둔촌주공 아파트 입주권 및 상가 시세 & 추석전 추가대책 발표 앞두고 세종시 기획재정부에서 둔촌주공 방문?

[dream박대표]

안녕하세요?

둔촌주공 드림공인 조폭마누라(박대표)입니다.

저희 사무실은 강동구 성내동 440-23 신화빌딩 2층입니다

사무실 위치를 밝히는 이유는 1층도 아니고 2층인데도 불구하고 일명 단속반(?)이라고 불리우는 그분들이 들이닥친 겁니다. 시세 문의한다면서 전화가 왔는데 남자 두 분인겁니다.

(기재부에서 현장 모니터링 차원에서 나왔다고 하셨어야지...))))))))))

옆 사무실 사장님들 말씀

"샤프한 비주얼이 딱~~공무원 삘이 느껴진다."고 하시는 겁니다.

다들 자리를 피하고 저희만 꼼짝없이 당하는 건가 싶었습니다.ㅋ

잘못한 게 1도 없으니 겁 먹을 필요 절대로절대로 없지만 그런 분들 방문하면 괜시리 가슴이 철~렁 내려 앉고 그러잖아요. 닉네임(조폭마누라) 답지않게 간이 콩알보다도 작거든요.ㅋㅋ

이럴 땐 남자 실장님(?)이 누구보다도 든든한 지원군입니다.ㅋㅋ

둔촌주공은 관리처분인가 이후 2년 보유한 조합원 입주권만 전매 가능한지라 매물도 드문 드문 나오고 거래량도 별로 없는데 기재부(세종시 기획재정부)에서 나오셨다고 합니다. 점심 식사 시간대에 오셨는데요 저희 유능한 실장님 당황하셨는지 음료수 대접도 못했다고 하네요. 극진히 모셨어야 했는데 가시고 나서 생각났다고...ㅋㅋㅋㅋ

저는 외근 중이어서 고객분 만나고 들어갔더니 벌써 다녀가셨다고 하네요.

차 대접 못해 죄송하다고 문자라도 드려야 할까봐요.ㅋㅋㅋㅋ

대책 발표 때마다 엇박자를 내며 잡값이 상승하니 추가 대책 발표 전에 사전 부동산 현장 모니터링 차원에서 나오신 것 같습니다. 통계라는 것은 일부분만 보는 것이어서 정확할 수 없습니다. 

일선 현장에서 일 하는 공인중개사의 눈이 정확하다는 것을 알고 오신겁니다.

얼마나 반영이 될지는 모르겠지만 기재부 직원의 질문 및 추가대책으로 예상되는 질문에 대한 QA를 가상으로 만들어봤습니다.(평소 이야기를 나눈 주변 사장님들과 고객분들의 생각을 다 전달하지는 못했습니다.

그래서 답변에 추가한 부분도 있는데 전달의 명확성을 위해 존칭 빼고 쓰겠습니다. )

Q. 현 정부의 부동산 정책을 어떻게 생각하나?

현정부 출범 이후 집값을 잡기 위해 6.19대책, 8.2대책 등 고강도 대책을 내놓으며 무던히도 애를 쓰고 있는 것은 알고 있다. '부동산 규제=집값 안정'이라는 공식이 성립될 것 같지만 절대 그렇지 않다.

그동안의 학습효과로 내성이 생겨서인지 규제를 하면 할수록 집값이 올라간다. 

오죽하면 '정부 규제지역=투자보증수표'라는 신조어까지 생겨났을까?

Q. 박원순 서울시장의 용산, 여의도 등 개발계획 발표가 부동산 시장에 영향을 끼쳤다고 생각하나?

그렇다. 원초적인 영향이라기 보다는 집값 상승의 촉매제 역할을 했다고 할 수 있다. 8.2부동산대책, DSR규제, 안전진단 기준 강화, 재건축초과이익환수금 시뮬레이션 발표, 다주택자 양도세 중과 등 수많은 대책 발표에도 집값은 올랐다. 특히 다주택자 양도세 중과 발표 직전 위축되었던 매수심리가 발표 후 별 것아니라는 안도감에 매수세가 되살아났고, 세제 혜택이 많은 임대사업자 등록이 많았다. 박원순 서울시장의 개발계획 발표는 이미 불 붙은 집값에 가름을 부은 격으로 집값 급등에 영향을 줬다.

Q. 그린벨트 해제에 대해 어떻게 생각하나?

공급물량 확대를 위해 그린벨트 해제 등으로 무주택 서민들에게 좋은 입지에 양질의 주택을 공급하고자 한다고 하는데 그린벨트 해제는 안된다고 본다. 올 여름 폭염을 기억하지 않느냐? 그린벨트를 해제하면 도심의 미세 먼지와 열대야를 어떻게 할거냐? 그린벨트는 미래를 책임질 후손들에게 물려줄 마지막 보루로 유지 보전해야 한다. 도쿄 녹지 확충에 실패한 일본은 대한민국 서울 도심의 그린벨트 제도를 가장 부러워하고 있다.

반면 주택 공급의 수단으로 그린벨트 해제를 찬성하시는 분들도 있을 것이다.

하지만 그린벨트를 해제한다 해도 공급까지는 넘어야 할 산이 많다. 시일도 많이 걸리고, 해제 소문이 나면 해당 지역에 투기수요가 증가해 땅값이 뛰기 시작한다. 해제 후 수백억원의 토지보상금이 풀려 시중에 유동자금이 풍부해지고 그 보상금은 다시 인근 부동산으로 유입된다. 또다시 집값이 뛸 것이니 공급은 늘어날 지언정 집값 잡는 수단은 아니다. 

이렇듯 그린벨트 해제를 두고 국토부와 서울시가 기싸움을 하고 있지만 대한민국 최고 통치권자는 정부이니 국민들은 기-승-전-해제라고들 읽고 있다. 많은 국민들이 사유지 보다는 114년만에 돌아온 용산 미국기지를 놓고 영구임대추택을 지어라, 생태공원을 조성해라 왈가왈부하고 있다. 추가 대책 내용은 나와봐야 알겠지만 지난 8.15광복절 73주년 행사에서 문 대통령은 주한미군이 떠난 용산기지를 미국 뉴욕의 센트럴파크와 같은 생태자연공원으로 만들 것이라고 밝혔고, "2005년 선포된 국가공원 조성계획을 이제야 본격적으로 추진할 수 있게 됐다"면서 "대한민국 수도 서울의 중심부에서 허파 역할을 할 거대한 생태자연공원을 상상하면 가슴이 뛴다"고 한지가 한 달도 안지났다. 상황에 따라 유동성은 있지만 결과 무척 궁금~~~

Q. 공급 물량을 을리는 방법은 어떤 것이 있나?

○공급 물량 확대 방법은 많다. 먼 데서 찾지 말고 가까운데서 찾았으면...

○이미 도시기반시설이 갖춰진 재개발, 재건축 지역을 개발하면 된다.

○지하철 역세권 등 반경 700㎥~1000㎥ 인근 종 상향 추진해야 한다.

○투기지역 및 투기과열지구, 조정대상지역 등 내 집울 내 맘대로 못 팔게 하는 규제 풀면 된다.

○다주택자 양도세 중과는 매물 잠김의 원인으로 폐지 또는 한시적 유예로 거래세 인하해야 된다.

○ 다주택자가 임대사업자로 등록하면 임대료를 1년에 5% 이상 올리지 못하는 대신 시세의 80%까지 대출 허용, 건강보험료 감면, 장기보유특별공제, 취득세 감면, 종부세 합산 과세 배제, 양도세 중과 대상에서 배제되는 등 과도하게 인센티브를 주었다. 의도는 임차인을 위한 정책이었지만 결과는 다주택자가 합법적(?) 테두리 안에서 투기릏 할 수 있는 판로를 열어준 격으로 부자 감세라는 여론이 많다. 자녀 증여 대신 8년 준공공 임대사업자 등록으로 시세 폭등, 시장에 매물 잠기고 공급 물량이 줄게 됐다. ▶다주택자 양도세 중과와 같은 맥락인데 세제 혜택 줄이고 한시적 유예해야 한다.

Q. 1주택자 양도세 비과세 거주 요건 2년에서 3년으로 연장,

일시적 1가구 2주택자 양도세 비과세 매도기간 2년에서 3년 이내 전환은 어떻게 생각하냐?

○9억원 이상은 고가주택이니 해당사항 없다. 애꿎은 9억원 이하 1주택자만 상대적 피해 예상된다.

집 한 채가 전 재산인 9억원 이하 주택을 가진 서민(?)들까지 옥죄는 정책은 너무 가혹하다는 생각이 든다.

Q. 임대사업자 세제 혜택 축소에 대해 어떻게 생각하냐?

○자발적 임대사업자 등록이 아니고 정부에서 유도한 바 있지만 한 마디로 표현하면 부자 감세에 해당된다.

○임대사업자로 등록하면 매도에 제한이 있고, 임대료를 1년에 5% 이상 올리지 못하는 단점이 있지만

시세의 80%까지 대출 허용, 건강보험료 감면, 장기보유특별공제, 취득세 감면, 종부세 합산 과세 배제, 양도세 중과 대상에서 배제되는 등 과도하게 인센티브를 준 것은 사실이다.

○의도는 전월세 상한제 등 임차인을 위한 정책이었지만 결과는 정부의 의도와 달리 합법적(?) 법 테두리 안에서 다주택자가 투기릏 할 수 있는 판로를 열어준 격이 되었다. 고민에 빠진 다주택자들은 증여 대신 임대사업자 등록을 택했고 시세 폭등, 매물 잠김, 공급 물량 감소 현상 초래했다.

○8개월 만에 다주택자 혜택 축소 또한 좋다고 볼 수 없다. 정부 정책에 대한 신뢰도 저하 및 시장에 혼선을 준다. 늦었지만 중산층에 초점을 맞춘 정책이라면 시장 상황의 올바른 이해와 현실 직시가 필요하다.

다시 한 번 정리하자면

○수요자들이 선호하는 공급확대는 서울 도심의 업무지역 인근이거나 학군 좋은 지역이다.

○위에서도 언급했지만 낙후된 도심 재개발, 이미 도시기반시설이 잘 갖추어진 재건축 단지의 용적율 상향 및 재건축 연한 완화, 지하철 역세권 반경 700~1000㎡ 종상향, 준주거지역 및 상업지역 주택 공급 등으로 공급 물량을 늘리는 것이다.

○공급 물량 축소의 가장 큰 요인은 투기지역 및 투기과열지구 지정으로 대책 해제가 정답이다.

○안전진단 기준 강화도 완화해야 한다.

○전월세 상한제 등 임차인을 위한 정책이었지만 다주택자에게 과도한 세제 혜택을 주며 임대사업자 등록을 유도한 것이 화근이다. 적절한 조정 필요하다고 생각한다.

○다주택자 양도세 중과 폐지(유예) 또는 완화 등 거래세를 인하해야 매물이 나온다.

○다주택자 분들은 반발이 심하겠지만 고가주택 및 3주택 이상 등 최상위 다주택자 보유세 인상 예상된다.

일개 공인중개사가 감 놔라 배 놔라 할 입장은 규제만이 능사가 아니라고 생각한다.

온 국민이 일자리가 많은 서울바라기인 것은 어쩔 수없는 현상이다. 

"말은 제주도로 보내고 사람을 서울로 보내라"는 속담도 있지 않은가?

대출 규제도, 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 지정으로도 집값은 잡을 수 없다.

집은 서울에 두고 직장만 지방에 두는 공기업 지방 이전 서울 집값 잡을 수 없다.

이번 상승장에 대출 한 푼 안 받고 집을 산 사람들이 더 많다고 한다.  

정부의 고강도 규제가 무용지물이라는 결론이다.

늘상 강조해 온 말이지만

집값은 부동산 시장 자율에 맡기고 정부의 개입은 위기 시에만 필요하다는 생각이다.

사설이 엄청 길었습니다.ㅋㅋㅋㅋ

예측은 예측일 뿐 주중에 발표할 추가대책을 기다려보자구요.

지역 주민들의 의견도 수렴하고, 각 부처 간의 협의를 거친 진정 서민들을 위한 대책이었으면 좋겠습니다.

투기지역 및 투기과열지구 햬제는 없을 것 같고, 1세대 1주택자  비과세 거주요건, 일시적 1가구2주택자 비과세 기간, 그린벨트 해제 등 공급 물량 확대 지역에 대한 발표가 있을 것 같습니다. 분양원가 공개는 건설사들의 일급비밀인지라 쉽지 않을 것 같습니다.

★〓둔촌주공 부동산 시장 분위기 및 조합원 입주권 시세, 상가매물 시세

다른 지역도 매한가지겠지만 둔촌주공 부동산 시장도 대책 발표를 앞두고 관망 중입니다. 주말을 맞아 시세 문의를 하는 손님들도 제법 있었지만 결정은 추가대책 발표 이후로 미루는 분위기입니다.

하여 소폭 조정된 가격에 거래되고 있는데요 별다른 대책이 발표되지 않는다면 다시 제자리로 회귀할 것으로 예상됩니다. 조합원 입주권은 16평(고층 31평), 18평, 31평, 34평에서 급매물이, 상가매물은 1층 단독지분 13억원, 지하 및 2층, 3층 매물도 있습니다. 매수계획 있는 분들은 참고하세요.(전례를 보면 대책 발표 이전이 가장 싸다는 생각이 듭니다만 중개사 입장이라고 할까봐 속으로만...))))))

저층16평(고층23평) 140,000만원-이주비 26200만원=투자자금 113800만원+34평 6000만원추가

상가 130,000만원=129,000만원 상가분양 또는 아파트 34평 분양

저층18평(고층31평) 143,000만원-이주비 27400만원=투자자금 115600만원+34평 3000만원추가

저층22평(고층31평) 148,000만원-이주비 31000만원=투자자금 117000만원-34평분양 6700만원환급

저층22평(고층31평) 145,000만원=투자자금 145000만원-34평분양 7000만원 환급

저층22평(고층31평) 150,000만원-이주비 30800만원=투자자금 119200만원-34평 5400만원 환급

저층25평(고층34평) 165,000만원-이주비 34400만원=투자자금 130700만원+43평분양 38200만원 추가

저층25평(고층34평) 168,000만원-이주비 34700만원=투자자금 133300만원+43평분양 2900만원 추가/37평분양 7000만원환급/1+1분양가능

이상 둔촌주공 드림공인 박대표의 추가대책 예상, 조합원 입주권 및 상가매물 시세브리핑었습니다.

저희 드림공인은 매매가 대비 관리처분 책자에 실린 권리가액, 추가부담금 확인을 통한 수익이 가장 높은 물건을 소개시켜 드리며, 저층25평(고층34평), 저층22평(고층31평) 권리가액 순위 확인해 드립니다.

02-478-9800 010-5268-4946  010-9133-8705

드림공인 위치-서울시 강동구 성내동 440-23 신화빌딩 2층 202-1호

둔촌주공아파트 한전 건너편 성내동우체국과 국민은행 사이 아디다스 건물 2층

무료 주차 가능합니다.

[dream박대표]

갑자기 사진이 안올라가네요.ㅜㅜ
왜????
볼일좀 보고 와서 다른 방법 강구해야겠어요.