 장기수선계획 수립대상에 포함할 수 있습니다. ※ 법령정비의견 「주택법 시행령」 제63조제2항, 같은 법 시행규칙 제26조제1항 및 별표 5에서는 장기수선계획의 수립기준을 규정하고 있으나, 지하주차장 전등을 LED 전등으로 전면교체하는 경우에도 같은 규정에 따라 장기수선계획 수립대상에 포함할 수 있는지 여부에 대하여 혼동의 소지가 있으므로, 같은 규정에 따른 장기수선계획의 수립대상이 예시적인지 여부를 명확히 할 필요가 있다고 할 것입니다.