＜2. 투자이야기＞속초아파트 ..매도하기로 하다..

[이장]

속초 807호를 7000만원에 팔자는 의견이 나왔다. 어차피 2년이상은 보유해야 양도세가 적게 나오기에 올초에는2년이 되지 않아 8,000만원에 거래되더라도 세금이 비싸(차액의 약 50%) 팔수가 없었다.

1년이상 2년미만이었기에 8000만원에 팔았다면 양도차액이 2300만원이라 40% 세율을 받으면 양도세는 920만원이었다. 그럼 차액은 1380이 나오는데...그당시에 정부에 천만원돈을 준다는게 말도 안된다 생각 하면서 ..또한 월세도 잘 들어왔기에 2년을 참고 기다리기로 했던것이다.
이제 세금문제는 해결됐는데 가격은 7500에도 거래가 안된다.아내는 7000만원에 수리를 안하고 매도를 하자고 하는데........7500은 받고 싶은데...사람 마음이 참으로 간사하다..임대도 안나간다하니 7천만원에 손이 가는것 같기도 한다...5390에 받았으니..세금및 수리비 포함..매수가 6000이라하면...7000 매도...2년 보유해서 천만원수익...별로 인것 같다 쩝...8천을 넘어 8500도 갔던 놈인데..

수익률

낙찰 5400+ 300(세금및수리비)= 5700만원  , 매도가 7000만원  차액 = 1300만원

(7000만원에서 +복비)로 매매하기로 함 , 즉 나는 7000만원은 꼭 받는다는 소리임

5700-대출(2800)-보증금(1500)= 1400만원 투자

대출이자 월 14만원 , 연이자 168만원 ,

월세수익 월 30만원 , 연월수익= 360만원 

년 수익 (월세-이자) 192만원 *2년 = 384만원 2년동안 월세 수익 

결론 투자 1400 , 수익 1000+384(월세수익)-양도세15%(195)= 1189만원

*양도세는 15% 계산함

1189/2년 , 1년에 594만원 , 연 42% 수익 달성

매매가에는 만족못하지만 이정도 수익이라면 만족함 1년에 42% 면 만족하지..

하지만 지금 월세임대가 제대로 안되니  ..뛰어내리는게 맞다고 판단된다...

그래 이게 맞는거다.여기는 임차인들이 많아서 월세만 살다보니 도배,장판을 2년에 한번씩 해줘야 한다. 내것이 아니니 아주 그냥 개판처럼 사용한다. 그래서  또임대하려면 집수리해야하하고.. 감가상각 많이도 들어간다......그리고 임대가 상승률이 마이너스 아닌가 ????이것은 복리가치투자의 철학과 전혀 맞지 않는 투자 이다. 또한  공실이 발생한다고 하니..ㅠㅠ

앞일은 또 임대가 잘나갈수도 있는것이고 또 집값이 폭삭 주저앉을수도 있는것인데..

문제는 이쪽이 전세가 6000만원이라..매매가 7000이니..더 주저앉기도 어려울듯 하다...

남아있는거 3개나 더 있는데 ..수익실현 차원에 하나정도는 싸게팔아줘야 부동산도 그동안 관리하느라 신경썼는데 좀남겨먹고..서로좋은것 같기도 하다..부동산에서는 지금 최고 급매로 나온 시세가 7500이란다..그런데 우리가 7000에 내놓는다라면 당신이 금새 팔아줄수 있다고 한다. 하지만...

내생각은 대충 비용 줄여서 약100만원 안쪽주고 집을 좀 수리해서 임대를 놓다가..

임대가 되면 2년 시간은 벌었으니 천천히 매도하면서 7500-8000 사이에 걸리는 사람에게 팔자 하는것인데..아내는 100만원안쪽으로 수리를해서 임대가 나갈것이냐에의문이 든다는것이다. 

100만원 안쪽의 수리는 내가 요즘 직장을 쉬는 관계로 직접가서 수리를 한다 했더니 

나에 집수리 실력을 믿을수 없다는것이다. @.@

(사실 자재비는 50만원 들고 , 인건비 50만원 받아서 50은 내가 냉겨먹으러 했다 ㅡ_ㅡ;;;)

그래서 결론은 7000에 걍 매도하기로 했다는것이다.

아쉽지만..어쩌겠는가..안주인께서 그리 하신다는데 ...

50만원 못냉겼다는 사실때문에..아직도 난 그냥 파는게..아쉽기만하다..

어차피 돈 나오면 아내가 다 싹쓰리 해가기 때문에..난 안파는게 더 이득이다 ㅡㅡ;;;

50만원 냉겨서 코오롱인더 배당주나 더 사고 싶은데...쩝..

아래는 네이버 지식인에서 퍼은 자료입니다. 참고하세용..

ps 제가 저 혼자 개인적으로 생각하고 공부하는것들을 써놓은 까페에서 퍼온것이라 말이 짧습니다...

이해해 주세요..^^

다주택 자든  1주택 자든 불 문 하고

취득 일 로 부터  1년  이내  매도시   차 익 이 있을시

차익 에  대하여  50%  세률이 적 용  됨 니다

1년 이상 -2년 이내   매도시  - 새률 40%

2년 이상  보유하고   매매시   - 일 반 세률 (6-35%)

1주택 자 는  3년 이상 보유하고 매매시   비과세  됨 니다

다주택 자 는   2년 이상  보유 주택을  2012년 12월31일   이전 에

매도시  일 반   세률 적용  됨  니다

안녕하세요.

현재는 다주택자에 대한 중과세제도가 한시적으로 시행이 유보되어서

2012.12.31일 까지 매도하는 주택에 대해서는 중과세 하지 않고 일반세율을 적용합니다.

그런데 보유기간이 2년이상 이어야 합니다.

1년미만 보유하고 매도하면 세율이 양도차익의 50%이며

1년이상 2년미만 보유하고 매도하면 40%, 2년이상 보유하면 6~35%까지의 세율이 적용됩니다.

귀하의 경우에는 1년미만 보유이므로 양도차익에 대해서 50%의 세율이 적용되게 됩니다.

8월경에 세법개정안을 마련해 보겟다는 것은

현재 유보되어잇는 중과세 제도를 아주 완전히 폐지하겠다는 내용입니다.

그리고 폐지되더라도 보유기간 2년미만에 대한 양도세율은 아마도 마찬가지일 것입니다.

참고자료 양도세

과세표준이 1,200만원 이하    6% (누진공제 없슴)

                 4,600만원 이하    15% (누진공제 1,080천원)

                 8,800만원 이하    24% (누진공제 5,220천원)

                 8,800만원 초과    35% (누진공제 14,900천원)

                 3억원 초과        38% (누진공제 23,900천원) 입니다.

[수지(실장)]

사는것도 중요하지만.. 어느시점에 파느냐가 중요한데...
너무 서둘지 말고,,매도자 잘 만나 좋은 금액에 팔리길 바래~~~

[이장]

네~~실장님~~~좋은말 감사해용~~ㅎㅎ넘 욕심피우는것같아서~~부동산및매입하시는분들도도움되라고저렴하게 매도쪽으로 생각하고있는데..고민고민하고있습니다ㅎㅎ

[버스여행]

그래도 수익이 꽤 나셨다니 축하드립니다!! 그런데 그 양도세 계산하는데 있어 제가 전에 매도할때 보니 물론 저는 근린이었지만요...... 7000만 - 5400만= 1600만(양도차액) 1600만- 250만(기본공제)-120만(매입시취등록세를가정) -108만(누진공제)=양도세 168만3천원 확실하진 않습니다만....(1122만 의 15%
6600만에 판다면 49만8천원의 세금을 내는데요 하하??!! 좋은 결과 있으시길......

[이장]

겉으로보기에는 수익이 나는것처럼 보이지만 속으로는 수익이 과연 날것인지 의문입니다. 일단 그 지역 거품이 가라앉는 단계이고 , 2년이 넘다보니 수리비용이 발생하여 신경쓰는게 많아지네요.

[일등고수]

먼저 좋은결과 있으시길 바랍니다.
2년보유후매도시 - 제가 순수익률을 다시 계산해보았읍니다.
*양도세66.9만=[매도가7000만-취득가5735만(낙찰가+취득세등+매도시중개수수료)-기본공제250만(매도연도에1회만해당)=.양도과세표준액=1015만*6%]
*2년간순수익=1582.1만[매매순익1198.1만(7000-5735-66.9)+월세순익384만(대출이자제외)]
*1년순수익=791만원
*연간수익률은=56.5%입니다.
*그간 재산세와 추가비용은비포함
*참고-다주택자라도 중과대상의 주택수에 해당하지 않으면 2년이상 보유(3년에서2년으로개정)후 매도시 누진률적용하여 양도세 계산하면 됩니다

[이장]

ㅎㅎㅎ 상세한 답변 감사해요ㅎㅎㅎ여직 사기만하고 팔아보지를 못했답니다 ㅎㅎㅎ 결론은 급매도 아닌 수리후 2년동안 천천히 매도하기로해서 양도차액이 좀더 있을듯하네요^^