분명 내 땅인데.. 그곳에 숨어있는 내 토지 찾는 측량 방법

[김형선박사]

토지를 거래하면서 구매 당사자는 자신이 손해를 보고 땅을 사게 되는 경우가 다반사로 발생하게 된다. 그렇다면 이러한 현상들을 막기 위해서는 미리 해야 하는 것이 다름 아닌 측량이라고 할 수 있다.

토지를 매입한다는 것은 고깃집에서 돼지고기를 사는 것과는 사뭇 다른 의미가 있다. 돼지고기 중량은 전자저울을 사용하면 매우 정확한 무게를 측정할 수가 있어서 그에 상응하는 가격을 지불하면 된다. 

그러나 토지의 규모는 그렇게 저울에 달아서 바로 알아볼 수 있는 것과는 전혀 다른 절차를 거쳐서 알아 볼수가 있게 되는데 해당 토지가 공적장부에 올려져 있는 면적과 실제 자연상 존재하는 면적과 정확하게 맞아 떨어기는 것은 매우 어렵게 된다.

토지 측량을 위한 비용

땅의 면적을 측정하기 위한 측량비용은 해당 토지의 규모에 따라서 달리 적용되는데 일반적으로 300평 정도의 땅 측량을 하게 되면 약 50만 원(부가세 별도) 정도 비용이 발생하게 된다. 

이러한 측량비용은 각 지방자치단체 마다 다르게 책정되기 때문에 해당 토지의 관련 관청에 문의를 해보면 알 수 있다. 그렇다면 측량을 위한 비용은 누가 부담하는 가를 알아보면 토지를 팔고자 하는 매도인이 부담하는 것이 통상적이지만 

계약 시 양자 협의에 따라서는 매수자가 부담하거나 혹은 양자 분할 부담을 하는 등의 예외가 있을 수 있다. 누가 부담하는냐에 대해서 간혹 분쟁의 여지가 항상 있기 때문에 매도인, 매수자 간의 적절한 합의가 필요하게 된다.

그렇게 산정된 측량비용을 지불하면 해당 토지에 대한 측량 날짜와 시간을 알려주게 되며, 해당 날짜와 시간에 측량이 실시되는 토지가 소재하는 곳으로 가게 된다.

측량을 실시하게 되면 반드시 그곳에 직접 방문하여 측량이 정상적으로 진행이 되는지 참관하는 것이 좋다. 본인이 소유하는 땅과 타인의 토지의 경계가 되는 지점에 빨간색 막대를 박아서 경계 표시를 하게 되는데 

이때 현장에 없었다면 나중에라도 본인의 토지 경계가 어디인지를 알지 못하는 경우가 발생하기도 한다. 또한 이 경계 표시 막대가 박혀져 있는 곳이 숲속이거나 수풀이 무성한 산속이라면 더욱 알아보기 힘들 수도 있게 되니 매우 신중하게 알아두어야 한다.

하나의 방법으로는 경계 표시로 빨간 막대가 있는 지점과 주변을 휴대폰 사진으로 찍어두는 것도 좋은 방법이 될 수 있다.

경계측량을 알아본다.

토지의 면적을 측정하는 측량의 방법에는 3가지로 분류하고 있는데, 그것에는 분할측량, 경계측량, 현황측량이 있다. 우선 경계측량에 대해서 알아보면 관련 토지의 경계를 원인으로 하는 다툼이 발생하게 될 때 

본인의 토지면적의 경계가 어디까지 인가를 정확하게 알아보는 방법으로 경계측량을 이용한다. 이것의 신청은 대한 지적공사에 하게 되는데, 준비해야 할 것은 측량을 요청하는 토지 도면, 사업자등록증, 신분증이 필요하다. 

우선 접수 신청하면서 준비된 서류를 제출하고 측량을 하는 이유에 대해서 설명을 해준다. 정당한 목적의 측량이라고 판단되면 측량에 필요한 비용을 산출하게 된다.

분할측량은 무엇인가?

분할 즉, 하나의 필지 단위의 토지를 2필지 혹은 3필지 이상 등으로 토지를 분할하여 나눌 때 하는 측량을 분할측량이라고 하는데 이것을 신청하는 경우에는 그 절차가 하나 더 추가된다. 

관련 시, 군, 구청 도시과로 부터 토지를 나누기 위한 개발행위허가를 신청하여 이에 대한 허가증을 받아야만 가능하게 된다. 이 허가를 득하는데 필요한 기간은 통상적으로 약 일주일에 보름 정도 되는데 

이러한 절차를 거쳐서 분할측량 허가를 받게 되면 해당 토지에 대한 서류를 미리 준비해야 하며 지적도, 토지대장, 토지이용계획확인서와 본인 신분증을 가지고 대한 지적공사 측량 접수를 해야만 한다. 

이때 제출하게 되는 지적도는 분할 예정에 선을 미리 표시해서 제출하는 것이 좋다. 혹시라도 토지매매를 원인으로 하는 분할 신청의 경우는 관련된 증거가 되는 매매 계약서(사본)도 첨부하여야 한다. 

현황측량에 대해서

이전의 경계측량을 통해서 확인된 토지에 건축물 세워진 사유를 확인하는 방법으로 이용하는 것이 현황측량이 된다. 그것은 지상 구조물이나 지물, 지형이 점유되는 위치적인 현황을 임야도 또는 지적도에 기재된 경계를 비교하여 그 관련된 위치를 나타내기 위한 측량을 말한다. 

건축물을 신축하고 나서 준공검사를 받으려 할 때 제출하게 되는 서류 준비에도 필요한 측량 방법으로 건축물이 세워진 형태와 주변 토지 경계선의 상호 간의 연관성을 알아볼 수 있다. 또한 현황측량을 하게 되면 만일 주변 대지의 경계선을 초과하였는지를 알아보는 것도 할 수 있다.

서류상 면적 실제 면적에 차이?

건축물의 차지하는 면적에서 땅 위에 올려진 건축구조물에 관해서도 염두에 두는 것이 좋은데, 혹시라도 대지 상에 접하여 건축된 건물만 몰두하여 타인의 토지에 건축물이 올려지는 경우도 있기 때문에 신규 건축에는 반드시 해야만 하는 측량 방법이 된다. 

이와 같이 측량 방법들은 국내에 소재하는 토지의 전체적인 실질적 면적 규모와 서류상 기재되어 있는 면적에서 큰 차이가 발생할 수 있다는 점에서 그 필요성이 강조된다.

국내에서 지금까지 사용되고 있는 지적도는 일제 강점기 당시에 도쿄를 중심으로 측량 작성이 된 것으로 실질적인 토지면적과는 차이가 있을수 밖에 없다. 따라서 경계가 확실하지 않은 토지들이 발생하게 되었고 

이것으로 인하여 크고 작은 여러 가지 다툼들이 지속적으로 발생하고 있고 이에 대한 해결책으로 찾아서 국토해양부에서 전반적인 검토와 수정 작업을 진행 중이다.

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