[지붕태양광임대] 경남 김해시 지내동 150평 상가 태양광지붕임대사업 상담사례 - 임대보다 직접발전사업을 권한 사례

[낙장불입]

안녕하세요!

공장·창고 지붕에 햇빛 수익을 더하고

쓰지 못하는 토지에 현실적인 수익을 만들어 내는

제일테크 대구지사

‘빡빡이의 빛나는 태양광’ 입니다

공장이나 창고뿐만 아니라 상가와 근린생활시설의 지붕도 조건만 적합하다면

태양광발전사업을 통해 새로운 수익공간으로 활용할 수 있습니다.

특히 기존 건축물을 임대하고 있는 건물주의 경우 건물 내부에서는 임대수익이 발생하지만,

지붕은 별도의 경제적 가치를 만들어내지 못한 채 남아 있는 경우가 많습니다.

이러한 유휴 지붕을 활용하는 방법은 크게 두 가지입니다.

건물주가 직접 투자하여 발전수익을 가져가는 직접발전사업과

별도의 투자 없이 지붕을 발전사업자에게 임대하고 정해진 임대료를 받는

지붕태양광 임대사업입니다.

이번 상담현장은 경남 김해시 지내동에 위치한 약 149평 규모의 근린생활시설입니다.

임시설계 결과

지붕태양광 임대사업 기준으로 약 85kW의 태양광발전설비 설치가 가능한 것으로 검토되었습니다.

처음 상담은 투자비가 필요하지 않은 지붕태양광 임대사업을 중심으로 시작했습니다.

그러나 현장을 구체적으로 검토하면서

100kW 이하의 소규모 임대사업에서 발생하는 지원금 및 설계상의 한계를 확인하였고,

이에 따라 제일테크에서는 임대사업뿐만 아니라 직접발전사업까지 함께 비교해 보는 것이

건물주에게 더 합리적이라는 의견을 드렸습니다.

이번 상담사례를 통해

근린생활시설의 지붕이 태양광발전사업에 어떻게 활용될 수 있는지 살펴보겠습니다.

🎯 현장개요

👉 현장위치

이번 현장은 경남 김해시 지내동 324-25에 위치한 근린생활시설입니다.

건축물은 총 1개 동으로 구성되어 있으며, 지붕면적은 약 149평 규모입니다.

건축물 내부는 하나의 사업장이 아닌 여러 개의 상가로 구분되어

각각 임대가 이루어지고 있는 형태입니다.

지붕태양광 임대사업을 기준으로 임시설계를 진행한 결과

약 85kW 규모의 태양광발전설비 설치가 가능한 것으로 검토되었습니다.

상가 내부 공간은 기존과 같이 임대시설로 사용하면서,

현재 별도의 수익을 발생시키지 않는 지붕공간을 활용할 수 있다는 점에서

태양광발전사업을 검토할 가치가 있는 현장으로 판단하였습니다.

👉 설계방향

건축물의 배치와 지붕 방향은 태양광 설계에서 중요한 요소입니다.

이번 현장은 건축물이 전체적으로 남향 배치를 가지고 있어

태양광 모듈을 설치하기에 비교적 양호한 조건을 갖추고 있습니다.

임대사업을 기준으로 한 임시설계에서는 운영사의 설계기준과 유지관리 공간 등을 반영하여

약 85kW 규모로 검토하였습니다.

다만 실제 직접발전사업으로 전환할 경우에는 임대 운영사의 표준설계 기준에서 벗어나

현장 여건에 맞게 모듈 배치와 구조물 설계를 다시 검토할 수 있기 때문에,

현재 임시설계보다 설치용량을 추가로 확보할 가능성이 있습니다.

따라서 이번 현장은 85kW라는 숫자를 최종 설치 가능용량으로 단정하기보다는

사업방식에 따라 설계를 다시 검토할 필요가 있는 현장으로 판단하였습니다.

👉 한전계통연계 확인

태양광발전사업은 지붕에 모듈을 설치할 수 있다고 해서 사업을 진행할 수 있는 것은 아닙니다.

생산된 전력을 전력망으로 송전하기 위해서는 한전 계통연계 가능 여부를 확인해야 합니다.

이번 현장은 주변에 공장과 상가 등이 밀집한 도심 인근에 위치하고 있어

최초 검토단계에서도 계통연계 조건이 비교적 양호할 가능성이 있다고 판단하였습니다.

실제 계통연계 여유용량을 확인한 결과

변전소, 주변압기 및 배전선로 측면에서 전체적으로 여유가 있는 것으로 확인되었습니다.

다만 계통연계 여유용량은 신청시점과 다른 발전사업자의 접수 상황 등에 따라 달라질 수 있으므로

실제 사업 진행단계에서는 최신 정보를 기준으로 다시 확인해야 합니다.

👉 건축물대장 확인

건축물대장을 확인한 결과 이번 건축물은 일반철골구조로 확인되었습니다.

일반철골구조는 지붕태양광을 설치하는 공장·창고·근린생활시설에서 흔히 볼 수 있는 구조형식으로,

구조검토를 통해 태양광설비의 추가하중을 견딜 수 있는지 확인하는 절차가 필요합니다.

이번 건축물은 현 단계에서 대규모 구조보강이 반드시 필요한 건축물로 판단되지는 않았습니다.

다만 건축물 내부가 여러 개의 상가로 나뉘어 사용되고 있고,

실제 건축물의 연식과 철골부재 상태, 지붕재 상태 등을 현장에서 확인해야 하기 때문에

본 설계와 시공 전에는 구조안전성에 대한 상세검토가 필요합니다.

특히 태양광은 20년 이상 장기간 운영되는 설비이므로 초기 설치 가능 여부뿐만 아니라

장기간 안전하게 유지될 수 있는지를 함께 검토해야 합니다.

🎯 예상임대료 책정

이번 상담은 사업주가 초기 투자비 부담 없이 진행할 수 있는

지붕태양광 임대사업에 관심을 가지면서 시작되었습니다.

상담 당시 제시된 85kW 임대사업 조건을 적용하면 예상 임대료는 다음과 같습니다.

구분	산정기준	예상금액
예상 설치용량	임시설계 기준	85kW
1~5년 임대료	85kW × 35,000원 × 5년	14,875,000원
운영사 지원금	85kW × 100,000원 × 1회	8,500,000원
사업초기 지급예정액	선납임대료 + 운영사 지원금	23,375,000원
6년차 이후 연간 임대료	85kW × 40,000원	연 3,400,000원

즉 상담 당시 제시된 조건을 기준으로 하면

✔ 사업 초기에는 5년치 선납임대료 1,487만5천 원과

✔ 운영사 지원금 850만 원을 합하여

✔ 총 2,337만5천 원을 지급받는 구조입니다.

이후 6년차부터는 계약조건에 따라 매년 약 340만 원의 임대료를 받을 수 있는 방식입니다.

☞ 위 임대료 지급조건은 사업여건, 계약시기에 따라 달라질 수 있으며,

     26년 9월부터 새로운 임대조건이 적용되어 상세한 계약조건은 별도로 안내해 드리겠습니다

지붕태양광 임대사업의 가장 큰 특징은

건물주가 발전설비 설치비를 직접 투자하지 않는다는 것입니다.

건물주 입장에서 보면 현재 아무런 수익을 발생시키지 않는 지붕을 임대하고

일정한 임대료를 받는 구조이기 때문에 직접발전사업과는 수익구조 자체가 다릅니다.

연간 340만 원이라는 금액만 놓고 보면 매우 큰 수익이라고 평가하기는 어렵습니다.

하지만 별도의 발전설비 투자비가 필요하지 않고,

현재 사용하지 않는 지붕공간에서 추가적인 현금흐름이 발생한다는 점을 함께 고려해야 합니다.

건물주 입장에서는 매년 발생하는 임대료를 건물 유지관리비나 사업 운영비, 가족여행비 등으로

활용할 수도 있습니다.

다만 위 조건은 이번 상담 당시 85kW 설계와 제시된 운영사 조건을 적용한 예시이며,

실제 계약시점의 운영사 정책과 최종 설치용량 등에 따라 지원금과 임대조건은 변경될 수 있습니다.

🎯 상담내용

현재 사업주는 근린생활시설 건물 한 동을 여러 개의 상가로 구분하여 임대하고 있었습니다.

따라서 건물 자체에서는 이미 임대수익이 발생하고 있었지만,

지붕은 별도의 수익을 발생시키지 않는 공간으로 남아 있었습니다.

사업주에게는 태양광발전사업을 운영하고 있는 지인이 있었습니다.

지인을 통해 태양광발전사업의 수익성이 괜찮다는 이야기를 여러 차례 들었지만

실제 투자비가 얼마나 필요한지,

어느 정도 발전수익이 발생하는지 구체적으로 알기 어려웠기 때문에

적극적으로 관심을 갖지는 않았다고 하였습니다.

특히 지인이 운영하는 태양광발전소는

일정 규모 이상의 생산공장 지붕에 설치된 것으로 알고 있었기 때문에

본인이 소유한 약 149평 규모의 근린생활시설과는 조건이 다르다고 생각하였습니다.

사업주는 본인 건물의 지붕이 남향이라는 사실은 알고 있었지만,

건물 규모가 크지 않아 태양광을 설치하더라도 용량이 얼마 되지 않을 것으로 예상하였습니다.

여기에 지붕 위에 태양광 모듈과 구조물이 설치되면

건물 외관이 좋지 않아질 수 있다는 우려도 있었습니다.

보다 현실적인 걱정은 임차인과 관련된 부분이었습니다.

건물 내부에서 여러 상가가 영업하고 있기 때문에 태양광 설치공사를 진행할 경우

공사차량이나 자재 반입, 작업 소음 등이 임차인의 영업에 방해가 되지 않을까 걱정하였습니다.

또한 태양광을 설치하기 위해 지붕에 구조물을 고정하면

향후 누수가 발생하거나 지붕에 문제가 생기지 않을까 하는 우려도 가지고 있었습니다.

이러한 이유로 태양광에 대해 알고는 있었지만 실제 사업성 검토까지 이어지지는 않았습니다.

그러던 중 지인으로부터

건물주가 직접 발전설비 설치비를 부담하지 않고 지붕을 임대하는 방식의 태양광사업도 가능하다는

이야기를 듣게 되었습니다.

이에 지인의 소개를 통해 제일테크에 상담을 요청하였고,

이번 현장의 실제 설치 가능용량과 임대조건, 사업방식에 대한 검토를 진행하게 되었습니다.

🎯 제일테크 의견

제일테크에서는 우선 지붕태양광 임대사업의 기본적인 사업구조부터 설명드렸습니다.

지붕태양광 임대사업은 건물주가 직접 발전소 건설비를 투자하는 것이 아니라

운영사업자가 지붕을 임차하여 태양광발전소를 설치하고 운영하는 구조입니다.

따라서 건물주는 발전량이나 전력판매가격에 따라 직접 발전수익을 받는 것이 아니라

임대차계약에서 정한 조건에 따라 지붕 임대료를 지급받는 방식입니다.

운영사의 발전사업 수익성과 건물주의 임대료 지급조건은 계약서를 기준으로 판단해야 하므로

계약 전에는 임대기간, 임대료 지급방법, 계약해지 조건, 설비철거 및 원상복구 조건 등을

구체적으로 확인해야 합니다.

계약기간 종료 후 계약을 연장하지 않는 경우에는 계약서에서 정한 조건에 따라

발전설비 철거와 원상복구가 이루어지는 구조에 대해서도 설명드렸습니다.

사업주가 우려했던 임차인의 영업 문제에 대해서는 공사일정을 사전에 협의하여

영업에 미치는 영향을 최소화하는 방향으로 공정을 계획해야 한다는 점을 설명하였습니다.

누수와 시공하자 역시 매우 중요한 부분입니다.

태양광발전소는 설치 후 장기간 운영되기 때문에 초기 공사비를 낮추는 것보다

구조물 고정방식, 방수처리, 전선 및 케이블 시공, 배수구 주변 처리 등을

제대로 시공하는 것이 중요합니다.

제일테크에서는 시공과정에서 발생한 하자에 대해서는

계약 및 하자보수 기준에 따라 책임 있게 처리해야 한다는 점을 설명드렸습니다.

그러나 이번 현장을 검토하면서 한 가지 중요한 판단이 필요하다고 보았습니다.

이번 임대사업 설계용량은 약 85kW입니다.

100kW 이하의 소규모 설비는 규모의 경제 측면에서 kW당 공사비가 상대적으로 높아질 수 있고,

이번 조건에서는 제일테크의 별도 시공사 지원금을 적용하기 어려워 전체 지원금 측면에서도

다소 불리한 부분이 있었습니다.

또한 운영사의 임대사업 설계기준을 적용하면서

지붕의 일부 면적을 충분히 활용하지 못하는 부분도 확인되었습니다.

이 때문에 제일테크에서는 단순히 임대사업 계약을 권유하기보다

직접발전사업도 함께 비교해 볼 필요가 있다고 판단하였습니다.

직접발전사업으로 진행하면 건물주가 초기 투자비를 부담해야 한다는 단점이 있습니다.

반면 현장에 맞게 설계를 변경하여 임대사업 설계보다 설치용량을 추가로 확보할 가능성이 있고,

발전사업에서 발생하는 수익을 건물주가 직접 가져갈 수 있기 때문에

장기적으로는 임대사업보다 높은 수익을 기대할 수 있습니다.

따라서 이번 현장은 사업주의 자금계획을 함께 고려하여 두 가지 선택지를 비교할 필요가 있습니다.

초기 투자 없이 안정적인 지붕 임대료를 원하는 경우에는 지붕태양광 임대사업을,

일정한 투자 여력이 있고 장기간 더 높은 수익을 원하는 경우에는 직접발전사업을 검토하는 방식입니다.

제일테크에서는 이번 현장의 경우 직접발전사업으로 설계를 다시 검토할 경우

설치용량 확대 가능성이 있다는 점과 85kW 규모의 임대사업에서 발생하는 지원금 한계를 고려하여

직접발전사업을 우선적으로 비교해 볼 것을 권유드렸습니다.

그렇다고 지붕임대사업의 의미가 없는 것은 아닙니다.

현재 이 건물의 지붕은 별도의 경제적 수익을 발생시키지 않고 있습니다.

직접발전사업이든 지붕임대사업이든 사업을 진행한다면

현재 유휴공간인 지붕에서 새로운 수익을 발생시킬 수 있습니다.

특히 임대사업은 건물주가 발전설비 설치비를 부담하지 않는다는 점에서

투자위험을 줄이면서 지붕을 활용할 수 있는 방법입니다.

공사 전 지붕상태를 점검하고 필요한 보수와 방수조치를 병행한다면

태양광 설치를 계기로 노후 지붕을 점검하고 관리하는 효과도 기대할 수 있습니다.

다만 이러한 보수범위는 사업자와 계약조건에 따라 달라질 수 있으므로

계약 전에 명확하게 확인해야 합니다.

사업시점 역시 검토할 필요가 있습니다.

태양광 모듈과 구조물, 전선 등 주요 자재가격과 시공비, 금융비용, 운영사의 사업정책이 변하면

현재 제시되는 임대료와 지원조건이 앞으로도 동일하게 유지된다고 보장하기 어렵습니다.

따라서 사업을 지나치게 서두를 필요는 없지만, 사업성이 확인된 현장을 아무런 판단 없이

장기간 미루는 것도 합리적이라고 보기는 어렵습니다.

충분히 검토하되 사업조건이 적합하다고 판단되면 실행시점을 놓치지 않는 것이 중요합니다.

🎯 마무리하며...

경남 김해시 지내동 근린생활시설 현장은 약 149평 규모의 근린생활시설로,

임대사업 기준 임시설계 결과 약 85kW의 태양광발전설비 설치가 가능한 현장으로 검토되었습니다.

남향 위주의 건축물 배치로 지붕 활용조건이 비교적 양호하고,

건축물대장상 일반철골구조이며,

한전 계통 역시 검토시점 기준 변전소·주변압기·배전선로의 여유가 확인되어

기본적인 사업조건은 비교적 양호한 것으로 판단하였습니다.

상담 당시 제시된 임대조건을 기준으로 하면

5년치 선납임대료 1,487만5천 원,

운영사 지원금 850만 원을 합하여 사업초기에 총 2,337만5천 원을 지급받고,

6년차부터는 연간 약 340만 원의 임대료가 발생하는 구조입니다.

건물주 입장에서 중요한 것은 연간 340만 원이라는 숫자만 보는 것이 아닙니다.

현재 아무런 수익을 발생시키지 않는 지붕에서

별도의 태양광설비 투자비 없이 추가 현금흐름을 만들 수 있다는 점이 지붕임대사업의 핵심입니다.

반대로 직접발전사업은 초기 투자비가 필요하지만 발전사업 수익을 직접 확보할 수 있고,

이번 현장처럼 임대사업자의 표준설계에서 활용하지 못하는 지붕면적이 있다면

설계 변경을 통해 설치용량을 확대할 가능성도 있습니다.

따라서 지붕태양광을 검토할 때는

무조건 임대사업이 좋다거나 직접발전사업이 좋다고 판단해서는 안 됩니다.

✔ 첫째, 실제 설치 가능한 용량을 확인해야 합니다.

지붕면적이 같더라도 방향과 구조, 음영, 설비물, 유지관리 공간 등에 따라 설치용량은 달라집니다.

✔ 둘째, 한전 계통연계 가능 여부를 확인해야 합니다.

설치공간이 충분하더라도 계통연계가 어려우면 사업일정과 비용이 크게 달라질 수 있습니다.

✔ 셋째, 건축물 구조와 지붕상태를 확인해야 합니다.

특히 장기간 운영하는 태양광발전소는 단순히 설치가 가능하다는 것보다 구조적으로 안전하고

누수와 하자 가능성을 최소화할 수 있는 시공계획이 중요합니다.

✔ 넷째, 임대사업과 직접발전사업을 함께 비교해야 합니다.

투자비 부담을 최소화하려면 임대사업이 적합할 수 있고,

투자 여력이 있으면서 장기간의 발전수익을 중요하게 생각한다면

직접발전사업이 더 적합할 수 있습니다.

이번 김해 지내동 현장도 임대사업 문의로 시작하였지만 현장을 검토한 결과,

85kW 임대사업만 놓고 판단하기보다는 직접발전사업으로 설계를 변경하여

설치용량과 장기수익을 다시 계산해 보는 것이 필요하다고 판단하였습니다.

제일테크가 지붕태양광 상담에서 중요하게 생각하는 부분도 바로 이것입니다.

단순히 계약을 성사시키기 위해 한 가지 사업방식만 권유하기보다

건물의 실제 조건과 건물주의 투자계획을 기준으로 임대와 직접발전 가운데

어느 방식이 더 적합한지를 비교하는 것이 우선되어야 합니다.

현재 아무런 수익을 발생시키지 않는 지붕이라면

한 번쯤 그 공간의 경제적 가치를 확인해 볼 필요가 있습니다.

검토 결과 사업성이 낮다면 진행하지 않으면 됩니다.

하지만 구조조건과 계통조건이 양호하고 일정한 설치용량을 확보할 수 있다면,

아무것도 하지 않고 지붕을 비워두는 것과 태양광을 통해

임대수익 또는 발전수익을 만드는 것 사이에는 장기간 상당한 차이가 발생할 수 있습니다.

특히 지붕태양광 사업조건은 모듈가격과 원자재가격, 공사비, 금융비용, 운영사의 사업정책 등에 따라

계속 달라질 수 있습니다.

따라서 중요한 것은 막연하게 태양광이 좋다거나 나쁘다고 판단하는 것이 아니라

✔ 내 건물에 실제 몇 kW를 설치할 수 있는지,

✔ 임대하면 얼마를 받을 수 있는지,

✔ 직접 투자하면 어느 정도의 수익을 기대할 수 있는지를

수치로 확인한 뒤 판단하는 것입니다.

이번 김해 지내동 상담사례 역시 그러한 과정을 통해 임대사업에서 출발하여

직접발전사업까지 비교하게 된 사례입니다.

지붕은 건물의 일부이면서 동시에 활용 가능한 공간입니다.

현재 아무런 수익이 발생하지 않는 지붕이라면 임대사업과 직접발전사업의 가능성을 함께 검토하여,

건물의 조건과 사업주의 자금계획에 맞는 방법을 선택하는 것이 합리적인 접근입니다.

신중한 검토는 필요합니다.

그러나 사업조건이 확인된 이후에는 현재의 조건이 앞으로도 계속 유지될 것이라고 가정하기보다

적절한 시점에 실행 여부를 결정하는 것도 중요합니다.

제일테크는 설치용량만 제시하는 것이 아니라

✔ 건축물 구조,

✔ 지붕 활용도,

✔ 한전 계통연계,

✔ 예상 임대료와 직접발전 가능성을 함께 검토하여

건물주에게 적합한 사업방향을 제시하고 있습니다.

저희가 직접하지 않더라도,

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건실한 #시공업체 를 선정해서,

20년간 걱정없이 수익을 누리기를 바래봅니다

탄탄한 신뢰와 성실한 시공을 약속드리는 '제일테크' 입니다

지붕태양광 사업에 관한 문의 사항이나

궁금한 내용이 있으시면, 언제나 편안한 마음으로 연락주세요~~

사업검토 및 설계는 무상으로 성실히 진행해 드리겠습니다

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