경매교재(B) 법원경매 일반절차(전체)/ 건물명도 최고장/

[경매박사황경진]

작성자	황경진	작성일	2004-05-03 오전 12:01:13	조   회	23	추   천	0
제   목	경매교재(B)        법원경매 일반절차(전체)/ 건물명도 최고장/
■법원경매 일반절차(전체) 1. 경매신청 및 경매개시결정 먼저 채권자의 신청이 있으면 법원은 경매개시결정을 하여 목적부동산을 압류하고 관할 등기소에 경매개시결정의 기입등기를 촉탁하여 등기관으로 하여금 등기부에 기입등기를 하도록 합니다. 경매개시결정 정본은 채무자에게 송달하게 됩니다.  2. 배당요구의 종기결정 및 공고 구 민사소송법에서는 낙찰기일까지 배당요구를 할 수 있었으나, 새로운 민사집행법에서는 법원이 정한 배당요구의 종기까지만 배당요구를 할 수 있도록 하고 있습니다. 배당요구의 종기는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일내에 결정하되, 종기는 첫 매각기일 이전의 날로 정하게 됩니다. ☀민사집행법에는 각 채권자는 배당요구의 종기일까지 법원에 그 채권의 원금, 이자, 비용 기타 부대채권의 계산서를 제출하여야 합니다. 만일 채권자가 계산서를 제출하지 아니한 때에는 법원은 배당요구서 기타 기록에 첨부된 증빙서류에 의하여 채권액을 계산하며, 계산서를 제출하지 아니한 채권자는 배당요구종기일 후에는 채권액을 보충할 수 없습니다 3. 매각의 준비 다음에 환가의 준비절차로서 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 관하여 조사를 명하고, 감정인에게 부동산을 평가하게 하여 그 평가액을 참작하여 최저매각가격(최저입찰가격)을 정합니다. 4. 매각 및 매각결정기일의 지정, 공고, 통지 위 절차가 끝나면 법원은 매각 및 매각결정기일을 지정하여 이를 공고합니다. 5. 매각의 실시 매각기일에는 집행관이 집행보조기관으로서 미리 지정된 장소에서 매각을 실시하여 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인을 정합니다. ◇ 매각기일에 매수인이 없는 경우에는 법원은 최저매각가격을 저감하고 신매각기일을 정하여 다시 매각을 실시합니다. ☀입찰기일의 변경 신청채권자 또는 채무자가 신청채권자의 동의서를 첨부하여 변제에 관한 협의가 진행중이라는 등의 사유로 입찰기일의 변경(연기)를 신청하는 경우에는 2회 정도(법원이나 경매계에 따른 차이가 있을 수 있음)에 한하여 이를 허용하는 것이 보통입니다 6. 매각결정절차 그 후 법원은 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각허부 결정을 합니다.  ☀전·답·과수원 등 농지 경매의 경우에는 농지취득자격증명 제출을 요하는지를 확인해야한다.   낙찰후 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 낙찰이 불허가되고 법원에 따라서는   보증금까지 몰수하기 때문이다. 농지취득자격증명 제출 여부는 법원 물건명세서에 ‘농지취득 자격증명을   요함’이라고 적혀 있어 이를 확인하면 된다   ◇ 매각허부의 결정에 대하여 이해관계인은 즉시항고할 수 있습니다.   ☀즉시항고는 원결정을 고지한 날로부터 1주일 내에 제기하여야 하는바, 위 1주일의 기간은 낙찰허부결정 선고    일로부터 일률적으로 진행됩니다.   채무자·소유자 또는 낙찰자가 낙찰허가결정에 대하여 즉시항고를 할 때에는 보증으로 낙찰대금의 10분의 1에 해당하는 현금 또는 유가증권을 공탁하여야 합니다. 보증의 제공이 없으면 원심법원(집행법원)은 항고장을 접수한 날로부터 7일 이내에 결정으로 이를 각하하게 되며, 원심법원은 이후의 절차를 진행할 수 있습니다. 채무자나 소유자의 즉시항고가 기각된 때에는 항고인은 보증으로 제공한 금전이나 유가증권의 반환을 청구하지 못하고, 이는 배당재단에 편입되어 배당의 대상이 됩니다. 낙찰자의 항고가 기각된 때에는 낙찰대금에 대한 항고일로부터 항고기각 확정일까지의 법정이자(2003.07.31 까지는 年 25%, 그 이후 확정일 까지는 年 20%의 비율에 의한 이자)의 한도에서(법정이자가 보증을 초과하면 보증의 한도에서) 반환청구하지 못합니다.  7. 매각(낙찰)대금의 납부 낙찰허가결정이 확정되었을 때에는 법원은 대금지급기일을 정하여 낙찰자에게 낙찰대금의 납부를 명합니다. 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금지급기한을 지정하므로, 정해진 기한내에 언제든지 대금을 납부할 수 있습니다. ☀민사집행법에 매수인은 대금지급기한까지 언제든지 매각대금을 납부할 수 있습니다. 대금은 지정된 기일에 법원에서 발급하는 납부명령서와 함께 은행에 납부하여야 합니다. 납부할 금액은 낙찰가격에서 입찰보증금으로 제공한 금액(현금 또는 자기앞수표)을 제외한 금액입니다. 다만, 낙찰자는 배당표의 실시에 관계되는 채권자들이 승낙하면 낙찰대금의 한도에서 낙찰대금의 납부에 대신하여 채무를 인수할 수 있습니다. 또한 배당받을 채권자가 동시에 낙찰자인 경우에는 낙찰자는 자기가 수령할 배당액과 낙찰대금을 배당액에서 상계할 수 있습니다. 낙찰대금액이 배당액보다 클 경우에는 상계한 잔액을 현금으로 납부하여야 합니다. 채무인수 또는 상계를 위하여는 미리(가능하면 대금납부기일이 지정되기 전에 하는 것이 좋음) 법원에 신청서를 제출하여야 합니다.  민사집행법에 따라 대금지급기한이 지정된 경우 에는 매수인은 그 기한 내에 언제든지 매각대금을 납부할 수 있습니다. 또한 채권자가 매수인인 경우에 상계신청은 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하여야 합니다.  8. 배당절차 매수인이 매각대금을 완납하면 법원은 배당기일을 정하여 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지하여 배당을 하게 됩니다. 배당에 대한 이의신청은 일주일 이내하여야 합니다 ◇ 매수인이 지정한 기일까지 대금을 완납하지 아니한 경우에, 차순위매수신고인이 있는 때에는 그에 대하여 매각의 허부를 결정하고 차순위매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명합니다. 9. 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산인도명령 매수인은 매각허가결정이 선고된 후에는 매각부동산의 관리명령을 신청할 수 있고 대금 완납 후에는 인도명령을 신청할 수 있습니다. 또한 매수인이 대금을 완납하면 부동산의 소유권을 취득하므로, 집행법원은 매수인으로부터 필요서류의 제출이 있게 되면 매수인을 위하여 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산상의 부담의 말소등기를 등기관에 촉탁하게 됩니다. ☀낙찰자가 낙찰대금 전액을 납부한 후에는 채무자에 대하여 직접 자기에게 낙찰부동산을 인도할 것을 구할 수 있으나, 채무자가 임의로 인도하지 아니하는 때에는 대금완납 후 6월 이내에 집행법원에 대하여 집행관으로 하여금 낙찰부동산을 강제로 낙찰자에게 인도케 하는 내용의 인도명령을 신청하여 그 명령에 의하여 부동산을 인도받을 수 있습니다. 인도명령의 상대방은 ① 채무자, ② 채무자의 일반승계인, ③ 소유자, ④ 부동산점유자 다만, 그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원을 가진 자는 제외됩니다. 민사집행법에서는 매수인이 용이하게 경매목적물을 인도받을 수 있도록 하기 위하여 인도명령의 상대방을 확장하여 점유자가 매수인에게 대항 할 수 있는 권원을 가진 경우 이외에는 인도명령을 발할 수 있고, 인도명령을 발할 때는 상대방을 필요적으로 심문하되 그에 대한 예외로서 채무자 또는 소유자가 점유할 때, 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한 때, 이미 그 사람을 심문한 때에는 심문을 생략할 수 있도록 하였습니다 ■ 건물명도 최고장 잔대금 완납(경락대금완납증명원 발급)과 등기촉탁 즉시 3최고장 3부 복사 발송 (내용증명+배달증명)  제 목 :건물 점유부분에 대한 건물명도최고서    내 용: 아래 내용 등  기술   민사상(무상거주에 대하여 감정가 100백만원에 해당하는 연2할 이자인 매월 2,000천원 부당         이득금, 재산권침해에 대한 위자료, 제3자앞 임대계약불이행에 따른 본인의 제3자에게         부담할 계약해지위약금과 동인의 영업불가에 따른 모든 손해배상청구액, 관련 소송비         용 등)   형사상(탈세 관련 등) 그리고, 인도명령 신청(임차인 포함) 임차인앞 소액보증금 가배당금에 대한 가압류신청 및 점유이전금지가처분 신청 등 등